01 Le parc de logements
Le parc comprend 8 039 logements dont 7 470 résidences principales, 150 résidences secondaires et 419 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 7 470 | 92,9 % |
| Résidences secondaires | 150 | 1,9 % |
| Logements vacants | 419 | 5,2 % |
Sur les 8 039 logements recensés, 93 % sont occupés à l'année, 2 % servent de résidence secondaire et 5 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 52 | 0,7 % |
| 1919-1945 | 69 | 0,9 % |
| 1946-1970 | 1 083 | 14,5 % |
| 1971-1990 | 3 257 | 43,7 % |
| 1991-2005 | 1 262 | 16,9 % |
| 2006-2019 | 1 732 | 23,2 % |
La période 1971-1990 concentre 44 % du parc, tandis que 1 % datent d'avant 1919 et 23 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 691 | 9,3 % |
| 2 pièces | 1 468 | 19,7 % |
| 3 pièces | 1 674 | 22,4 % |
| 4 pièces | 1 624 | 21,7 % |
| 5 pièces ou plus | 2 013 | 26,9 % |
Distribution par taille: 29 % de petits logements (T1-T2), 27 % de grands (5p+), moyenne à 3,6 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 6 886 | 7 707 | 8 039 |
| Rés. principales | 6 038 | 6 904 | 7 470 |
| Rés. secondaires | 98 | 89 | 150 |
| Vacants | 751 | 714 | 419 |
67,4 % de part de propriétaires à Fonsorbes, commune de population comparable à 19 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 480 | 46,6 % |
| Locataires (privé) | 2 349 | 31,4 % |
| Locataires HLM | 1 499 | 20,1 % |
| Logés gratuitement | 142 | 1,9 % |
Visualisation des quatre statuts — 46,6 % de propriétaires occupants, 51,5 % de locataires et 20 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 749 | 63,6 % |
| Fioul | 45 | 0,6 % |
| Électricité | 2 229 | 29,8 % |
| Gaz bouteille | 18 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 429 | 5,7 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (64 %), 30 % pour électricité et 6 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 150 |
| 2 à 4 ans | 2 017 |
| 5 à 9 ans | 1 367 |
| 10 ans ou plus | 2 936 |
| Total ménages | 7 470 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 239 |
| Sous-occupation modérée | 1 613 |
| Sous-occupation accentuée | 1 236 |
| Suroccupation modérée | 909 |
| Suroccupation accentuée | 83 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 204 | 16,1 % |
| 1 voiture | 4 060 | 54,4 % |
| 2 voitures ou plus | 2 206 | 29,5 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 16 % sans voiture, 54 % à une voiture et 30 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 73,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 623 | 577 | 13 | 33 |
| 1975 | 2 884 | 2 645 | 25 | 214 |
| 1982 | 4 326 | 3 816 | 165 | 345 |
| 1990 | 5 259 | 4 847 | 190 | 222 |
| 1999 | 5 884 | 5 381 | 143 | 360 |
| 2006 | 6 441 | 5 853 | 131 | 457 |
| 2011 | 6 886 | 6 038 | 98 | 751 |
| 2016 | 7 707 | 6 904 | 89 | 714 |
| 2022 | 8 039 | 7 470 | 150 | 419 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 623 à 8 039, soit +1190 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 686 | 664 | 546 | 518 | 582 | 401 |
| Dont vacants > 2 ans | 73 | 78 | 69 | 70 | 81 | 139 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 13 | 0,4 % |
| Classe B | 186 | 5,4 % |
| Classe C | 1 694 | 48,9 % |
| Classe D | 1 079 | 31,2 % |
| Classe E | 383 | 11,1 % |
| Classe F | 81 | 2,3 % |
| Classe G | 26 | 0,8 % |
La classe C domine avec 49 % des diagnostics, et 55 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 643 | 18,6 % |
| Classe B | 502 | 14,5 % |
| Classe C | 1 112 | 32,1 % |
| Classe D | 828 | 23,9 % |
| Classe E | 303 | 8,8 % |
| Classe F | 64 | 1,8 % |
| Classe G | 10 | 0,3 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 32 %, 65 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 289 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 226 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 173 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 170 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 124 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 107 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 289 kWh/m²/an, contre 107 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 182 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 8 | 5 |
| Classe B | 21 | 165 |
| Classe C | 146 | 1 548 |
| Classe D | 177 | 902 |
| Classe E | 83 | 300 |
| Classe F | 20 | 61 |
| Classe G | 9 | 17 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 196 kWh/m²/an côté maisons, C à 170 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 162 |
| T2 | 339 |
| T3 | 611 |
| T4 | 347 |
| T5+ | 157 |
Faut-il investir à Ramonville-Saint-Agne en 2026 ?
