01 Le parc de logements
Le parc comprend 7 204 logements dont 6 815 résidences principales, 46 résidences secondaires et 343 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 6 815 | 94,6 % |
| Résidences secondaires | 46 | 0,6 % |
| Logements vacants | 343 | 4,8 % |
Sur les 7 204 logements recensés, 95 % sont occupés à l'année, 1 % servent de résidence secondaire et 5 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 63 | 1,0 % |
| 1919-1945 | 18 | 0,3 % |
| 1946-1970 | 382 | 5,8 % |
| 1971-1990 | 2 835 | 42,9 % |
| 1991-2005 | 1 240 | 18,8 % |
| 2006-2019 | 2 065 | 31,3 % |
La période 1971-1990 concentre 43 % du parc, tandis que 1 % datent d'avant 1919 et 31 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 61 | 0,9 % |
| 2 pièces | 921 | 13,5 % |
| 3 pièces | 1 376 | 20,2 % |
| 4 pièces | 1 739 | 25,5 % |
| 5 pièces ou plus | 2 718 | 39,9 % |
Le parc compte 4,2 pièces en moyenne par logement, avec 40 % de logements de cinq pièces ou plus et 14 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 865 | 5 394 | 7 204 |
| Rés. principales | 4 697 | 5 162 | 6 815 |
| Rés. secondaires | 50 | 46 | 46 |
| Vacants | 119 | 186 | 343 |
En regard, Graulhet (à 44 km, 13 129 hab.) affiche 57,8 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 994 | 58,6 % |
| Locataires (privé) | 1 658 | 24,3 % |
| Locataires HLM | 987 | 14,5 % |
| Logés gratuitement | 176 | 2,6 % |
Visualisation des quatre statuts — 58,6 % de propriétaires occupants, 38,8 % de locataires et 14 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 561 | 66,9 % |
| Fioul | 57 | 0,8 % |
| Électricité | 2 008 | 29,5 % |
| Gaz bouteille | 25 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 163 | 2,4 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 67 %. électricité pèse 29 %, autres sources (bois notamment) 2 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 867 |
| 2 à 4 ans | 1 666 |
| 5 à 9 ans | 1 170 |
| 10 ans ou plus | 3 111 |
| Total ménages | 6 815 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 654 |
| Sous-occupation modérée | 1 539 |
| Sous-occupation accentuée | 1 441 |
| Suroccupation modérée | 176 |
| Suroccupation accentuée | 11 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 565 | 8,3 % |
| 1 voiture | 3 531 | 51,8 % |
| 2 voitures ou plus | 2 719 | 39,9 % |
Ventilation par équipement automobile: 8 % sans véhicule, 52 % mono-motorisés, 40 % multi-motorisés. Par ailleurs, 86,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 394 | 349 | 9 | 36 |
| 1975 | 1 301 | 1 227 | 10 | 64 |
| 1982 | 2 248 | 2 158 | 17 | 73 |
| 1990 | 3 023 | 2 958 | 16 | 49 |
| 1999 | 4 104 | 3 914 | 52 | 138 |
| 2006 | 4 491 | 4 369 | 21 | 101 |
| 2011 | 4 865 | 4 697 | 50 | 119 |
| 2016 | 5 394 | 5 162 | 46 | 186 |
| 2022 | 7 204 | 6 815 | 46 | 343 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 394 à 7 204 logements, soit +1728 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 442 | 488 | 400 | 375 | 475 | 213 |
| Dont vacants > 2 ans | 28 | 29 | 23 | 22 | 35 | 56 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 29 | 1,2 % |
| Classe B | 149 | 6,0 % |
| Classe C | 1 779 | 71,2 % |
| Classe D | 416 | 16,7 % |
| Classe E | 92 | 3,7 % |
| Classe F | 26 | 1,0 % |
| Classe G | 6 | 0,2 % |
Distribution DPE sur 2 497 diagnostics: la majorité se situe en classe C (71 %), avec 78 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 524 | 21,0 % |
| Classe B | 380 | 15,2 % |
| Classe C | 1 252 | 50,1 % |
| Classe D | 251 | 10,1 % |
| Classe E | 70 | 2,8 % |
| Classe F | 19 | 0,8 % |
| Classe G | 1 | 0,0 % |
Répartition climat du parc: C concentre 50 % des diagnostics et 86 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 192 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 219 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 181 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 139 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 134 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 86 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 219 kWh/m²/an (1948-1974), creux à 86 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 23 | 6 |
| Classe B | 51 | 98 |
| Classe C | 381 | 1 398 |
| Classe D | 284 | 132 |
| Classe E | 76 | 16 |
| Classe F | 23 | 3 |
| Classe G | 6 | 0 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (167 kWh/m²/an) et appartements en classe C (117).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 43 |
| T2 | 330 |
| T3 | 485 |
| T4 | 288 |
| T5+ | 88 |
Faut-il investir à Saint-Orens-de-Gameville en 2026 ?
