Logement & immobilier

Le logement à Rennes

35700 Ille-et-Vilaine 230 890 hab.
Fiche complète

Le parc immobilier de Rennes recense 135 694 logements, à dominante collective (86,6 % d'appartements, 3,2 pièces en moyenne).

Résidences principales 89%
Logements vacants 6,6%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant C

01 Le parc de logements

135 694Logements au total
88 %Appartements i
34,3 %Propriétaires
4,7 %Rés. secondaires
26 %Logements sociaux i
6,6 %Logements vacants i+6% vs dept · -18% vs France
+9,3 %Évolution 2016–2022
2 714 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 135 694 logements dont 120 347 résidences principales, 6 336 résidences secondaires et 9 011 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Sur les 135 694 logements recensés, 89 % sont occupés à l'année, 5 % servent de résidence secondaire et 7 % sont vacants.

INSEE · 2022

Époque de construction

Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 30 %, devant les constructions récentes (16 % après 2006).

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Le graphique montre une moyenne de 3,2 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (18 % de 5 pièces et plus).

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements117 632124 173135 694
Rés. principales108 209112 456120 347
Rés. secondaires2 4483 4346 336
Vacants6 9758 2839 011

Pour référence, Bordeaux (372 km) affiche 28,5 % de part de propriétaires

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Occupation des résidences principales — 34,3 % appartiennent à leurs occupants, 63,9 % sont louées, avec 20 % du parc en logement social.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Répartition des modes de chauffage: 69 % au gaz de ville, 28 % pour électricité, 1 % pour autres sources (bois notamment).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans27 406
2 à 4 ans35 670
5 à 9 ans20 162
10 ans ou plus37 108
Total ménages120 347
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale37 060
Sous-occupation modérée30 867
Sous-occupation accentuée16 623
Suroccupation modérée20 998
Suroccupation accentuée830
INSEE · 2022

Équipement automobile

Ventilation par équipement automobile: 31 % sans véhicule, 53 % mono-motorisés, 16 % multi-motorisés. Par ailleurs, 56,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

135 694Logements en 2022
+125 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 60 285 à 135 694 logements, soit +125 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 11 611 12 015 11 231 13 100 11 290 5 824
Dont vacants > 2 ans 1 578 1 604 1 474 1 681 1 823 2 187

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
190kWh/m²/an en moyenne
5,6 %Passoires (F+G) i
74 233Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
190 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
2 264 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

La classe C domine avec 46 % des diagnostics, et 52 % des logements atteignent le palier A-B-C.

ADEME · GES

Distribution GES

Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (39 %), 74 % de logements en A, B ou C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 277 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 98 pour le bâti après 2012.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Les maisons affichent une classe dominante D (223 kWh/m²/an), les appartements C (188) — l'écart typologique est marqué.

Comparaison territoriale
Consommation vs département+7 kWh/m²/an
Consommation vs France-13 kWh/m²/an
Passoires vs département-1,3 pts
Passoires vs France-4,3 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

31,7 %Taux logements sociaux i
35 718Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal20 %
StatutConforme

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

6,52 €Loyer moyen /m² i
3,5 %Taux de vacance i
1 771dont PLAI i
2 525dont PLS i
12 426En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T14 621
T27 492
T310 123
T46 826
T5+2 536

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

D'après l'INSEE (2022), Rennes dispose de 135 694 logements, dont 88,7 % sont des résidences principales. Le collectif l'emporte très largement: 87,7 % d'appartements pour 12,3 % de maisons. À l'échelle locale, Rennes est caractéristique du tissu communal breton, dans la plaine, à une altitude de 36 m — contexte utile pour lire le parc.

Parc à orientation locative marquée: 63,9 % de locataires, 34,3 % de propriétaires occupants. Part du parc social: 20,5 % des résidences principales. La commune respecte les obligations SRU avec 31,7 % de logements sociaux (cible 20,0 %).

