01 Le parc de logements
Le parc comprend 168 458 logements dont 146 517 résidences principales, 9 915 résidences secondaires et 12 026 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 146 517 | 87,0 % |
| Résidences secondaires | 9 915 | 5,9 % |
| Logements vacants | 12 026 | 7,1 % |
Visualisation des trois usages du parc: 87 % d'habitat permanent, 6 % de résidences secondaires et 7 % de logements inoccupés sur un total de 168 458.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 33 233 | 23,1 % |
| 1919-1945 | 16 631 | 11,5 % |
| 1946-1970 | 25 093 | 17,4 % |
| 1971-1990 | 28 701 | 19,9 % |
| 1991-2005 | 20 252 | 14,1 % |
| 2006-2019 | 20 107 | 14,0 % |
La période avant 1919 concentre 23 % du parc, tandis que 23 % datent d'avant 1919 et 14 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 24 141 | 16,5 % |
| 2 pièces | 37 255 | 25,4 % |
| 3 pièces | 37 646 | 25,7 % |
| 4 pièces | 24 519 | 16,7 % |
| 5 pièces ou plus | 22 955 | 15,7 % |
Le parc compte 3,0 pièces en moyenne par logement, avec 16 % de logements de cinq pièces ou plus et 42 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 145 235 | 154 963 | 168 458 |
| Rés. principales | 131 143 | 137 219 | 146 517 |
| Rés. secondaires | 3 958 | 7 058 | 9 915 |
| Vacants | 10 134 | 10 686 | 12 026 |
En regard, Montpellier (à 380 km, 310 240 hab.) affiche 27,5 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 47 952 | 32,7 % |
| Locataires (privé) | 75 230 | 51,3 % |
| Locataires HLM | 20 550 | 14,0 % |
| Logés gratuitement | 2 785 | 1,9 % |
Visualisation des quatre statuts — 32,7 % de propriétaires occupants, 65,4 % de locataires et 14 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 72 743 | 49,6 % |
| Fioul | 627 | 0,4 % |
| Électricité | 70 156 | 47,9 % |
| Gaz bouteille | 265 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 2 725 | 1,9 % |
Répartition des modes de chauffage: 50 % au gaz de ville, 48 % pour électricité, 2 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 32 536 |
| 2 à 4 ans | 43 569 |
| 5 à 9 ans | 26 929 |
| 10 ans ou plus | 43 482 |
| Total ménages | 146 517 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 50 764 |
| Sous-occupation modérée | 35 168 |
| Sous-occupation accentuée | 17 746 |
| Suroccupation modérée | 27 400 |
| Suroccupation accentuée | 865 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 54 501 | 37,2 % |
| 1 voiture | 72 973 | 49,8 % |
| 2 voitures ou plus | 19 043 | 13,0 % |
Équipement automobile des ménages: 37 % sans voiture, 50 % avec une voiture et 13 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 44,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 105 071 | 98 418 | 1 344 | 5 309 |
| 1975 | 103 424 | 90 909 | 2 893 | 9 622 |
| 1982 | 111 406 | 95 956 | 2 484 | 12 966 |
| 1990 | 121 343 | 103 391 | 3 330 | 14 622 |
| 1999 | 132 781 | 113 897 | 3 314 | 15 570 |
| 2006 | 141 117 | 127 746 | 2 465 | 10 906 |
| 2011 | 145 235 | 131 143 | 3 958 | 10 134 |
| 2016 | 154 963 | 137 219 | 7 058 | 10 686 |
| 2022 | 168 458 | 146 517 | 9 915 | 12 026 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 105 071 logements à l'origine, 168 458 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 20 291 | 21 654 | 21 838 | 22 594 | 20 620 | 11 774 |
| Dont vacants > 2 ans | 2 513 | 2 676 | 2 627 | 2 852 | 3 613 | 4 746 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 232 | 1,1 % |
| Classe B | 8 406 | 7,8 % |
| Classe C | 44 109 | 41,2 % |
| Classe D | 32 065 | 29,9 % |
| Classe E | 14 729 | 13,7 % |
| Classe F | 4 629 | 4,3 % |
| Classe G | 1 989 | 1,9 % |
Distribution DPE sur 107 159 diagnostics: la majorité se situe en classe C (41 %), avec 50 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 23 710 | 22,1 % |
| Classe B | 30 554 | 28,5 % |
| Classe C | 29 010 | 27,1 % |
| Classe D | 14 895 | 13,9 % |
| Classe E | 6 799 | 6,3 % |
| Classe F | 1 877 | 1,8 % |
