01 Le parc de logements
Le parc comprend 11 902 logements dont 10 384 résidences principales, 435 résidences secondaires et 1 083 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 10 384 | 87,2 % |
| Résidences secondaires | 435 | 3,7 % |
| Logements vacants | 1 083 | 9,1 % |
Sur les 11 902 logements recensés, 87 % sont occupés à l'année, 4 % servent de résidence secondaire et 9 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 2 340 | 22,7 % |
| 1919-1945 | 2 324 | 22,5 % |
| 1946-1970 | 2 421 | 23,4 % |
| 1971-1990 | 1 961 | 19,0 % |
| 1991-2005 | 720 | 7,0 % |
| 2006-2019 | 561 | 5,4 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 23 % des logements relèvent de la période 1946-1970, le segment d'avant 1919 restant à 23 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 656 | 15,9 % |
| 2 pièces | 2 744 | 26,4 % |
| 3 pièces | 2 973 | 28,6 % |
| 4 pièces | 1 680 | 16,2 % |
| 5 pièces ou plus | 1 330 | 12,8 % |
Le parc compte 2,9 pièces en moyenne par logement, avec 13 % de logements de cinq pièces ou plus et 42 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 11 357 | 11 676 | 11 902 |
| Rés. principales | 10 373 | 10 431 | 10 384 |
| Rés. secondaires | 298 | 304 | 435 |
| Vacants | 685 | 940 | 1 083 |
À titre de comparaison : 56,5 % de part de propriétaires à Montgeron, à 17 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 051 | 48,6 % |
| Locataires (privé) | 3 814 | 36,7 % |
| Locataires HLM | 1 260 | 12,1 % |
| Logés gratuitement | 259 | 2,5 % |
Structure d'occupation: propriétaires 48,6 %, locataires 48,9 % — la part HLM s'établit à 12 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 615 | 54,1 % |
| Fioul | 786 | 7,6 % |
| Électricité | 3 951 | 38,0 % |
| Gaz bouteille | 22 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 10 | 0,1 % |
Répartition des modes de chauffage: 54 % au gaz de ville, 38 % pour électricité, 8 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 280 |
| 2 à 4 ans | 2 510 |
| 5 à 9 ans | 1 971 |
| 10 ans ou plus | 4 622 |
| Total ménages | 10 384 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 3 953 |
| Sous-occupation modérée | 2 331 |
| Sous-occupation accentuée | 1 163 |
| Suroccupation modérée | 2 161 |
| Suroccupation accentuée | 118 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 4 995 | 48,1 % |
| 1 voiture | 4 408 | 42,4 % |
| 2 voitures ou plus | 980 | 9,4 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 48 % sans, 42 % à une voiture, 9 % multi-motorisés. Par ailleurs, 36,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 9 799 | 9 326 | 102 | 371 |
| 1975 | 10 026 | 9 289 | 168 | 569 |
| 1982 | 9 758 | 8 924 | 220 | 614 |
| 1990 | 10 341 | 8 939 | 499 | 903 |
| 1999 | 11 194 | 9 538 | 402 | 1 254 |
| 2006 | 11 499 | 10 298 | 362 | 839 |
| 2011 | 11 357 | 10 373 | 298 | 685 |
| 2016 | 11 676 | 10 431 | 304 | 940 |
| 2022 | 11 902 | 10 384 | 435 | 1 083 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 9 799 logements, le total atteint 11 902 en 2022 (+21 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 958 | 1 142 | 969 | 947 | 1 069 | 569 |
| Dont vacants > 2 ans | 132 | 178 | 184 | 183 | 246 | 253 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 0,1 % |
| Classe B | 114 | 2,0 % |
| Classe C | 1 345 | 23,0 % |
| Classe D | 1 336 | 22,9 % |
| Classe E | 1 537 | 26,3 % |
| Classe F | 1 091 | 18,7 % |
| Classe G | 416 | 7,1 % |
Le graphique décompose les 5 843 diagnostics par étiquette énergétique: 26 % en E, 25 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 425 | 7,3 % |
| Classe B | 1 158 | 19,8 % |
| Classe C | 1 525 | 26,1 % |
| Classe D | 857 | 14,7 % |
| Classe E | 916 | 15,7 % |
| Classe F | 803 | 13,7 % |
| Classe G | 159 | 2,7 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (26 %), 53 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 317 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 282 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 202 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 161 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 131 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 101 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 317 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 101 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 3 |
| Classe B | 1 | 113 |
| Classe C | 12 | 1 333 |
| Classe D | 22 | 1 314 |
| Classe E | 23 | 1 514 |
| Classe F | 27 | 1 064 |
| Classe G | 14 | 402 |
Performance comparée: maisons classées F (290), appartements classés E (268), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 425 |
| T2 | 300 |
| T3 | 412 |
| T4 | 231 |
| T5+ | 93 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Mandé (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Saint-Mandé se classe 2e ville moyenne ayant le prix au m² le plus élevé de France. (sur 340 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
- Saint-Mandé est la commune ayant le plus de logements vacants du département Val-de-Marne. (sur 47 communes) Voir le classement
- Saint-Mandé se classe 5e ville moyenne ayant la consommation énergétique la plus élevée (DPE) de France. (sur 348 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Les données INSEE 2022 indiquent 11 902 logements à Saint-Mandé, dont 87,2 % sont des résidences principales. L'appartement domine nettement le parc (97,2 %), la maison individuelle ne représentant que 2,8 %. À l'échelle locale, Saint-Mandé est dans la proche périphérie de Paris, dans la plaine, à une altitude de 110 m — contexte utile pour lire le parc.