Intégrée à Toulouse Métropole, Saint-Orens-De-Gameville combine la dynamique d'une agglomération majeure et le cadre d'une ville à taille humaine, avec une croissance démographique notable. Son marché immobilier, mature et actif, suscite l'intérêt des investisseurs et des ménages. L'analyse des données de 2024 permet de trancher sur son potentiel réel.
Avec une attractivité territoriale dans le top 15 % des communes et un marché qui se corrige après un pic, Saint-Orens-De-Gameville présente un profil équilibré pour l'investisseur averti.
Verdict
➤ Investir ici suppose une stratégie locative patiente, fondée sur la solide attractivité résidentielle de la commune et son statut au sein de Toulouse Métropole.
Points clés
- ✓ Attractivité très élevée (IAT 8.5/10)
- ✓ Dynamique démographique soutenue (+17% en 5 ans)
- ✓ Infrastructure numérique excellente (fibre 92.8%)
- ⚠ Accessibilité financière faible (IAI 1.4/10)
- ⚠ Correction de -2.1% en 2024 après pic
- ⚠ Revenu médian local limité (26 190 €)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix du mètre carré reste inférieur de près de 10 % à la moyenne des grandes villes françaises.
- Dans la Haute-Garonne, Saint-Orens-De-Gameville se positionne dans le haut du classement des communes les plus attractives.
- Son rendement locatif brut (5 %) dépasse celui des centres-villes historiques et du littoral saturé.
Analyse du marché immobilier à Saint-Orens-de-Gameville
Le marché de Saint-Orens-de-Gameville est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Saint-Orens-de-Gameville
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,3
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (7,3/10) confirme une demande solide, propice à une bonne liquidité à la revente.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (7,3/10) confirme une demande solide, propice à une bonne liquidité à la revente.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,5
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Très faible accessibilité (1,4/10) : les prix ont largement dépassé le pouvoir d'achat local, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenTrès faible accessibilité (1,4/10) : les prix ont largement dépassé le pouvoir d'achat local, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,5
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (5,5/10) : la demande de logements est réelle, soutenue par la croissance démographique et un taux de propriétaires modéré.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (5,5/10) : la demande de logements est réelle, soutenue par la croissance démographique et un taux de propriétaires modéré.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique négligeable (1,1/10) : le marché est essentiellement résidentiel, sans effet de saturation saisonnière sur les prix.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique négligeable (1,1/10) : le marché est essentiellement résidentiel, sans effet de saturation saisonnière sur les prix.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3200,2 — Percentile dept : 86/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,6 — Percentile dept : 90/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,6 — Percentile dept : 7/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 17,0 — Percentile dept : 93/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1126,6 — Percentile dept : 97/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,6 — Percentile dept : 10/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 55,4 — Percentile dept : 24/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 13,7 — Percentile dept : 3/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 41,4 — Percentile dept : 95/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,6 — Percentile dept : 7/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 17,0 — Percentile dept : 93/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3200,2 — Percentile dept : 14/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,6 — Percentile dept : 7/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,8 — Percentile dept : 35/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1126,6 — Percentile dept : 3/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Saint-Orens-de-Gameville : opportunités et risques
Investir à Saint-Orens-De-Gameville en 2026 cible prioritairement la location annuelle. L'indice d'opportunité locative (5,5/10) et la pression démographique garantissent une demande locative solide, notamment pour les appartements de type T2/T3 recherchés par les jeunes actifs travaillant sur le pôle économique voisin de Labège. Le rendement brut d'environ 5 % pour les appartements est correct dans le contexte régional, mais il est immédiatement rogné par des charges conséquentes, à commencer par une taxe foncière élevée (56,06 %).
