01 Le parc de logements
Le parc comprend 68 116 logements dont 59 649 résidences principales, 3 922 résidences secondaires et 4 545 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 59 649 | 87,6 % |
| Résidences secondaires | 3 922 | 5,8 % |
| Logements vacants | 4 545 | 6,7 % |
Visualisation des trois usages du parc: 88 % d'habitat permanent, 6 % de résidences secondaires et 7 % de logements inoccupés sur un total de 68 116.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 3 418 | 5,7 % |
| 1919-1945 | 8 341 | 14,0 % |
| 1946-1970 | 16 586 | 27,9 % |
| 1971-1990 | 15 397 | 25,9 % |
| 1991-2005 | 8 872 | 14,9 % |
| 2006-2019 | 6 889 | 11,6 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1946-1970 arrive en tête avec 28 %, devant les constructions récentes (12 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 10 129 | 17,0 % |
| 2 pièces | 17 142 | 28,7 % |
| 3 pièces | 15 938 | 26,7 % |
| 4 pièces | 9 537 | 16,0 % |
| 5 pièces ou plus | 6 903 | 11,6 % |
Distribution par taille: 46 % de petits logements (T1-T2), 12 % de grands (5p+), moyenne à 2,8 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 63 257 | 66 391 | 68 116 |
| Rés. principales | 56 802 | 58 425 | 59 649 |
| Rés. secondaires | 2 404 | 3 311 | 3 922 |
| Vacants | 4 051 | 4 656 | 4 545 |
Caen, commune de taille similaire à 194 km, affiche 26,1 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 26 155 | 43,8 % |
| Locataires (privé) | 23 310 | 39,1 % |
| Locataires HLM | 8 074 | 13,5 % |
| Logés gratuitement | 2 109 | 3,5 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 43,8 % de propriétaires face à 52,6 % de locataires (dont 14 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 34 975 | 58,6 % |
| Fioul | 3 843 | 6,4 % |
| Électricité | 20 140 | 33,8 % |
| Gaz bouteille | 258 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 432 | 0,7 % |
Le gaz de ville équipe 59 % des résidences principales, devant électricité (34 %) et fioul (6 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 8 702 |
| 2 à 4 ans | 14 547 |
| 5 à 9 ans | 11 248 |
| 10 ans ou plus | 25 151 |
| Total ménages | 59 649 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 22 916 |
| Sous-occupation modérée | 13 301 |
| Sous-occupation accentuée | 5 562 |
| Suroccupation modérée | 13 024 |
| Suroccupation accentuée | 1 003 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 25 080 | 42,0 % |
| 1 voiture | 27 919 | 46,8 % |
| 2 voitures ou plus | 6 650 | 11,1 % |
Équipement automobile des ménages: 42 % sans voiture, 47 % avec une voiture et 11 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 50,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 47 933 | 45 050 | 1 085 | 1 798 |
| 1975 | 51 516 | 47 594 | 944 | 2 978 |
| 1982 | 55 832 | 50 253 | 1 998 | 3 581 |
| 1990 | 56 820 | 49 535 | 2 550 | 4 735 |
| 1999 | 59 791 | 52 390 | 2 348 | 5 053 |
| 2006 | 61 522 | 54 629 | 2 320 | 4 574 |
| 2011 | 63 257 | 56 802 | 2 404 | 4 051 |
| 2016 | 66 391 | 58 425 | 3 311 | 4 656 |
| 2022 | 68 116 | 59 649 | 3 922 | 4 545 |
Trajectoire de long terme: 47 933 logements en 1968, 68 116 en 2022 (+42 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 4 466 | 4 638 | 5 257 | 5 795 | 6 477 | 3 265 |
| Dont vacants > 2 ans | 348 | 427 | 558 | 505 | 811 | 1 280 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 36 | 0,1 % |
| Classe B | 876 | 2,2 % |
| Classe C | 10 002 | 25,4 % |
| Classe D | 12 007 | 30,4 % |
| Classe E | 10 444 | 26,5 % |
| Classe F | 3 955 | 10,0 % |
| Classe G | 2 120 | 5,4 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 30 % des logements et 28 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 933 | 7,4 % |
| Classe B | 5 824 | 14,8 % |
| Classe C | 10 729 | 27,2 % |
| Classe D | 9 441 | 23,9 % |
| Classe E | 6 689 | 17,0 % |
| Classe F | 3 021 | 7,7 % |
| Classe G | 803 | 2,0 % |
Émissions CO₂: 27 % des logements relèvent de la classe C, 49 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 306 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 263 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 196 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 173 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 142 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 131 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 131 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 306 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 32 |
| Classe B | 24 | 852 |
| Classe C | 99 | 9 903 |
| Classe D | 166 | 11 841 |
| Classe E | 123 | 10 321 |
| Classe F | 59 | 3 896 |
| Classe G | 61 | 2 059 |
Performance comparée: maisons classées D (253), appartements classés D (243), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 1 145 |
| T2 | 2 707 |
| T3 | 3 180 |
| T4 | 1 459 |
| T5+ | 345 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Boulogne-Billancourt (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Boulogne-Billancourt se classe 3e grande ville ayant le prix au m² le plus élevé de France. (sur 119 grandes villes entre 50 000 et 200 000 habitants) Voir le classement
Résumé
68 116 logements composent le parc de Boulogne-Billancourt en 2022, très majoritairement occupés à l'année (87,6 %). Habitat dominé par le collectif (97,8 %), ne laissant que 2,2 % au pavillonnaire. L'environnement communal: une commune francilienne de la première couronne, en contexte de collines, à une altitude moyenne de 160 m.
