01 Le parc de logements
Le parc comprend 37 614 logements dont 34 990 résidences principales, 400 résidences secondaires et 2 224 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 34 990 | 93,0 % |
| Résidences secondaires | 400 | 1,1 % |
| Logements vacants | 2 224 | 5,9 % |
Parmi les 37 614 logements du parc, 93 % assurent la fonction de résidence principale, contre 1 % de secondaires et 6 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 207 | 3,5 % |
| 1919-1945 | 4 628 | 13,3 % |
| 1946-1970 | 10 694 | 30,7 % |
| 1971-1990 | 7 084 | 20,4 % |
| 1991-2005 | 3 154 | 9,1 % |
| 2006-2019 | 8 014 | 23,0 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1946-1970 domine (31 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 3 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 6 084 | 17,4 % |
| 2 pièces | 10 212 | 29,2 % |
| 3 pièces | 10 836 | 31,0 % |
| 4 pièces | 5 788 | 16,5 % |
| 5 pièces ou plus | 2 071 | 5,9 % |
Le parc compte 2,7 pièces en moyenne par logement, avec 6 % de logements de cinq pièces ou plus et 47 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 30 749 | 34 157 | 37 614 |
| Rés. principales | 28 947 | 32 059 | 34 990 |
| Rés. secondaires | 129 | 131 | 400 |
| Vacants | 1 673 | 1 968 | 2 224 |
Commune voisine de taille comparable, Versailles (23 km) affiche 37,5 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 7 274 | 20,8 % |
| Locataires (privé) | 16 199 | 46,3 % |
| Locataires HLM | 10 981 | 31,4 % |
| Logés gratuitement | 536 | 1,5 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 20,8 % de propriétaires face à 77,7 % de locataires (dont 31 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 20 055 | 57,3 % |
| Fioul | 753 | 2,2 % |
| Électricité | 13 673 | 39,1 % |
| Gaz bouteille | 183 | 0,5 % |
| Autre (bois…) | 327 | 0,9 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (57 %), suivi par électricité (39 %) et fioul (2 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 4 772 |
| 2 à 4 ans | 8 401 |
| 5 à 9 ans | 7 931 |
| 10 ans ou plus | 13 886 |
| Total ménages | 34 990 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 12 523 |
| Sous-occupation modérée | 5 649 |
| Sous-occupation accentuée | 1 599 |
| Suroccupation modérée | 11 292 |
| Suroccupation accentuée | 3 508 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 20 274 | 57,9 % |
| 1 voiture | 12 604 | 36,0 % |
| 2 voitures ou plus | 2 111 | 6,0 % |
Ventilation par équipement automobile: 58 % sans véhicule, 36 % mono-motorisés, 6 % multi-motorisés. Par ailleurs, 35,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 26 546 | 25 412 | 170 | 964 |
| 1975 | 29 105 | 26 487 | 191 | 2 427 |
| 1982 | 29 061 | 26 458 | 163 | 2 440 |
| 1990 | 29 326 | 26 718 | 707 | 1 901 |
| 1999 | 28 668 | 25 110 | 445 | 3 113 |
| 2006 | 29 986 | 27 954 | 184 | 1 849 |
| 2011 | 30 749 | 28 947 | 129 | 1 673 |
| 2016 | 34 157 | 32 059 | 131 | 1 968 |
| 2022 | 37 614 | 34 990 | 400 | 2 224 |
Trajectoire de long terme: 26 546 logements en 1968, 37 614 en 2022 (+42 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 4 070 | 3 677 | 3 363 | 3 585 | 4 391 | 2 362 |
| Dont vacants > 2 ans | 590 | 831 | 666 | 754 | 1 127 | 1 501 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 43 | 0,2 % |
| Classe B | 330 | 1,4 % |
| Classe C | 8 260 | 36,2 % |
| Classe D | 6 790 | 29,7 % |
| Classe E | 4 784 | 21,0 % |
| Classe F | 1 747 | 7,7 % |
| Classe G | 873 | 3,8 % |
Le graphique décompose les 22 827 diagnostics par étiquette énergétique: 36 % en C, 38 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 467 | 6,4 % |
| Classe B | 2 924 | 12,8 % |
| Classe C | 8 670 | 38,0 % |
| Classe D | 4 390 | 19,2 % |
| Classe E | 3 743 | 16,4 % |
| Classe F | 1 389 | 6,1 % |
| Classe G | 244 | 1,1 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (38 %), et 57 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 301 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 237 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 182 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 182 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 144 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 126 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 301 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 126 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 41 |
