01 Le parc de logements
Le parc comprend 124 509 logements dont 101 488 résidences principales, 9 701 résidences secondaires et 13 320 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 101 488 | 81,5 % |
| Résidences secondaires | 9 701 | 7,8 % |
| Logements vacants | 13 320 | 10,7 % |
Parmi les 124 509 logements du parc, 82 % assurent la fonction de résidence principale, contre 8 % de secondaires et 11 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 35 147 | 34,8 % |
| 1919-1945 | 19 918 | 19,7 % |
| 1946-1970 | 17 672 | 17,5 % |
| 1971-1990 | 16 257 | 16,1 % |
| 1991-2005 | 7 517 | 7,4 % |
| 2006-2020 | 4 399 | 4,4 % |
La période avant 1919 concentre 35 % du parc, tandis que 35 % datent d'avant 1919 et 4 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 24 652 | 24,3 % |
| 2 pièces | 38 468 | 37,9 % |
| 3 pièces | 24 596 | 24,2 % |
| 4 pièces | 9 581 | 9,4 % |
| 5 pièces ou plus | 4 192 | 4,1 % |
Le parc compte 2,3 pièces en moyenne par logement, avec 4 % de logements de cinq pièces ou plus et 62 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 121 039 | 122 502 | 124 509 |
| Rés. principales | 106 455 | 104 863 | 101 488 |
| Rés. secondaires | 5 146 | 6 888 | 9 701 |
| Vacants | 9 439 | 10 751 | 13 320 |
À titre de comparaison : 29,0 % de part de propriétaires à Paris 20e Arrondissement, à 5 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 32 381 | 31,9 % |
| Locataires (privé) | 47 101 | 46,4 % |
| Locataires HLM | 18 721 | 18,4 % |
| Logés gratuitement | 3 286 | 3,2 % |
Visualisation des quatre statuts — 31,9 % de propriétaires occupants, 64,9 % de locataires et 18 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 47 436 | 46,7 % |
| Fioul | 2 091 | 2,1 % |
| Électricité | 51 237 | 50,5 % |
| Gaz bouteille | 283 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 441 | 0,4 % |
Le électricité équipe 50 % des résidences principales, devant gaz de ville (47 %) et fioul (2 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 16 823 |
| 2 à 4 ans | 26 464 |
| 5 à 9 ans | 17 570 |
| 10 ans ou plus | 40 631 |
| Total ménages | 101 488 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 44 955 |
| Sous-occupation modérée | 16 859 |
| Sous-occupation accentuée | 4 704 |
| Sous-occupation très accentuée | 1 746 |
| Suroccupation modérée | 30 353 |
| Suroccupation accentuée | 3 731 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 78 634 | 77,5 % |
| 1 voiture | 20 903 | 20,6 % |
| 2 voitures ou plus | 1 951 | 1,9 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 77 % sans voiture, 21 % à une voiture et 2 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 17,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 119 033 | 112 658 | 2 472 | 3 903 |
| 1975 | 120 165 | 106 484 | 3 478 | 10 203 |
| 1982 | 122 467 | 101 749 | 4 004 | 16 714 |
| 1990 | 119 287 | 99 034 | 7 361 | 12 892 |
| 1999 | 118 786 | 99 773 | 4 502 | 14 511 |
| 2007 | 118 855 | 102 528 | 5 006 | 11 322 |
| 2012 | 121 039 | 106 455 | 5 146 | 9 439 |
| 2017 | 122 502 | 104 863 | 6 888 | 10 751 |
| 2023 | 124 509 | 101 488 | 9 701 | 13 320 |
Trajectoire de long terme: 119 033 logements en 1968, 124 509 en 2023 (+5 %).
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 99 | 0,1 % |
| Classe B | 620 | 0,9 % |
| Classe C | 14 596 | 21,4 % |
| Classe D | 20 571 | 30,1 % |
| Classe E | 18 313 | 26,8 % |
| Classe F | 8 630 | 12,6 % |
| Classe G | 5 470 | 8,0 % |
Le graphique décompose les 68 299 diagnostics par étiquette énergétique: 30 % en D, 22 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 475 | 6,6 % |
| Classe B | 16 689 | 24,4 % |
| Classe C | 23 451 | 34,3 % |
| Classe D | 11 774 | 17,2 % |
| Classe E | 7 436 | 10,9 % |
| Classe F | 3 570 | 5,2 % |
| Classe G | 904 | 1,3 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (34 %), et 65 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 307 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 246 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 198 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 160 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 166 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 117 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 307 kWh/m²/an, contre 117 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 190 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 96 |
| Classe B | 9 | 611 |
| Classe C | 49 | 14 547 |
| Classe D | 105 | 20 466 |
| Classe E | 98 | 18 215 |
| Classe F | 56 | 8 574 |
| Classe G | 44 | 5 426 |
Les maisons affichent une classe dominante D (279 kWh/m²/an), les appartements D (271) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 5 186 |
| T2 | 6 056 |
| T3 | 7 926 |
| T4 | 3 602 |
| T5+ | 1 172 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Paris 18e Arrondissement (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Répartition du parc de Paris 18e Arrondissement: 81,5 % de résidences principales, 7,8 % de secondaires et 10,7 % de vacants sur un total de 124 509 logements. Au plan typologique, l'appartement écrase le pavillonnaire — 99,4 % contre 0,6 %. Le cadre local de Paris 18e Arrondissement est une commune de la petite couronne parisienne.