Répartition proche de l'équilibre: 43,8 % de propriétaires et 52,6 % de locataires à Boulogne-Billancourt. Part du parc social: 13,5 % des résidences principales. Le constat SRU est sévère pour Boulogne-Billancourt: carence avérée, 15,7 % contre 25,0 % requis.
Entre héritage et modernité: 5,7 % de logements d'avant 1919 et 11,6 % postérieurs à 2006. Côté DPE, de Boulogne-Billancourt, le parc fait moins bien que le repère national: D et 244 kWh/m²/an, contre 203 en moyenne. La part des logements F ou G dans le parc diagnostiqué atteint 15,4 %. Le gaz de ville est la première source de chauffage du parc (58,6 %).
Le parc de Boulogne-Billancourt est stable sur la période 2016-2022 (+2,6 %). La motorisation des ménages de Boulogne-Billancourt traduit un profil urbain: 42,0 % des ménages vivent sans voiture, portés par une bonne desserte en transports et la proximité des commerces.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Boulogne-Billancourt est une commune francilienne de la première couronne. Le décor géographique — en contexte de collines, à une altitude moyenne de 160 m — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir à Boulogne-Billancourt en 2026 ?
Deuxième ville d’Île-de-France par la population, Boulogne-Billancourt cumule les atouts d’une métropole économique avec ses sièges sociaux et d’un cadre résidentiel prisé. Son marché immobilier, l’un des plus chers de la région, subit toutefois un ajustement après les sommets de 2021-2022. Cette correction ouvre-t-elle une fenêtre pour investir ?
Le marché le plus cher d’Île-de-France hors Paris subit une correction historique de -8,4 % en 2024, offrant une fenêtre d’opportunité inédite pour les investisseurs patients.
Verdict
➤ Investir ici exige une sélection rigoureuse et un horizon long terme, réservé aux portefeuilles solides visant un actif de prestige.
Points clés
- ✓ Correction de -8,4 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif brut correct à 4,3 %
- ✓ Dynamisme économique local exceptionnel
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Effort mensuel net important après loyer
- ⚠ Parc ancien et risque de passoires thermiques
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian 2,5 fois supérieur à la moyenne nationale
- Se positionne dans le top 20 % des communes les plus denses du département
- Rendement locatif supérieur à celui de la pierre parisienne intra-muros
Analyse du marché immobilier à Boulogne-Billancourt
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 16,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Boulogne-Billancourt : opportunités et risques
Investir à Boulogne-Billancourt en 2026 relève d’une stratégie de niche orientée qualité du bâti et localisation. Le rendement brut de 4,3 % pour les appartements est correct en contexte francilien, mais le rendement net estimé à 3,2 % (après taxe foncière à 15,78 %, gestion et vacance) reste faible. La fiscalité locale pèse directement sur la rentabilité.
La faible part de logements sociaux (15 %) et le taux de vacance modéré (6,7 %) indiquent un marché locatif tendu, porté par une population active. Toutefois, avec 15,5 % de passoires thermiques (classes F/G), le risque réglementaire est réel : ces biens seront interdits à la location à horizon 2028-2034, imposant des travaux de rénovation coûteux.
La stratégie la plus pertinente vise le locatif annuel de standing pour cadres ou le montage en suroccupation (colocation) pour maximiser le revenu locatif. L’horizon doit être long terme pour espérer une plus-value, la correction actuelle pouvant se prolonger avant une reprise.
