Combien d'habitants à Portes ?

Portes compte 320 habitants, soit une densité de 21,3 hab/km².

Quelle est la superficie de Portes ?

La superficie de Portes est de 15,00 km².

Quel est le code postal de Portes ?

Le code postal de Portes est 30530.

Quel est le code INSEE de Portes ?

Le code INSEE de Portes est 30203.

Dans quel département se trouve Portes ?

Portes se trouve dans le département Gard (30), en région Occitanie.

À quelle intercommunalité appartient Portes ?

Portes fait partie de l'intercommunalité CA Alès Agglomération.

Qui est le maire de Portes ?

Le maire de Portes est F. SELLE (Ancien cadre), en fonction depuis le 21/03/2026. Le conseil municipal compte 11 élus.

Quel est le revenu médian à Portes ?

Le revenu médian des ménages à Portes est de 19 480 € par an.

Quel est le taux d'emploi à Portes ?

Le taux d'emploi à Portes est de 57,7 % et le taux d'activité de 78,0 %.

Combien de logements vacants à Portes ?

Portes compte 28 logements vacants.

Quel est le taux de logements sociaux à Portes ?

Le taux de logements sociaux (HLM) à Portes est de 17,0 %.

Combien d'écoles y a-t-il à Portes ?

Portes compte 1 établissement scolaire, dont Ecole élémentaire l'Affenadou.

Combien d'entreprises à Portes ?

Portes compte 31 entreprises, avec 2 créations récentes.

À quelle altitude se trouve Portes ?

L'altitude moyenne de Portes est de 477 mètres (min 279 m, max 735 m).

Quels sont les monuments historiques de Portes ?

Portes possède 1 monument historique, notamment Château.

Quelles appellations d'origine à Portes ?

Portes est associée à 9 appellations d'origine : Châtaigne des Cévennes, Pélardon, Cévennes, Gard, Miel des Cévennes.

Quelle est l'activité agricole à Portes ?

Portes compte 3 exploitations agricoles pour une surface agricole utile de 81 hectares. L'orientation dominante est : 4840.

Quels sont les risques naturels à Portes ?

Portes est exposée à 10 risques naturels : Feu de forêt, Glissement de terrain, Inondation, Mouvement de terrain, Par une crue torrentielle ou à montée rapide de cours d'eau.

Comment appelle-t-on les habitants de Portes ?

Les habitants de Portes sont appelés les Portésiens, Portésiennes.

Quelle est la répartition des logements de Portes ?

Portes compte 269 logements : 60,6 % de résidences principales, 18,2 % de résidences secondaires, 21,2 % de logements vacants (INSEE 2022).

Combien de résidences secondaires à Portes ?

Portes compte 49 résidences secondaires, soit 18,2 % du parc.

Y a-t-il plus de maisons ou d'appartements à Portes ?

Portes compte majoritairement des maisons : 192 maisons contre 77 appartements.

Combien de pièces en moyenne par logement de Portes ?

Les logements de Portes comptent en moyenne 4,3 pièces.

Quelle est la classe DPE dominante de Portes ?

La classe DPE la plus fréquente de Portes est la classe D, avec une consommation énergétique moyenne de 263 kWh/m²/an (sur 46 diagnostics).

Combien de passoires thermiques à Portes ?

32,6 % des logements de Portes sont des passoires thermiques (classes DPE F ou G).

Combien de logements anciens à Portes ?

52 logements de Portes ont été construits avant 1919, soit 31,9 % du parc des résidences principales.

Logement & immobilier

Le logement à Portes

30530 Gard 320 hab.

Fiche complète

L'habitat de Portes regroupe 269 logements (4,3 pièces en moyenne).

Résidences principales 61%

Logements vacants 21,2%

Chauffage principal Autre (bois…)

DPE dominant D

01 Le parc de logements

269Logements au total
29 %Appartements i
68,1 %Propriétaires
18,2 %Rés. secondaires
17 %Logements sociaux i
21,2 %Logements vacants i+149% vs dept · +165% vs France
+0,0 %Évolution 2016–2022
18 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 269 logements dont 163 résidences principales, 49 résidences secondaires et 57 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Répartition du parc de logements
Type de logement	Nombre	Part
Résidences principales	163	60,6 %
Résidences secondaires	49	18,2 %
Logements vacants	57	21,2 %

Le graphique détaille la structure des 269 logements: 61 % sont habités en permanence, 18 % épisodiquement et 21 % restent inoccupés.