| Classe B | 6 | 324 |
| Classe C | 86 | 8 174 |
| Classe D | 117 | 6 673 |
| Classe E | 94 | 4 690 |
| Classe F | 78 | 1 669 |
| Classe G | 91 | 782 |
Performance comparée: maisons classées D (298), appartements classés C (214), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 2 623 |
| T2 | 2 986 |
| T3 | 5 145 |
| T4 | 2 660 |
| T5+ | 738 |
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Aubervilliers (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Aubervilliers est le grande ville ayant la plus faible part de propriétaires du département Seine-Saint-Denis. (sur 13 grandes villes entre 50 000 et 200 000 habitants) Voir le classement
Résumé
37 614 logements composent le parc d'Aubervilliers en 2022, très majoritairement occupés à l'année (93,0 %). Le parc est à très forte dominante collective: 93,9 % d'appartements pour seulement 6,1 % de maisons. À l'échelle locale, Aubervilliers est dans la géographie dense de la région capitale, dans la plaine, à une altitude de 45 m — contexte utile pour lire le parc.
Le parc d'Aubervilliers est dominé par la location (77,7 %), la propriété occupante ne rassemblant que 20,8 %. Le parc HLM pèse 31,4 % de l'offre de résidences principales. Au titre de la loi SRU, Aubervilliers est conforme — 48,7 % pour une obligation de 25,0 %.
Selon l'INSEE, 23,0 % du parc d'Aubervilliers remonte à la période 2006-2019, indice d'un essor résidentiel récent. Sur le volet énergétique, la classe DPE dominante est C et la consommation moyenne s'établit à 216 kWh/m²/an, dans la ligne de la moyenne française (203). Côté passoires thermiques, 11,5 % du parc diagnostiqué relève des classes F ou G. 57,3 % des résidences principales sont chauffées au gaz de ville.
Progression modérée du parc: +10,1 % entre 2016 et 2022. La motorisation des ménages d'Aubervilliers traduit un profil urbain: 57,9 % des ménages vivent sans voiture, portés par une bonne desserte en transports et la proximité des commerces.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre dans la géographie dense de la région capitale dans lequel s'inscrit Aubervilliers. Le décor géographique — dans la plaine, à une altitude de 45 m — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Le détail du parc (34 990 résidences principales d'Aubervilliers) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Faut-il investir à Aubervilliers en 2026 ?
Troisième ville de Seine-Saint-Denis par sa population, Aubervilliers combine une densité record, une croissance démographique soutenue et une précarité économique marquée. Son marché immobilier, après un pic en 2023, a connu la plus forte correction francilienne en 2024. Analyse des indicateurs pour un investissement en 2026.
Une correction de 11,3 % en 2024 fait chuter le prix médian à 4 083 €/m², créant une fenêtre d’achat pour un rendement locatif brut de 5,8 %.
Verdict
➤ Investir ici exige de privilégier les petits appartements rénovés pour capter la demande locative francilienne, en acceptant un risque socio-économique élevé.
Points clés
- ✓ Correction récente de -11,3 % : point d'entrée baissier
- ✓ Rendement brut locatif élevé à 5,8 %
- ✓ Dynamique démographique et construction neuve soutenue
- ⚠ Solvabilité locale très limitée (revenu médian 15 330 €)
- ⚠ Fragilité économique et sociale marquée (taux de chômage 18,2 %)
- ⚠ Parc vieillissant avec 11,4 % de passoires thermiques
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian à 4 083 €/m², Aubervilliers reste deux fois moins chère que Versailles, pourtant dans la même région.
- Dans le département de Seine-Saint-Denis, la commune se classe dernière pour le revenu médian des habitants, ce qui limite la demande d'achat locale.
- Son rendement locatif brut de 5,8 % surpasse celui de la plupart des grandes métropoles françaises, souvent autour de 4 %.