La stratégie de plus-value, qui a porté ses fruits entre 2020 et 2022, est désormais en stand-by. La correction actuelle des prix et le ralentissement brutal de la construction neuve (-80 % de permis) suggèrent une phase de consolidation. L'horizon d'investissement doit donc être recalé sur le moyen terme (8-10 ans), le temps que la croissance économique et démographique de Toulouse Métropole relance la machine à prix. L'investisseur devra être sélectif, privilégiant les biens bien orientés, aux DPE performants (classe C dominante) pour éviter les coûts de rénovation futurs.
Attention au risque de liquidité à la revente pour les biens les plus chers. Avec un indice d'accessibilité (IAI) très faible (1,4/10), la base d'acheteurs locaux pour les maisons dépassant 350 000 € est étroite. L'investissement n'est viable qu'avec un apport personnel significatif pour limiter l'endettement et l'effort mensuel net après perception du loyer.
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Données du marché immobilier à Saint-Orens-de-Gameville
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian du mètre carré à Saint-Orens-De-Gameville, stable autour de 3 148 € selon les données DVF 2024, masque une récente inflexion. Après une hausse continue portée par l'intégration à Toulouse Métropole, le marché a atteint un plateau et entame une légère correction (-2,1 % sur un an). Cette baisse, concomitante à la hausse des taux, est typique des marchés périurbains dynamiques qui ajustent leur valorisation.
Cette correction n'altère pas les indicateurs attractifs de la commune, classée dans le top quart des territoires les plus attractifs du département. L'offre de transports, avec la gare de Labège Innopole à 1,8 km et l'aéroport de Blagnac à 16 km, et la densité exceptionnelle d'équipements (625 pour 14 600 habitants) constituent des atouts durables. Le parc de logements, très majoritairement composé de maisons (60 %) et marqué par une construction récente (31 % post-2006), répond aux standards énergétiques actuels, limitant le risque de décote sur les passoires thermiques.
Néanmoins, le marché présente un double visage. D'un côté, une forte demande locative et un taux de propriétaires (58,6 %) inférieur à la moyenne nationale soutiennent les investissements. De l'autre, un revenu médian local (26 190 €) relativement modeste au regard des prix révèle que le pouvoir d'achat des Saint-Orennais ne suffit plus à porter le marché, désormais dépendant des acheteurs extérieurs. Cette dépendance introduit une fragilité en période de resserrement du crédit.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Orens-de-Gameville Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Saint-Orens-De-Gameville sur les cinq dernières années dessine un cycle classique de marché tendu : une hausse continue jusqu'à un pic à 3 339 €/m² en 2022, suivi d'une stabilisation puis d'une légère correction (-2,1 %) en 2024. Cette baisse récente, à mettre en parallèle avec la remontée générale des taux d'emprunt, ramène le prix médian quasiment à son niveau de 2020. Comparé aux communes voisines également intégrées à Toulouse Métropole, Saint-Orens-De-Gameville conserve un discount de 5 à 6 %, préservant une relative accessibilité. Pour un acheteur en 2026, cette phase de correction peut représenter un point d'entrée moins exposé que lors des années de forte euphorie.
Évolution du marché immobilier de Saint-Orens-de-Gameville
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 148 €/m² de prix médian pour 205 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +1,6 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 54 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 205 transactions en 2024, le marché de Saint-Orens-De-Gameville reste actif, bien qu'en retrait par rapport au pic de 2021 (229 ventes). La répartition est équilibrée entre maisons (93 ventes) et appartements (112 ventes), ces derniers affichant même un prix médian légèrement supérieur (3 126 €/m² contre 3 200 €/m²). Le profil médian des biens vendus – une maison de 100 m² ou un appartement de 63 m² – correspond à une demande de standing moyen, adaptée aux familles et aux jeunes actifs. Ce volume soutenu, couplé à un temps de vente qui reste raisonnable, indique un marché liquide, ni totalement en faveur de l'acheteur ni du vendeur, où la qualité du bien fait la différence.
Répartition des ventes
45,4 % de maisons et 54,6 % d'appartements parmi les 205 transactions enregistrées.