Répartition équilibrée entre accession à la propriété et location: 48,6 % vs 48,9 %. Part du parc social: 12,1 % des résidences principales. Saint-Mandé fait l'objet d'un arrêté de carence SRU: 14,0 % contre une obligation de 25,0 %.
Selon le recensement, 22,7 % des logements datent d'avant 1919 — une part significative du parc de Saint-Mandé. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante E et une consommation de 268 kWh/m²/an, au-dessus de la moyenne nationale (203) — un signal de bâti à rénover. 25,8 % des logements diagnostiqués sont classés passoires thermiques (F ou G). Le gaz de ville équipe 54,1 % des logements occupés à titre principal.
Peu de variation du parc résidentiel de Saint-Mandé entre 2016 et 2022 (+1,9 %). La motorisation des ménages de Saint-Mandé traduit un profil urbain: 48,1 % des ménages vivent sans voiture, portés par une bonne desserte en transports et la proximité des commerces.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre dans la proche périphérie de Paris dans lequel s'inscrit Saint-Mandé. La commune est dans la plaine, à une altitude de 110 m: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
Faut-il investir à Saint-Mandé en 2026 ?
Véritable ville-village de 1 km² collée au bois de Vincennes, Saint-Mandé cumule une densité record, des services pléthoriques et un taux de chômage parmi les plus bas du département. Son marché immobilier, après des années de hausse, entame une phase de correction. Est-ce le moment d'y investir ? Le verdict ci-dessous s'appuie sur les dernières transactions DVF.
En pleine correction après le pic de 2020, Saint-Mandé offre un point d'entrée inédit dans l'une des communes les plus denses et les mieux équipées de la petite couronne parisienne.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser la plus-value à moyen terme dans un marché résidentiel haut de gamme, en acceptant une rentabilité locative faible.
Points clés
- ✓ Correction de -6 % en 2024 : opportunité de timing
- ✓ Pression immobilière très élevée (IPI 7,8/10)
- ✓ Équipements et services exceptionnels (ICS 8,2/10)
- ⚠ Accessibilité modérée : marché porté par l'extérieur
- ⚠ Rendement locatif net limité à environ 2,8 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec 8 605 €/m², Saint-Mandé se classe parmi les 10 % des communes les plus chères de France.
- Son prix médian est plus de deux fois supérieur à celui de communes comparables du Val-de-Marne comme Noisiel ou Torcy.
- En petite couronne parisienne, elle affiche un statut de valeur refuge, même après une correction de -12 % depuis 2020.
Analyse du marché immobilier à Saint-Mandé
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 16,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Saint-Mandé : opportunités et risques
Investir à Saint-Mandé en 2026 relève d'une stratégie de valorisation patrimoniale plus que de rentabilité locative immédiate. Avec un rendement net estimé à 2,8 % après charges, incluant une taxe foncière élevée à 33,24 %, la location annuelle ne suffit pas à générer une trésorerie positive sans apport conséquent. L'indice d'opportunité locative (IOL) modéré à 3,6/10 le confirme.