En première couronne toulousaine, Ramonville-Saint-Agne cultive son statut de ville étudiante et technologique, portée par le dynamisme du Sicoval. Cette attractivité s'est historiquement traduite dans les prix. L'année 2024 marque un infléchissement notable, invitant à reposer la question de l'investissement. Notre verdict s'appuie sur les transactions réelles et les indicateurs locaux.
Avec une correction de prix de 9,7 % en un an et un rendement locatif brut de 5,8 %, le marché présente une fenêtre d'opportunité dans l'ombre de Toulouse.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler le locatif annuel en appartement, avec une tolérance à la plus-value différée et une sélection rigoureuse du bien.
Points clés
- ✓ Correction de -9,7 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif brut élevé (5,8 %)
- ✓ Attractivité et équipements très élevés (IAT 7,5/10)
- ⚠ Accessibilité faible (IAI 1/10)
- ⚠ Taux de chômage local élevé (13,8 %)
- ⚠ Fiscalité foncière modérée (71,08 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- À 2 941 €/m², le prix médian dépasse celui de 75 % des communes françaises.
- Dans la Haute-Garonne, il se situe 37 % en dessous de Balma mais 77 % au-dessus de Castelnaudary.
- Son rendement locatif brut (5,8 %) surpasse ceux des grandes métropoles où il stagne souvent sous les 4 %.
Analyse du marché immobilier à Ramonville-Saint-Agne
Le marché de Ramonville-Saint-Agne est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Ramonville-Saint-Agne
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,1
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Score élevé (7,1/10) : le marché est dynamique et la demande soutenue, ce qui limite le risque de vacance longue.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéScore élevé (7,1/10) : le marché est dynamique et la demande soutenue, ce qui limite le risque de vacance longue.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Score très faible (1/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat médiane locale, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleScore très faible (1/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat médiane locale, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,3
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Score élevé (5,5/10) : la demande locative est solide, portée par la proximité de Toulouse et une population jeune.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréScore élevé (5,5/10) : la demande locative est solide, portée par la proximité de Toulouse et une population jeune.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Score faible (2,1/10) : la pression touristique immobilière est marginale, excluant une stratégie locative saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleScore faible (2,1/10) : la pression touristique immobilière est marginale, excluant une stratégie locative saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2957,9 — Percentile dept : 79/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,4 — Percentile dept : 89/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 28/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 4,8 — Percentile dept : 61/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 2526,3 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,4 — Percentile dept : 11/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 43,3 — Percentile dept : 12/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 18,6 — Percentile dept : 0/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 53,4 — Percentile dept : 99/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 28/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,8 — Percentile dept : 61/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 43/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2957,9 — Percentile dept : 21/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 28/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 43/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,2 — Percentile dept : 40/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 2526,3 — Percentile dept : 0/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Ramonville-Saint-Agne : opportunités et risques
Investir à Ramonville-Saint-Agne en 2026 cible prioritairement le locatif annuel en appartement. Le rendement brut de 5,8 % (environ 2,6 % net) dépasse les standards toulousains et compense partiellement l'effort financier initial. La demande locative est structurellement soutenue par la présence du campus et d'emplois tertiaires, avec un taux de vacance du parc estimé à seulement 5,2 %.
Cette stratégie comporte cependant des réserves. D'une part, la taxe foncière, à 71,08 %, grève significativement la rentabilité nette. D'autre part, le taux de chômage local (13,8 %) rappelle que la solvabilité d'une partie des locataires peut être fragile, nécessitant une sélection rigoureuse. Enfin, la forte dynamique de construction neuve (443 logements autorisés en 5 ans) pourrait, à terme, modérer la hausse des loyers sur l'ancien.