INSEE · 2022

Époque de construction

Ancienneté du parc de logements
Époque de construction	Logements	Part
Avant 1919	52	31,9 %
1919-1945	23	14,1 %
1946-1970	25	15,3 %
1971-1990	39	23,9 %
1991-2005	12	7,4 %
2006-2019	12	7,4 %

La période avant 1919 concentre 32 % du parc, tandis que 32 % datent d'avant 1919 et 7 % ont été construits après 2006.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Répartition des logements par nombre de pièces
Nombre de pièces	Logements	Part
1 pièce	1	0,6 %
2 pièces	13	8,0 %
3 pièces	37	22,7 %
4 pièces	53	32,5 %
5 pièces ou plus	59	36,2 %

Le graphique montre une moyenne de 4,3 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (36 % de 5 pièces et plus).

INSEE · Recensements

Évolution du parc

	2011	2016	2022
Total logements	274	269	269
Rés. principales	160	163	163
Rés. secondaires	56	70	49
Vacants	58	36	57

À Peyremale (4 km, 272 hab.), la part de propriétaires s'élève à 44,4 %

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Répartition des résidences principales par statut d'occupation de Portes
Statut d'occupation	Ménages	Part
Propriétaires	111	68,1 %
Locataires (privé)	42	25,8 %
Locataires HLM	3	1,8 %
Logés gratuitement	7	4,3 %

Visualisation des quatre statuts — 68,1 % de propriétaires occupants, 27,6 % de locataires et 2 % de HLM dans les résidences principales.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Répartition par mode de chauffage
Mode de chauffage	Résidences principales	Part
Fioul	33	20,2 %
Électricité	47	28,8 %
Gaz bouteille	13	8,0 %
Autre (bois…)	70	42,9 %

autres sources (bois notamment) constitue la première source de chauffage du parc (43 %), suivi par électricité (29 %) et fioul (20 %).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans	14
2 à 4 ans	34
5 à 9 ans	21
10 ans ou plus	94
Total ménages	163

INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale	25
Sous-occupation modérée	35
Sous-occupation accentuée	65
Suroccupation modérée	0
Suroccupation accentuée	0

INSEE · 2022

Équipement automobile

Équipement automobile des ménages
Équipement automobile	Ménages	Part
Sans voiture	19	11,7 %
1 voiture	76	46,6 %
2 voitures ou plus	68	41,7 %

Équipement automobile des ménages: 12 % sans voiture, 47 % avec une voiture et 42 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 71,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

269Logements en 2022

-5 %Évolution depuis 1968

INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Évolution du parc de logements depuis 1968
Année	Total	Rés. principales	Rés. secondaires	Vacants
1968	284	211	32	41
1975	276	164	63	49
1982	254	159	66	29
1990	240	150	71	19
1999	227	143	57	27
2006	263	167	57	39
2011	274	160	56	58
2016	269	163	70	36
2022	269	163	49	57

Trajectoire de long terme: 284 logements en 1968, 269 en 2022 (-5 %).

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année	2020	2021	2022	2023	2024	2025
Logements vacants	66	64	57	29	37	28
Dont vacants > 2 ans	47	46	38

04 Performance énergétique (DPE)

DClasse DPE dominante
263kWh/m²/an en moyenne
32,6 %Passoires (F+G) i
46Diagnostics

ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

263 kWh/m²/an

Climat (GES)

2 669 kg CO₂/an

ADEME · DPE

Distribution DPE

Distribution des étiquettes DPE
Classe DPE	Logements	Part
Classe A	1	2,2 %
Classe B	0	0,0 %
Classe C	9	19,6 %
Classe D	14	30,4 %
Classe E	7	15,2 %
Classe F	7	15,2 %
Classe G	8	17,4 %

La classe D domine avec 30 % des diagnostics, et 22 % des logements atteignent le palier A-B-C.

