01 Le parc de logements
Le parc comprend 152 265 logements dont 123 899 résidences principales, 13 963 résidences secondaires et 14 403 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 123 899 | 81,4 % |
| Résidences secondaires | 13 963 | 9,2 % |
| Logements vacants | 14 403 | 9,5 % |
Le graphique détaille la structure des 152 265 logements: 81 % sont habités en permanence, 9 % épisodiquement et 9 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 23 567 | 19,1 % |
| 1919-1945 | 23 751 | 19,2 % |
| 1946-1970 | 31 541 | 25,5 % |
| 1971-1990 | 30 544 | 24,7 % |
| 1991-2005 | 10 375 | 8,4 % |
| 2006-2019 | 3 917 | 3,2 % |
La période 1946-1970 concentre 25 % du parc, tandis que 19 % datent d'avant 1919 et 3 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 29 028 | 23,4 % |
| 2 pièces | 40 135 | 32,4 % |
| 3 pièces | 28 612 | 23,1 % |
| 4 pièces | 16 416 | 13,2 % |
| 5 pièces ou plus | 9 709 | 7,8 % |
Le graphique montre une moyenne de 2,5 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (8 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 147 649 | 150 580 | 152 265 |
| Rés. principales | 127 446 | 124 815 | 123 899 |
| Rés. secondaires | 9 808 | 12 937 | 13 963 |
| Vacants | 10 394 | 12 828 | 14 403 |
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 40 001 | 32,3 % |
| Locataires (privé) | 57 951 | 46,8 % |
| Locataires HLM | 20 860 | 16,8 % |
| Logés gratuitement | 5 086 | 4,1 % |
La répartition du parc occupé: 32,3 % de propriétaires, 63,6 % de locataires, dont 17 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 75 553 | 61,0 % |
| Fioul | 4 312 | 3,5 % |
| Électricité | 43 161 | 34,8 % |
| Gaz bouteille | 324 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 549 | 0,4 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (61 %), 35 % pour électricité et 3 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 20 035 |
| 2 à 4 ans | 30 758 |
| 5 à 9 ans | 21 789 |
| 10 ans ou plus | 51 317 |
| Total ménages | 123 899 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 47 051 |
| Sous-occupation modérée | 22 762 |
| Sous-occupation accentuée | 9 769 |
| Suroccupation modérée | 36 893 |
| Suroccupation accentuée | 2 710 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 79 783 | 64,4 % |
| 1 voiture | 39 056 | 31,5 % |
| 2 voitures ou plus | 5 060 | 4,1 % |
Motorisation des ménages: 64 % n'ont aucune voiture, 32 % en ont une et 4 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 30,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 118 955 | 112 073 | 2 422 | 4 460 |
| 1975 | 126 047 | 114 729 | 4 303 | 7 015 |
| 1982 | 135 057 | 117 293 | 5 496 | 12 268 |
| 1990 | 139 929 | 119 817 | 9 730 | 10 382 |
| 1999 | 144 578 | 123 045 | 9 147 | 12 386 |
| 2006 | 145 707 | 125 919 | 8 678 | 11 110 |
| 2011 | 147 649 | 127 446 | 9 808 | 10 394 |
| 2016 | 150 580 | 124 815 | 12 937 | 12 828 |
| 2022 | 152 265 | 123 899 | 13 963 | 14 403 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 118 955 à 152 265 logements, soit +28 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 13 550 | 13 661 | 13 842 | 14 608 | 14 716 | 7 353 |
| Dont vacants > 2 ans | 1 598 | 1 630 | 1 551 | 1 473 | 2 583 | 3 216 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 20 | 0,0 % |
| Classe B | 778 | 0,9 % |
| Classe C | 19 555 | 21,4 % |
| Classe D | 29 566 | 32,4 % |
| Classe E | 25 949 | 28,5 % |
| Classe F | 9 736 | 10,7 % |
| Classe G | 5 596 | 6,1 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 32 % des logements et 22 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 738 | 5,2 % |
| Classe B | 12 929 | 14,2 % |
| Classe C | 27 697 | 30,4 % |
| Classe D | 25 958 | 28,5 % |
| Classe E | 13 450 | 14,7 % |
| Classe F | 4 963 | 5,4 % |
| Classe G | 1 465 | 1,6 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (30 %), et 50 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 315 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 242 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 194 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 169 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 145 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 104 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 315 kWh/m²/an, contre 104 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 212 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 14 |
| Classe B | 14 | 764 |
| Classe C | 64 | 19 491 |
| Classe D | 106 | 29 460 |
| Classe E | 86 | 25 863 |
| Classe F | 57 | 9 679 |
| Classe G | 43 | 5 553 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 259 kWh/m²/an côté maisons, D à 262 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 4 082 |
| T2 | 7 965 |
| T3 | 6 414 |
| T4 | 4 532 |
| T5+ | 1 516 |
Faut-il investir dans le 15e arrondissement de Paris en 2026 ?