Le parc neuf pèse lourd: 16,2 % des logements construits depuis 2006. Bilan énergétique médian: classe C et consommation moyenne (190 kWh/m²/an) calées sur la moyenne nationale (203). 68,9 % des résidences principales sont chauffées au gaz de ville.

Le parc de Rennes s'est étoffé de +9,3 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2016-2022). Le taux de ménages sans voiture atteint 31,5 % à Rennes, un indicateur typique d'une commune urbaine.

Le contexte régional pèse sur le parc local — Rennes est caractéristique du tissu communal breton. Le décor géographique — dans la plaine, à une altitude de 36 m — joue sur les caractéristiques recherchées localement.

Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.

Faut-il investir à Rennes en 2026 ?

Capitale régionale en forte croissance démographique (+6 % en 5 ans), Rennes bénéficie d'un écosystème économique dynamique et d'une connectivité exceptionnelle. Son marchà immobilier, historiquement tendu, montre aujourd'hui des signes d'inflexion. Faut-il y voir une fenêtre d'opportunité pour l'investisseur ?

3 796 €/m² prix médian
+1,5 % sur un an
3 439 transactions 2026

Avec un prix au m² en correction de 4,5 % mais une attractivité territoriale classée 9/10, Rennes reste un marché à fort potentiel locatif, sous réserve de sélection.

Verdict

➤ Investir à Rennes suppose de cibler des biens bien placés pour le locatif annuel, en acceptant un rendement modéré et une plus-value à moyen terme.

Rendement correct
Risque modéré
Horizon moyen terme
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Points clés

  • ✓ Correction récente de -4,5 % : opportunité d'entrée
  • ✓ Rendement locatif brut correct à 4,9 %
  • ✓ Demande locative soutenue (IOL 6,2/10)
  • ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux (IAI 0,2/10)
  • ⚠ Marché sous tension (IPI 8,7/10) et négociation difficile

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✓ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accedant local

Positionnement sur le marché

  • Rennes se situe dans le top 10 % des communes les plus attractives de France (IAT 9/10).
  • Son accessibilité immobilière est très inférieure à la moyenne départementale.
  • Son prix au m² reste 24 % inférieur à Bordeaux, positionnant la capitale bretonne comme une métropole relativement abordable.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Rennes

Le marché de Rennes est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.

Indices immobiliers de Rennes

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

8,7

Indice de Pression Immobilière

Très élevé

La pression immobilière est très élevée (8,7/10) : le marchà est porté par les actifs extérieurs, mais la négociation est difficile.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
97
Années de revenu pour acheter 70 m²
97
% de résidences secondaires
61
Croissance démographique (5 ans)
76
Densité de population
100
2,6

Indice d'Accessibilité Immobilière

Peu accessible

L'accessibilité est extrêmement faible (0,2/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des ménages locaux.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
3
% de propriétaires
1
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
2
5,6

Indice d'Opportunité Locative

Favorable

L'opportunité locative est élevée (6,2/10) : la demande est solide, portée par une population étudiante et de jeunes actifs.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
100
% résidences secondaires (demande saisonnière)
61
Croissance démographique (5 ans)
76
Capacité touristique / population
22
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
3
3,4

Indice de Pression Touristique Immobilière

Faible

La pression touristique immobilière est modérée (3,9/10) : le marché locatif repose principalement sur de l'annuel, pas du saisonnier.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
61
Capacité touristique / population
22
% de logements vacants
51
Faible densité (proxy isolement touristique)
0

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 3808,3 — Percentile dept : 97/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 11,7 — Percentile dept : 97/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 4,7 — Percentile dept : 61/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 6,0 — Percentile dept : 76/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 4617,8 — Percentile dept : 100/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 11,7 — Percentile dept : 3/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 30,4 — Percentile dept : 1/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 18,1 — Percentile dept : 2/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 65,7 — Percentile dept : 100/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 4,7 — Percentile dept : 61/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 6,0 — Percentile dept : 76/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 22/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 3808,3 — Percentile dept : 3/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 4,7 — Percentile dept : 61/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 22/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 6,6 — Percentile dept : 51/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 4617,8 — Percentile dept : 0/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Rennes : opportunités et risques

Investir à Rennes en 2026 cible avant tout le marchà locatif annuel, porté par une rotation importante de la population. Le rendement brut de 4,9 % pour les appartements, bien qu'en retrait par rapport à des villes moins chères, est soutenu par une vacance locative structurellement basse. Néanmoins, l'investisseur doit intégrer des charges réelles : une taxe foncière à 47,7 % et des coûts de gestion incompressibles dans un parc locatif souvent géré à distance.