ADEME · GES

Distribution GES

Distribution des étiquettes climat (GES)
Classe GES	Logements	Part
Classe A	7	15,2 %
Classe B	13	28,3 %
Classe C	11	23,9 %
Classe D	6	13,0 %
Classe E	4	8,7 %
Classe F	2	4,3 %
Classe G	3	6,5 %

Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe B dominante (28 %), 67 % de logements en A, B ou C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Consommation énergétique moyenne par époque de construction
Époque de construction	Consommation moyenne
Avant 1948	283 kWh/m²/an
1948-1974	280 kWh/m²/an
1975-1988	230 kWh/m²/an
2001-2012	142 kWh/m²/an
Après 2012	69 kWh/m²/an

Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 283 kWh/m²/an, contre 69 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 214 kWh/m²/an selon l'époque.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Distribution DPE maisons vs appartements
Classe DPE	Maisons	Appartements
Classe A	1	0
Classe B	0	0
Classe C	7	2
Classe D	9	5
Classe E	4	3
Classe F	5	2
Classe G	3	5

Côté maisons, la dominante est D (244 kWh/m²/an); côté appartements, D (295).

Comparaison territoriale

Consommation vs département+99 kWh/m²/an

Consommation vs France+60 kWh/m²/an

Passoires vs département+29,1 pts

Passoires vs France+22,7 pts

05 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

0,0 %Taux de vacance i

SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

Typologie	Nombre
T1	3
T2	8
T3	11
T4	0
T5+	5

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Portes est le petit village ayant le plus de logements vacants du département Gard. (sur 111 petits villages entre 100 et 500 habitants) Voir le classement
Portes est le petit village ayant le plus de logements sociaux (HLM) du département Gard. (sur 112 petits villages entre 100 et 500 habitants) Voir le classement

Résumé

Le parc de Portes présente un niveau de vacance supérieur à la moyenne — 21,2 % en 2022. Le pavillonnaire l'emporte largement (71,4 %), le collectif assurant 28,6 % du parc. Le cadre local de Portes est dans le tissu communal du Languedoc historique, perchée à 485 m d'altitude, dans un relief de moyenne altitude.

La propriété reste majoritaire à Portes: 68,1 % contre 27,6 % de locataires.

La part du bâti d'avant 1919 atteint 31,9 %, un niveau nettement supérieur à la moyenne des communes françaises. Bilan DPE plus tendu — D en classe dominante et 263 kWh/m²/an, signal d'un parc à moderniser. Les classes F+G pèsent 32,6 % dans le parc diagnostiqué, levier potentiel de rénovation. Au plan énergétique résidentiel, 42,9 % des résidences principales s'appuient sur le autres sources (bois notamment).

Stabilité du parc résidentiel sur la période 2016–2022. Profil fortement motorisé: 41,7 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.

Portes est dans le tissu communal du Languedoc historique, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Le contexte naturel (perchée à 485 m d'altitude, dans un relief de moyenne altitude) module les arbitrages des résidents et investisseurs.

Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 163 résidences principales de Portes et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.

Faut-il investir à Portes en 2026 ?

1 930 €/m² prix médian

+35,4 % sur un an

10 transactions 2026

Portes affiche des prix parmi les plus accessibles du Gard (23ᵉ rang le moins élevé sur 348 communes), un marché adapté aux primo-accédants locaux.

Verdict

➤ marché à aborder avec prudence

Points clés

✓ Marché locatif porteur

Pour qui est faite cette commune ?

✓ Investisseur locatif classique
✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel) i
✗ Investisseur plus-value long terme i
✓ Primo-accédant local

Positionnement sur le marché

Prix parmi les plus abordables du Gard (23ᵉ rang le moins élevé)
Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
Fragilité économique locale marquée — vigilance sur la demande de long terme
Prix en forte hausse : +35,4 % sur un an

Analyse du marché immobilier à Portes

Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 1,8/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.

Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,1/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 4,8 %.

La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 7,5/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.