Analyse du marché immobilier à Aubervilliers
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 18,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Aubervilliers : opportunités et risques
Investir à Aubervilliers en 2026 se justifie principalement par le rendement locatif brut, évalué à 5,8 % pour les appartements. Ce chiffre, supérieur à la moyenne francilienne, est le principal attrait d'un territoire où les perspectives de plus-value à court terme sont incertaines. La clé de la rentabilité réside dans la maîtrise des charges : avec une taxe foncière à 43,81 % et un taux de vacance locative estimé à 8 %, le rendement net tombe autour de 3,5 %.
La stratégie gagnante consiste à cibler des biens déjà rénovés ou nécessitant des travaux légers, pour éviter le piège des passoires thermiques dont la location sera progressivement interdite. Les petits appartements proches des transports, comme la gare de La Courneuve - Aubervilliers à 1 km, sont les plus faciles à louer à une population majoritairement jeune et active. La demande locative est soutenue par la faible proportion de propriétaires et une croissance démographique continue.
Toutefois, l'investisseur doit intégrer le risque socio-économique élevé, illustré par un taux de chômage de 18,2 %. Cela peut se traduire par une fragilité plus grande des locataires et une rotation accrue. La forte proportion de logements sociaux (40 %) module aussi la dynamique du marché libre. Enfin, le volume important de constructions neuves autorisées (714 logements en 2024 seul) peut, à terme, exercer une pression à la baisse sur les loyers des biens anciens non rénovés.
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Données du marché immobilier à Aubervilliers
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à Aubervilliers a chuté de 11,3 % en 2024, selon les données DVF, une correction bien plus marquée que dans le reste de la petite couronne. Cette baisse ramène les valeurs au niveau de 2020, effaçant les gains de la période post-Covid. Elle s'explique par un double effet : le resserrement des conditions de crédit, qui a exclu une partie des acheteurs, et la fragilité intrinsèque du marché local, où le revenu médian des habitants (15 330 €) ne permet pas de soutenir les prix.
La structure du marché est celle d'une ville locative, avec seulement 20,8 % de propriétaires occupants. Les transactions reflètent cette réalité, les appartements de petite surface (40 m² médians) représentant 90 % des ventes. Cette prédominance du petit logement, couplée à une densité de 14 727 hab/km², dessine un territoire sous forte pression résidentielle mais où la demande d'achat est essentiellement portée par des investisseurs en quête de rendement.
Néanmoins, cette demande d'investissement trouve une limite dans la qualité du parc. D'après les diagnostics énergétiques disponibles, 11,4 % des logements sont des passoires thermiques (classes F ou G), un taux non négligeable qui expose à des travaux de rénovation obligatoires et à des risques de dépréciation. L'offre neuve importante (23 % du parc construit après 2006) crée une dualité entre un parc ancien à rénover et un parc récent plus concurrentiel.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Aubervilliers Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Aubervilliers révèle un cycle complet : après une hausse continue entre 2020 et 2023 qui a porté le prix médian à 4 603 €/m², le marché a connu une correction sévère de 11,3 % en 2024, retombant à 4 083 €/m². Cette baisse, la plus forte de la période, contraste avec la stabilité observée dans de nombreuses communes franciliennes. Elle touche particulièrement les appartements, dont le prix médian a chuté sous les 4 100 €/m², tandis que les maisons résistent un peu mieux. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique ouvre une fenêtre de négociation, mais dans un contexte où les indicateurs économiques locaux restent fragiles, limitant la capacité de rebond à court terme.
Évolution du marché immobilier d'Aubervilliers
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 4 400 €/m² → 4 067 €/m² (-7,6 %), volume annuel actuel 571 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 44 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le profil des transactions à Aubervilliers en 2024 dessine un marché porté par l'investissement locatif et contraint par la solvabilité. Sur 441 ventes, 400 concernent des appartements, d'une surface médiane de seulement 40 m², signe d'une demande tournée vers les petits logements à louer. Le volume d'activité est en repli de 30 % par rapport à 2023, indiquant un net ralentissement. Le marché est désormais favorable à l'acheteur, avec une marge de négociation retrouvée après les années de tension. Les biens vendus sont majoritairement issus d'un parc ancien, ce qui implique pour l'acquéreur une vigilance accrue sur l'état et la performance énergétique, 11,4 % du parc étant classé en passoire thermique.