Le risque de rénovation énergétique est modéré, avec seulement 5,6 % de passoires thermiques (classes F/G), un chiffre inférieur à la moyenne nationale. La classe énergétique dominante C (190 kWh/m²/an) place le parc rennais dans une situation relativement sécurisante face aux évolutions réglementaires. Ce point est crucial pour la pérennité d'un investissement locatif.

En revanche, la stratégie de plus-value à court terme semble compromise par la correction en cours. L'horizon doit être envisagé sur le moyen ou long terme, en misant sur la pérennité de l'attractivité économique et démographique du territoire. La dynamique de construction neuve, bien que ralentie, maintient une offre concurrentielle, nécessitant de privilégier les biens bien situés (proximité des transports, commerces, services) pour assurer une bonne liquidité à la revente.

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Données du marché immobilier à Rennes

DVF, loyers, permis, analyse expert

Avec un prix médian global de 3 796 €/m², Rennes confirme son statut de marchà immobilier cher, loin devant Lille (2 889 €/m²) mais encore en deçà de Bordeaux (4 980 €/m²). Cette position intermédiaire, selon les données DVF 2024, s'explique par des indicateurs solides : une population jeune (âge médian de 31,3 ans), un taux d'emploi élevé (58,5 %) et une desserte TGV directe vers Paris en 1h25. La part des logements sociaux (26 %) respecte les obligations légales, assurant une mixité relative.

La répartition du parc est marquée par la prédominance de l'habitat collectif (87,6 % des résidences principales sont des appartements), ce qui oriente naturellement l'investissement vers ce segment. Le rendement brut locatif des appartements (4,9 %) est tiré par une demande étudiante et de jeunes actifs très présents, notamment grâce aux 198 établissements scolaires et à la présence d'importants bassins d'emploi. Toutefois, cette attractivité a un coût : l'accessibilité est dégradée, avec un prix de la maison type représentant près de 21 années de revenu médian.

L'évolution récente des prix mérite une attention particulière. Après un pic en 2022, la correction amorcée (-4,5 % sur un an) n'a pas encore effacé les gains antérieurs. Elle indique néanmoins un marchà en phase d'ajustement, moins inflationniste, où la sélection du bien et du secteur devient primordiale pour dégager de la rentabilité.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Rennes Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Après une hausse continue jusqu'en 2022, le prix médian à Rennes a amorcé une correction, passant de 4 048 €/m² à 3 796 €/m² en deux ans, soit une baisse de 6,4 %. Ce repli, plus marqué que dans nombre de métropoles françaises, traduit un ajustement après une période de surchauffe. Néanmoins, le niveau de prix reste élevé, notamment pour les maisons dont le médian frôle les 4 700 €/m². Pour un acheteur en 2026, cette phase de consolidation pourrait offrir des opportunités de négociation, particulièrement sur les biens mal positionnés ou nécessitant des travaux.

Évolution du marché immobilier de Rennes

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

En 2025, 3 796 €/m² de prix médian pour 3 439 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +0,8 %.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 4 505 €/m²
Surface médiane 101 m²
Transactions 507
Appartements
Prix médian 3 709 €/m²
Surface médiane 58 m²
Transactions 2 932

Indicateurs clés du marché

+1,5 %
Variation annuelle prix/m² ?
4,8 %
Rendement locatif apparts ?
4,1 %
Rendement locatif maisons ?
45,5 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