Sur 205 transactions enregistrées, 45,4 % portent sur des maisons (3 200 €/m²) et 54,6 % sur des appartements (3 126 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 205 | 93 | 112 |
| Prix médian/m² | 3 148 € | 3 200 € | 3 126 € |
| Prix moyen/m² | 3 434 € | ||
| Surface médiane | – | 96 m² | 54 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 202 | 3 098 € |
| 2022 | 210 | 3 335 € |
| 2023 | 164 | 3 230 € |
| 2024 | 153 | 3 094 € |
| 2025 | 205 | 3 148 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Saint-Orens-De-Gameville marque un net ralentissement. Alors que 351 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, la tendance est à une chute de 80 % par rapport à la période quinquennale précédente, avec seulement 51 permis déposés en 2024. Ce frein brutal à l'offre nouvelle contraste avec une croissance démographique soutenue (+17 % en 5 ans). À court terme, cette rareté du neuf peut soutenir les prix de l'ancien. À moyen terme, elle risque d'accentuer la tension sur le parc existant et de limiter l'attractivité pour les nouveaux arrivants, sauf reprise des projets d'urbanisation. La commune doit donc gérer cette transition vers un modèle moins expansif.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 5 644 logements ont été autorisés et 4 950 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 88 %.
Vacance longue durée à Saint-Orens-de-Gameville
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Vacance longue durée modérée : marché plutôt actif, la majorité des biens vacants se relouent ou se revendent dans les 2 ans.
Construction neuve à Saint-Orens-de-Gameville (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Saint-Orens-de-Gameville totalise 419 logements sur 5 ans, soit -74 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Saint-Orens-de-Gameville
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Orens-de-Gameville
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (56,06 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,4 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut chute significativement une fois les charges déduites. La taxe foncière à Saint-Orens-de-Gameville, à 56,06 %, est un poste majeur. Ajoutez les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), les provisions pour copropriété si applicable (17 % du parc sont des appartements) et une provision annuelle pour travaux (1-2 % de la valeur du bien). La vacance locative, faible historiquement, reste un risque à budgétiser. C'est cet ensemble qui transforme un rendement brut de 5,0 % en un net d'environ 2,6 %.
Performance énergétique du parc à Saint-Orens-de-Gameville
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 497 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Saint-Orens-de-Gameville est C, avec 1,3 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc est relativement performant avec une classe C dominante et seulement 1,3 % de passoires thermiques (F/G). Ce faible taux limite le risque de dépréciation réglementaire à court terme. Cependant, pour les biens classés D ou E, anticipez des travaux de rénovation pour respecter les échéances de la loi Climat : interdiction de location pour les logements F en 2025, E en 2028 et l'objectif de rénovation du parc d'ici 2034. C'est un critère de sélection et de négociation devenu central.
Calculateur de rendement à Saint-Orens-de-Gameville
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Orens-de-Gameville
- Négliger la taxe foncière à 56,06 %.
- Surévaluer les loyers face à une offre concurrente.
- Oublier de provisionner pour la rénovation énergétique.
- Choisir un bien sans vérifier les risques locaux (PPR).
Quand acheter ou vendre ?
À Saint-Orens-de-Gameville, le marché suit le rythme scolaire, avec une nette accélération de mars à juillet. L'automne (septembre-octobre) peut aussi être actif. Évitez de vendre pendant les vacances d'été, période de moindre activité. Pour les acheteurs, l'hiver (hors fêtes) peut offrir des opportunités sur des biens moins exposés. Pensez à l'échéance de la taxe foncière en septembre pour planifier votre trésorerie si vous achetez en cours d'année.
Le saviez-vous ?
- La commune compte 625 équipements pour 14 646 habitants.
- 92,8 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'âge médian y est de 44,8 ans, inférieur à la moyenne nationale.
S'installer à Saint-Orens-de-Gameville : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Orens-De-Gameville, c'est choisir le confort d'une ville à dimension humaine tout en bénéficiant des services d'une grande agglomération. Avec 625 équipements recensés par l'INSEE, dont 253 services et 196 commerces et services de santé, la commune offre une autonomie rare pour une ville de cette taille. La connexion numérique y est exemplaire (fibre à 92,8 %), un atout décisif pour les télétravailleurs.
Le cadre de vie est familial et vert, avec près de 60 % de maisons individuelles et un parc immobilier globalement récent et énergétiquement performant. La proximité de la zone d'activité de Labège Innopole, desservie par une gare à moins de 2 km, facilite les déplacements professionnels. Toutefois, l'absence de pression touristique (0,6 % de résidences secondaires) en fait un lieu de vie calme et résidentiel, sans l'animation saisonnière des communes littorales ou de certains centres historiques.