Répartition des ventes
9,3 % de maisons et 90,7 % d'appartements parmi les 571 transactions enregistrées.
9,3 % maisons, 90,7 % appartements sur 571 ventes: le collectif pèse 90,7 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 571 | 53 | 518 |
| Prix médian/m² | 4 067 € | 4 524 € | 4 049 € |
| Prix moyen/m² | 4 771 € | ||
| Surface médiane | – | 80 m² | 44 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 594 | 4 400 € |
| 2022 | 650 | 4 470 € |
| 2023 | 516 | 4 312 € |
| 2024 | 399 | 4 000 € |
| 2025 | 571 | 4 067 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Aubervilliers est intense, avec 4 626 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance encore à la hausse de 12 %. Cette volumétrie, l'une des plus fortes du département, répond à une pression démographique réelle (+14,1 % de population en 10 ans) et à la proximité de Paris. Elle témoigne d'une attractivité certaine pour les ménages et investisseurs, mais elle concentre aussi l'offre neuve dans des programmes souvent destinés à la location. Le risque de sur- offre ponctuelle dans certains segments existe, pouvant peser sur les loyers et la valorisation à court terme. Pour l'investisseur, cette profusion de neuf représente à la fois une opportunité (biens aux normes, DPE performants) et un élément de concurrence à intégrer dans son analyse.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
19 832 logements autorisés cumulés, 11 096 commencés: la dynamique récente affiche 750 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Aubervilliers
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Aubervilliers (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 4 428 logements ont été autorisés à à Aubervilliers, +16 % par rapport au cycle précédent.
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Aubervilliers
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Aubervilliers
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,81 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Passer du rendement brut de 5,8 % au net de 3,5 % implique de déduire plusieurs charges réelles. La taxe foncière à Aubervilliers s'élève à 43,81 % sur le bâti, un poste significatif. S'ajoutent les frais de gestion locative (environ 6 % du loyer), les charges de copropriété, les travaux d'entretien et une provision pour vacance, estimée à un mois de loyer par an. Le taux de vacance local de 5,9 % suggère de prévoir une marge. Ces éléments réduisent mécaniquement la rentabilité finale, essentielle pour évaluer la viabilité d'un projet.
Performance énergétique du parc à Aubervilliers
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 22 827 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Aubervilliers: classe C en tête, 11,5 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante C (215 kWh/m²/an) montre un parc relativement performant pour une ville ancienne. Cependant, 11,4 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), ce qui représente un risque réglementaire tangible. La loi Climat prévoit l'interdiction de location pour les passoires à partir de 2025 (G), 2028 (F) et la mise en norme d'ici 2034. Un acheteur doit absolument vérifier le DPE du bien visé pour éviter des travaux coûteux ou une impossibilité de mise en location. C'est un critère de valorisation croissant.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (studios, T2) de surface médiane 40 m² sont les plus adaptés à la demande locative majoritaire. Le parc ancien (16,8 % d'avant 1945) peut présenter des risques de passoires thermiques (11,4 % en F/G), soumises à des interdictions de location à venir. Le neuf, qui représente 23 % du parc construit après 2006, offre une meilleure performance énergétique (classe C dominante) mais à un prix d'entrée plus élevé. Les maisons sont trop rares (6,4 % du parc) pour constituer un produit locatif standard.
Quelles zones cibler à Aubervilliers ?
La valeur et la demande locative varient fortement selon la proximité des transports. Les quartiers proches de la gare La Courneuve - Aubervilliers (1 km) et des futures gares du Grand Paris Express sont les plus porteurs. Le centre-bourg historique, avec ses 2 monuments protégés, peut attirer une clientèle spécifique. La périphérie, plus éloignée des axes, présentera des loyers plus faibles et une vacance potentiellement plus élevée. La construction neuve importante (4 626 logements autorisés en 5 ans) pourrait créer une sur-offre temporaire dans certains secteurs.
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Risques à connaître avant d'investir à Aubervilliers
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants de 5,9 % et un indice de vacance (IVBP) faible (3,6/10). La dépendance à une économie locale fragile (taux de chômage 18,2 %) rend les loyers sensibles à la conjoncture. La réglementation thermique (DPE) est un enjeu majeur : 11,4 % de passoires F/G devront être rénovées avant 2028. Enfin, la taxe foncière, à 43,81 %, grève significativement la rentabilité nette, plus qu'ailleurs en Île-de-France.