455 005 €
Maison 101 m² ?
Mensualité ~2 639 €/mois (20 ans, 3,5 %)
215 122 €
Appartement 58 m² ?
Mensualité ~1 248 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Avec un prix médian de 205 688 € pour un appartement type de 56 m², l'effort d'acquisition reste conséquent. Le loyer moyen de 14,9 €/m²/mois génère une rente annuelle d'environ 10 000 €, soit un rendement brut de 4,9 %. Toutefois, une fois déduites les charges de gestion, la vacance locative et la taxe foncière élevée (47,7 %), le rendement net tombe autour de 2,8 %. L'acquéreur devra donc compléter la mensualité de crédit par un effort net mensuel, ce qui rend le montage viable uniquement avec un apport personnel significatif ou un horizon de détention long pour compter sur une éventuelle plus-value.

Acheter vs Louer — appartement 58 m²

1 248 €/mois
Mensualité crédit ?
862 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 386 €/mois de plus

Accessibilité — années de revenu médian

20,0 ans
Pour une maison ?
9,4 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

14,9 €/m²
Loyer médian appartements ?
11,6 - 19,0 €/m²
15,3 €/m²
Loyer médian maisons ?
10,0 - 23,3 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

En 2024, le marchà rennais a enregistré 3 439 transactions, un volume en léger retrait par rapport aux années précédentes mais qui témoigne d'une activité soutenue. Les appartements constituent l'écrasante majorité des ventes (2 741 contre 425 maisons), avec une surface médiane de 56 m², reflétant le profil urbain et jeune de la demande. Le marchà reste tendu, avec un indice de pression immobilière (IPI) très élevé à 8,7/10, ce qui laisse peu de marge de négociation sur les biens les plus demandés. Les transactions récentes indiquent que la liquidité est bonne pour les produits standards en bon état, notamment dans les quartiers centraux et bien desservis.

Répartition des ventes

14,7 % de maisons et 85,3 % d'appartements parmi les 3 439 transactions enregistrées.

Les appartements concentrent 85,3 % des mutations, pour un prix médian de 4 505 €/m² (maisons) contre 3 709 €/m² (appartements).

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 3 439 507 2 932
Prix médian/m² 3 796 € 4 505 € 3 709 €
Prix moyen/m² 3 972 €
Surface médiane – 101 m² 58 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 4 099 3 765 €
2022 4 110 3 993 €
2023 3 249 3 918 €
2024 3 040 3 740 €
2025 3 439 3 796 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

Sur les cinq dernières années, plus de 10 250 logements ont été autorisés à Rennes, soit une moyenne annuelle de 2 000 unités. Cependant, la tendance est à la baisse, avec une chute de 15 % des autorisations en 2024 par rapport à la période quinquennale antérieure. Ce ralentissement de la construction neuve, couplé à une croissance démographique vigoureuse (+6 % en 5 ans), devrait maintenir la pression sur le parc existant à moyen terme. L'offre neuve se concentre principalement sur des programmes d'appartements, contribuant à la densification de la ville et à l'évolution du parc vers une meilleure performance énergétique (seulement 5,6 % de passoires).

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Dernier relevé 2025: 3 006 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 53 772 autorisations pour 46 390 démarrages effectifs.

Vacance longue durée à Rennes

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

5 824 logements vacants au total
2 187 vacants depuis plus de 2 ans 37,6 % des vacants

Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.

Construction neuve à Rennes (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Sur les 5 dernières années, 9 598 logements ont été autorisés à à Rennes, -18 % par rapport au cycle précédent.

9 598 logements autorisés sur 5 ans
1 503 en 2025 dernière année connue
-18 % vs 5 années précédentes tendance

Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.

