01 Le parc de logements
Le parc comprend 8 825 logements dont 8 157 résidences principales, 162 résidences secondaires et 506 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 8 157 | 92,4 % |
| Résidences secondaires | 162 | 1,8 % |
| Logements vacants | 506 | 5,7 % |
Sur les 8 825 logements recensés, 92 % sont occupés à l'année, 2 % servent de résidence secondaire et 6 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 82 | 1,0 % |
| 1919-1945 | 45 | 0,6 % |
| 1946-1970 | 959 | 12,0 % |
| 1971-1990 | 2 205 | 27,6 % |
| 1991-2005 | 2 088 | 26,2 % |
| 2006-2020 | 2 602 | 32,6 % |
La période 2006-2020 concentre 33 % du parc, tandis que 1 % datent d'avant 1919 et 33 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 374 | 4,6 % |
| 2 pièces | 1 128 | 13,8 % |
| 3 pièces | 1 770 | 21,7 % |
| 4 pièces | 1 859 | 22,8 % |
| 5 pièces ou plus | 3 024 | 37,1 % |
Distribution par taille: 18 % de petits logements (T1-T2), 37 % de grands (5p+), moyenne à 4,1 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 6 437 | 7 985 | 8 825 |
| Rés. principales | 6 102 | 7 350 | 8 157 |
| Rés. secondaires | 68 | 220 | 162 |
| Vacants | 267 | 416 | 506 |
Pamiers, commune de taille similaire à 55 km, affiche 45,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 479 | 54,9 % |
| Locataires (privé) | 2 377 | 29,1 % |
| Locataires HLM | 1 157 | 14,2 % |
| Logés gratuitement | 144 | 1,8 % |
La répartition du parc occupé: 54,9 % de propriétaires, 43,3 % de locataires, dont 14 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 760 | 58,4 % |
| Fioul | 52 | 0,6 % |
| Électricité | 2 908 | 35,7 % |
| Gaz bouteille | 12 | 0,1 % |
| Autre (bois…) | 424 | 5,2 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (58 %), suivi par électricité (36 %) et autres sources (bois notamment) (5 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 143 |
| 2 à 4 ans | 1 909 |
| 5 à 9 ans | 1 729 |
| 10 ans ou plus | 3 376 |
| Total ménages | 8 157 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 980 |
| Sous-occupation modérée | 2 020 |
| Sous-occupation accentuée | 1 442 |
| Sous-occupation très accentuée | 2 213 |
| Suroccupation modérée | 482 |
| Suroccupation accentuée | 31 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 821 | 10,1 % |
| 1 voiture | 4 346 | 53,3 % |
| 2 voitures ou plus | 2 990 | 36,7 % |
Équipement automobile des ménages: 10 % sans voiture, 53 % avec une voiture et 37 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 83,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 185 | 1 102 | 26 | 57 |
| 1975 | 2 117 | 2 007 | 6 | 104 |
| 1982 | 2 743 | 2 546 | 28 | 169 |
| 1990 | 3 314 | 3 209 | 37 | 68 |
| 1999 | 4 983 | 4 765 | 39 | 179 |
| 2007 | 5 699 | 5 451 | 62 | 187 |
| 2012 | 6 437 | 6 102 | 68 | 267 |
| 2017 | 7 985 | 7 350 | 220 | 416 |
| 2023 | 8 825 | 8 157 | 162 | 506 |
Trajectoire de long terme: 1 185 logements en 1968, 8 825 en 2023 (+645 %).
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 550 | 437 | 399 | 460 | 562 | 323 | 450 |
| Dont vacants > 2 ans | 31 | 33 | 33 | 32 | 64 | 105 | 67 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 86 | 2,3 % |
| Classe B | 507 | 13,7 % |
| Classe C | 2 248 | 60,8 % |
| Classe D | 607 | 16,4 % |
| Classe E | 184 | 5,0 % |
| Classe F | 57 | 1,5 % |
| Classe G | 7 | 0,2 % |
Distribution DPE sur 3 696 diagnostics: la majorité se situe en classe C (61 %), avec 77 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 841 | 22,8 % |
| Classe B | 701 | 19,0 % |
| Classe C | 1 575 | 42,6 % |
| Classe D | 409 | 11,1 % |
| Classe E | 122 | 3,3 % |
| Classe F | 43 | 1,2 % |
| Classe G | 5 | 0,1 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (43 %), et 84 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 200 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 154 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 187 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 155 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 121 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 93 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 93 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 200 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 49 | 37 |
| Classe B | 79 | 428 |
| Classe C | 440 | 1 808 |
| Classe D | 245 | 362 |
| Classe E | 138 | 46 |
| Classe F | 49 | 8 |
| Classe G | 7 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 171 kWh/m²/an côté maisons, C à 124 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 19 |
| T2 | 258 |
| T3 | 469 |
| T4 | 413 |
| T5+ | 139 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Balma (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
8 825 logements sont décomptés dans le parc de Balma au millésime 2023, essentiellement destinés à l'habitat principal. Parc mixte: 45,0 % de maisons et 55,0 % d'appartements cohabitent. La commune est au cœur de l'arrière-pays occitan.