Arrondissement le plus peuplé de la capitale, le 15e mêle quartiers villageois et grands axes. Son marché immobilier, longtemps stable, subit une correction depuis 2020. Cette baisse, couplée à des indicateurs locatifs solides, interroge sur son potentiel de rebond pour un investissement en 2026.
Avec une baisse de -4,5 % en 2024 et un rendement locatif brut de 4,0 %, l'arrondissement offre une fenêtre d'entrée singulière sur le marché parisien.
Verdict
➤ Intéressant pour l'investisseur locatif patient, qui accepte une phase de consolidation des prix pour un bien dans le parc rénové.
Points clés
- ✓ Correction de -10,1 % depuis 2020 : opportunité
- ✓ Rendement brut de 4,0 % : correct pour Paris
- ✓ Santé environnementale excellente : cadre de vie sain
- ⚠ Baisse continue des prix depuis 4 ans
- ⚠ Marché très majoritairement locatif : maisons rares
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian à 9 508 €/m², bien au-dessus de la moyenne nationale
- Inférieur d'environ 10 % à la moyenne parisienne, offrant un accès relativement plus accessible
- Rendement locatif comparable à celui des grandes métropoles, mais avec un parc ancien dominant
Analyse du marché immobilier dans le 15e arrondissement de Paris
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,2/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,5/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 4,0 %.
Indices immobiliers du 15e arrondissement de Paris
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,2
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : un marché équilibré sans surenchère excessive, propice à des négociations.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : un marché équilibré sans surenchère excessive, propice à des négociations.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
7,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité élevée pour Paris : un écart prix/revenu moins tendu que dans les arrondissements centraux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité élevée pour Paris : un écart prix/revenu moins tendu que dans les arrondissements centraux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,5
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : une demande locative soutenue garantit une bonne occupation des biens.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : une demande locative soutenue garantit une bonne occupation des biens.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible : privilégiez la location annuelle, la saisonnière est marginale.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible : privilégiez la location annuelle, la saisonnière est marginale.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 9553,1 — Percentile dept : 37/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 20,4 — Percentile dept : 16/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 9,2 — Percentile dept : 35/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -1,0 — Percentile dept : 84/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 27088,8 — Percentile dept : 70/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 20,4 — Percentile dept : 84/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 26,3 — Percentile dept : 40/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 13,7 — Percentile dept : 35/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 67,7 — Percentile dept : 75/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 9,2 — Percentile dept : 35/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -1,0 — Percentile dept : 84/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 9553,1 — Percentile dept : 63/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 9,2 — Percentile dept : 35/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 9,5 — Percentile dept : 35/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 27088,8 — Percentile dept : 30/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir dans le 15e arrondissement de Paris : opportunités et risques
Investir dans le 15e en 2026 suppose d'accepter une phase de consolidation des prix. Le rendement brut de 4,0 % pour les appartements, ramené à environ 3,2 % net après charges, est correct pour Paris mais ne constitue pas un moteur suffisant seul. La clé réside dans l'acquisition d'un bien déjà rénové ou à rénover, pour échapper aux interdictions de location visant les passoires thermiques à partir de 2025.