Le risque principal réside dans le parc énergétique dégradé, avec 26 % de passoires thermiques (classes F/G). La loi Climat et Résilience, qui interdira la location des logements les moins performants, impose de facto un budget rénovation important pour une partie du parc, sous peine de dépréciation. Néanmoins, la correction des prix observée depuis 2020 peut offrir une marge de manœuvre pour ces travaux.
La stratégie pertinente semble être l'acquisition d'un appartement ancien à rénover, en visant une plus-value à moyen terme dans un marché qui, une fois la correction digérée, devrait rester porté par sa localisation et son cadre de vie. La construction neuve marginale (297 logements autorisés en 5 ans) protège de tout risque de sur-offre.
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Données du marché immobilier à Saint-Mandé
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché de Saint-Mandé, d'après les données DVF 2024, est en phase de rééquilibrage. La correction des prix, engagée depuis le pic de 2020, a atteint -6 % sur un an, une baisse significative dans un contexte francilien globalement résilient. Cette dynamique est principalement portée par les appartements, qui concentrent 98 % des 327 transactions annuelles.
Cette baisse contraste avec des indicateurs territoriaux solides : un taux de chômage à 8 % (2e rang départemental) et une concentration exceptionnelle d'équipements (819 au total pour 21 000 habitants). La pression démographique, en revanche, est négative (-5,3 % en 5 ans), ce qui peut expliquer en partie le recul des prix en lissant la demande.
Le caractère du marché évolue donc : d'un marché de vendeurs ultra-tendu, il glisse vers un équilibre plus favorable aux acquéreurs, qui bénéficient d'un pouvoir de négociation retrouvé sur des biens souvent anciens (45 % du parc construit avant 1945).
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Mandé Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Saint-Mandé depuis 2020 dessine un retour à la réalité après une surchauffe. Le prix médian a chuté de 9 769 à 8 605 €/m², soit une correction de -12,3 % en cinq ans. La baisse de -6 % sur la seule année 2024 est le signe le plus net d'un marché qui se normalise, bien que restant à un niveau très élevé. Cette tendance contraste avec la relative stabilité des prix en Île-de-France et offre un point d'entrée potentiellement intéressant, surtout pour les appartements qui représentent l'essentiel du parc. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique suggère que la phase de dévaluation principale pourrait être passée, ouvrant la porte à une stabilisation.
Évolution du marché immobilier de Saint-Mandé
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 9 653 €/m² à 8 605 €/m² (-10,9 %), pour 327 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières révèlent la contrainte majeure de Saint-Mandé : le rendement. Pour un appartement type de 55 m² acquis à 471 405 €, le loyer mensuel de 1 727 € génère un rendement brut de 4,4 %. Après déduction des charges courantes (gestion, vacance, taxe foncière à 33,24 %), le rendement net plafonne autour de 2,8 %. Avec un crédit à 4 % sur 20 ans et 20 % d'apport, l'effort mensuel résiduel après loyer avoisine les 550 €. L'investissement est donc davantage porté par l'espoir d'une plus-value que par la rentabilité locative immédiate.
Acheter vs Louer — appartement 55 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
2,4 % de maisons et 97,6 % d'appartements parmi les 327 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 2,4 % de maisons et 97,6 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 327 | 8 | 319 |
| Prix médian/m² | 8 605 € | 13 821 € | 8 594 € |
| Prix moyen/m² | 9 275 € | ||
| Surface médiane | – | 134 m² | 55 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 381 | 9 653 € |
| 2022 | 371 | 9 432 € |
| 2023 | 268 | 9 048 € |
| 2024 | 273 | 8 551 € |
| 2025 | 327 | 8 605 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La construction neuve à Saint-Mandé est structurellement limitée par l'exiguïté du territoire (1 km²). Sur les cinq dernières années, seuls 297 logements ont été autorisés, avec une légère tendance à la hausse (+5 %). En 2024, 53 logements ont reçu un permis. Cette faible production ne menace pas le marché de sur-offre et contribue même à maintenir la tension sur l'ancien. Toutefois, le parc est vieillissant : 45,2 % des logements datent d'avant 1945 et 26 % sont des passoires thermiques (classes F/G). La rénovation devient un enjeu clé, pouvant créer des opportunités de revalorisation mais aussi imposer des travaux coûteux.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 1 302 logements ont été autorisés et 956 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 73 %.