| Classe G | 314 | 0,3 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (29 %), et 78 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 230 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 207 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 174 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 154 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 126 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 103 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 230 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 103 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 214 | 1 018 |
| Classe B | 684 | 7 722 |
| Classe C | 4 002 | 40 107 |
| Classe D | 4 009 | 28 056 |
| Classe E | 2 046 | 12 683 |
| Classe F | 734 | 3 895 |
| Classe G | 219 | 1 770 |
Les maisons affichent une classe dominante D (195 kWh/m²/an), les appartements C (192) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 2 738 |
| T2 | 5 171 |
| T3 | 8 815 |
| T4 | 5 626 |
| T5+ | 1 568 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Bordeaux (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Bordeaux recense 168 458 logements, dont 146 517 résidences principales (87,0 %) — la vocation résidentielle y est nettement dominante. Habitat majoritairement collectif — 79,4 % du parc en appartements contre 20,6 % en maisons. Le cadre local de Bordeaux est entre océan et marais, sur la côte atlantique, à basse altitude (10 m), dans un relief de plaine.
La location prévaut à Bordeaux, avec 65,4 % de locataires pour 32,7 % de propriétaires. Côté logement social, 14,0 % des résidences principales relèvent du parc HLM. Le taux SRU communal — 20,5 % — n'atteint pas la cible légale de 25,0 %.
Le parc de Bordeaux combine un noyau ancien (23,1 %) et une couronne plus récente (14,0 % après 2006). Côté DPE, le parc de Bordeaux est dans la moyenne — classe C dominante, 192 kWh/m²/an. Le gaz de ville est la première source de chauffage du parc (49,6 %).
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2016–2022 (+8,7 %). Le taux de ménages sans voiture atteint 37,2 % à Bordeaux, un indicateur typique d'une commune urbaine.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Bordeaux est entre océan et marais, sur la côte atlantique. Sur le plan physique, la commune est à basse altitude (10 m), dans un relief de plaine, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir à Bordeaux en 2026 ?
Capitale de la Nouvelle-Aquitaine et métropole à la croissance démographique soutenue (+10 % en 10 ans), Bordeaux a longtemps incarné la dynamique immobilière du Sud-Ouest. Après une décennie de hausse continue, les données DVF 2024 enregistrent un infléchissement marqué des prix. Ce contexte invite à réévaluer la pertinence d'un investissement dans la ville aux 384 monuments historiques.
Avec une attractivité territoriale de 8,6/10 et une correction de prix de 8,6 % en 2024, Bordeaux offre un point d'entrée réévalué dans une métropole au rayonnement incontesté.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser le moyen terme, en acceptant un rendement net modéré pour miser sur la robustesse à long terme de la métropole.
Points clés
- ✓ Correction récente de -8,6 % : opportunité de timing
- ✓ Demande locative solide avec IOL à 6/10
- ✓ indicateurs économiques et démographiques très solides
- ⚠ Accessibilité extrêmement faible (IAI 0,3/10)
- ⚠ Rendement net modeste après charges élevées
- ⚠ Parc ancien important : vigilance sur le DPE
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 4 572 €/m², Bordeaux se situe parmi les 10 % des communes les plus chères de France.
- Son prix au mètre carré est largement supérieur à la médiane de la Gironde, confirmant son statut de pôle hypercentre.
- Le rendement locatif brut (4,3 %) est comparable à celui des autres grandes métropoles, comme Rennes ou Montpellier.
