01 Le parc de logements
Le parc comprend 245 logements dont 148 résidences principales, 84 résidences secondaires et 13 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 148 | 60,4 % |
| Résidences secondaires | 84 | 34,3 % |
| Logements vacants | 13 | 5,3 % |
Visualisation des trois usages du parc: 60 % d'habitat permanent, 34 % de résidences secondaires et 5 % de logements inoccupés sur un total de 245.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 54 | 37,5 % |
| 1919-1945 | 11 | 7,6 % |
| 1946-1970 | 17 | 11,8 % |
| 1971-1990 | 24 | 16,7 % |
| 1991-2005 | 20 | 13,9 % |
| 2006-2019 | 18 | 12,5 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — avant 1919 arrive en tête avec 37 %, devant les constructions récentes (12 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 7 | 4,7 % |
| 3 pièces | 20 | 13,5 % |
| 4 pièces | 43 | 29,1 % |
| 5 pièces ou plus | 78 | 52,7 % |
Taille moyenne: 5,0 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 53 %, les T1-T2 5 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 224 | 228 | 245 |
| Rés. principales | 137 | 136 | 148 |
| Rés. secondaires | 67 | 81 | 84 |
| Vacants | 20 | 11 | 13 |
À 9 km, Agnac (482 hab.) enregistre 66,3 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 117 | 79,1 % |
| Locataires (privé) | 18 | 12,2 % |
| Locataires HLM | 6 | 4,1 % |
| Logés gratuitement | 6 | 4,1 % |
La répartition du parc occupé: 79,4 % de propriétaires, 16,5 % de locataires, dont 4 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 0,7 % |
| Fioul | 30 | 20,3 % |
| Électricité | 58 | 39,2 % |
| Gaz bouteille | 5 | 3,4 % |
| Autre (bois…) | 54 | 36,5 % |
Répartition des modes de chauffage: 39 % au électricité, 36 % pour autres sources (bois notamment), 20 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 11 |
| 2 à 4 ans | 30 |
| 5 à 9 ans | 21 |
| 10 ans ou plus | 87 |
| Total ménages | 148 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 21 |
| Sous-occupation modérée | 26 |
| Sous-occupation accentuée | 42 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 10 | 6,8 % |
| 1 voiture | 63 | 42,6 % |
| 2 voitures ou plus | 75 | 50,7 % |
Équipement automobile des ménages: 7 % sans voiture, 43 % avec une voiture et 51 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 80,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 128 | 94 | 12 | 22 |
| 1975 | 134 | 92 | 25 | 17 |
| 1982 | 146 | 97 | 25 | 24 |
| 1990 | 153 | 98 | 39 | 16 |
| 1999 | 154 | 109 | 45 | 0 |
| 2006 | 171 | 124 | 37 | 10 |
| 2011 | 224 | 137 | 67 | 20 |
| 2016 | 228 | 136 | 81 | 11 |
| 2022 | 245 | 148 | 84 | 13 |
Trajectoire de long terme: 128 logements en 1968, 245 en 2022 (+91 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 20 | 22 | 21 | 24 | 27 | 14 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 2,2 % |
| Classe B | 3 | 6,5 % |
| Classe C | 10 | 21,7 % |
| Classe D | 11 | 23,9 % |
| Classe E | 12 | 26,1 % |
| Classe F | 8 | 17,4 % |
| Classe G | 1 | 2,2 % |
Distribution DPE sur 46 diagnostics: la majorité se situe en classe E (26 %), avec 30 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 13,0 % |
| Classe B | 18 | 39,1 % |
| Classe C | 12 | 26,1 % |
| Classe D | 3 | 6,5 % |
| Classe E | 2 | 4,3 % |
| Classe F | 4 | 8,7 % |
| Classe G | 1 | 2,2 % |
Répartition climat du parc: B concentre 39 % des diagnostics et 78 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 246 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 278 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 191 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 189 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 133 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 55 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 278 kWh/m²/an (1948-1974), creux à 55 (après 2012).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 8 |
| T4 | 1 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Razac-d'Eymet (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
84 résidences secondaires sur un parc de 245 logements (soit 34,3 %): le caractère de villégiature de Razac-d'Eymet est net. La maison individuelle domine très largement, avec 97,6 % du parc. Ancrage local: la commune est une commune aquitaine, entre vignobles et forêts, en plaine, à 136 m d'altitude.
Profil fortement patrimonial: 79,4 % des ménages de Razac-d'Eymet sont propriétaires de leur logement. Le logement social occupe une place de 4,1 % dans le parc de résidences principales.