Fourchettes de loyers à Rennes

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 11,6 €/m²
Médian 14,9 €/m²
Haut 19,0 €/m²
Écart de 7,4 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 10,0 €/m²
Médian 15,3 €/m²
Haut 23,3 €/m²
Écart de 13,3 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Rennes

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (58 m²)
~2 468 €/an
soit ~2,9 mois de loyer par an
Pour une maison type (101 m²)
~4 415 €/an
soit ~2,9 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 47,70 % Moyenne dept : 43,79 % +3,91 pt Moyenne France : 43,01 % +4,69 pt
Taxe d'habitation (rappel) 36,21 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

47,51 % 2021
47,48 % 2022
47,72 % 2023
47,70 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (47,70 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Performance énergétique du parc à Rennes

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 74 233 diagnostics analysés (ADEME)

Distribution DPE à Rennes: classe C en tête, 5,6 % de biens énergivores (F/G).

Classe dominante C
Passoires thermiques 5,6 % F + G
Conso moyenne 190 kWh/m²/an

Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).

Le parc immobilier local affiche une performance énergétique moyenne (classe C, 190 kWh/m²/an). Le risque réglementaire est contenu avec seulement 5,6 % de passoires thermiques (F/G), bien en deçà des moyennes nationales. Pour un acquéreur, cela signifie que la plupart des biens sont éligibles à la location à court terme. Cependant, anticipez les futures obligations de rénovation (loi Climat) visant le niveau E d'ici 2025 et D d'ici 2028 pour les logements les plus anciens, encore nombreux (10,5 % construits avant 1945).

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Les studios et T2 en centre-ville ou à proximité des universités (Campus de Villejean, Beaulieu) sont les plus prisés pour la colocation ou la location étudiante. Les T3 bien situés peuvent intéresser les jeunes actifs ou familles. Attention au parc ancien : 10,5 % des logements datent d'avant 1945 et 5,6 % sont des passoires thermiques (DPE F/G), ce qui constitue un risque règlementaire et financier.

Quelles zones cibler à Rennes ?

Le centre historique et les quartiers universitaires (Villejean, Beaulieu) offrent la meilleure liquidité locative mais les prix d'acquisition sont élevés. La périphérie (Cleunay, Bourg l'Évêque) présente un meilleur compromis prix/rendement. Les zones en développement, notamment près des gares TGV (Pontchaillou) ou des futures lignes de métro, peuvent offrir un potentiel de plus-value, sous réserve de la concrétisation des projets.

Calculateur de rendement à Rennes

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Rennes

Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, dans un marché où 6,6 % des logements sont déjà vacants. La dépendance à l'économie locale est réelle (taux de chômage à 14 %). La règlementation sur les DPE (interdiction de location des passoires dès 2025) pèse sur 5,6 % du parc. Enfin, la taxe foncière est élevée à 47,7 %, impactant directement la rentabilité nette.

Cas pratique : un investissement type à Rennes

Pour un appartement type de 55 m² à 3 673 €/m², l'investissement s'élève à 202 015 €. Avec un loyer moyen de 14,9 €/m², la recette locative brute est de 820 €/mois, soit un rendement brut de 4,9 %. Après déduction des charges (taxe foncière, copropriété, gestion), le revenu net mensuel tombe à environ 470 €. Avec un crédit sur 20 ans, l'effort résiduel mensuel peut dépasser 200 € les premières années.

Erreurs à éviter quand on investit à Rennes

  • Oublier la taxe foncière élevée (47,7 % du taux).
  • Négliger les charges de copropriété dans les immeubles anciens.
  • Surestimer les loyers en périphérie des campus.
  • Ignorer la réglementation sur les passoires thermiques (DPE F/G).

Quand acheter ou vendre ?

Le marché rennais, porté par les étudiants et les jeunes actifs, connaît un pic d'activité de janvier à avril (préparation de la rentrée) et de septembre à octobre. Vendre en début d'année maximise la visibilité auprès de cette clientèle. L'automne reste actif. L'été est plus calme. Pour les acheteurs, la période de fin d'année (novembre-décembre) peut offrir des opportunités de négociation. Notez que la taxe foncière, due en septembre, peut motiver certaines ventes en amont.

Le saviez-vous ?

  • Rennes compte 98 monuments historiques protégés.
  • L'aéroport Rennes-Saint-Jacques n'est qu'à 6 km du centre.
  • La ville a autorisé 10 251 logements neufs en cinq ans.

