01 Le parc de logements
Le parc comprend 108 470 logements dont 97 577 résidences principales, 3 334 résidences secondaires et 7 560 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 97 577 | 90,0 % |
| Résidences secondaires | 3 334 | 3,1 % |
| Logements vacants | 7 560 | 7,0 % |
Parmi les 108 470 logements du parc, 90 % assurent la fonction de résidence principale, contre 3 % de secondaires et 7 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 12 883 | 13,2 % |
| 1919-1945 | 18 717 | 19,2 % |
| 1946-1970 | 22 742 | 23,3 % |
| 1971-1990 | 30 030 | 30,8 % |
| 1991-2005 | 10 043 | 10,3 % |
| 2006-2019 | 3 056 | 3,1 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 31 %, devant les constructions récentes (3 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 21 232 | 21,8 % |
| 2 pièces | 32 459 | 33,3 % |
| 3 pièces | 26 489 | 27,1 % |
| 4 pièces | 12 169 | 12,5 % |
| 5 pièces ou plus | 5 228 | 5,4 % |
Le parc compte 2,5 pièces en moyenne par logement, avec 5 % de logements de cinq pièces ou plus et 55 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 104 729 | 106 522 | 108 470 |
| Rés. principales | 96 611 | 97 398 | 97 577 |
| Rés. secondaires | 2 320 | 2 604 | 3 334 |
| Vacants | 5 799 | 6 520 | 7 560 |
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 27 961 | 28,7 % |
| Locataires (privé) | 35 251 | 36,1 % |
| Locataires HLM | 31 633 | 32,4 % |
| Logés gratuitement | 2 732 | 2,8 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 28,7 % de propriétaires face à 68,5 % de locataires (dont 32 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 56 297 | 57,7 % |
| Fioul | 3 263 | 3,3 % |
| Électricité | 37 364 | 38,3 % |
| Gaz bouteille | 306 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 346 | 0,4 % |
Répartition des modes de chauffage: 58 % au gaz de ville, 38 % pour électricité, 3 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 12 172 |
| 2 à 4 ans | 20 657 |
| 5 à 9 ans | 17 273 |
| 10 ans ou plus | 47 475 |
| Total ménages | 97 577 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 39 186 |
| Sous-occupation modérée | 17 783 |
| Sous-occupation accentuée | 6 071 |
| Suroccupation modérée | 29 469 |
| Suroccupation accentuée | 3 251 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 68 107 | 69,8 % |
| 1 voiture | 26 904 | 27,6 % |
| 2 voitures ou plus | 2 566 | 2,6 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 70 % sans, 28 % à une voiture, 3 % multi-motorisés. Par ailleurs, 30,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 84 776 | 81 094 | 1 085 | 2 597 |
| 1975 | 91 268 | 82 688 | 1 368 | 7 212 |
| 1982 | 94 243 | 83 521 | 2 193 | 8 529 |
| 1990 | 99 512 | 88 395 | 3 675 | 7 442 |
| 1999 | 101 978 | 90 512 | 3 096 | 8 370 |
| 2006 | 104 217 | 95 465 | 2 369 | 6 383 |
| 2011 | 104 729 | 96 611 | 2 320 | 5 799 |
| 2016 | 106 522 | 97 398 | 2 604 | 6 520 |
| 2022 | 108 470 | 97 577 | 3 334 | 7 560 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 84 776 logements, le total atteint 108 470 en 2022 (+28 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 6 112 | 6 006 | 6 149 | 7 023 | 7 505 | 3 910 |
| Dont vacants > 2 ans | 790 | 956 | 874 | 770 | 1 160 | 1 625 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 120 | 0,2 % |
| Classe B | 809 | 1,1 % |
| Classe C | 22 789 | 31,2 % |
| Classe D | 23 040 | 31,6 % |
| Classe E | 17 126 | 23,5 % |
| Classe F | 5 998 | 8,2 % |
| Classe G | 3 134 | 4,3 % |
Distribution DPE sur 73 016 diagnostics: la majorité se situe en classe D (32 %), avec 32 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 446 | 7,5 % |
| Classe B | 11 479 | 15,7 % |
| Classe C | 22 841 | 31,3 % |
| Classe D | 18 668 | 25,6 % |
| Classe E | 10 593 | 14,5 % |
| Classe F | 3 181 | 4,4 % |
| Classe G | 808 | 1,1 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 31 %, 54 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 290 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 225 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 164 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 162 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 151 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 136 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 290 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 136 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 110 |
| Classe B | 27 | 782 |
| Classe C | 69 | 22 720 |
| Classe D | 117 | 22 923 |
| Classe E | 129 | 16 997 |
| Classe F | 80 | 5 918 |
| Classe G | 50 | 3 084 |
Les maisons affichent une classe dominante E (265 kWh/m²/an), les appartements D (231) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 5 991 |
| T2 | 10 369 |
| T3 | 12 001 |
| T4 | 6 649 |
| T5+ | 2 136 |
Faut-il investir dans le 20e arrondissement de Paris en 2026 ?