Vacance longue durée à Saint-Mandé
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Saint-Mandé (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Saint-Mandé totalise 314 logements sur 5 ans, soit +3 % vs la période antérieure.
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Saint-Mandé
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Mandé
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (33,24 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut de 4,4 % pour les appartements se réduit à environ 2,8 % net. Cette différence s'explique par la taxe foncière, élevée à 33,24 % à Saint-Mandé, auxquelles s'ajoutent les charges de copropriété (probables dans un parc ancien à 45,2 % d'avant 1945), les frais de gestion et d'entretien. Prévoyez aussi un fonds pour travaux, face à un parc où 26 % des logements sont des passoires thermiques (F/G).
Performance énergétique du parc à Saint-Mandé
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 843 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Saint-Mandé est E, avec 25,8 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La classe énergétique dominante E (267 kWh/m²/an) et la part non négligeable de passoires (26 % en F/G) impliquent un risque réglementaire pour les acheteurs. La loi Climat interdit la location des logements classés G dès 2025, puis F en 2028. Acquérir un bien mal noté exige un plan de rénovation énergétique, sous peine de dépréciation et d'impossibilité de mise en locative.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de type T2, segment le plus liquide correspondant à la surface médiane vendue (55 m²). Les studios peuvent aussi trouver preneurs. L'ancien domine largement, mais attention au DPE : 26 % du parc est en passoire thermique (F/G), un risque réglementaire majeur avec les interdictions de location à venir. Le neuf est rare (53 logements autorisés en 2024).
Quelles zones cibler à Saint-Mandé ?
L'offre est concentrée sur le centre-ville, dense et bien équipé. Aucun quartier ne se détache comme franchement plus porteur, la commune faisant seulement 1 km². La valeur locative est homogène, soutenue par la connectivité fibre (91,8 % des logements) et la proximité des transports. Aucune zone en développement majeur n'est signalée.
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Risques à connaître avant d'investir à Saint-Mandé
Le risque principal est la vacance, avec un taux de logements vacants déjà à 9,1 %. La baisse de population (-5,3 % en 5 ans) pourrait l'accentuer. Le risque réglementaire lié aux DPE est aigu : un quart du parc nécessite des rénovations lourdes. Enfin, la taxe foncière (33,24 %) grève significativement le rendement net. Le risque sismique est très faible et le radon faible.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Mandé
- Négliger la taxe foncière, à 33,24 % à Saint-Mandé.
- Oublier de provisionner pour des travaux de rénovation énergétique.
- Surévaluer les loyers face à un taux de vacance de 9,1 %.
- Ne pas vérifier la classe DPE, sous peine d'interdiction de location.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Saint-Mandé suit le rythme francilien : une reprise nette en mars-avril et une activité soutenue jusqu'en juillet. L'automne (septembre-octobre) constitue une seconde période favorable, avant un ralentissement hivernal. La taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser avant cette échéance. Vendre au printemps permet de toucher les familles souhaitant une rentrée scolaire sur place.
Le saviez-vous ?
- Saint-Mandé ne compte qu'un seul monument historique protégé.
- 91,8 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- La dette communale s'élève à 981 € par habitant.
S'installer à Saint-Mandé : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Mandé, c'est opter pour le paradoxe d'une densité record (21 071 hab./km²) dans une ambiance de ville à échelle humaine. La superficie minuscule de la commune (1 km²) et sa proximité immédiate avec le bois de Vincennes créent un équilibre unique entre urbanité et espaces verts. Le niveau d'équipements est exceptionnel pour une si petite surface, avec 115 commerces et 239 établissements de santé.
Le profil démographique, avec un âge médian de 41,3 ans et un indice de vieillissement de 151,5, indique une population installée et relativement aisée, ce qui se reflète dans un tissu commercial orienté services du quotidien. La connexion numérique est excellente (fibre à 91,8 %), un atout pour les télétravailleurs. En revanche, la part de logements sociaux (12 %) reste sous le seuil SRU, confirmant le caractère résidentiel privé dominant.
Carte du marché immobilier à Saint-Mandé
Saint-Mandé et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Mandé
Avec une température moyenne de 12,5 °C et 684 mm de précipitations annuelles, Saint-Mandé offre un climat francilien tempéré. Les hivers sont modérés, les étés agréables. Ce profil, similaire à Paris intra-muros, convient aux acheteurs recherchant une stabilité climatique sans extrêmes. L'altitude moyenne de 50 m et la proximité du Bois de Vincennes atténuent les îlots de chaleur urbains.