Carte du marché immobilier à Saint-Orens-de-Gameville
Saint-Orens-de-Gameville et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Orens-de-Gameville
Avec une température moyenne annuelle de 14,3 °C et seulement 636 mm de précipitations par an, Saint-Orens-de-Gameville bénéficie d'un climat doux et relativement sec, typique du Lauragais. Les hivers sont modérés et les étés chauds, sans excès. Ce profil convient particulièrement aux acheteurs recherchant un cadre agréable toute l'année, sans les rigueurs du nord ou la canicule méditerranéenne. C'est un atout pour le jardinage et les activités de plein air, valorisant les biens avec extérieur.
Composition du parc immobilier à Saint-Orens-de-Gameville
7 204 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Saint-Orens-de-Gameville combine 59,9 % de maisons et 40,1 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est majoritairement composé de maisons individuelles (59,9 %), signe d'une forte aspiration à la maison avec jardin. La très faible part de résidences secondaires (0,6 %) et un taux de propriétaires occupant de 58,6 % indiquent un marché ancré, peu spéculatif et stable. Un taux de vacance de 4,8 % est légèrement inférieur à la moyenne nationale, indiquant une demande soutenue. Ce paysage attire principalement des familles et des accédants à la propriété en quête de stabilité.
Ancienneté du parc à Saint-Orens-de-Gameville
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 602 logements).
- Avant 1919 1,0 % 63 logts
- 1919-1945 0,3 % 18 logts
- 1946-1970 5,8 % 382 logts
- 1971-1990 42,9 % 2 835 logts
- 1991-2005 18,8 % 1 240 logts
- 2006-2019 31,3 % 2 065 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Saint-Orens-de-Gameville
625 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-Orens-de-Gameville
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Saint-Orens-de-Gameville est exposé à un risque de sécheresse (PPR en vigueur) qui peut affecter les fondations des maisons individuelles, et à des inondations par ruissellement sur certains secteurs (PPRN). La sismicité est très faible et le radon faible. Avant tout achat, consultez obligatoirement l'état des risques (ESRIS) et vérifiez si le bien est en zone réglementée. Ces contraintes peuvent impacter l'assurabilité, le coût des travaux et, à terme, la valeur du bien.
Cas pratique : un achat type à Saint-Orens-de-Gameville
Acquérir une maison type de 100 m² à 316 600 € représente environ 12 fois le revenu médian local (26 190 €). Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à un taux estimé de 3,5 % conduit à une mensualité hors assurance d'environ 1 550 €. Ajoutez à cela la taxe foncière, l'assurance et les charges courantes.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Orens-de-Gameville
- Ne pas consulter l'état des risques (ESRIS).
- Ignorer la classe DPE et ses obligations futures.
- Surestimer son budget sans inclure tous les frais.
- Négliger la proximité des transports ou commerces.
Points clés à retenir à Saint-Orens-de-Gameville
- Prix médian au m² : 3 148 €, en léger recul sur un an.
- Rendement brut locatif moyen des appartements : 5,0 %.
- Climat doux avec 14,3°C de moyenne et 636 mm de pluie.
- Marché en correction de -2,1 % sur les prix en un an.
- Écart minime entre maisons (3 200 €/m²) et appartements (3 126 €/m²).
- Rendement net estimé après charges : environ 2,6 %.
- Parc de logements très majoritairement constitué de maisons (59,9 %).
- Facteur clé de valeur : proximité gare ou écoles.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Orens-de-Gameville ?
À Saint-Orens-de-Gameville, la valeur d'un bien dépend d'abord de sa localisation précise. La proximité de la gare de Labège Innopole (1,8 km) ou des 9 établissements scolaires est un vrai plus. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition comptent. Pour un appartement, l'étage et la vue priment. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, avec un parc local déjà bien noté. Enfin, la vue dégagée et le calme, dans une commune où la densité est moyenne (13 km² pour 14 646 hab.), sont des atouts valorisants.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Orens-de-Gameville
Pour une maison de 96 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
302 208 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme ne saisit pas la valeur d'une rénovation de qualité, d'une vue imprenable ou des nuisances sonores d'une route. Un agent local connaît les micro-marchés : le prix au m² diffère entre le centre-village et les lotissements récents. Il évalue l'état réel, conseille sur les travaux valorisants et intègre les risques locaux (sécheresse). Son estimation, basée sur les transactions réelles (DVF), est le seul sésame pour négocier avec des acheteurs sérieux et maximiser votre prix de vente dans un marché en légère correction (-2,1 % sur un an).