Arrondissement populaire et densément peuplé de la capitale, le 20e affiche une dynamique immobilière paradoxale en 2024. Malgré une forte demande locative, les prix connaissent une correction sensible, tandis que les indicateurs socio-économiques révèlent des fragilités. Faut-il y voir une opportunité d'investissement ?
Avec un prix médian en recul de 15 % depuis son pic de 2020, le 20e offre désormais une fenêtre d'entrée plus accessible sur la capitale, malgré une fragilité économique marquée.
Verdict
➤ Investir ici suppose une stratégie locative classique sur le moyen terme, en acceptant une faible plus-value et un parc nécessitant parfois des travaux.
Points clés
- ✓ Correction de -15 % depuis 2020 : fenêtre d'entrée
- ✓ Rendement locatif brut de 4,1 % : correct pour Paris
- ✓ Marché liquide : près de 1 900 transactions annuelles
- ⚠ Solvabilité locale limitée : marché porté par l'extérieur
- ⚠ Fragilité économique élevée : chômage à 13 %
- ⚠ Parc ancien : 32,4 % des logements antérieurs à 1945
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian supérieur à 95 % des communes françaises.
- Inférieur de plus de 15 % à la médiane parisienne du dernier pic.
- Rendement locatif légèrement supérieur à la moyenne des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier dans le 20e arrondissement de Paris
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,7/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers du 20e arrondissement de Paris
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,7
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant du temps pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant du temps pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Très faible accessibilité : l'écart entre prix et revenus médians locaux (36,4 ans de revenu pour une maison) exclut la demande locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenTrès faible accessibilité : l'écart entre prix et revenus médians locaux (36,4 ans de revenu pour une maison) exclut la demande locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,5
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande est solide, portée par une population jeune et un taux de propriétaires faible (28,7 %).
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande est solide, portée par une population jeune et un taux de propriétaires faible (28,7 %).
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
0,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique négligeable : le marché locatif est quasi exclusivement annuel, sans effet saisonnier notable.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique négligeable : le marché locatif est quasi exclusivement annuel, sans effet saisonnier notable.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 8309,9 — Percentile dept : 5/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 24,7 — Percentile dept : 90/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 3,1 — Percentile dept : 0/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -5,3 — Percentile dept : 26/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 30959,9 — Percentile dept : 95/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 24,7 — Percentile dept : 11/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 25,8 — Percentile dept : 35/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 29,2 — Percentile dept : 0/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 71,3 — Percentile dept : 90/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,1 — Percentile dept : 0/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -5,3 — Percentile dept : 26/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 8309,9 — Percentile dept : 95/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 3,1 — Percentile dept : 0/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,0 — Percentile dept : 5/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 30959,9 — Percentile dept : 5/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir dans le 20e arrondissement de Paris : opportunités et risques
Investir dans le 20e se justifie presque exclusivement par une stratégie de rendement locatif annuel. Le rendement brut de 4,1 % pour les appartements, bien qu'en deçà des standards de province, est correct pour Paris intra-muros. Il faut néanmoins intégrer la taxe foncière, élevée dans la capitale, qui vient rogner significativement ce rendement brut.
La sélection du bien est cruciale. Privilégiez les petites surfaces (studio, deux-pièces) bien exposées et si possible rénovées, pour capter la demande étudiante et de jeunes actifs. Méfiez-vous du parc ancien, souvent mal isolé : la part non négligeable de passoires thermiques (F/G) impose des travaux de rénovation énergétique dans des délais contraints par la loi.
La perspective de plus-value à moyen terme apparaît limitée, au vu des fragilités économiques locales et du déclin démographique. L'objectif doit être de générer un cash-flow modeste mais régulier, en tablant sur une occupation facile grâce à la densité de population et aux nombreux équipements de l'arrondissement.