S'installer à Rennes : cadre de vie et logement

S'installer à Rennes, c'est choisir une capitale régionale dynamique et jeune, où près d'un habitant sur deux a moins de 30 ans. La ville offre un cadre de vie très complet, avec plus de 7 570 équipements recensés par l'INSEE, dont 2 620 établissements de santé et 2 821 services, garantissant une forte autonomie au quotidien. La connectivité est excellente, avec un déploiement de la fibre à 100 % et quatre opérateurs en 5G, un atout majeur pour les télétravailleurs.

Le territoire n'est pas exempt de contraintes. La présence de radon à un niveau significatif impose une vigilance, notamment dans le choix du secteur et lors de la rénovation. De même, plusieurs Plans de Prévention des Risques (PPRN, PPRi) couvrent le bassin de la Vilaine, indiquant des zones exposées aux inondations : une vérification en mairie ou sur le site Géorisques est indispensable avant tout achat.

Carte du marché immobilier à Rennes

Rennes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Rennes

12,4 °C
Température moyenne ?
1 762 h
Ensoleillement ?
691 mm
Précipitations ?
30 j
Jours de gel/an ?

Douceur océanique et précipitations modérées définissent le climat rennais : 12,4 °C de moyenne annuelle et 691 mm de pluie. Les hivers sont frais mais peu rigoureux, les étés tempérés. Ce profil, avec seulement 38 m d'altitude, plaît aux ménages recherchant un rythme des saisons marqué sans excès, idéal pour les activités extérieures. Il convient particulièrement aux familles et aux personnes supportant mal les fortes chaleurs estivales ou le grand froid.

À qui s'adresse Rennes ?

La ville s'adresse principalement aux jeunes actifs et aux étudiants, qui représentent 48,4 % de la population de moins de 30 ans. Les familles y trouvent de nombreux services (écoles, parcs) mais doivent composer avec la densité urbaine et un parc de maisons limité (12,4 % des logements). Les retraités (18,6 % de 60 ans et plus) peuvent apprécier le tissu médical dense et l'animation culturelle.

Avantages et limites à Rennes

✓ Points forts

  • Dynamisme économique et démographique fort (+6 % en 5 ans)
  • Excellente accessibilité : gare TGV, aéroport, métro
  • Très bon niveau d'équipements et de services (santé, éducation, sports)
  • Vie culturelle et étudiante riche, patrimoine historique
  • Parc immobilier globalement performant énergétiquement (DPE classe C dominante)

Composition du parc immobilier à Rennes

135 694 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

117 449 appartements pour 16 676 maisons: le parc à Rennes relève d'un tissu urbain collectif.

88,7 % Résidences principales 120 347 logements
4,7 % Résidences secondaires 6 336 logements
6,6 % Logements vacants 9 011 logements
34,3 % Propriétaires de leur résidence

Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.

Le parc rennais, avec seulement 12,4 % de maisons, est clairement dominé par l'appartement. La part de propriétaires occupants (34,3 %) est inférieure à la moyenne nationale, signe d'un marché locatif très actif, porté par la jeunesse de la population. Un taux de vacance à 6,6 % et 4,7 % de résidences secondaires indiquent une pression résidentielle soutenue mais sans pénurie extrême. Ce mix dessine un marché dynamique, adapté aux primo-accédants cherchant un appartement et aux investisseurs visant la location étudiante ou jeune actif.

Ancienneté du parc à Rennes

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 117 738 logements).

  • Avant 1919 4,3 % 5 078 logts
  • 1919-1945 6,2 % 7 304 logts
  • 1946-1970 25,9 % 30 550 logts
  • 1971-1990 30,3 % 35 674 logts
  • 1991-2005 17,1 % 20 111 logts
  • 2006-2019 16,2 % 19 021 logts

Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.

Équipements et services à Rennes

7 570 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

1 305 Commerces
2 821 Services
2 620 Santé
257 Sports et loisirs
339 Enseignement
118 Tourisme
110 Transports

Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.