Indices immobiliers de Portes

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

1,8

Indice de Pression Immobilière

Très faible

Marché détendu : marges ouvertes.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice

Prix au m² (composite maisons/apparts)

Années de revenu pour acheter 70 m²

% de résidences secondaires

Croissance démographique (5 ans)

Densité de population

6,2

Indice d'Accessibilité Immobilière

Accessible

Accessibilité moyenne : apport nécessaire.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice

Ratio prix/revenu (inversé)

% de propriétaires

% de HLM (signal structurel)

6,1

Indice d'Opportunité Locative

Favorable

Rendements corrects possibles.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice

% de locataires (proxy marché locatif)

% résidences secondaires (demande saisonnière)

Croissance démographique (5 ans)

Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)

7,5

Indice de Pression Touristique Immobilière

Très élevé

Forte pression touristique : opportunités saisonnières.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice

% de résidences secondaires

% de logements vacants

Faible densité (proxy isolement touristique)

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
Valeur brute : 1425,0 — Percentile dept : 6/100
Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
Valeur brute : 5,1 — Percentile dept : 5/100
% de résidences secondaires — poids 20 %
Valeur brute : 18,2 — Percentile dept : 61/100
Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
Valeur brute : -5,6 — Percentile dept : 9/100
Densité de population — poids 10 %
Valeur brute : 21,3 — Percentile dept : 19/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
Valeur brute : 5,1 — Percentile dept : 95/100
% de propriétaires — poids 25 %
Valeur brute : 41,3 — Percentile dept : 21/100
Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
% de HLM (signal structurel) — poids 10 %
Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 34/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

% de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
Valeur brute : 31,9 — Percentile dept : 77/100
% résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
Valeur brute : 18,2 — Percentile dept : 61/100
Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
Valeur brute : -5,6 — Percentile dept : 9/100
Capacité touristique / population — poids 15 %
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
Valeur brute : 1425,0 — Percentile dept : 94/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

% de résidences secondaires — poids 35 % requis
Valeur brute : 18,2 — Percentile dept : 61/100
Capacité touristique / population — poids 25 %
% de logements vacants — poids 15 %
Valeur brute : 21,2 — Percentile dept : 99/100
Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
Valeur brute : 21,3 — Percentile dept : 81/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Portes : opportunités et risques

Simuler un investissement immobilier à Portes

Estimation sur un maison type de 66 m², au prix médian local.

Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Portes.

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1/5

Avez-vous identifié votre objectif principal ?

2/5

Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?

3/5

Avez-vous étudié le marché local ?

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Connaissez-vous la fiscalité applicable ?

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Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?

Données du marché immobilier à Portes

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le prix médian au m² à Portes s'établit à 1 930 €, sur la base de 10 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Portes fait partie du quart des communes les moins chères du Gard.

32,6 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.

La taxe foncière sur le bâti s'élève à 59,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Portes Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Évolution du marché immobilier de Portes

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Sur cinq ans, le prix médian de Portes évolue de -13,1 %, passant de 2 222 à 1 930 €/m²; 10 ventes ont été enregistrées en 2025.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons

Prix médian 1 930 €/m²

Surface médiane 66 m²

Transactions 6

Appartements

Prix médian 2 113 €/m²

Surface médiane 36 m²

Transactions 4

Indicateurs clés du marché

+35,4 %

Variation annuelle prix/m² ?

4,8 %

Rendement locatif apparts ?

4,1 %

Rendement locatif maisons ?

18,8 %

Taux d'effort ?

Effort soutenable

Achat type — prix total estimé

127 380 €

Maison 66 m² ?

Mensualité ~739 €/mois (20 ans, 3,5 %)

76 068 €

Appartement 36 m² ?

Mensualité ~441 €/mois (20 ans, 3,5 %)

Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Acheter vs Louer — appartement 36 m²

441 €/mois

Mensualité crédit ?

305 €/mois

Loyer estimé ?

Acheter coûte 136 €/mois de plus

Accessibilité — années de revenu médian

6,5 ans

Pour une maison ?

3,9 ans

Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

8,5 €/m²

Loyer médian appartements ?

6,9 - 10,4 €/m²

6,5 €/m²

Loyer médian maisons ?

4,9 - 8,7 €/m²

Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Répartition des ventes

60,0 % de maisons et 40,0 % d'appartements parmi les 10 transactions enregistrées.