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m².
- Cacher des vices ou des diagnostics défavorables.
- Surenchérir sur des aménagements non valorisants.
- Négliger l'impact d'un DPE médiocre sur la valeur.
Investir à Saint-Orens-de-Gameville : passer à l'action
Identifier une tendance de marché est une chose, sélectionner le bon bien en est une autre. Dans un contexte de correction des prix, l'expertise d'un professionnel qui maîtrise les micro-secteurs de Saint-Orens-De-Gameville devient un atout décisif pour négocier et investir au meilleur moment.
Ces données tracent une tendance, mais la réussite d'un investissement se joue sur le choix précis du bien et du quartier.
Déterminez la valeur réelle de votre bien à Saint-Orens-De-Gameville grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Évaluation basée sur les 180 ventes récentes
- Connaissance des micro-secteurs et de la demande
- Mise en relation avec un expert du territoire
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Saint-Orens-de-Gameville
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Orens-de-Gameville
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saint-Orens-De-Gameville ?
Le prix médian global est de 3 148 €/m² en 2024. Une maison de 100 m² coûte environ 316 600 € et un appartement de 63 m² autour de 203 300 €. La fourchette centrale des prix se situe entre 2 740 et 3 686 €/m².
Est-ce que les prix baissent à Saint-Orens-De-Gameville ?
Oui, on observe une légère correction de -2,1 % sur l'année 2024, ramenant le prix médian à son niveau de 2020. Cette baisse fait suite à un pic de prix atteint en 2022 (3 339 €/m²) et s'inscrit dans un contexte national de hausse des taux d'emprunt.
Saint-Orens-De-Gameville est-elle plus chère que Ramonville-Saint-Agne ?
Non, Saint-Orens-De-Gameville est environ 5 % moins chère que sa voisine Ramonville-Saint-Agne (3 332 €/m²). Elle présente un écart similaire avec Castanet-Tolosan (+6 %), tout en bénéficiant des mêmes atouts d'intégration à Toulouse Métropole.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Saint-Orens-De-Gameville ?
Le rendement locatif brut est d'environ 5,0 % pour les appartements et 4,8 % pour les maisons. Compte tenu des charges locales (taxe foncière à 56 %), le rendement net estimé se situe plutôt aux alentours de 2,5 à 2,6 %.
Quels sont les quartiers recommandés pour investir à Saint-Orens-De-Gameville ?
Les secteurs les plus demandés sont généralement ceux à proximité immédiate de la gare de Labège Innopole pour un public d'actifs, et les zones pavillonnaires récentes pour les familles. L'offre de services et de commerces est bien répartie sur l'ensemble de la commune.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Orens-De-Gameville affiche un prix au m² inférieur de 5 à 6 % à ses voisines directes Ramonville-Saint-Agne et Castanet-Tolosan, tout en partageant les mêmes indicateurs d'attractivité au sein de Toulouse Métropole, un écart qui constitue un effet de levier intéressant pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Orens-de-Gameville.
Communes limitrophes de Saint-Orens-de-Gameville
Saint-Orens-de-Gameville est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Saint-Orens-de-Gameville s'établit à 3 148 € sur 205 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale de l'Haute-Garonne (3 025 €/m²).
Le prix médian de Saint-Orens-de-Gameville reste globalement stable sur la période 2021-2025. 934 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Marché mixte à Saint-Orens-de-Gameville: maisons à 3 200 €/m² et appartements à 3 126 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Rapporté au revenu médian de Saint-Orens-de-Gameville, un logement de 96 m² (307 200 €) représente 11,7 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Saint-Orens-de-Gameville avoisinent 13,5 €/m² pour les appartements et 12,6 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 5,2 % — dans la moyenne française. Le poids limité des résidences secondaires (0,6 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Construction neuve active à Saint-Orens-de-Gameville: l'équivalent de 84 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 79 % des autorisations de la période).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Saint-Orens-de-Gameville est dans le sud-ouest occitan, entre causses et plateaux. Le cadre géographique (sur un relief modérément vallonné, à 164 m d'altitude) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).