Simuler un investissement immobilier à Boulogne-Billancourt
Estimation sur un maison type de 138 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Boulogne-Billancourt.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Boulogne-Billancourt ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Boulogne-Billancourt
DVF, loyers, permis, analyse expertLes données DVF 2024 confirment un infléchissement notable du marché. Le prix médian global, à 8 245 €/m², recule de 8,4 % sur un an, effaçant les gains de la période 2020-2021. Cette correction est structurelle, liée au durcissement des conditions de crédit et à un plafonnement de la solvabilité, même dans cette commune aisée.
La dichotomie entre appartements et maisons s’accentue. Le segment des maisons, ultra-minoritaire (45 ventes), résiste mieux avec un prix médian stable autour de 13 327 €/m², tiré par une demande familiale incompressible pour les rares biens disponibles. À l’inverse, le marché des appartements, très liquide, est le plus exposé aux ajustements de prix.
Le contexte démographique, avec une population en léger recul (-1,9 % sur 5 ans) et un indice de vieillissement de 138,8, n’exerce pas de pression haussière supplémentaire. Néanmoins, le tissu économique exceptionnel – 21 158 entreprises et un taux d’emploi de 74,7 % – maintient une demande locative solide de la part des cadres, soutenant les loyers.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Boulogne-Billancourt Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
La courbe des prix médians à Boulogne-Billancourt dessine un cycle complet en cinq ans : une hausse jusqu’à un pic à 9 464 €/m² en 2021, une stagnation en 2022, puis une correction nette de -8,4 % en 2024 pour revenir à 8 245 €/m², un niveau inférieur à 2020. Cette baisse, la plus forte de la période, contraste avec la stabilité relative des marchés voisins et indique un rééquilibrage après des années de surchauffe. Pour un acheteur en 2026, cela signifie entrer sur un marché en phase de consolidation, où la négociation reprend ses droits, mais où le prix au mètre carré reste un facteur d’exclusion pour de nombreux ménages.
Évolution du marché immobilier de Boulogne-Billancourt
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 9 426 €/m² → 8 358 €/m² (-11,3 %), volume annuel actuel 1 656 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 53 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 1 656 transactions en 2024, le marché boulonnais reste actif, bien que le volume ait baissé de 33 % depuis le pic de 2022. La très grande majorité des ventes (97,5 %) concerne des appartements, d’une surface médiane de 52 m², reflétant un parc largement collectif. Les maisons, rares (2,2 % du parc), atteignent des prix médians record de 13 327 €/m² pour 150 m² en médiane. Ce marché est désormais plus équilibré, passant d’une forte pression acheteuse à une phase où les vendeurs doivent faire preuve de réalisme sur les prix, surtout pour les biens moins bien exposés ou nécessitant des travaux.
Répartition des ventes
2,7 % de maisons et 97,3 % d'appartements parmi les 1 656 transactions enregistrées.
Sur 1 656 transactions enregistrées, 2,7 % portent sur des maisons (13 327 €/m²) et 97,3 % sur des appartements (8 333 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 656 | 45 | 1 611 |
| Prix médian/m² | 8 358 € | 13 327 € | 8 333 € |
| Prix moyen/m² | 8 825 € | ||
| Surface médiane | – | 138 m² | 53 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 2 016 | 9 426 € |
| 2022 | 2 118 | 9 348 € |
| 2023 | 1 566 | 8 921 € |
| 2024 | 1 423 | 8 231 € |
| 2025 | 1 656 | 8 358 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Boulogne-Billancourt marque le pas. Seulement 105 logements ont été autorisés en 2024, et la tendance sur cinq ans est à la baisse de 18 % par rapport à la période précédente. Ce ralentissement, dans une commune déjà très dense et où le foncier est rare, limite les risques de sur-offre à court terme. Il confirme aussi que la valorisation du parc existant reste le moteur principal du marché. L’attractivité résidentielle continue de reposer sur la rénovation du bâti ancien et sur quelques opérations ponctuelles de requalification de friches, sans création massive de nouveaux logements.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 1 446 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 9 400 autorisations pour 7 520 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Boulogne-Billancourt
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Boulogne-Billancourt (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Boulogne-Billancourt totalise 1 858 logements sur 5 ans, soit +13 % vs la période antérieure.
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Boulogne-Billancourt
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Boulogne-Billancourt
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (15,78 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale faible : moins de 2 mois de loyer par an. Avantage notable pour le rendement net.