Répartition des ventes: 60,0 % de maisons et 40,0 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF

Indicateur	Global	Maisons	Appartements
Nombre de transactions	10	6	4
Prix médian/m²	1 930 €	1 930 €	2 113 €
Prix moyen/m²	2 092 €
Surface médiane	–	66 m²	36 m²

Historique

Année	Transactions	Prix médian/m²
2021	9	2 222 €
2022	6	1 309 €
2023	8	1 879 €
2024	8	1 425 €
2025	10	1 930 €

Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Sur 13 périodes, 8 logements ont été autorisés et 2 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 25 %.

Construction neuve à Portes (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Cumul SITADEL 5 ans: 3 logements autorisés à à Portes (1 en 2025).

3 logements autorisés sur 5 ans

1 en 2025 dernière année connue

Fourchettes de loyers à Portes

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements

Bas 6,9 €/m²

Médian 8,5 €/m²

Haut 10,4 €/m²

Écart de 3,5 €/m² entre le 1^er et le dernier décile.

Maisons

Bas 4,9 €/m²

Médian 6,5 €/m²

Haut 8,7 €/m²

Écart de 3,8 €/m² entre le 1^er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Portes

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (36 m²)

~1 086 €/an

soit ~3,6 mois de loyer par an

Pour une maison type (66 m²)

~1 538 €/an

soit ~3,6 mois de loyer par an

Taux taxe foncière sur le bâti 59,45 % Moyenne dept : 51,18 % +8,27 pt Moyenne France : 43,01 % +16,44 pt

Taxe d'habitation (rappel) 30,44 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

59,02 % 2021

59,35 % 2022

59,52 % 2023

59,45 % 2024

Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (59,45 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Performance énergétique du parc à Portes

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 46 diagnostics analysés (ADEME)

Étiquettes DPE à Portes: la classe D domine, 32,6 % du parc relève du statut de passoire thermique.

Classe dominante D

Passoires thermiques 32,6 % F + G

Conso moyenne 262 kWh/m²/an

Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.

Calculateur de rendement à Portes

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Prix d'achat 76 068 €

Loyer mensuel 305 €

Taux taxe foncière 59,5 %

Vacance locative 8 %

Rendement brut —

Rendement net —

Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —

Effort résiduel —

S'installer à Portes : cadre de vie et logement

Portes, commune de 320 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : perchée à 477 m d'altitude et arrosée par 1 612 mm de précipitations annuelles.

Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 9 appellations d'origine rattachées au terroir local et 17 équipements recensés (BPE INSEE).

Carte du marché immobilier à Portes

Portes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Portes

12,9 °C

Température moyenne ?

1 612 mm

Précipitations ?

46 j

Jours de gel/an ?

Composition du parc immobilier à Portes

269 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Le parc local mêle individuel (71,4 %) et collectif (28,6 %).

60,6 % Résidences principales 163 logements

18,2 % Résidences secondaires 49 logements

21,2 % Logements vacants 57 logements

68,1 % Propriétaires de leur résidence

Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.

Ancienneté du parc à Portes

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 163 logements).

32%

14%

15%

24%

Avant 1919 31,9 % 52 logts
1919-1945 14,1 % 23 logts
1946-1970 15,3 % 25 logts
1971-1990 23,9 % 39 logts
1991-2005 7,4 % 12 logts
2006-2019 7,4 % 12 logts

Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.

Équipements et services à Portes

17 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

10 Services

3 Santé

3 Sports et loisirs

1 Enseignement

Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.

Risques naturels et géorisques à Portes

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Significatif Classe 3/3

Sismicité Faible Zone 2/5

Risques naturels recensés 10 aléas dans la commune

Arrêtés catnat (historique) 8 catastrophes naturelles déclarées

Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page

DVF — Demandes de Valeurs Foncières: Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen: Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile: Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut: Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net: Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique: Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI: IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques: Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers: Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière: Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
Carte des loyers Min. Transition écologique

Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
INSEE — Recensement & équipements INSEE

Données population, parc logement, équipements de proximité.

Source officielle ↗
SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

Source officielle ↗
ADEME — DPE ADEME

Diagnostics de performance énergétique du parc local.

Source officielle ↗
Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

Source officielle ↗

Estimation indicative d'une maison à Portes

Pour une maison de 66 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

127 380 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Questions fréquentes sur l'immobilier à Portes

Quel est le prix de l'immobilier à Portes ?