La faible part de passoires thermiques (3 %) est un atout face aux nouvelles réglementations, mais elle limite les opportunités de revalorisation par la rénovation. L'horizon doit être envisagé au minimum sur le moyen terme, pour absorber les frais d'acquisition et espérer une reprise de la plus-value, qui dépendra de la capacité de Toulouse à continuer d'irriguer sa proche couronne.
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Données du marché immobilier à Ramonville-Saint-Agne
DVF, loyers, permis, analyse expertLes données DVF 2024 dessinent un marché en correction, avec un prix médian global en repli de 9,7 % sur un an. Ce mouvement, le plus franc depuis cinq ans, suit le pic de valorisation de 2023 et s'inscrit dans le contexte national de remontée des taux. Le segment des appartements, qui concentre 71 % des 190 transactions, est le moteur de cette baisse, son prix médian passant sous la barre des 2 900 €/m².
Malgré ce recul, le marché ramonvillois conserve des indicateurs solides. L'indice d'Attractivité Territoriale (IAT 7,5/10) est très élevé, porté par une densité exceptionnelle d'équipements (499 sur 6 km²) et une connectivité fibre quasi totale. Néanmoins, cette attractivité se heurte à une accessibilité dégradée (IAI 1/10), le prix d'une maison type représentant 16,4 années du revenu médian local, signe d'un marché désormais porté par des acheteurs extérieurs.
La structure des prix révèle un double marché. Les maisons, plus rares (31,7 % du parc), résistent mieux (3 141 €/m²) et visent un public familial ou de cadres toulousains. Les appartements, plus exposés à la concurrence du neuf et à la volatilité de la demande locative étudiante et jeune, sont le terrain de jeu des investisseurs, attirés par un rendement brut encore attractif.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Ramonville-Saint-Agne Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le prix médian à Ramonville-Saint-Agne a connu une progression irrégulière depuis 2020, passant de 3 026 €/m² à un pic de 3 256 €/m² en 2023, avant une correction significative à 2 941 €/m² en 2024 (-9,7 %). Cette baisse récente, la plus marquée sur la période, intervient après une année 2023 exceptionnellement haute et pourrait signaler un réajustement du marché après la flambée des taux. Elle contraste avec la stabilité relative des années précédentes. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique suggère une période de possible opportunité, à condition que la correction ne soit pas le signe avant-coureur d'un affaiblissement plus profond de la demande. Les appartements, majoritaires, semblent tirer cette baisse, alors que les maisons restent à un niveau médian élevé (3 141 €/m²).
Évolution du marché immobilier de Ramonville-Saint-Agne
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 070 €/m² de prix médian pour 190 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +4,2 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'analyse financière révèle un effort important pour les acquéreurs. Avec un prix médian de 2 807 €/m² pour les appartements, l'acquisition d'un T2 de 62 m² représente un investissement d'environ 174 000 €. Le loyer médian estimé de 13,6 €/m²/mois génère un revenu locatif annuel brut d'environ 10 118 €, soit un rendement brut de 5,8 %. Toutefois, après déduction des charges (taxe foncière à 71,08 %, gestion, vacance), le rendement net tombe autour de 2,6 %. L'effort mensuel net, après déduction du loyer perçu de la mensualité de crédit, reste substantiel, nécessitant une trésorerie solide de la part de l'investisseur.
Acheter vs Louer — appartement 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 190 transactions en 2024, le marché de Ramonville-Saint-Agne reste actif, bien que le volume ait significativement baissé depuis le pic de 2021 (257 ventes). Cette liquidité modérée indique un marché qui se normalise après une période frénétique. Les appartements constituent l'essentiel des transactions (132 ventes, 71 %), reflétant le profil de la commune et sa densité. Le prix médian des appartements (3 031 €/m²) et des maisons (3 141 €/m²) montre un décrochage récent, particulièrement pour les logements collectifs. Le marché semble basculer en faveur des acheteurs, avec plus de marge de négociation, surtout sur les biens moins bien positionnés ou nécessitant des travaux.