Le rendement brut annoncé (4,3 % pour les appartements) est à ajuster. La taxe foncière sur le bâti à Boulogne-Billancourt s'élève à 15,78 %. Ajoutez les frais de gestion (environ 5 %), les charges de copropriété, les provisions pour travaux et un risque de vacance (le taux de logements vacants est de 6,7 %). Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut et le rendement net approximatif de 3,2 %. Une analyse fine est indispensable.
Performance énergétique du parc à Boulogne-Billancourt
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 39 440 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Boulogne-Billancourt est D, avec 15,4 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La classe énergétique dominante du parc est D, avec une consommation moyenne de 243 kWh/m²/an. Environ 15,5 % des logements sont des passoires thermiques (classes F et G). Cette composition expose propriétaires et acquéreurs aux échéances réglementaires : interdiction de location pour les logements G en 2025, F en 2028, et tous les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an en 2034. Un audit énergétique est devenu une étape clé de la due diligence.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements, notamment les T2 et T3, qui correspondent à la demande majoritaire. Le parc ancien (19,8 % d'avant 1945) peut offrir du caractère mais attention aux passoires thermiques (15,5 % sont classées F ou G). Le neuf, en faible quantité (11,6 % construits après 2006), attire par son DPE mais son rendement est souvent compressé par le prix au m² élevé.
Quelles zones cibler à Boulogne-Billancourt ?
La demande est forte dans les quartiers bien desservis (proximité gare Issy Val de Seine, métro) et à proximité des commerces (731 équipements recensés). Les secteurs en bord de Seine, malgré le risque inondation (PPRI), restent très prisés. La rénovation du quartier du Trapèze attire une nouvelle population. La périphérie, moins chère, peut offrir un meilleur rendement mais avec une plus-value locative moindre.
Calculateur de rendement à Boulogne-Billancourt
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Boulogne-Billancourt
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net. La future réglementation sur les passoires thermiques (interdiction de location en 2028 pour les G) concerne 15,5 % du parc. La dépendance à l'économie francilienne est un autre facteur de sensibilité. Enfin, la taxe foncière, à 15,78 %, grève significativement la rentabilité nette.
Erreurs à éviter quand on investit à Boulogne-Billancourt
- Oublier la taxe foncière élevée (15,78 %).
- Négliger le taux de vacance local (6,7 %).
- Baser son projet sur le rendement brut uniquement.
- Ignorer la future interdiction de louer les passoires.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché francilien traditionnellement redémarre en septembre après la trêve estivale. À Boulogne-Billancourt, ville d'actifs, cette reprise est nette. L'automne est souvent propice aux transactions sérieuses. Évitez la période de règlement de la taxe foncière (octobre) pour mettre en vente, cela peut peser sur la trésorerie des acquéreurs potentiels. Le printemps reste un bon moment pour présenter un bien, avec une lumière favorable.
Le saviez-vous ?
- La ville compte 19 monuments historiques protégés.
- 89,8 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'âge médian des Boulonnais est de 39,3 ans, assez jeune.
S'installer à Boulogne-Billancourt : cadre de vie et logement
Boulogne-Billancourt offre un cadre de vie urbain et très bien équipé, à deux pas de Paris. La commune dispose de 4 920 équipements (INSEE BPE), avec une densité remarquable de commerces (731) et de services de santé (1 383). La connexion fibre à 89,8 % et la présence de la 5G en font un territoire adapté au télétravail.
Intégrée à la Métropole du Grand Paris, la ville bénéficie d’une desserte multimodale excellente, avec la gare d'Issy-Val de Seine à 1,8 km et la proximité du périphérique. Cependant, la densité extrême (près de 20 000 hab/km²) et la rareté des espaces verts peuvent être perçues comme des points négatifs pour les familles.
Carte du marché immobilier à Boulogne-Billancourt
Boulogne-Billancourt et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Boulogne-Billancourt
Avec une température moyenne annuelle de 12,3 °C et 690 mm de précipitations, le climat est typique de l'Île-de-France, légèrement adouci par la proximité de la Seine. Les hivers sont modérés et les étés supportables. Ce profil, sans extrêmes, convient à une large majorité d'habitants, notamment les actifs et familles qui privilégient la douceur urbaine aux grands espaces. L'altitude moyenne de 33 m éloigne les risques de gel intense.
À qui s'adresse Boulogne-Billancourt ?