À qui s'adresse Saint-Mandé ?
La commune s'adresse principalement aux ménages aisés, souvent actifs travaillant à Paris, et aux familles en recherche de sécurité (indice de sécurité 8,2/10). L'âge médian (41,3 ans) et la forte proportion de propriétaires (48,6 %) confirment ce profil établi. Les primo-accédants seront freinés par le prix et par la part importante de passoires thermiques (26 %) dans le parc ancien.
Avantages et limites à Saint-Mandé
✓ Points forts
- Proximité immédiate de Paris (gare Bercy à 2,7 km)
- Cadre résidentiel sécurisé (indice sécurité 8,2/10)
- Densité d'équipements et de services exceptionnelle
- Très bonne couverture fibre (91,8 % des logements)
- Climat tempéré et environnement urbain arboré
− À prendre en compte
- Prix au m² très élevé (8 571 € médian)
- Parc de logements ancien (45% avant 1945) et énergivore
- Densité de population très forte (21 071 hab/km²)
- Marché en baisse (-6% sur un an), risque de moins-value
Composition du parc immobilier à Saint-Mandé
11 902 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Saint-Mandé est majoritairement collectif: 97,1 % d'appartements contre 2,9 % de maisons.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier est très majoritairement composé d'appartements (97,1 %), les maisons ne représentant que 2,9 %. Une forte proportion de propriétaires (48,6 %) et un faible taux de résidences secondaires (3,7 %) indiquent un marché ancré et stable. Cependant, un taux de vacance de 9,1 %, supérieur à la moyenne nationale, peut signaler des logements en attente de rénovation ou de mutation, offrant des opportunités.
Ancienneté du parc à Saint-Mandé
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 10 327 logements).
- Avant 1919 22,7 % 2 340 logts
- 1919-1945 22,5 % 2 324 logts
- 1946-1970 23,4 % 2 421 logts
- 1971-1990 19,0 % 1 961 logts
- 1991-2005 7,0 % 720 logts
- 2006-2019 5,4 % 561 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Saint-Mandé
819 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Mandé
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Saint-Mandé est exposé à un seul PPR actif : le PPRMT 94 relatif aux anciennes carrières. La sismicité est très faible et le radon faible. Ce risque minier, localisé, impose de consulter l'état des sols et les éventuelles prescriptions constructives avant tout achat. Un arrêté de catastrophe naturelle historique est recensé, mais la commune n'est pas soumise à des aléas majeurs récurrents.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Mandé
- Oublier de consulter le PPRMT sur les anciennes carrières.
- Acheter une passoire thermique sans budget rénovation.
- Surestimer sa capacité d'emprunt face aux prix élevés.
- Négliger les charges de copropriété dans l'ancien.
Points clés à retenir à Saint-Mandé
- Prix médian au m² : 8 605 €, en baisse de 6 % sur un an.
- Rendement brut locatif moyen : 4,4 % pour les appartements.
- Climat tempéré : 12,5 °C de moyenne et 684 mm de pluie.
- Marché vendeur exigeant : revenu médian le plus haut du département.
- Écart maison/appartement : +22 % pour les maisons (13 821 €/m²).
- Taxe foncière impactante : taux de 33,24 % en 2024.
- Densité élevée : 2e rang départemental pour la densité.
- Prime à la rénovation : 26 % de passoires thermiques (F/G).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Mandé ?
À Saint-Mandé, la valeur d'un bien est d'abord dictée par sa surface et son état. Les appartements rénovés se vendent avec une prime significative face au parc ancien (45,2 % d'avant 1945). La performance énergétique devient un critère de plus en plus pénalisant pour les passoires. La proximité des commerces (115 équipements) et de la gare de Bercy (2,7 km) est valorisée. Pour une maison, la taille du terrain et l'intimité sont des atouts majeurs dans cette commune dense (2e rang départemental).