Analyse du marché immobilier à Bordeaux
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 12,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Bordeaux : opportunités et risques
Investir à Bordeaux en 2026 se justifie d'abord par la robustesse de la demande locative, portée par une population étudiante importante et un marché de l'emploi dynamique. Le loyer médian des appartements (16 €/m²/mois) génère un rendement brut de 4,3 %, correct dans le paysage métropolitain français. Néanmoins, la taxe foncière élevée (49,23 %) et les charges de gestion grèvent significativement ce rendement, qui tombe autour de 2,4 % net.
La correction des prix de 8,6 % ouvre une fenêtre de négociation pour les acquéreurs. Toutefois, la prudence s'impose sur la qualité énergétique du bien : avec 34,6 % du parc construit avant 1945, le risque de travaux de rénovation est réel, d'autant que la part des passoires thermiques (F/G) est encore de 6,1 %. Un DPE dégradé peut devenir un frein majeur à la location ou à la revente dans les prochaines années.
La stratégie à privilégier est celle du locatif annuel en appartement, en ciblant des biens rénovés ou ayant un bon DPE, dans des secteurs bien desservis par les transports. L'horizon doit être au moins le moyen terme, pour absorber les coûts de transaction et espérer une revalorisation liée au statut pérenne de la métropole, dont la population continue de croître.
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Données du marché immobilier à Bordeaux
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian global à Bordeaux s'établit à 4 572 €/m² en 2024 selon les données DVF, en repli de 8,6 % sur un an. Cette correction, la plus marquée depuis cinq ans, fait suite à une période de stagnation autour des 5 100 €/m². Elle rééquilibre partiellement un marché qui s'était notablement découplé du pouvoir d'achat local, comme en témoigne l'indice d'accessibilité (IAI) catastrophique de 0,3/10.
La structure du marché est clairement orientée vers le collectif : les appartements constituent 78,6 % des 4 858 transactions annuelles. Leur surface médiane de 50 m² et leur prix de 4 203 €/m² dessinent un profil d'investissement typiquement urbain, adapté à une clientèle de jeunes actifs et d'étudiants, renforcée par la démographie jeune de la ville (âge médian de 34,7 ans).
Cette correction s'opère dans un territoire dont les indicateurs économiques restent solides, avec un tissu de 46 285 entreprises et un taux d'emploi de 64,6 %. La proximité de la gare TGV Bordeaux Saint-Jean, à 2,2 km du centre, et d'un aéroport international maintient un haut niveau d'attractivité pour les populations mobiles, soutenant la demande résidentielle.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Bordeaux Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Bordeaux sur les cinq dernières années dessine un cycle complet : après une stagnation autour de 5 100 €/m² entre 2020 et 2022, le marché a enregistré une correction significative en 2024, avec un recul de 8,6 % du prix médian pour s'établir à 4 572 €/m². Cette baisse, la plus importante de la période, intervient dans un contexte national de renchérissement du crédit et suit un pic de transactions en 2021-2022. Comparée à ses homologues, Bordeaux résiste mieux que Montpellier (-11 %) mais cède du terrain face à Rennes (+2 %). Pour un acheteur en 2026, cette correction offre un point d'entrée réévalué dans un marché métropolitain dont les indicateurs démographiques (+4,2 % en 5 ans) restent extrêmement solides. La tendance récente interroge sur la fin d'un cycle haussier, mais la robustesse de l'économie locale (taux d'emploi à 64,6 %) limite les risques d'effondrement.
Évolution du marché immobilier de Bordeaux
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Bordeaux évolue de -10,7 %, passant de 4 864 à 4 344 €/m²; 4 858 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières pour un appartement type de 50 m² à 223 500 € révèlent les conditions d'investissement actuelles. Avec un loyer médian de 16 €/m²/mois, le revenu locatif annuel brut s'élève à 9 600 €, soit un rendement de 4,3 %. En intégrant les charges typiques (vacance, gestion, taxe foncière à 49,23 %), le rendement net estimé tombe à 2,4 %. Pour un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 4 %, la mensualité s'établirait autour de 1 350 €. Le loyer couvrirait ainsi environ 60 % de cette échéance, laissant un effort net mensuel de l'ordre de 550 € à la charge de l'investisseur. Ce montage, bien que viable, exige une trésorerie solide et s'adresse à des profils investisseurs avertis, visant davantage la plus-value à moyen terme qu'une rentabilité immédiate.