Cette commune s'adresse principalement aux jeunes actifs et aux familles aisées travaillant en Île-de-France, attirés par les écoles nombreuses et la vie culturelle. Les acheteurs sont soit des primo-accédants aux revenus solides, soit des investisseurs pour le parc locatif. La faible part de maisons (2,2 %) et le prix élevé les réservent aux budgets les plus conséquents.
Avantages et limites à Boulogne-Billancourt
✓ Points forts
- Proximité immédiate de Paris et excellente desserte transports
- Cadre urbain très complet avec une multitude de services et commerces
- Population jeune et active (âge médian de 39,3 ans)
- Patrimoine historique avec 19 monuments protégés
- Parc de logements majoritairement en appartements, adapté à la vie urbaine
− À prendre en compte
- Prix au m² très élevé, même en période de correction
- Densité de population très forte (près de 20 000 hab./km²)
- Exposition au risque d'inondation (PPRI de la Seine) et passé de catastrophes naturelles
Composition du parc immobilier à Boulogne-Billancourt
68 116 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Boulogne-Billancourt est majoritairement collectif: 97,8 % d'appartements contre 2,2 % de maisons.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est massivement composé d'appartements (97,8 % des résidences principales), avec seulement 2,2 % de maisons, signe d'une densité urbaine affirmée. La part de propriétaires (43,8 %) est inférieure à la moyenne nationale, ce qui indique un marché locatif actif. Un taux de vacance de 6,7 % suggère une certaine fluidité. Ce paysage reflète une demande stable d'actifs et de familles cherchant la proximité parisienne dans un cadre équipé.
Ancienneté du parc à Boulogne-Billancourt
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 59 503 logements).
- Avant 1919 5,7 % 3 418 logts
- 1919-1945 14,0 % 8 341 logts
- 1946-1970 27,9 % 16 586 logts
- 1971-1990 25,9 % 15 397 logts
- 1991-2005 14,9 % 8 872 logts
- 2006-2019 11,6 % 6 889 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Boulogne-Billancourt
4 920 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Boulogne-Billancourt
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le principal plan de prévention des risques (PPRI) actif concerne les inondations de la Seine. La commune a enregistré 6 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. En parallèle, le radon est classé faible et la sismicité très faible. Pour un projet d'achat, consulter le zonage précis du PPRI est essentiel : il peut imposer des contraintes constructives ou d'assurance, même si les crues majeures restent des événements rares.
Cas pratique : un achat type à Boulogne-Billancourt
Acquérir une maison type de 150 m² à Boulogne-Billancourt représente un budget médian de 1 971 750 €. Cela équivaut à environ 56 années du revenu médian local (35 040 €). Avec un apport de 10 %, sur un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance dépasse 9 700 €. Ce marché s'adresse à des profils patrimoniaux aisés.
Erreurs à éviter quand on achète à Boulogne-Billancourt
- Ne pas consulter le zonage du PPRI de la Seine.
- Oublier de budgétiser les travaux de rénovation énergétique.
- Sous-estimer les charges de copropriété en immeuble ancien.
- Négocier sans connaître le prix médian du secteur (8 245 €/m²).
Points clés à retenir à Boulogne-Billancourt
- Prix médian à 8 245 €/m², en baisse de 8,4 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 4,3 % pour les appartements.
- Climat doux : 12,3 °C de moyenne annuelle.
- Écart marqué entre maisons (13 327 €/m²) et appartements (8 333 €/m²).
- Taxe foncière sur le bâti à 15,78 % en 2024.
- 15,5 % du parc est en passoire thermique (classes F/G).
- Le DPE devient un facteur clé de valorisation.
- Seulement 2,2 % de maisons dans un parc de 68 116 logements.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Boulogne-Billancourt ?
Outre la surface, la performance énergétique (DPE) pèse de plus en plus sur la valorisation et la capacité d'emprunt. La proximité de la gare Issy Val de Seine (1,8 km) ou des 19 monuments historiques protégés est un atout. L'étage, l'exposition, l'état de la copropriété (travaux prévus) et la présence d'un balcon ou d'une terrasse créent des écarts de prix sensibles. Dans un parc où seulement 11,6 % des logements sont postérieurs à 2006, la rénovation qualitative est valorisée.