Simuler un investissement immobilier dans le 20e arrondissement de Paris
Estimation sur un maison type de 107 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian du 20e arrondissement de Paris.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir dans le 20e arrondissement de Paris ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier dans le 20e arrondissement de Paris
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian du 20e s'établit à 8 377 €/m² en 2024, selon les données DVF. Cette valorisation le place dans le bas de l'échelle parisienne, mais reste inaccessible pour la majorité des ménages locaux, dont le revenu médian est de 23 570 €. La baisse cumulative de 15 % depuis 2020 marque un tournant après une décennie de hausse presque ininterrompue.
Cette correction est à relativiser au regard du volume d'échanges, qui reste élevé avec près de 1 900 transactions annuelles. Le marché est porté par la demande locative, dans un arrondissement où les propriétaires occupants sont minoritaires (28,7 %). Toutefois, la forte proportion de passoires thermiques (12,3 % classées F ou G) représente un risque réglementaire et financier croissant pour les détenteurs de ces biens.
Enfin, la dynamique démographique négative (-5,3 % en 5 ans) et un taux de chômage de 13 % constituent des signaux faibles pour la demande d'achat résidentielle. Le marché repose donc essentiellement sur des investisseurs extérieurs recherchant un rendement locatif, dans un contexte où la pression touristique est quasi nulle.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du 20e arrondissement de Paris Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier du 20e arrondissement de Paris
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 2 053 transactions en 2025 et affiche une évolution de -13,1 % sur 2021–2025 (prix médian à 8 377 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 40 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 2 053 transactions enregistrées en 2024, le marché du 20e reste l'un des plus actifs de Paris en volume, bien que ce chiffre soit en repli par rapport au pic de 2022 (2 464 ventes). Les appartements, avec une surface médiane de 38 m², constituent l'écrasante majorité des échanges (99 %). Ce volume soutenu témoigne d'une bonne liquidité, essentielle pour revendre sans décote importante. Le prix moyen (9 055 €/m²) dépasse le prix médian (8 377 €/m²), signe que des biens plus chers et/ou plus grands tirent la moyenne vers le haut. Le marché est actuellement favorable à l'acheteur, avec des délais de vente pouvant s'allonger et des marges de négociation sur les prix de départ.
Répartition des ventes
1,4 % de maisons et 98,6 % d'appartements parmi les 2 053 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 98,6 % des mutations, pour un prix médian de 10 458 €/m² (maisons) contre 8 366 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 2 053 | 28 | 2 025 |
| Prix médian/m² | 8 377 € | 10 458 € | 8 366 € |
| Prix moyen/m² | 8 461 € | ||
| Surface médiane | – | 107 m² | 40 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 2 144 | 9 636 € |
| 2022 | 2 398 | 9 375 € |
| 2023 | 1 908 | 8 824 € |
| 2024 | 1 783 | 8 242 € |
| 2025 | 2 053 | 8 377 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve dans le 20e arrondissement est atone. Seulement 1 035 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance en baisse de 51 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cette faible production, à peine 200 logements par an en moyenne, ne permet pas de renouveler significativement un parc vieillissant (32,4 % d'avant 1945) et n'indique pas de risque de sur-offre. Elle reflète plutôt la saturation du foncier disponible et la complexité des opérations dans un tissu urbain dense et déjà construit. Pour l'investisseur, cela signifie que l'offre neuve sera rare et que le marché de l'ancien restera dominant, avec les enjeux de rénovation énergétique que cela comporte.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 6 390 autorisations et 5 888 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 92 %.
Vacance longue durée dans le 20e arrondissement de Paris
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve dans le 20e arrondissement de Paris (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à dans le 20e arrondissement de Paris totalise 841 logements sur 5 ans, soit -41 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers dans le 20e arrondissement de Paris
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Performance énergétique du parc dans le 20e arrondissement de Paris
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 73 016 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc dans le 20e arrondissement de Paris est D, avec 12,5 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe D domine, avec une consommation énergétique moyenne de 229 kWh/m²/an. Le parc est globalement plus performant que la moyenne nationale mais reste énergivore. Environ 12,3 % des logements sont des passoires thermiques (étiquettes F et G). Ces biens sont directement concernés par les interdictions de location de la loi Climat : les G dès 2025, les F en 2028. Pour un acquéreur, cela représente un risque réglementaire et un programme de travaux potentiel à budgétiser.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les studios et T2, correspondant à la surface médiane de 38 m², sont les plus adaptés à la demande locative majoritaire. L'ancien domine largement le parc (32,4 % d'avant 1945), ce qui peut poser des défis en matière de rénovation énergétique. Le neuf (3,1 % construit après 2006) est rare et localisé dans quelques opérations. Privilégiez les appartements bien exposés et déjà aux normes énergétiques pour sécuriser votre investissement face à la réglementation qui se durcit.