Risques naturels et géorisques à Rennes

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Significatif Classe 3/3
Sismicité Faible Zone 2/5
Risques naturels recensés 6 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 13 catastrophes naturelles déclarées

Rennes est soumise à un risque de radon significatif, un gaz radioactif naturel, nécessitant une vigilance et des diagnostics spécifiques. Deux Plans de Prévention des Risques (PPRN et PPRi) concernent les inondations de la Vilaine. La sismicité est faible. Ces contraintes, communes en Ille-et-Vilaine, imposent de consulter systématiquement l'état des risques (ESRIS) et peuvent conditionner l'assurabilité du bien ou générer des prescriptions en cas de travaux. 13 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement.

Cas pratique : un achat type à Rennes

Une maison moyenne de 101 m² à 4 681 €/m² représente un investissement de 472 781 €. Cela équivaut à près de 21 années du revenu médian local (22 770 €). Avec un apport de 10 % (47 278 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance avoisine 2 150 €. Un tel effort nécessite un revenu fiscal de référence d'au moins 6 500 €/mois pour respecter le taux d'endettement de 35 %.

Erreurs à éviter quand on achète à Rennes

  • Ne pas consulter l'état des risques (ESRIS) pour le radon.
  • Oublier de vérifier le DPE avant toute offre d'achat.
  • Négliger les frais de notaire (environ 8 % dans l'ancien).
  • Sous-estimer l'impact des travaux dans les biens pré-1945 (10,5 % du parc).

Points clés à retenir à Rennes

  • Prix médian en repli de -4,5 % sur un an.
  • Rendement brut locatif : 4,9 % pour les appartements.
  • Climat doux : température moyenne de 12,4 °C.
  • Écart important entre appart (3 709 €/m²) et maison (4 505 €/m²).
  • Rendement net chute à environ 2,8 % après charges.
  • Parc à 87,6 % d'appartements, marché locatif actif.
  • Le DPE influence fortement la valeur et la vendabilité.
  • La ville jeune attire, avec un âge médian de 31,3 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Rennes ?

À Rennes, au-delà de la surface, la valeur est fortement polarisée par la proximité des deux gares (TGV et Pontchaillou), des 198 établissements scolaires et des 1 305 commerces. Pour un appartement, l'étage (éviter le rez-de-chaussée), la vue, la qualité de la copropriété et la performance énergétique (DPE) créent des écarts de prix substantiels. Pour une maison, la taille du terrain, son exposition et l'état général priment. Un bien rénové avec DPE B se vendra jusqu'à 15 % plus cher qu'un équivalent classe E dans la même rue, selon les données ADEME.

Estimation indicative d'une maison à Rennes

Pour une maison de 101 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

383 396 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Une estimation erronée peut coûter cher. Un prix trop élevé entraîne une stagnation et une dépréciation de l'offre, tandis qu'un prix sous-évalué signifie une perte sèche. À Rennes, avec des prix au m² variant du simple au double entre le premier et le troisième quartile (2 979 – 4 692 €/m²), la marge d'erreur est grande. Seule une expertise intégrant les données récentes de vente (DVF), la spécificité du quartier, l'état du bien et les tendances macro (baisse des prix, offre neuve conséquente) permet de fixer un prix d'appel stratégique pour attirer les acheteurs sans brader son actif.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Les outils en ligne se basent sur des moyennes qui ignorent les micro-marchés rennais : un appartement près de la gare TGV n'a pas la même valeur qu'un autre à égal distance du campus de Villejean. Un agent local connaît la demande spécifique par quartier, l'état réel des copropriétés et les projets d'aménagement. Son estimation inclut des paramètres invisibles dans les données DVF : qualité des finitions, nuisances sonores, ensoleillement. Il vous aide aussi à positionner votre prix pour attirer des acheteurs sérieux et négocier efficacement, maximisant votre produit net.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se baser uniquement sur le prix au m² moyen de la ville.
  • Ne pas tenir compte de la baisse récente des prix (-4,5 %).
  • Oublier de valoriser les travaux de performance énergétique.
  • Négliger l'influence du quartier précis, surtout près des gares.