La location prévaut à Paris 18e Arrondissement, avec 64,9 % de locataires pour 31,9 % de propriétaires. Côté logement social, 18,4 % des résidences principales relèvent du parc HLM.
La part du bâti d'avant 1919 atteint 34,8 %, un niveau nettement supérieur à la moyenne des communes françaises. Performance énergétique en retrait: classe D en tête et consommation moyenne (271 kWh/m²/an) supérieure à la moyenne française. Le poids des classes F et G — 20,6 % du parc diagnostiqué — chiffre l'effort de rénovation à entreprendre. Au plan énergétique résidentiel, 50,5 % des résidences principales s'appuient sur le électricité.
Stabilité du parc résidentiel sur la période 2017–2023. La motorisation des ménages de Paris 18e Arrondissement traduit un profil urbain: 77,5 % des ménages vivent sans voiture, portés par une bonne desserte en transports et la proximité des commerces.
Paris 18e Arrondissement appartient au tissu une commune de la petite couronne parisienne, repère pour lire son marché résidentiel.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2023 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
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Verdict
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Points clés
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Analyse du marché immobilier à Paris 18e Arrondissement
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 24,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,0 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Paris 18e Arrondissement
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Paris 18e Arrondissement s'établit à 8 854 €, sur la base de 3060 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
Le rendement locatif brut reste modeste (1,9 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Analyses détaillées du marché
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Évolution du marché immobilier de Paris 18e Arrondissement Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Paris 18e Arrondissement
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 3 060 transactions en 2025 et affiche une évolution de -13,3 % entre 2021 et 2025 (prix médian à 8 854 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 36 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
0,5 % de maisons et 99,5 % d'appartements parmi les 3 060 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 99,5 % des mutations, pour un prix médian de 15 987 €/m² (maisons) contre 8 848 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 3 060 | 15 | 3 045 |
| Prix médian/m² | 8 854 € | 15 987 € | 8 848 € |
| Prix moyen/m² | 9 007 € | ||
| Surface médiane | – | 117 m² | 36 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 3 389 | 10 208 € |
| 2022 | 3 667 | 9 932 € |
| 2023 | 2 903 | 9 257 € |
| 2024 | 2 499 | 8 611 € |
| 2025 | 3 060 | 8 854 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 544 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 9 622 autorisations pour 6 450 démarrages effectifs.
Construction neuve à Paris 18e Arrondissement (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Paris 18e Arrondissement: 1 738 logements autorisés sur 5 ans, 272 pour la dernière année (-13 %).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Paris 18e Arrondissement
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Performance énergétique du parc à Paris 18e Arrondissement
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 68 299 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Paris 18e Arrondissement: majorité classée D, part de passoires thermiques à 20,6 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Paris 18e Arrondissement
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Paris 18e Arrondissement : cadre de vie et logement
Avec 183 127 habitants concentrés sur 6,01 km² (30 470 hab/km²), Paris 18e Arrondissement affiche un tissu villageois dense.
Le territoire abrite 34 monuments historiques protégés et 8 676 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Paris 18e Arrondissement
Paris 18e Arrondissement et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Paris 18e Arrondissement
124 509 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 99,4 % d'appartements, 0,6 % de maisons — profil urbain marqué.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Paris 18e Arrondissement
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 100 910 logements).
- Avant 1919 34,8 % 35 147 logts
- 1919-1945 19,7 % 19 918 logts
- 1946-1970 17,5 % 17 672 logts
- 1971-1990 16,1 % 16 257 logts
- 1991-2005 7,4 % 7 517 logts
- 2006-2020 4,4 % 4 399 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Paris 18e Arrondissement
8 676 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Paris 18e Arrondissement
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Paris 18e Arrondissement
Pour une maison de 117 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
1 035 918 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Paris 18e Arrondissement
Quel est le prix de l'immobilier à Paris 18e Arrondissement ?
Le prix médian au m² à Paris 18e Arrondissement est de 8 854 € (données DVF, 3060 transactions). Pour une maison de 117 m² (surface médiane locale), compter environ 1 870 000 €.
Quel rendement locatif espérer à Paris 18e Arrondissement ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Paris 18e Arrondissement est de 1,9 % (loyer de 24,8 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Paris 18e Arrondissement prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Le parc immobilier de Paris 18e Arrondissement est-il énergétiquement dégradé ?
20,6 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Paris 18e Arrondissement.
Communes limitrophes de Paris 18e Arrondissement
Paris 18e Arrondissement est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Paris 18e Arrondissement est un marché d'exception — 8 854 €/m² sur 3 060 ventes enregistrées, à des niveaux largement supérieurs dans le Paris.
Repli du prix médian: -13,3 % entre 2021 et 2025 à Paris 18e Arrondissement. Au total, 15 518 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le tissu de ventes est largement composé d'appartements (99,5 %), vendus autour de 8 848 €/m² en médiane. Le bien médian (117 m² à 1 870 479 €) dépasse très largement la capacité d'achat du revenu médian communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 29,8 €/m² pour un appartement et 24,8 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rendement brut calculé: environ 4,0 % sur un bien médian. Le poids limité des résidences secondaires (7,8 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Construction neuve active à Paris 18e Arrondissement: l'équivalent de 348 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 79 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Paris 18e Arrondissement est une commune de la petite couronne parisienne.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.