D'après les diagnostics énergétiques disponibles, une part non négligeable du parc est concernée. L'investisseur doit donc budgéter des travaux ou cibler les biens des classes A à D. La faible pression touristique (IPTI à 3,3/10) oriente irrémédiablement la stratégie vers la location annuelle, ciblant étudiants, jeunes actifs ou familles.
La modération récente des prix offre une marge de négociation. Toutefois, avec un taux de vacance de 9,5 % et 9,2 % de résidences secondaires, certains segments peuvent présenter une liquidité moindre. L'horizon d'investissement doit être envisagé sur le moyen terme, le temps que le marché parisien dans son ensemble retrouve un équilibre.
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Données du marché immobilier dans le 15e arrondissement de Paris
DVF, loyers, permis, analyse expertSelon les données DVF 2024, le prix médian a franchi un seuil symbolique sous les 10 000 €/m², à 9 508 €. Cette baisse de -4,5 % sur un an s'inscrit dans un recul plus structurel, le marché ayant perdu près d'un dixième de sa valeur depuis son pic de 2020. La chute du nombre de transactions, de 3 935 en 2022 à 2 985 en 2024, indique un net ralentissement de l'activité après les années frénétiques.
Cette correction positionne le 15e comme une porte d'entrée relativement plus accessible vers Paris, avec un écart de prix croissant avec les arrondissements centraux. Le parc immobilier, marqué par 38,3 % de logements d'avant 1945, confère son caractère mais impose aussi un impératif de rénovation, surtout avec 16,9 % de passoires thermiques (classes F et G).
Le tissu économique local, avec un taux d'emploi de 70,8 %, reste solide et contribue à une demande locative résiliente, comme en témoigne l'indice d'opportunité locative (IOL) à 6,5/10. Néanmoins, la légère érosion démographique et le vieillissement de la population (indice de 183,1) pourraient, à terme, modérer la pression sur les prix.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du 15e arrondissement de Paris Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le prix médian au m² dans le 15e a entamé une baisse continue depuis 2020, passant de 10 842 € à 9 508 € en 2024, soit une correction cumulée de -10,1 %. Cette tendance contraste avec la stabilité précédente et dépasse la légère érosion observée à l'échelle de Paris. Le marché des maisons, très marginal (0,6 % du parc), affiche des prix médians plus élevés mais sur un volume dérisoire (5 ventes), ne permettant pas de dégager une tendance fiable. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique suggère que la phase de correction pourrait offrir des opportunités, sous réserve d'une stabilisation des prix. La comparaison avec les arrondissements voisins (comme le 14e ou le 16e) montre que le 15e reste dans une position intermédiaire, moins exposé aux fortes baisses des segments très haut de gamme mais plus impacté que les quartiers populaires.
Évolution du marché immobilier du 15e arrondissement de Paris
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian du 15e arrondissement de Paris évolue de -11,8 %, passant de 10 776 à 9 508 €/m²; 3 182 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'acquisition d'un appartement type de 45 m² au prix médian de 9 547 €/m² représente un investissement de 429 615 €. Avec un loyer médian de 31,7 €/m²/mois, le revenu locatif annuel s'élève à environ 17 118 €, générant un rendement brut de 4,0 %. Après déduction des charges standards (vacance, gestion, taxe foncière), le rendement net estimé avoisine 3,2 %. Pour un primo-accédant au revenu médian local (32 780 €), l'achat de cet appartement nécessite l'équivalent de 13,1 années de revenus, un effort important mais en deçà du ratio pour une maison (29 ans). Ces simulations révèlent un effort résiduel net à la charge de l'investisseur, surtout si les taux de crédit restent élevés, rendant la rentabilité dépendante d'une négociation sur le prix d'achat.