Cas pratique : un investissement type à Aubervilliers
Pour un appartement type de 40 m² à Aubervilliers, l'investissement s'élève à environ 162 200 €. Avec un loyer moyen de 19,8 €/m², le revenu mensuel brut est de 792 €, soit un rendement brut de 5,8 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, provision vacance), le rendement net tombe autour de 3,5 %. Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 %, l'effort mensuel résiduel serait d'environ 100 €, à affiner avec votre fiscalité.
Erreurs à éviter quand on investit à Aubervilliers
- Oublier la taxe foncière à 43,81 % dans le calcul de rentabilité.
- Négliger le taux de vacance local de 5,9 %.
- Surévaluer les loyers face à l'offre de logements sociaux (40 %).
- Investir sans vérifier le DPE et les réglementations à venir.
Quand acheter ou vendre ?
À Aubervilliers, comme en Île-de-France, le marché immobilier est plus actif de mars à juin, porté par les beaux jours et les projets familiaux avant la rentrée. La période de septembre à octobre connaît un second souffle. L'hiver (décembre à février) est plus calme, offrant parfois des opportunités de négociation. Les vendeurs doivent anticiper le calendrier fiscal : la taxe foncière, due en septembre, peut inciter certains propriétaires à vendre avant l'été. Acheter en fin d'année peut permettre de conclure avant la reprintanière.
Le saviez-vous ?
- Aubervilliers est la 3e ville la plus peuplée de Seine-Saint-Denis avec 88 365 habitants.
- Seulement 1,1 % des logements sont des résidences secondaires.
- La commune dispose de 2 monuments historiques protégés.
S'installer à Aubervilliers : cadre de vie et logement
S'installer à Aubervilliers, c'est choisir l'hyper-urbanité de la première couronne parisienne. La commune offre une desserte exceptionnelle, avec la gare TGV de Paris-Nord accessible en quelques minutes et l'aéroport du Bourget à proximité. Le tissu d'équipements est dense, avec plus de 3 600 commerces et services recensés par l'INSEE, assurant une autonomie quotidienne. La connexion numérique est quasi-totale, avec un déploiement de la fibre à 98 %, un atout pour les télétravailleurs.
Ce cadre très urbain s'accompagne des contraintes d'un territoire dense et anciennement industriel. La qualité environnementale, mesurée par un indice de 4,9/10, est modérée. Deux monuments historiques rappellent le passé ouvrier de la ville. Le parc de logements, majoritairement constitué d'appartements, et la faible part de maisons individuelles (6,4 %) conviennent aux célibataires, aux jeunes couples et aux étudiants plutôt qu'aux familles en quête d'espace. La jeunesse de la population (âge médian de 34,3 ans) et la vitalité économique, avec plus de 3 500 créations d'entreprises sur un an, dynamisent le paysage.
Carte du marché immobilier à Aubervilliers
Aubervilliers et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Aubervilliers
Le climat d'Aubervilliers, avec une température moyenne de 13,0 °C et 623 mm de précipitations annuelles, est typique du bassin parisien. Les hivers sont modérés, les étés assez doux, sans extrêmes marqués. Ce profil convient aux habitants recherchant un climat tempéré, sans les fortes chaleurs du sud ni le froid prolongé de l'est. L'altitude moyenne de 40 m limite les risques de gel intense. Un acheteur attaché à des saisons distinctes mais sans excès s'y retrouvera, d'autant que la proximité de la capitale atténue les sensations d'isolement climatique.
À qui s'adresse Aubervilliers ?
Cette commune s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs cherchant à devenir propriétaires près de Paris avec un budget contraint. Les familles pourront être attirées par les 60 établissements scolaires, mais devront composer avec un espace public dense et une offre en maisons très limitée. Les profils recherchant le calme et l'espace seront moins convaincus. L'acheteur type doit être urbain, tolérant à l'animation et attentif à la localisation précise du bien pour éviter les zones à risques.
Avantages et limites à Aubervilliers
✓ Points forts
- Prix d'entrée inférieur à la moyenne régionale.