Acheter vs Louer — appartement 51 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché transactionnel bordelais a enregistré 4 418 ventes en 2024, en net recul par rapport aux années 2021-2022 qui culminaient à plus de 6 700 transactions. Cette contraction de -34 % par rapport au pic reflète le ralentissement général du marché immobilier national. La structure des ventes confirme la domination de l'immobilier collectif : les appartements représentent 78,6 % des transactions, pour un prix médian de 4 203 €/m² sur une surface typique de 50 m². Les maisons, plus rares (21,4 % des ventes), se négocient à 4 892 €/m² pour 98 m² médians. Ce profil de marché, très liquide mais en contraction, est caractéristique d'une grande métropole où la demande se recentre sur les biens les plus accessibles. Le volume élevé de transactions passées assure une bonne liquidité à la revente, un atout pour les investisseurs.
Répartition des ventes
23,7 % de maisons et 76,3 % d'appartements parmi les 4 858 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 23,7 % de maisons et 76,3 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 4 858 | 1 150 | 3 708 |
| Prix médian/m² | 4 344 € | 4 892 € | 4 203 € |
| Prix moyen/m² | 4 983 € | ||
| Surface médiane | – | 98 m² | 51 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 5 891 | 4 864 € |
| 2022 | 5 904 | 4 909 € |
| 2023 | 4 598 | 4 778 € |
| 2024 | 3 972 | 4 413 € |
| 2025 | 4 858 | 4 344 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Bordeaux, bien que soutenue, marque un net ralentissement. Sur les cinq dernières années, 10 893 logements ont été autorisés, mais la tendance est à la baisse de 31 % par rapport à la période quinquennale précédente, avec seulement 1 274 autorisations en 2024. Cette décélération pourrait, à moyen terme, limiter l'offre nouvelle et contribuer à soutenir les prix de l'ancien, dans un contexte de pression démographique continue. La construction se concentre au sein de la métropole, notamment dans les quartiers en renouvellement urbain. Pour l'investisseur, le neuf présente l'avantage d'un DPE optimal mais à un prix au mètre carré généralement premium. La baisse des autorisations indique également une adaptation des promoteurs à un marché en phase de correction, évitant ainsi un risque immédiat de sur- offre.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 66 956 logements ont été autorisés et 51 534 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 77 %.
Vacance longue durée à Bordeaux
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Bordeaux (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Bordeaux: 10 595 logements autorisés sur 5 ans, 2 798 pour la dernière année (-28 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Bordeaux
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Bordeaux
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (49,23 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut de 4,3 % pour les appartements chute à environ 2,4 % net. Cette différence s'explique par la taxe foncière bordelaise (taux de 49,23 % en 2024), les charges de copropriété, les frais de gestion, les périodes de vacance locative et les menus travaux. Prévoyez aussi une marge pour les rénovations énergétiques, car 6,1 % du parc est encore en passoire thermique.
Performance énergétique du parc à Bordeaux
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 107 159 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Bordeaux: majorité classée C, part de passoires thermiques à 6,2 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique C domine à Bordeaux, avec une consommation moyenne de 191 kWh/m²/an. Seulement 6,1 % des logements sont classés F ou G, un taux inférieur à la moyenne nationale. Cela réduit le risque réglementaire immédiat, mais anticipez tout de même les échéances de la loi Climat : l'interdiction de location pour les passoires sera progressive à partir de 2025.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de 50 m² (surface médiane des ventes), plus liquides et offrant le meilleur rendement brut. L'ancien (34,6% du parc date d'avant 1945) peut présenter des risques DPE, avec 6,1% de passoires thermiques (F/G). Le neuf, en construction ralentie (-31%), peut viser une clientèle premium mais avec une rentabilité initiale plus faible.