Quelles zones cibler dans le 20e arrondissement de Paris ?
L'attractivité locative est homogène dans l'arrondissement, soutenue par 11 lignes de métro et de nombreux commerces de proximité. Les abords du parc de Belleville et de la place Gambetta sont particulièrement prisés. Aucun grand projet de renouvellement urbain ne vient radicalement transformer le paysage à court terme, ce qui limite le risque de sur-offre soudaine. La construction neuve autorisée a d'ailleurs chuté de 51 % sur les cinq dernières années.
Calculateur de rendement dans le 20e arrondissement de Paris
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir dans le 20e arrondissement de Paris
Le principal risque est lié à la performance énergétique : 12,3 % des logements sont des passoires (DPE F ou G), et la classe dominante est D. Ces biens seront soumis à des restrictions de location et nécessiteront des travaux coûteux. Le taux de vacance (7,0 %) est légèrement supérieur à la moyenne parisienne, indiquant une possible difficulté à louer certains biens mal positionnés. Enfin, la baisse des prix à la vente (-6,2 %) peut impacter la plus-value à moyen terme.
Erreurs à éviter quand on investit dans le 20e arrondissement de Paris
- Oublier la taxe foncière parisienne, souvent élevée.
- Négliger le taux de vacance de 7,0 %.
- Surestimer le loyer réalisable par rapport au marché.
- Minimiser les travaux sur un parc ancien (32,4 % avant 1945).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché parisien suit un rythme classique. La période la plus active va de mars à juin, avec une reprise des visites après l'hiver. Septembre-octobre constitue une seconde vague, avant le ralentissement de fin d'année. À noter : la taxe foncière, payée en octobre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant. Vendre au printemps maximise la visibilité. Acheter en fin d'année peut parfois permettre de négocier sur des biens disponibles depuis plusieurs mois.
Le saviez-vous ?
- Le 20e arrondissement compte 19 monuments historiques protégés.
- Avec 5,98 km², c'est l'un des arrondissements les plus denses de Paris.
- L'âge médian de 39,9 ans est légèrement inférieur à la moyenne parisienne.
S'installer dans le 20e arrondissement de Paris : cadre de vie et logement
Avec près de 185 000 habitants sur moins de 6 km², le 20e est un arrondissement dense et vivant, marqué par une forte mixité sociale. Son patrimoine, dont le célèbre cimetière du Père-Lachaise, côtoie des quartiers populaires en pleine évolution. La population est jeune (âge médian de 39,9 ans) et la vie associative y est riche.
Le cadre de vie présente toutefois des disparités. Si certains secteurs comme le quartier Gambetta sont bien dotés en commerces et services, d'autres peuvent souffrir de nuisances sonores et d'un manque d'espaces verts. La connexion numérique, étonnamment, est un point faible majeur avec un score de 2/100, un frein potentiel pour les télétravailleurs.
Carte du marché immobilier dans le 20e arrondissement de Paris
Paris 20e et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
À qui s'adresse Paris 20e ?
Cet arrondissement s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs (34,9 % de moins de 30 ans) disposant d'un apport solide, pour qui la surface est secondaire par rapport à l'ancrage parisien. Les familles y trouvent des services, mais peu de grandes surfaces. Les retraités (22,6 % de 60 ans et plus) y sont moins présents, peut-être en raison de l'animation permanente et de la faible part de maisons. Le revenu médian local (23 570 €) rend l'accession très difficile sans revenus supérieurs.
Avantages et limites dans le 20e arrondissement de Paris
✓ Points forts
- Prix d'entrée dans Paris plus accessible qu'au centre-ville.
- Quartier vivant avec une forte identité et de nombreux commerces.
- Excellente desserte en transports en commun (11 lignes de métro).