Répartition des ventes
30,5 % de maisons et 69,5 % d'appartements parmi les 190 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (69,5 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 3 141 €/m² pour les maisons et 3 031 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 190 | 58 | 132 |
| Prix médian/m² | 3 070 € | 3 141 € | 3 031 € |
| Prix moyen/m² | 3 144 € | ||
| Surface médiane | – | 103 m² | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 226 | 2 947 € |
| 2022 | 236 | 3 059 € |
| 2023 | 172 | 3 169 € |
| 2024 | 164 | 2 912 € |
| 2025 | 190 | 3 070 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Ramonville-Saint-Agne est soutenue, avec 443 logements autorisés sur les 5 dernières années et une tendance en hausse de 30 % par rapport à la période précédente. Ce rythme, qui correspond à environ 90 logements neufs par an, répond à une pression démographique forte (+4,8 % en 5 ans). Une part significative du parc est récente (23,2 % construit après 2006). Cette offre neuve, souvent mieux notée au DPE, peut concurrencer l'ancien et exercer une pression à la baisse sur les prix des biens les plus énergivores. Elle témoigne aussi de l'attractivité persistante de la commune, mais nécessite de surveiller l'équilibre entre offre et demande pour éviter une surchauffe.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
1 998 logements autorisés cumulés, 1 916 commencés: la dynamique récente affiche 306 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Ramonville-Saint-Agne
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Ramonville-Saint-Agne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 527 logements autorisés à à Ramonville-Saint-Agne, dont 153 en 2025 (+161 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Ramonville-Saint-Agne
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Ramonville-Saint-Agne
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (71,08 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale très élevée : la taxe foncière représente l'équivalent de plus de 4 mois de loyer chaque année. Impact significatif sur le rendement net d'un investissement locatif.
Le rendement net local, environ 2,6 % pour les appartements, intègre des charges réelles incompressibles. À Ramonville-Saint-Agne, la taxe foncière pèse avec un taux de 71,08 % sur le bâti. Il faut y ajouter la gestion (5 % à 8 % du loyer en moyenne), les frais de copropriété, une provision pour travaux et un taux de vacance. Le parc affiche 5,2 % de logements vacants. Ces éléments expliquent l'écart de près de 3 points entre rendement brut et net. Source DGFiP 2024.
Performance énergétique du parc à Ramonville-Saint-Agne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 462 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Ramonville-Saint-Agne: la classe C domine, 3,1 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique du parc est bonne, avec une classe dominante C et seulement 3 % de passoires (F/G). La consommation moyenne est de 174 kWh/m²/an. Ce profil réduit fortement le risque réglementaire lié aux lois Climat. Les biens classés F ou G devront être rénovés avant 2028 pour la location, et l'ensemble du parc vise le niveau C d'ici 2034. À Ramonville, acheter un bien déjà performant est un gage de sérénité et de moindres travaux futurs. Source ADEME, diagnostics DPE.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de 2 ou 3 pièces (surface médiane 62 m²), adaptés à la demande majoritaire. Les studios peuvent trouver preneur auprès d'étudiants, mais sont plus sensibles à la vacance. L'ancien, sans travaux, doit être évité : seuls 3 % des logements sont des passoires (DPE F/G), mais la classe dominante C (174 kWh/m²/an) impose un diagnostic attentif. Le neuf, qui représente 23 % du parc, offre une sécurité réglementaire mais un rendement initial plus faible.
Quelles zones cibler à Ramonville-Saint-Agne ?
La centralité autour de la mairie et des commerces (60 équipements recensés) est la plus prisée. La proximité des axes vers Toulouse (D4) et de la gare Labège Innopole (3,1 km) est un atout pour attirer les actifs. Les secteurs en développement, comme ceux bénéficiant des 443 logements neufs autorisés, peuvent offrir des opportunités mais risquent une sur-offre temporaire. Évitez les zones exposées aux risques d'inondation (PPR Hers-Mort moyen).