Acheter vs Louer — appartement 44 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le volume des transactions dans le 15e reste soutenu avec 2 985 ventes en 2024, bien qu'en net retrait par rapport au pic de 2023 (3 163). Cette liquidité confirme l'attractivité de l'arrondissement. Le marché est ultra-dominé par les appartements (99,6 % des transactions), avec une surface médiane vendue de 45 m², caractéristique d'un parc composé de studios, T2 et T3. Le faible nombre de maisons vendues (11) illustre la rareté de ce type de bien. Les données DVF 2024 indiquent un marché qui bascule progressivement en faveur de l'acheteur, avec une plus grande marge de négociation, notamment sur les biens nécessitant des travaux. Le profil des biens vendus, souvent issus du parc ancien, implique une vigilance accrue sur la performance énergétique.
Répartition des ventes
0,2 % de maisons et 99,8 % d'appartements parmi les 3 182 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (99,8 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 9 975 €/m² pour les maisons et 9 508 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 3 182 | 5 | 3 177 |
| Prix médian/m² | 9 508 € | 9 975 € | 9 508 € |
| Prix moyen/m² | 9 833 € | ||
| Surface médiane | – | 212 m² | 44 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 3 554 | 10 776 € |
| 2022 | 3 717 | 10 588 € |
| 2023 | 3 047 | 10 000 € |
| 2024 | 2 825 | 9 464 € |
| 2025 | 3 182 | 9 508 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve dans le 15e est modeste mais réelle, avec 1 500 logements autorisés sur les cinq dernières années et 754 permis délivrés pour la seule année 2024. Cette tendance est cependant en recul de 6 % par rapport à la période quinquennale précédente. Dans un arrondissement déjà densément construit, ces nouveaux programmes visent souvent la requalification de friches ou la reconstruction sur d'anciens sites. Cette offre neuve limitée ne crée pas de risque de surproduction et peut même soutenir l'attractivité de certains îlots en les modernisant. Elle répond partiellement à une pression démographique qui, bien qu'en légère baisse (-1 % sur 5 ans), maintient une demande pour des logements aux normes récentes. L'investisseur doit néanmoins noter que le neuf représente une part infime du marché transactionnel global.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 6 846 autorisations et 5 044 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 74 %.
Vacance longue durée dans le 15e arrondissement de Paris
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve dans le 15e arrondissement de Paris (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à dans le 15e arrondissement de Paris totalise 1 219 logements sur 5 ans, soit -2 % vs la période antérieure.
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers dans le 15e arrondissement de Paris
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Performance énergétique du parc dans le 15e arrondissement de Paris
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 91 200 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc dans le 15e arrondissement de Paris est D, avec 16,8 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La classe énergétique dominante D (261 kWh/m²/an) place le parc du 15e dans la moyenne haute de la consommation. Cependant, la part des passoires thermiques (F/G) atteint 16,9 %. Ce chiffre n'est pas négligeable au regard des échéances réglementaires : interdiction de louer les logements classés G dès 2025, puis F en 2028. Pour un acquéreur, cela représente soit un risque de mise en conformité coûteuse, soit une opportunité de décote à l'achat pour un bien à rénover.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements, notamment les T2 et T3, qui correspondent à la demande dominante des familles et des couples. Les studios peuvent trouver preneurs mais avec une rotation potentiellement plus forte. Le parc est ancien (38,3 % d'avant 1945), ce qui implique un examen minutieux du DPE. Les passoires thermiques (F/G) représentent encore 16,9 % du parc, un risque réglementaire à intégrer avant 2025. Le neuf est marginal (3,2 % du parc construit après 2006).
Quelles zones cibler dans le 15e arrondissement de Paris ?
L'offre locative est homogène sur l'ensemble de l'arrondissement, sans zone de surchauffe évidente. Les quartiers proches du parc Georges-Brassens ou de la rue du Commerce, très animés, offrent une forte demande. La proximité des gares Montparnasse et du RER C peut également constituer un atout pour les actifs. Aucun grand projet de renouvellement urbain ne vient actuellement bouleverser la carte des valeurs locatives.