- Présence de parcs et d'espaces verts (Belleville, Père-Lachaise).
- Patrimoine historique riche avec 19 monuments protégés.
− À prendre en compte
- Densité très élevée et animation permanente pouvant gêner.
- Surface habitable médiane faible (38 m² pour un appartement).
- Connexion internet très haut débit et fibre quasi inexistante.
Composition du parc immobilier dans le 20e arrondissement de Paris
108 470 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc dans le 20e arrondissement de Paris est majoritairement collectif: 98,7 % d'appartements contre 1,3 % de maisons.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est ultra-dominé par l'habitat collectif : seulement 1,3 % de maisons. C'est un marché d'appartements. Le taux de propriétaires (28,7 %) est bas pour la France mais typique de Paris, indiquant un marché locatif important et une pression à l'achat soutenue par les investisseurs. Le taux de résidences secondaires (3,1 %) est faible, signe d'une vocation résidentielle principale. La vacance à 7,0 % est un point de vigilance, pouvant signaler des copropriétés en difficulté ou des biens délaissés.
Ancienneté du parc dans le 20e arrondissement de Paris
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 97 470 logements).
- Avant 1919 13,2 % 12 883 logts
- 1919-1945 19,2 % 18 717 logts
- 1946-1970 23,3 % 22 742 logts
- 1971-1990 30,8 % 30 030 logts
- 1991-2005 10,3 % 10 043 logts
- 2006-2019 3,1 % 3 056 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Risques naturels et géorisques dans le 20e arrondissement de Paris
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Les risques naturels majeurs sont très limités. La sismicité est classée "très faible" et le radon "faible". Aucun PPR naturel (inondation, mouvement de terrain) significatif n'est signalé sur ce secteur de la capitale. Le principal risque à évaluer pour un acquéreur est donc d'ordre technique et réglementaire : l'état de la copropriété (détériorations, fonds travaux) et la performance énergétique du logement, soumise à une réglementation de plus en plus contraignante.
Cas pratique : un achat type dans le 20e arrondissement de Paris
Pour une maison type de 73 m² (surface déduite), l'investissement s'élève à environ 857 000 €. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance approcherait 4 300 €. Cela représente plus de 21 années du revenu médian local (23 570 €). L'accès à la maison individuelle dans le 20e est réservé aux budgets les plus conséquents.
Erreurs à éviter quand on achète dans le 20e arrondissement de Paris
- Se fier uniquement au prix médian au m².
- Acheter sans consulter le DPE et le diagnostic amiante.
- Oublier de vérifier les charges et les travaux en copropriété.
- Négocier sans connaître les micro-marchés du 20e.
Points clés à retenir dans le 20e arrondissement de Paris
- Prix médian au m² : 8 377 €, en baisse de 6,2 % sur un an.
- Rendement brut locatif moyen : 4,1 % pour les appartements.
- Parc très majoritairement composé d'appartements (98,7 %).
- Écart maison/appartement : +42 % pour les maisons (10 458 €/m²).
- Rendement net estimé : environ 3,4 % après charges.
- Près d'un tiers du parc construit avant 1945.
- Le DPE influence de plus en plus la valeur.
- Prix total médian d'un appartement : 314 868 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien dans le 20e arrondissement de Paris ?
Dans le 20e, la valeur au m² varie énormément d'une rue à l'autre. Les facteurs primordiaux sont la proximité des commodités (127 établissements scolaires, commerces de rue), l'étage (avec ascenseur ou sans), l'exposition et la vue, et surtout l'état intérieur et les travaux effectués. La présence d'un balcon ou d'une terrasse est un vrai plus. La performance énergétique (DPE) devient un critère de valorisation ou de décote, surtout pour les logements classes F et G (12,3 % du parc). La surface exacte et la configuration (pièces de vie, rangements) pèsent plus que le simple prix au m² médian.