- Excellente accessibilité (gares, autoroutes, aéroport).
- Équipements et services très nombreux (3 617 au total).
- Dynamisme démographique (+14,1% en 10 ans).
- Parc de logements relativement récent (23% post-2006).
− À prendre en compte
- Densité extrême (14 728 hab./km²) et environnement urbain minéral.
- Marché en baisse (-11,3%), risque de moins-value à court terme.
- Taux de pauvreté le plus élevé du département.
Composition du parc immobilier à Aubervilliers
37 614 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
33 839 appartements pour 2 313 maisons: le parc à Aubervilliers relève d'un tissu urbain collectif.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements, composé à 93,6 % d'appartements et seulement 6,4 % de maisons, reflète un tissu urbain dense. Le faible taux de propriétaires (20,8 %) et de résidences secondaires (1,1 %) indique un marché locatif très présent, porté par les 40 % de logements sociaux. Cette composition suggère une forte demande locative et une certaine volatilité des prix en fonction de l'offre neuve. L'acheteur typique est souvent un investisseur ou un primo-accédant cherchant un appartement. La stabilité du marché est liée à la démographie jeune et à la dynamique économique du Grand Paris.
Ancienneté du parc à Aubervilliers
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 34 781 logements).
- Avant 1919 3,5 % 1 207 logts
- 1919-1945 13,3 % 4 628 logts
- 1946-1970 30,7 % 10 694 logts
- 1971-1990 20,4 % 7 084 logts
- 1991-2005 9,1 % 3 154 logts
- 2006-2019 23,0 % 8 014 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Aubervilliers
3 617 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Aubervilliers
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Aubervilliers est soumis à un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif, le R111.3, concernant principalement les risques d'inondation. La commune a enregistré 5 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Le radon y est faible et la sismicité très faible. Ces données, disponibles sur Géorisques, doivent conduire à consulter le zonage précis du bien. Pour les constructions neuves ou les rénovations, des prescriptions parasismiques ou de prévention des inondations peuvent s'appliquer. Une vérification en mairie ou auprès du notaire est indispensable, sans alarmisme mais avec rigueur.
Cas pratique : un achat type à Aubervilliers
Une maison type de 70 m² représente un budget médian de 330 400 €. Ce montant équivaut à environ 21,5 années du revenu médian local (15 330 €). Avec un apport de 10 % (33 040 €) et un crédit sur 20 ans à un taux estimé de 3,5 %, la mensualité hors assurance approche 1 650 €. Un tel effort nécessite un revenu stable bien supérieur à la médiane locale, illustrant le caractère sélectif de l'accession à la propriété de maisons ici.
Erreurs à éviter quand on achète à Aubervilliers
- Se fier au prix au m² moyen sans vérifier le DPE du bien.
- Oublier de consulter le PPR inondation (R111.3) en mairie.
- Négocier sans connaître la santé financière de la copropriété.
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au revenu médian local (15 330 €).
Points clés à retenir à Aubervilliers
- Prix médian en baisse de 11,3 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 5,8 % pour les appartements.
- Climat tempéré avec 13 °C de moyenne annuelle.
- Écart important entre maisons (4 524 €/m²) et apparts (4 049 €/m²).
- Taxe foncière élevée, à 43,81 % sur le bâti.
- Parc locatif dominant (20,8 % de propriétaires seulement).
- Prime à la proximité de la gare (1 km).
- 6,4 % seulement du parc est constitué de maisons.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Aubervilliers ?
À Aubervilliers, la valeur d'un bien est fortement influencée par sa localisation précise et son état. La proximité de la gare La Courneuve - Aubervilliers (à 1 km en moyenne) ou des 505 commerces locaux ajoute une prime. L'étage et l'exposition sud ou est sont valorisés dans un parc dense. Un DPE performant (classe A à C) devient un atout majeur face à la réglementation. Pour une maison, la taille du terrain compte. L'état général (cuisine, salle de bain, électricité) et la présence d'un ascenseur pour les étages élevés sont scrutés. Enfin, la vue dégagée et le calme restent des atouts rares et chers.