Investir à Rennes : passer à l'action

L'analyse des données DVF pose un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue dans le détail du bien et la négociation. Pour identifier les pépites et éviter les pièges, l'expertise d'un professionnel ancré localement est indispensable.

Les chiffres dessinent une opportunità, mais tout dépend du quartier, du bien et du timing d'acquisition.

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  • Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Rennes
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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Rennes

    Quel est le prix immobilier moyen à Rennes ?

    Le prix médian global à Rennes est de 3 796 €/m² en 2024. Les maisons se négocient autour de 4 505 €/m² et les appartements à 3 709 €/m², selon les données DVF.

    Est-ce le bon moment pour acheter à Rennes ?

    Le marchà est en correction (-4,5 % sur un an), ce qui peut offrir des opportunités de négociation. L'achat reste pertinent pour un projet locatif à moyen terme, mais l'accessibilité est difficile pour les primo-accédants locaux.

    Rennes est-elle plus chère que Lille ou Bordeaux ?

    Rennes est 24 % plus chère que Lille (2 889 €/m²) mais 31 % moins chère que Bordeaux (4 980 €/m²). Elle se positionne comme une métropole de rang intermédiaire en termes de prix.

    Quel rendement locatif peut-on espérer à Rennes ?

    Le rendement locatif brut moyen pour un appartement est de 4,9 %. Compte tenu des charges (taxe foncière à 47,7 %, gestion, vacance), le rendement net est estimé autour de 2,8 %.

    Quels sont les quartiers à privilégier pour investir à Rennes ?

    Privilégiez les quartiers centraux (Centre, Thabor, Sainte-Anne), les secteurs bien desservis par le métro (Villejean, Kennedy) et les pôles universitaires ou d'emploi, où la demande locative est la plus forte et la liquidité assurée.

    Marché immobilier des communes voisines

    Avec un écart de valorisation de 31 % par rapport à Bordeaux mais des indicateurs économiques et démographiques similaires, Rennes offre un effet de levier intéressant pour l'investisseur patient.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Rennes.

    Communes limitrophes de Rennes

    Rennes est entourée de 10 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    3 796 €/m² Prix médian à Rennes
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Le prix médian au m² à Rennes atteint 3 796 € sur 3 439 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale. La commune figure parmi les 3 % les plus chères de l'Ille-et-Vilaine au mètre carré.

    Peu de variation du prix médian au m² entre 2021 et 2025 (+0,8 %). Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 17 937 transactions (source DGFiP/DVF).

    L'appartement domine nettement le marché de Rennes (85,3 % des ventes), avec un prix médian de 3 709 €/m². Le bien médian (101 m² à 455 005 €) équivaut à 20,0 années de revenu médian au niveau communal.

    Loyers observés à Rennes: 14,9 €/m²/mois pour un appartement, 15,3 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,8 % — dans la moyenne française. Peu de résidences secondaires à Rennes (4,7 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.

    Les flux de permis restent élevés: 9 598 logements autorisés et 6 194 commencés sur la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (62 % des autorisations sur 2021-2025).

    Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Rennes est caractéristique du tissu communal breton. Sur le plan physique, la commune est dans la plaine, à une altitude de 36 m, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.

    Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Rennes

    Classement remarquable Couverture fibre Top 1 national Aussi sur cette commune Qualité de l'eau Aussi sur cette commune Transport et commerces Aussi sur cette commune Écoles & éducation Aussi sur cette commune Évolution démographique Aussi sur cette commune Économie locale Aussi sur cette commune Monuments et balades Boutique souvenir Mug, t-shirt et affiche du village Page principale Retour à la fiche Rennes

    Communes voisines

    Cesson-Sévigné 35510 18 761 hab. 5,8 km Saint-Jacques-De-La-Lande 35136 13 800 hab. 4,2 km Saint-Grégoire 35760 9 957 hab. 4,7 km Chantepie 35135 10 670 hab. 5,2 km