Estimation indicative d'une maison dans le 20e arrondissement de Paris
Pour une maison de 107 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
896 339 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché en correction comme celui du 20e arrondissement, une estimation trop haute conduit à une annonce qui ne trouve pas preneur, tandis qu'une sous-estimation représente une perte sèche pour le vendeur. Seule une analyse fine, croisant les références DVF les plus récentes avec les spécificités de votre bien (état, DPE, exposition), permet de se positionner stratégiquement. Avec un taux de logements vacants de 7,0 %, la concurrence entre vendeurs est réelle, et le premier prix affiché est déterminant pour attirer les acheteurs.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un prix au m² médian (8 288 €) masque des écarts considérables entre les îlots. Un professionnel local connaît la valeur spécifique des rues autour du Père-Lachaise, de Gambetta ou de la Porte de Bagnolet. Il évalue l'impact réel d'un DPE défavorable sur le prix de vente et peut anticiper les attentes du marché. Son estimation, basée sur des visites et comparaisons fines, est un outil de négociation solide face à des acheteurs informés. C'est aussi une garantie contre une sous-évaluation qui vous ferait perdre plusieurs milliers d'euros.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Comparer des biens de rues et d'états très différents.
- Ne pas actualiser le prix face à la baisse récente du marché.
- Oublier de valoriser un bon DPE ou une terrasse.
- Vendre sans professionnel dans un marché en correction.
Investir dans le 20e arrondissement de Paris : passer à l'action
Le diagnostic des chiffres est posé, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain : identifier le bon bien, négocier au juste prix, anticiper les travaux. Un professionnel maîtrisant les micro-secteurs du 20e est indispensable pour transformer cette analyse en acquisition rentable.
Ces données dessinent un profil de marché précis. Son potentiel réel dépend du bien choisi et de sa localisation exacte.
Déterminez la valeur réelle d'un bien dans le 20e grâce aux dernières transactions DVF et à notre analyse du marché local.
- Analyse basée sur 1 879 ventes réelles (DVF 2024)
- Projection de rendement et d'effort financier
- Mise en relation avec un expert du 20e
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier dans le 20e arrondissement de Paris
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier dans le 20e arrondissement de Paris
Quel est le prix au m² à Paris 20e en 2024 ?
Le prix médian est de 8 377 €/m², avec une fourchette centrale (50% des ventes) comprise entre 7 273 et 9 440 €/m². Le prix moyen, tiré par les biens plus chers, s'élève à 9 055 €/m².
Le 20e est-il un bon arrondissement pour investir en locatif ?
Oui, pour le locatif annuel. Le rendement brut de 4,1% pour les appartements est correct pour Paris, et la demande locative est soutenue par une population jeune et un faible taux de propriétaires (28,7%). Privilégiez les petites surfaces.
Pourquoi les prix baissent-ils dans le 20e arrondissement ?
Les prix ont baissé de 15% depuis 2020, corrigeant une précédente surchauffe. Cette baisse s'explique par le resserrement du crédit, un pouvoir d'achat local limité (revenu médian à 23 570 €) et une fragilité économique (taux de chômage à 13%).
Quels sont les quartiers les plus prisés du 20e ?
Les quartiers Gambetta, Jourdain et les alentours du Père-Lachaise sont historiquement demandés. Les prix et la dynamique peuvent varier sensiblement d'une rue à l'autre, d'où l'importance d'une connaissance fine du terrain.
Faut-il craindre les passoires thermiques dans le 20e ?
Oui, 12,3% du parc est classé F ou G (passoire thermique). Acquérir un tel bien implique des travaux de rénovation énergétique obligatoires pour continuer à le louer, selon le calendrier de la loi Climat et Résilience.
Communes limitrophes du 20e arrondissement de Paris
Paris 20e est entourée de 10 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le m² médian dans le 20e arrondissement de Paris atteint 8 377 € en 2026, positionnant la commune dans la frange la plus chère du territoire.
Sur la période 2021-2025, le m² médian du 20e arrondissement de Paris se replie de -13,1 %. 10 286 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
L'appartement domine nettement le marché du 20e arrondissement de Paris (98,6 % des ventes), avec un prix médian de 8 366 €/m². Un bien type de 107 m² se négocie autour de 1 119 006 €, un ticket d'entrée largement hors de portée du revenu médian local.
Les loyers d'annonce du 20e arrondissement de Paris avoisinent 28,6 €/m² pour les appartements et 24,8 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,1 % — dans la moyenne française. Les résidences secondaires représentent 3,1 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 841 logements autorisés au permis de construire dans le 20e arrondissement de Paris — un rythme moyen de 168 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Le gros des permis concerne des logements collectifs (73 % des autorisations sur 2021-2025).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Paris 20e est dans la géographie dense de la région capitale. La géographie joue son rôle: la commune est dans un relief de plaine, à 65 m d'altitude en moyenne.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.