Estimation indicative d'une maison à Aubervilliers
Pour une maison de 80 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
325 360 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation imprécise peut coûter cher dans le contexte actuel. Surévaluer son bien le expose à une vacance commerciale prolongée dans un marché déjà ralenti (441 transactions annuelles). Sous-évaluer, c'est se priver de plusieurs milliers d'euros, d'autant que le prix médian d'une maison dépasse 330 000 €. Seule une analyse fine intégrant l'état du DPE (la classe C domine), la proximité des 559 équipements de transport, et les risques naturels locaux (10 recensés) permet de fixer un prix de vente équilibré, attractif et juste. Une estimation professionnelle est un outil de négociation indispensable.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation automatique se base sur des moyennes, comme le prix médian de 4 083 €/m². Un professionnel local intègre les micro-marchés : la différence entre un bien rénové près du métro et un appartement à rénover en cœur d'îlot. Il évalue précisément l'impact du DPE, l'état des parties communes et la santé financière de la copropriété, cruciale avec 23 % du parc construit après 2006. Son expertise permet aussi de cibler les acheteurs sérieux, en phase avec la demande réelle, et de négocier en connaissance de cause. C'est la garantie d'un prix juste et réalisable.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser uniquement le prix médian au m², trop général.
- Oublier de valoriser la proximité des 505 commerces.
- Négliger l'impact négatif d'un DPE F ou G.
- Vendre sans connaître le volume de neuf en construction (4 626 logements).
Investir à Aubervilliers : passer à l'action
Les chiffres dessinent un cadre, mais l'opportunité réelle se niche dans le détail d'une rue, l'état d'une copropriété ou la qualité d'une rénovation. Un professionnel implanté localement est indispensable pour transformer cette analyse en achat sécurisé.
La correction de 2024 est un fait. Savoir si elle constitue une opportunité durable exige une expertise de terrain.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Aubervilliers
Quel est le prix immobilier moyen à Aubervilliers ?
En 2024, le prix médian global est de 4 067 €/m², avec des appartements à 4 049 €/m² et des maisons à 4 524 €/m². Ces prix ont baissé de 11,3 % sur un an.
Est-ce le bon moment pour investir à Aubervilliers ?
La forte correction de 2024 crée une opportunité d'achat à un prix inférieur. Le rendement locatif brut de 5,8 % est intéressant, mais le marché convient surtout aux investisseurs acceptant un risque socio-économique modéré à élevé.
Aubervilliers est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Aubervilliers est bien plus chère que des villes du Nord comme Roubaix (-66 %), mais deux fois moins chère que Versailles (+122 %). En Île-de-France, elle reste une des communes les plus accessibles de la petite couronne.
Quel rendement locatif espérer à Aubervilliers ?
Le rendement locatif brut moyen est de 5,8 % pour un appartement. Après déduction des charges (vacance, gestion, taxe foncière à 43,81 %), le rendement net tombe aux alentours de 3,5 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Aubervilliers ?
Les secteurs les plus demandés sont généralement ceux proches des transports, comme aux alentours de la gare de La Courneuve - Aubervilliers et du futur pôle du Grand Paris. La sélection doit aussi privilégier les biens rénovés pour éviter les passoires thermiques.
Marché immobilier des communes voisines
Aubervilliers présente un écart de valorisation majeur avec Versailles (+122 %), mais un rendement locatif supérieur, offrant un effet de levier intéressant pour les investisseurs acceptant les risques du territoire.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Aubervilliers.
Communes limitrophes d'Aubervilliers
Aubervilliers est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Aubervilliers atteint 4 067 € sur 571 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale.
Sur la période 2021-2025, le m² médian d'Aubervilliers se replie de -7,6 %. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 2 730 transactions (source DGFiP/DVF).
Le marché est principalement collectif: 90,7 % des ventes portent sur des appartements, à 4 049 €/m² pour 44 m² en surface médiane. Rapporté au revenu médian d'Aubervilliers, un logement de 80 m² (361 920 €) représente 23,6 années de ressources brutes.
Loyers observés à Aubervilliers: 19,8 €/m²/mois pour un appartement, 20,6 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,9 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (1,1 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve est soutenue à Aubervilliers: 4 428 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 886 par an. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 82 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Aubervilliers est dans la géographie dense de la région capitale. Aubervilliers est dans la plaine, à une altitude de 45 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.