Selon l'INSEE, 37,0 % des logements de Razac-d'Eymet ont été construits avant 1919 — signe d'un noyau historique très présent. Le bilan énergétique pointe un parc plus consommateur que la moyenne: classe E et 221 kWh/m²/an. La part des passoires thermiques s'établit à 19,6 % — un enjeu de rénovation énergétique. 39,2 % des résidences principales sont chauffées au électricité.
Le parc de Razac-d'Eymet a progressé de +7,5 % entre 2016 et 2022. La multi-motorisation est la norme à Razac-d'Eymet: 50,7 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune aquitaine, entre vignobles et forêts. Côté topographie, Razac-d'Eymet se trouve en plaine, à 136 m d'altitude, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 148 résidences principales de Razac-d'Eymet et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Le marché immobilier de Razac-d'Eymet a bondi de +42,5 % en un an, signal rare sur une commune de 328 habitants.
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,4 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Dordogne (284ᵉ rang sur 500 communes)
- Opportunité locative forte
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
- Prix en forte hausse : +42,5 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Razac-d'Eymet
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Razac-d'Eymet
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Razac-d'Eymet s'établit à 1 559 €, sur la base de 5 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 38,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,4 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Razac-d'Eymet Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Razac-d'Eymet
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Razac-d'Eymet évolue de +28,0 %, passant de 1 218 à 1 559 €/m²; 5 ventes ont été enregistrées en 2025.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 118 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 5 | 5 |
| Prix médian/m² | 1 559 € | 1 559 € |
| Prix moyen/m² | 2 325 € | |
| Surface médiane | – | 118 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 5 | 1 218 € |
| 2022 | 11 | 1 951 € |
| 2023 | 6 | 1 174 € |
| 2024 | 1 | 1 094 € |
| 2025 | 5 | 1 559 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 6 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 56 autorisations pour 38 démarrages effectifs.
Construction neuve à Razac-d'Eymet (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 12 logements autorisés à à Razac-d'Eymet, dont 3 en 2025 (-20 % vs les 5 années précédentes).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Razac-d'Eymet
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Razac-d'Eymet
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,52 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Razac-d'Eymet
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 46 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Razac-d'Eymet: la classe E domine, 19,6 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Razac-d'Eymet
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Razac-d'Eymet : cadre de vie et logement
Razac-d'Eymet compte 328 habitants, à 108 m d'altitude. Le climat local affiche 14,1 °C de moyenne annuelle et 769 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 16 appellations d'origine rattachées au terroir local et 13 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Razac-d'Eymet
Razac-d'Eymet et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Razac-d'Eymet
Composition du parc immobilier à Razac-d'Eymet
245 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 98,0 % du parc à Razac-d'Eymet, 2,0 % en collectif.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Razac-d'Eymet
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 146 logements).
- Avant 1919 37,0 % 54 logts
- 1919-1945 7,5 % 11 logts
- 1946-1970 11,6 % 17 logts
- 1971-1990 16,4 % 24 logts
- 1991-2005 13,7 % 20 logts
- 2006-2019 12,3 % 18 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Razac-d'Eymet
13 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Razac-d'Eymet
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Razac-d'Eymet
Pour une maison de 118 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
183 962 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Razac-d'Eymet
Quel est le prix de l'immobilier à Razac-d'Eymet ?
Le prix médian au m² à Razac-d'Eymet est de 1 559 € (données DVF, 5 transactions). Pour une maison de 118 m² (surface médiane locale), compter environ 184 000 €.
Comment Razac-d'Eymet se situe-t-elle dans le Dordogne ?
Razac-d'Eymet se situe au 284ᵉ rang du Dordogne sur 500 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Razac-d'Eymet ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Razac-d'Eymet est de 6,4 % (loyer de 8,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Razac-d'Eymet
Razac-d'Eymet est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Razac-d'Eymet est une commune accessible — 1 559 €/m² en médiane, -8,6 % par rapport à la médiane de la Dordogne (1 706 €/m²).
La progression du prix médian atteint +28,0 % sur cinq ans (2021-2025) à Razac-d'Eymet, au-dessus du rythme national. Sur l'ensemble de la période, 28 transactions sont recensées par les données DVF. Évolution annuelle récente: +42,5 %.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 1 559 €/m² pour une surface médiane de 118 m². Un bien type de 118 m² revient à environ 183 962 €, soit 9,0 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 8,9 € (appartements) et 8,4 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 6,4 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. La proportion de résidences secondaires (34,3 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
Entre 2021 et 2025, 12 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché immobilier de Razac-d'Eymet s'interprète dans un contexte plus large — Razac-d'Eymet est une commune aquitaine, entre vignobles et forêts, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. La géographie joue son rôle: la commune est en plaine, à 136 m d'altitude.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.