Calculateur de rendement à Ramonville-Saint-Agne
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Ramonville-Saint-Agne
Le principal risque est un rendement net faible (2,6 %) après charges, notamment la taxe foncière élevée. La vacance locative estimée à 8 % est à pondérer par le taux de vacance structurel de 5,2 %. La dépendance à l'économie toulousaine est forte. Enfin, la réglementation thermique (interdiction de location des passoires d'ici 2028) impose un audit énergétique sérieux, même avec seulement 3 % de logements très énergivores.
Erreurs à éviter quand on investit à Ramonville-Saint-Agne
- Négliger la taxe foncière, élevée à 71,08 %.
- Surestimer le loyer perçu par rapport au marché (13,6 €/m²).
- Oublier de provisionner pour les travaux en copropriété.
- Ne pas vérifier la classe DPE du bien visé (risque loi Climat).
Quand acheter ou vendre ?
À Ramonville-Saint-Agne, le marché suit le rythme scolaire, avec une activité accrue de mars à juin et de septembre à octobre. La période estivale est plus calme. Vendre au printemps peut maximiser la visibilité auprès des familles souhaitant emménager avant la rentrée. Pour un acheteur, l'hiver peut offrir moins de concurrence. Pensez au calendrier fiscal : la taxe foncière est exigible en septembre, un élément à budgéter à l'achat. Source observatoire local.
Le saviez-vous ?
- 88,2 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- La commune compte 18 établissements scolaires pour 6 km².
- Seulement 1,9 % des logements sont des résidences secondaires.
S'installer à Ramonville-Saint-Agne : cadre de vie et logement
S'installer à Ramonville-Saint-Agne, c'est choisir l'autonomie et la connexion. La commune, membre du Sicoval, concentre sur 6 km² pas moins de 499 équipements, des commerces aux services de santé, en passant par 18 établissements scolaires. Cette densité de services, couplée à une desserte de transports en commun performante vers Toulouse, en fait un pôle de vie très prisé des jeunes actifs et des familles.
Le cadre est celui d'une ville moderne, où près d'un quart du parc immobilier a été construit après 2006. L'environnement est cependant urbanisé, avec une densité de population dépassant les 2 500 hab/km². Les risques naturels identifiés (sécheresse, inondation de l'Hers-Mort) sont faibles et font l'objet de plans de prévention. Le profil démographique reste jeune (âge médian de 38,5 ans), même si la part des seniors augmente.
Carte du marché immobilier à Ramonville-Saint-Agne
Ramonville-Saint-Agne et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Ramonville-Saint-Agne
Avec une température moyenne annuelle de 14,3°C et 636 mm de précipitations, le climat de Ramonville est typiquement toulousain, tempéré et plutôt sec. Les hivers sont doux et les étés chauds. Ce profil climatique, avec une altitude moyenne de 175 m, convient à une grande majorité et limite les contraintes de chauffage ou d'isolation extrêmes. Un atout pour les acheteurs recherchant un cadre de vie agréable sans intempéries marquées. Source données météo locales.
À qui s'adresse Ramonville-Saint-Agne ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs travaillant à Toulouse, attirés par un prix au m² inférieur de 25 % à Balma. Les familles y trouvent des écoles et espaces verts, mais la part de maisons individuelles n'est que de 31,7 %. Les retraités (24,7 % des habitants) apprécient la tranquillité et les services de santé. L'accès à la propriété demande 7,1 ans de revenu médian local (24 600 €) pour un appartement type.
Avantages et limites à Ramonville-Saint-Agne
✓ Points forts
- Proximité de Toulouse (7,5 km) et bonnes dessertes transports
- Cadre de vie agréable avec le Canal du Midi et espaces verts
- Équipements et services nombreux (499 au total)
- Parc immobilier récent et énergétiquement correct (DPE C)
- Dynamisme démographique (+4,8 % en 5 ans)
− À prendre en compte
- Prix en baisse (-9,7 %), risque de moins-value à court terme
- Densité élevée (2 526 hab/km²), peu de maisons individuelles
- Taxe foncière élevée (71,08 %) pour les propriétaires
Composition du parc immobilier à Ramonville-Saint-Agne
8 039 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (31,7 %) et collectif (68,3 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de 8 039 logements présente un équilibre intéressant. La part de propriétaires (46,6 %) et le faible taux de résidences secondaires (1,9 %) indiquent un marché ancré dans le résidentiel, avec une demande stable. Les maisons individuelles représentent 31,7 % de l'offre, un atout pour les familles. Le taux de vacance de 5,2 % reste modéré. Cette composition suggère un marché solide, porté par des primo-accédants et des familles, renforcé par une démographie dynamique (+4,8 % en 5 ans). Source INSEE.