Le parc de Balma compte à peu près autant de propriétaires (54,9 %) que de locataires (43,3 %). 14,2 % des logements occupés à titre principal sont des HLM. Au titre de la loi SRU, Balma est conforme — 23,2 % pour une obligation de 20,0 %.
La dynamique de construction récente est sensible — 32,6 % du parc a moins de vingt ans. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante C et une consommation moyenne de 137 kWh/m²/an, inférieure à la moyenne nationale (203). Au plan énergétique résidentiel, 58,4 % des résidences principales s'appuient sur le gaz de ville.
Croissance modérée du parc de Balma entre 2017 et 2023 (+10,5 %). Répartition équilibrée de la motorisation: 10,1 % de ménages sans voiture, 36,7 % à au moins deux voitures.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre au cœur de l'arrière-pays occitan dans lequel s'inscrit Balma.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2023, pour les 8 157 résidences principales de Balma et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Parmi les 562 communes du Haute-Garonne, Balma se place dans le top 3 % des plus chères au m².
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Analyse du marché immobilier à Balma
Acheter demande un effort important : 8,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Balma
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Balma s'établit à 3 442 €, sur la base de 250 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Balma se positionne dans le top 3 % des communes les plus chères du Haute-Garonne.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 43,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Balma Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Balma
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian de Balma évolue de -3,6 %, passant de 3 571 à 3 442 €/m²; 250 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 62 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
40,0 % de maisons et 60,0 % d'appartements parmi les 250 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 60,0 % des mutations, pour un prix médian de 3 893 €/m² (maisons) contre 3 317 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 250 | 100 | 150 |
| Prix médian/m² | 3 442 € | 3 893 € | 3 317 € |
| Prix moyen/m² | 3 501 € | ||
| Surface médiane | – | 111 m² | 62 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 231 | 3 571 € |
| 2022 | 285 | 3 696 € |
| 2023 | 200 | 3 640 € |
| 2024 | 185 | 3 466 € |
| 2025 | 250 | 3 442 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 408 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 966 sur 2013 — soit -57,8 %.
Vacance longue durée à Balma
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Balma (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 502 logements autorisés à à Balma, dont 204 en 2025 (-43 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Balma
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Balma
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,80 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Balma
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 696 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Balma: la classe C domine, 1,7 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement à Balma
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S'installer à Balma : cadre de vie et logement
Avec 17 772 habitants concentrés sur 16,59 km² (1 071 hab/km²), Balma affiche un tissu villageois dense.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 10 appellations d'origine rattachées au terroir local et 794 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Balma
Balma et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Balma
Composition du parc immobilier à Balma
8 825 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (45,2 %) et collectif (54,8 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Balma
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 982 logements).
- Avant 1919 1,0 % 82 logts
- 1919-1945 0,6 % 45 logts
- 1946-1970 12,0 % 959 logts
- 1971-1990 27,6 % 2 205 logts
- 1991-2005 26,2 % 2 088 logts
- 2006-2020 32,6 % 2 602 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Balma
794 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Balma
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR Hers-Mort aval PPRN Approuvé approuvé le 09/11/2007
- PPR Sécheresse - Territoire 1 PPRN Approuvé approuvé le 30/08/2005
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Balma
Pour une maison de 111 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
382 062 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Balma
Quel est le prix de l'immobilier à Balma ?
Le prix médian au m² à Balma est de 3 442 € (données DVF, 250 transactions). Pour une maison de 111 m² (surface médiane locale), compter environ 432 000 €.
Comment Balma se situe-t-elle dans le Haute-Garonne ?
Balma se classe au 19ᵉ rang sur 562 communes du Haute-Garonne — dans le top 3 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Balma ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Balma est de 4,6 % (loyer de 14,9 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Résumé
Le prix médian de Balma dépasse la médiane nationale (2 446 €/m²) avec 3 442 €/m² observés en 2026. La commune figure parmi les 3 % les plus chères de l'Haute-Garonne au mètre carré.
Le prix médian au m² à Balma diminue de 3,6 % entre 2021 et 2025. Sur l'ensemble de la période, 1 151 transactions sont recensées par les données DVF.
Les maisons (40,0 % des transactions, 3 893 €/m²) et les appartements (60,0 %, 3 317 €/m²) se partagent le marché. Un bien type de 111 m² revient à environ 432 123 €, soit 13,7 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 13,5 € (appartements) et 14,9 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,9 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Peu de résidences secondaires à Balma (1,8 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 502 logements autorisés, soit 100/an en moyenne. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 65 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Balma est au cœur de l'arrière-pays occitan.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).