Estimation indicative d'une maison à Saint-Mandé
Pour une maison de 134 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
1 153 070 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher. Surenchérir allonge la vacance commerciale dans un marché où 9 % des logements sont déjà vacants. Sous-évaluer signifie une perte sèche sur un actif dont la valeur médiane dépasse 470 000 € pour un appartement. Seule une analyse fine des comparables de vente récents, intégrant le DPE devenu un criture prix, permet de se positionner stratégiquement. L'estimation doit aussi anticiper la baisse démographique (-5,3 % en 5 ans) qui pourrait modérer la demande future.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local maîtrise les micro-marchés de Saint-Mandé : la valeur d'un appartement près du Bois de Vincennes diffère de celle près de la gare. Il ajuste le prix en fonction de l'état réel, souvent sous-estimé par les algorithmes dans un parc vieillissant. Son expertise est cruciale pour négocier avec une clientèle exigeante, au revenu médian le plus élevé du département (36 180 €), et pour anticiper l'impact de la rénovation énergétique sur la valorisation.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian du m², très agrégé.
- Surestimer un bien mal isolé (classe E dominante).
- Oublier la prime pour la proximité du Bois de Vincennes.
- Ne pas adapter le prix à la clientèle locale exigeante.
Investir à Saint-Mandé : passer à l'action
Analyser Saint-Mandé sans connaître ses immeubles haussmanniens, son parc vieillissant ou les effets de la rénovation énergétique est insuffisant. Pour transformer ces données en achat judicieux, l'expertise d'un professionnel du secteur est indispensable.
Les chiffres tracent une trajectoire, mais saisir la bonne opportunité à Saint-Mandé demande une connaissance intime de ses rues et de son parc immobilier.
Déterminez la valeur réelle d'un bien à Saint-Mandé grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 305 ventes récentes à Saint-Mandé
- Évolution des prix et dynamique de correction en cours
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Saint-Mandé
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Mandé
Quel est le prix moyen d'un appartement à Saint-Mandé ?
En 2024, le prix médian d'un appartement à Saint-Mandé était de 8 605 €/m², pour une surface médiane de 55 m². Le prix total d'un appartement type s'élève donc à environ 471 405 €.
Le marché immobilier de Saint-Mandé est-il en baisse ?
Oui, les prix médians sont en baisse de -6 % sur un an et de -12,3 % depuis le pic de 2020. Cette correction offre actuellement des opportunités de négociation.
Saint-Mandé est-elle plus chère que ses voisines du Val-de-Marne ?
Très largement. Saint-Mandé est environ deux fois plus chère que des communes de profil comparable comme Noisiel (3 411 €/m²) ou Torcy (3 516 €/m²), en raison de sa localisation et de son cadre de vie.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Saint-Mandé ?
Le loyer médian est de 31,4 €/m²/mois, ce qui génère un rendement brut de 4,4 % pour un appartement. Après charges, le rendement net est d'environ 2,8 %.
Faut-il rénover un achat à Saint-Mandé ?
Probablement. 45,2 % du parc est antérieur à 1945 et 26 % des logements sont des passoires énergétiques (classes F/G). Un budget travaux est souvent nécessaire pour améliorer le confort et la valeur du bien.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Mandé présente un écart de valorisation colossal face à des communes aux caractéristiques similaires comme Noisiel (-60 %) ou Torcy (-59 %), un gap qui souligne son statut de niche résidentielle haut de gamme mais réduit fortement l'effet de levier pour un investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Mandé.
Communes limitrophes de Saint-Mandé
Saint-Mandé est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Saint-Mandé est un marché d'exception — 8 605 €/m² sur 327 ventes enregistrées, à des niveaux largement supérieurs dans le Val-de-Marne. La commune figure parmi les 4 % les plus chères du Val-de-Marne au mètre carré.
Le prix médian de Saint-Mandé recule de -10,9 % entre 2021 et 2025. 1 620 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Marché à dominante collective à Saint-Mandé: 97,6 % d'appartements dans les transactions, à 8 594 €/m² en médiane. Un bien type de 134 m² se négocie autour de 1 852 014 €, un ticket d'entrée largement hors de portée du revenu médian local.
Les loyers d'annonce de Saint-Mandé avoisinent 31,4 €/m² pour les appartements et 18,5 €/m² pour les maisons. Rendement brut calculé: environ 4,4 % sur un bien médian. Les résidences secondaires représentent 3,7 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Flux de construction neuve intermédiaire: 314 logements autorisés sur 2021-2025, dont 192 commencés. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 81 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Saint-Mandé est dans la proche périphérie de Paris. Contexte physique: dans la plaine, à une altitude de 110 m.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.