Ancienneté du parc à Ramonville-Saint-Agne
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 456 logements).
- Avant 1919 0,7 % 52 logts
- 1919-1945 0,9 % 69 logts
- 1946-1970 14,5 % 1 083 logts
- 1971-1990 43,7 % 3 257 logts
- 1991-2005 16,9 % 1 262 logts
- 2006-2019 23,2 % 1 732 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Ramonville-Saint-Agne
499 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Ramonville-Saint-Agne
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) Sécheresse et Hers-Mort moyen, liés au retrait-gonflement des argiles et aux inondations. Quinze arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Cependant, le zonage sismique est très faible et le radon négligeable. Un acquéreur doit consulter le PPR en mairie pour connaître les contraintes constructives précises sur la parcelle visée, ce qui peut influencer l'assurance et la valeur. Source Géorisques.
Cas pratique : un achat type à Ramonville-Saint-Agne
Une maison de 121 m² (surface correspondant au prix total médian de 403 172 €) représente environ 16,4 années de revenu médian local (24 600 €). Avec un apport de 10 % (40 300 €) et un prêt sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance avoisinerait les 1 750 €. Cela illustre l'effort d'accession pour ce type de bien. Source DVF, calcul simulé.
Erreurs à éviter quand on achète à Ramonville-Saint-Agne
- Se fier uniquement au prix médian au m², très variable selon les quartiers.
- Oublier de consulter le PPR Sécheresse en mairie.
- Négliger le budget copropriété pour les appartements.
- Acheter sans avoir vérifié la connectivité fibre (88,2 % couverte).
Points clés à retenir à Ramonville-Saint-Agne
- Prix médian à 2 941 €/m² en 2024 (DVF).
- Rendement brut locatif de 5,8 % pour les appartements.
- Climat doux, 14,3°C de moyenne annuelle.
- Marché stable avec 46,6 % de propriétaires occupants.
- Maisons à 3 141 €/m², appartements à 3 031 €/m².
- Rendement net estimé à 2,6 % après charges et taxe.
- Parc immobilier moderne : 23,2 % construit après 2006.
- Demande portée par les moins de 30 ans (39,1 %).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Ramonville-Saint-Agne ?
À Ramonville-Saint-Agne, la valeur d'un bien dépend de plusieurs leviers concrets. La proximité des équipements est clé : la gare de Labège-Innopole (3,1 km) et les 185 services locaux sont recherchés. Pour un appartement, l'étage, la vue et l'état de la copropriété (budget, travaux récents) pèsent. Pour une maison, la surface du terrain et l'orientation comptent. L'état général et le DPE sont désormais incontournables. La performance énergétique (classe C en moyenne) peut créer un écart de prix de 5 % à 10 % avec une passoire. Un bien rénové près des 18 établissements scolaires captera une famille. Source DVF.
Estimation indicative d'une maison à Ramonville-Saint-Agne
Pour une maison de 103 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
316 210 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché en baisse, une surévaluation de quelques pourcents peut bloquer la vente pendant des mois. À l'inverse, une sous-estimation représente une perte sèche. Les données agrégées masquent les écarts liés à la rue, à l'étage, à l'exposition ou à l'état du bien. Une estimation professionnelle croise les références transactionnelles (DVF), l'état du bien (diagnostics) et les spécificités de la demande locale, notamment pour les biens bien isolés (seulement 3 % de passoires). C'est la clé pour définir un prix d'annonce attractif et réaliste.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils automatiques calculent une moyenne au m² (2 941 €/m²) mais ignorent les micro-marchés. Un professionnel local connaît la valeur spécifique du quartier de la Roseraie versus celui près du canal du Midi. Il évalue l'impact réel d'une cuisine refaite, d'une terrasse ou d'un DPE B sur le prix final. Il anticipe aussi le profil d'acheteurs : à Ramonville, 39,1 % de la population a moins de 30 ans, ce qui oriente la demande. Son estimation sert de base de négociation crédible auprès des acquéreurs sérieux, souvent issus du bassin d'emploi du Sicoval. Source DVF, INSEE.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Baser son prix sur des annonces, non sur les transactions (DVF).