Calculateur de rendement dans le 15e arrondissement de Paris
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Risques à connaître avant d'investir dans le 15e arrondissement de Paris
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, dans un parc où 9,5 % des logements sont vacants. La dépendance à la conjoncture parisienne est forte. La loi Climat et Résilience impose la rénovation des passoires thermiques (16,9 % du parc) : un bien classé F ou G devient progressement indécence et inlouable. Enfin, la taxe foncière, intégrée au calcul net, grève la rentabilité réelle.
Cas pratique : un investissement type dans le 15e arrondissement de Paris
Pour un appartement de 45 m², l'investissement s'élève à environ 430 000 €. Avec un loyer de 31,7 €/m², les recettes annuelles brutes atteignent 17 115 €, soit un rendement brut de 4,0 %. En intégrant charges, taxe foncière et provision vacance (9,5 %), le rendement net tombe à environ 3,2 %. Avec un emprunt sur 20 ans à 4 % et 20 % d'apport, la mensualité est de 2 800 €. Le loyer couvrant 1 425 €, l'effort résiduel mensuel est de 1 375 €.
Erreurs à éviter quand on investit dans le 15e arrondissement de Paris
- Négliger la taxe foncière et les charges de copropriété.
- Surévaluer le loyer perçu par rapport au marché (31,7 €/m²).
- Oublier de provisionner pour les travaux sur un parc ancien.
- Ignorer le risque réglementaire lié au DPE (16,9 % de passoires).
Quand acheter ou vendre ?
À Paris, le marché immobilier suit un cycle annuel marqué. L'activité reprend fortement en septembre après la pause estivale et connaît un pic au printemps (mars-avril). Vendre durant ces périodes permet de toucher plus d'acquéreurs potentiels. L'été peut offrir des opportunités d'achat avec moins de concurrence, mais le choix est réduit. La date de la taxe foncière (mi-septembre) peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant. Pour une mise en vente optimale, visez la rentrée ou le début de printemps.
Le saviez-vous ?
- Le 15e abrite 29 monuments historiques protégés.
- Avec 8,48 km², c'est le plus vaste arrondissement de Paris.
- Seulement 0,6 % des logements sont des maisons individuelles.
S'installer dans le 15e arrondissement de Paris : cadre de vie et logement
Avec une densité de plus de 27 000 hab/km², le 15e est un arrondissement intensément urbain, mais il bénéficie d'un indice de santé environnementale exceptionnel (9,3/10). Ses 29 monuments historiques, ses 138 établissements scolaires et sa proximité avec la Seine et le parc André-Citroën en font un quartier complet et agréable.
Le profil démographique, avec un âge médian de 38,6 ans, reste plutôt jeune (38,2 % de moins de 30 ans), soutenant une vie de quartier animée. La connectivité numérique, en revanche, accuse un retard certain (score de 3/100), un point à vérifier pour les télétravailleurs.
Son intégration à la Métropole du Grand Paris et sa desserte par plusieurs lignes de métro en font un lieu de vie pratique, apprécié pour son mix entre animation commerciale et zones résidentielles tranquilles. La baisse démographique récente invite à surveiller l'évolution de cette attractivité.
Carte du marché immobilier dans le 15e arrondissement de Paris
Paris 15e et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
À qui s'adresse Paris 15e ?
Cet arrondissement s'adresse principalement aux familles et aux couples d'actifs recherchant la stabilité et les services urbains. Les primo-accédants peuvent tenter leur chance sur les plus petits appartements, mais le revenu médian requis reste élevé (32 780 €). Les amateurs de patrimoine y trouveront un bâti ancien de qualité (38,3 % d'avant 1945). En revanche, les chercheurs de maisons individuelles ou d'une forte dynamique démographique (population en baisse) seront déçus.
Avantages et limites dans le 15e arrondissement de Paris
✓ Points forts
- Desserte exceptionnelle en transports en commun (5 lignes de métro).
- Quartier familial avec 138 établissements scolaires et de nombreux parcs.
- Marché en correction (-4,5%), offrant des opportunités de négociation.
- Cadre urbain complet avec tous commerces et services de proximité.
- Patrimoine historique riche (29 monuments protégés).
− À prendre en compte
- Prix d'entrée très élevé, même après la baisse.