Le prix médian au m² à Portes est de 1 930 € (données DVF, 10 transactions). Pour une maison de 66 m² (surface médiane locale), compter environ 127 000 €.

Comment Portes se situe-t-elle dans le Gard ?

Portes figure parmi les communes les plus abordables du Gard : 326ᵉ rang sur 348, soit le quart le moins cher.

Quel rendement locatif espérer à Portes ?

Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Portes est de 4,1 % (loyer de 6,5 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).

Le parc immobilier de Portes est-il énergétiquement dégradé ?

32,6 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.

Marché immobilier des communes voisines

Explorez le marché immobilier des communes comparables à Portes.

Communes limitrophes de Portes

Portes est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

1 930 €/m² Prix médian à Portes

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Résumé

En 2026, 10 transactions ont permis d'établir un prix médian de 1 930 €/m² à Portes, niveau conforme à la médiane départementale. Dans le Gard, Portes se classe parmi les 6 % de communes les plus accessibles (23e rang le moins cher sur 348).

Repli du prix médian: -13,1 % entre 2021 et 2025 à Portes. Sur l'ensemble de la période, 41 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +35,4 %.

Le prix au m² diffère selon le type de bien à Portes: 1 930 €/m² pour les maisons (surface médiane 66 m²) et 2 113 €/m² pour les appartements (36 m²). Un bien type de 66 m² revient à environ 127 380 €, soit 6,5 années de revenu médian local pour l'acquérir.

Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 8,5 € (appartements) et 6,5 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rendement brut calculé: environ 4,8 % sur un bien médian. Le parc de Portes compte 18,2 % de résidences secondaires, témoignant d'une attractivité résidentielle non permanente appréciable.

Les permis de construire autorisent 1 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 100 % des autorisations de la période).

La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Portes est dans le tissu communal du Languedoc historique. Portes est perchée à 485 m d'altitude, dans un relief de moyenne altitude, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.

Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.

Sources et méthodologie

Dernière mise à jour : 25/06/2026

Voir le détail des 6 sources utilisées

Demandes de Valeurs Foncières (DVF) · DGFiP

Licence Ouverte v2.0 Année 2026
DPE Logements existants · ADEME

Licence Ouverte v2.0 Récupéré le 24/06/2026
https://www.data.gouv.fr/datasets/logements-vacants-du-parc-prive-par-commune-departement-region-france · Ministère de la Transition écologique

Licence Ouverte Récupéré le 01/02/2026
Recensement de la population 2022 - Logement · INSEE

Licence Ouverte v2.0 Année 2022
RPLS — Repertoire des Logements Locatifs Sociaux · SDES — Service des donnees et etudes statistiques

Licence Ouverte v2.0 Année 2025 Récupéré le 25/06/2026
Sitadel — permis de construire (logements) · SDES — Service des donnees et etudes statistiques

Licence Ouverte v2.0

01 Le parc de logements

02 Occupation, confort et motorisation

03 Évolution historique

04 Performance énergétique (DPE)

05 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Le saviez-vous ?

Résumé

Verdict

Points clés

Pour qui est faite cette commune ?

Positionnement sur le marché

Indices immobiliers de Portes

Indice de Pression Immobilière

Indice d'Accessibilité Immobilière

Indice d'Opportunité Locative

Indice de Pression Touristique Immobilière

Indice de Pression Immobilière (IPI)

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

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Analyses détaillées du marché

Évolution du marché immobilier de Portes

Maisons vs Appartements

Indicateurs clés du marché

Achat type — prix total estimé

Acheter vs Louer — appartement 36 m²

Accessibilité — années de revenu médian

Estimation des loyers (Carte des loyers)

Répartition des ventes

Historique

Construction et développement immobilier

Évolution de la construction

Construction neuve à Portes (5 dernières années)

Fourchettes de loyers à Portes

Charge fiscale réelle à Portes

Évolution du taux sur 4 ans

Performance énergétique du parc à Portes

Calculateur de rendement à Portes

Carte du marché immobilier à Portes

Climat à Portes

Composition du parc immobilier à Portes

Ancienneté du parc à Portes

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