Estimation indicative d'une maison à Boulogne-Billancourt
Pour une maison de 138 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
1 153 404 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher : trop haute, elle allonge la vente dans un marché déjà plus lent ; trop basse, elle génère une moins-value. Avec seulement 2,2 % de maisons, la valorisation de ce segment est très spécifique. Les indices villagesfrancais.fr, comme l'IPI (Potentiel Immobilier) à 7,7/10, indiquent un potentiel mais dans un contexte désormais moins porteur. Une estimation professionnelle croise les données récentes de vente (DVF), l'état du bien et les dynamiques micro-locales.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils automatiques utilisent des moyennes, mais le marché de Boulogne-Billancourt est segmenté : le prix au m² d'une maison (13 145 €) est 60 % supérieur à celui d'un appartement (8 204 €). Un expert local connaît la valeur d'une rue, l'impact des écoles de secteur ou des projets d'aménagement. Il évalue l'état réel, anticipe les négociations sur un DPE faible, et cible les acheteurs sérieux parmi les 21 158 entreprises actives de la commune. Son diagnostic évite la sous- ou sur-évaluation.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser le prix moyen sans distinguer maisons/apparts.
- Omettre l'impact d'un DPE F ou G sur la valorisation.
- Ne pas tenir compte de la baisse récente des prix.
- Vendre sans professionnel dans un marché devenu technique.
Investir à Boulogne-Billancourt : passer à l'action
L'analyse des transactions DVF et des indices donne le pouls du marché, mais ne remplace pas l'expertise terrain. Identifier le bon bien, au bon prix, dans un secteur aussi composite que Boulogne-Billancourt nécessite une connaissance fine des îlots et des projets d'aménagement.
Les données tracent une trajectoire, mais votre acquisition se jouera sur la sélection précise du bien et du secteur.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Boulogne-Billancourt grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur 1 486 ventes réelles en 2024
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Boulogne-Billancourt
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Boulogne-Billancourt
Quel est le prix moyen d'un appartement à Boulogne-Billancourt ?
Le prix médian d'un appartement était de 8 333 €/m² en 2024, soit environ 426 600 € pour un deux-pièces de 52 m². Les prix ont connu une correction de -8,4 % sur un an.
Est-ce une bonne commune pour un investissement locatif ?
Le rendement locatif brut est de 4,3 %, correct en Île-de-France. La demande est soutenue par l'emploi local, mais l'effort financier mensuel après loyer perçu reste important. Une sélection rigoureuse du bien est cruciale.
Boulogne-Billancourt est-elle plus chère que les communes voisines ?
Boulogne-Billancourt est l'une des communes les plus chères des Hauts-de-Seine. Son prix au m² est environ 65 % plus élevé que la moyenne des grandes métropoles régionales comme Rouen ou Tours.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?
Le risque principal est la poursuite de la correction des prix. Il faut aussi vérifier le DPE, car 15,5 % du parc est classé F ou G (passoire thermique), ce qui impliquera des travaux de rénovation obligatoires.
La ville construit-elle des logements neufs ?
La construction neuve ralentit, avec seulement 105 logements autorisés en 2024. La tendance est à la baisse de 18 % sur cinq ans, limitant l'offre nouvelle et maintenant la pression sur le parc ancien.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix médian à 8 245 €/m², Boulogne-Billancourt reste un pari sur la valeur refuge francilienne, mais l'écart se resserre avec des communes voisines mieux dotées en foncier, limitant l'effet de levier à court terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Boulogne-Billancourt.
Communes limitrophes de Boulogne-Billancourt
Boulogne-Billancourt est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Boulogne-Billancourt figure parmi les plus chers de France: le prix médian atteint 8 358 €/m² en 2026, soit +238,1 % par rapport à la médiane nationale (2 472 €/m²). Dans les Hauts-de-Seine, Boulogne-Billancourt appartient au top 8 % des communes les plus chères au m².
Sur la période 2021-2025, le m² médian de Boulogne-Billancourt se replie de -11,3 %. 8 779 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Le marché est principalement collectif: 97,3 % des ventes portent sur des appartements, à 8 333 €/m² pour 53 m² en surface médiane. Le bien médian (138 m² à 1 839 126 €) dépasse très largement la capacité d'achat du revenu médian communal.
Les loyers d'annonce de Boulogne-Billancourt avoisinent 29,7 €/m² pour les appartements et 27,5 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,3 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Les résidences secondaires représentent 5,8 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les flux de permis restent élevés: 1 858 logements autorisés et 1 201 commencés sur la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (60 % des autorisations sur 2021-2025).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Boulogne-Billancourt est une commune francilienne de la première couronne. Boulogne-Billancourt est en contexte de collines, à une altitude moyenne de 160 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.