- Densité de population très forte (27 089 hab./km²).
- Par immobilier très ancien, avec 16,9% de passoires thermiques.
Composition du parc immobilier dans le 15e arrondissement de Paris
152 265 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc dans le 15e arrondissement de Paris est majoritairement collectif: 99,4 % d'appartements contre 0,6 % de maisons.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier est massivement composé d'appartements (99,4 %), avec seulement 0,6 % de maisons, ce qui en fait un marché très concentré. La part de propriétaires occupants (32,3 %) est inférieure à la moyenne nationale, indiquant une forte présence d'investisseurs et de locataires. Les logements vacants (9,5 %) et les résidences secondaires (9,2 %) indiquent une certaine fluidité. Ce paysage dessine un marché stable, porté par la demande locative, où l'acheteur type est un investisseur ou un ménage cherchant un pied-à-terre familial.
Ancienneté du parc dans le 15e arrondissement de Paris
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 123 696 logements).
- Avant 1919 19,1 % 23 567 logts
- 1919-1945 19,2 % 23 751 logts
- 1946-1970 25,5 % 31 541 logts
- 1971-1990 24,7 % 30 544 logts
- 1991-2005 8,4 % 10 375 logts
- 2006-2019 3,2 % 3 917 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Risques naturels et géorisques dans le 15e arrondissement de Paris
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
L'exposition aux risques naturels dans le 15e est très limitée selon les données Géorisques. Le radon, gaz radioactif naturel, y est classé en potentiel faible. La sismicité est qualifiée de très faible (zone 2 sur 5). Aucun plan de prévention des risques (PPR) naturel n'est actif sur le territoire de l'arrondissement. Ces éléments, combinés à l'urbanisation dense et ancienne, indiquent un cadre de vie à très faible aléa naturel, ce qui est un facteur de sérénité pour les acquéreurs.
Erreurs à éviter quand on achète dans le 15e arrondissement de Paris
- Se fier au prix au m² moyen sans vérifier le DPE.
- Sous-estimer les travaux dans un logement d'avant 1945 (38,3 % du parc).
- Négliger les charges de copropriété élevées dans certains immeubles.
- Oublier de vérifier l'état des parties communes avant l'offre.
Points clés à retenir dans le 15e arrondissement de Paris
- Prix médian à 9 508 €/m², en baisse de 4,5 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 4,0 % pour les appartements.
- Climat tempéré avec très faible risque sismique.
- Rendement net estimé à 3,2 % après charges.
- Parc ancien : 38,3 % des logements construits avant 1945.
- La performance énergétique (DPE) est un critère prix clé.
- Un appartement type de 45 m² représente un investissement de 430 000 € environ.
- Loyer moyen de 31,7 €/m² pour un appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien dans le 15e arrondissement de Paris ?
Dans le 15e, le prix au m² dépasse 9 550 €. Plusieurs facteurs peuvent créer des plus ou moins-values de 10 à 20 %. La surface est primordiale : les petits studios (moins de 25 m²) se négocient à un prix au m² plus élevé que les grands appartements. L'état du bien et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, surtout avec 16,9 % de passoires. La proximité des 138 établissements scolaires, des commerces de rue et du métro est valorisante. Enfin, un étage élevé avec ascenseur et une exposition sud/ouest permettent une majoration.
Estimation indicative d'une maison dans le 15e arrondissement de Paris
Pour une maison de 212 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
2 015 696 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher. Surévaluer son bien dans un marché en baisse conduit à une vacance longue (le taux de vacants est de 9,5 %). Sous-évaluer, c'est se priver de dizaines de milliers d'euros, surtout sur des biens de valeur moyenne élevée. Seules les données de vente réelles (DVF 2024) et une connaissance fine des micro-quartiers permettent de se positionner juste. L'estimation doit aussi intégrer l'impact de la réglementation énergétique sur la valorisation des 16,9 % de passoires thermiques. Faire appel à une expertise locale fondée sur les chiffres optimise votre vente ou votre achat.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation automatique, basée sur un prix médian de 9 556 €/m², ignore les spécificités des micro-marchés du 15e, comme la différence entre le quartier Beaugrenelle et les alentours du parc Georges-Brassens. Un expert local intègre l'état réel (vétusté, ravalement, équipements), la configuration exacte et la dynamique de négociation en cours. Il peut ainsi affiner la fourchette de prix, éviter une surévaluation qui mène à une vacance commerciale prolongée, ou une sous-évaluation préjudiciable. Son réseau permet aussi de cibler les acheteurs sérieux.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser uniquement le prix médian au m², sans pondération.