- Ignorer l'impact d'un DPE F ou G sur la valorisation.
- Surévaluer un bien en ne tenant pas compte de la baisse récente des prix.
- Négliger l'état des parties communes dans un immeuble.
Investir à Ramonville-Saint-Agne : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Ramonville-Saint-Agne
Quel est le prix au m² à Ramonville-Saint-Agne en 2024 ?
Le prix médian global est de 2 941 €/m², en baisse de 9,7 % sur un an. Il varie de 2 528 € à 3 431 €/m² pour 50 % des transactions. Les maisons sont à 3 141 €/m² et les appartements à 3 031 €/m².
Ramonville-Saint-Agne est-elle plus chère que ses voisines ?
Son marché est intermédiaire. Il est 37 % moins cher que Balma (4 025 €/m²) mais 77 % plus cher que Castelnaudary (1 664 €/m²). Il se situe légèrement en dessous de Saint-Orens-de-Gameville et L'Union.
Est-ce un bon moment pour investir en locatif à Ramonville-Saint-Agne ?
La correction des prix de 9,7 % en 2024, couplée à un rendement locatif brut de 5,8 % pour les appartements, crée une fenêtre d'opportunité pour l'investissement locatif annuel. La demande locative est solide, portée par les étudiants et les jeunes actifs.
Quels sont les quartiers à privilégier à Ramonville-Saint-Agne ?
La commune est assez homogène, mais les secteurs proches du métro (ligne B) et du centre-ville sont les plus prisés pour leur accessibilité. Les zones en cours de renouvellement près du canal du Midi peuvent offrir des opportunités, sous réserve de vérifier les contraintes du PPR inondation.
Quel est le profil des acheteurs à Ramonville-Saint-Agne ?
Le marché est dual. Les appartements attirent majoritairement des investisseurs pour du locatif et des primo-accédants jeunes. Les maisons, plus chères, visent des familles ou des cadres toulousains en recherche d'un cadre de vie bien équipé, souvent en provenance de l'extérieur de la commune.
Marché immobilier des communes voisines
Ramonville-Saint-Agne offre un effet de levier immédiat face à des voisines comme Balma (+37 %) ou Saint-Orens (+8 %), avec des indicateurs locatifs et d'attractivité similaires, creusant une marge de valorisation future.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Ramonville-Saint-Agne.
Communes limitrophes de Ramonville-Saint-Agne
Ramonville-Saint-Agne est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Ramonville-Saint-Agne ressort à 3 070 € (source DVF, 190 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel de l'Haute-Garonne.
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Ramonville-Saint-Agne a augmenté de +4,2 %. Sur l'ensemble de la période, 988 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +5,4 % sur le prix médian.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Ramonville-Saint-Agne: 3 141 €/m² pour les maisons (surface médiane 103 m²) et 3 031 €/m² pour les appartements (60 m²). Rapporté au revenu médian de Ramonville-Saint-Agne, un logement de 103 m² (323 523 €) représente 13,2 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 13,6 € (appartements) et 13,4 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 5,4 %, un niveau intermédiaire. Les résidences secondaires représentent 1,9 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 527 logements autorisés, soit 105/an en moyenne. Le gros des permis concerne des logements collectifs (87 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché immobilier de Ramonville-Saint-Agne s'interprète dans un contexte plus large — Ramonville-Saint-Agne est dans le tissu de l'Occitanie intérieure, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est à 164 m d'altitude, dans un paysage de collines, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.