- Ne pas actualiser le prix malgré la baisse de 4,5 % récente.
- Oublier de valoriser les atouts comme la proximité des écoles.
- Surévaluer un bien classé F ou G sans prévoir une décote.
Investir dans le 15e arrondissement de Paris : passer à l'action
Un investissement dans le 15e se joue sur la sélection du bien et son état énergétique. Les données DVF indiquent la tendance, mais seule une expertise de terrain identifie les biens à fort potentiel locatif dans un parc ancien hétérogène.
Les données posent un diagnostic clair. Son interprétation et votre stratégie dépendent d'une connaissance fine des rues et du parc.
Évaluez la valeur réelle d'un bien dans le 15e à partir des dernières transactions DVF et de l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur 2 985 ventes réelles en 2024
- Projections intégrant la baisse des prix et le rendement locatif
- Connexion avec des professionnels du 15e arrondissement
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier dans le 15e arrondissement de Paris
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier dans le 15e arrondissement de Paris
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Paris 15e ?
Le prix médian est de 9 508 €/m² en 2024. Pour un appartement type de 45 m², il faut compter environ 430 000 €. Les maisons, très rares, affichent un prix médian de 9 975 €/m².
Le 15e arrondissement est-il en baisse ?
Oui, les prix médians ont baissé de 4,5 % en 2024 et de 10,1 % depuis 2020. Cette correction suit la tendance parisienne mais est plus marquée que dans certains arrondissements voisins.
Est-ce un bon quartier pour investir en locatif ?
Le rendement brut de 4,0 % est correct pour Paris et la demande locative est soutenue. Privilégiez les appartements rénovés pour éviter les passoires thermiques, qui représentent 16,9 % du parc.
Quels sont les points faibles du marché immobilier du 15e ?
Le parc est ancien (38,3 % d'avant 1945) avec un risque de travaux de rénovation. Le marché est également en baisse continue depuis plusieurs années, ce qui peut retarder une plus-value à court terme.
Le 15e est-il plus abordable que les autres arrondissements parisiens ?
Son prix médian est inférieur d'environ 10 % à la moyenne parisienne. Il est plus accessible que les 6e, 7e ou 16e arrondissements, mais reste plus cher que les quartiers populaires de l'est parisien.
Communes limitrophes du 15e arrondissement de Paris
Paris 15e est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché haut de gamme: 9 508 €/m² dans le 15e arrondissement de Paris en médiane, comparé à la moyenne départementale.
Le prix médian du 15e arrondissement de Paris recule de -11,8 % entre 2021 et 2025. 16 325 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Typologie urbaine marquée: 99,8 % des transactions du 15e arrondissement de Paris concernent des appartements, autour de 9 508 €/m². Pour 212 m² de surface médiane, compter environ 2 114 700 € — un niveau inaccessible à l'immense majorité des ménages résidents.
Les loyers d'annonce du 15e arrondissement de Paris avoisinent 31,7 €/m² pour les appartements et 26,4 €/m² pour les maisons. Rendement brut calculé: environ 4,0 % sur un bien médian. Les résidences secondaires représentent 9,2 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 1 219 logements autorisés, soit 244/an en moyenne. Le gros des permis concerne des résidences (services, étudiantes, seniors) (63 % des autorisations sur 2021-2025).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Paris 15e est dans la proche périphérie de Paris. Paris 15e est dans un relief de plaine, à 42 m d'altitude en moyenne, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).