Quelles zones cibler à Bordeaux ?
Le centre-ville et les quartiers universitaires (comme Talence, à 2,9 km de la gare Médoquine) offrent la plus forte demande locative classique. La périphérie immédiate, bien desservie par les transports (2,2 km de la gare TGV Saint-Jean), attire les familles. Surveillez les zones en renouvellement urbain, soutenues par les 10 893 logements autorisés sur 5 ans dans la métropole.
Calculateur de rendement à Bordeaux
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Bordeaux
Le risque de vacance est réel (7,1% de logements vacants). La dépendance à un seul marché locatif (étudiant) peut être atténuée par un bien polyvalent. La réglementation thermique (loi Climat) impose la rénovation des passoires, un coût à anticiper. Enfin, la taxe foncière élevée (49,23%) pèse sur la rentabilité nette.
Cas pratique : un investissement type à Bordeaux
Pour un appartement de 50 m² à Bordeaux au prix médian de 4 470 €/m², l'investissement s'élève à 223 500 €. Il peut se louer environ 800 € par mois (16 €/m²), générant un rendement brut de 4,3 %. Après déduction de la taxe foncière, charges et provision pour vacance, le rendement net avoisine 2,4 %, soit un revenu locatif net d'environ 5 350 € par an.
Erreurs à éviter quand on investit à Bordeaux
- Négliger la taxe foncière bordelaise (49,23 %).
- Surévaluer les loyers sans vérifier la concurrence.
- Oublier de provisionner pour les travaux de copropriété.
- Choisir un bien avec un DPE F ou G, interdit à la louer à terme.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché bordelais est actif de mars à juin, période idéale pour vendre avec une forte demande. L'automne (septembre-octobre) est aussi dynamique, après la rentrée. L'été peut être plus calme mais offre moins de concurrence pour les acheteurs. Notez que la taxe foncière est exigible en septembre, un point à anticiper dans votre budget si vous achetez en cours d'année.
Le saviez-vous ?
- Bordeaux compte 384 monuments historiques protégés, un atout patrimonial majeur.
- L'âge médian des Bordelais n'est que de 34,7 ans, ville jeune et étudiante.
- La fibre optique couvre 95,6 % des logements, connectivité excellente.
S'installer à Bordeaux : cadre de vie et logement
S'installer à Bordeaux, c'est bénéficier d'un cadre urbain exceptionnellement riche en services et en patrimoine. La commune compte pas moins de 14 208 équipements (commerces, santé, sports), soit une densité rare qui assure un très grand confort au quotidien. La connexion fibre à 95,6 % et la couverture 5G facilitent le télétravail, tandis que les 226 établissements scolaires répondent aux besoins des familles.
Ce cadre de vie attractif a un coût, et l'accession à la propriété y est très difficile pour les ménages locaux, comme le montre le revenu médian de 24 870 € face à des prix élevés. La ville, membre de Bordeaux Métropole, offre toutefois une alternative locative dynamique, dans un parc où les propriétaires occupants ne sont que 32,7 %. La vigilance s'impose sur les risques naturels, avec sept risques recensés et un plan de prévention (PPR) en révision, même si la sismicité est faible.
Carte du marché immobilier à Bordeaux
Bordeaux et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Bordeaux
Un climat océanique doux caractérise Bordeaux, avec une température moyenne de 14,7 °C et 867 mm de pluie annuels. L'hiver y est modéré et l'été chaud sans excès, un profil apprécié des actifs et retraités recherchant un cadre de vie agréable. La proximité de l'océan Atlantique, à une soixantaine de kilomètres, adoucit également les températures.
À qui s'adresse Bordeaux ?
La ville s'adresse aux jeunes actifs et étudiants (âge médian de 34,7 ans), aux cadres attirés par les opportunités professionnelles, et aux amateurs de patrimoine et de vie urbaine dense. Les familles peuvent être attirées par les quartiers périphériques plus résidentiels (20,7% de maisons). Les retraités (19,1% des 60 ans et plus) y trouvent tous les services de santé (4 235 équipements).
Avantages et limites à Bordeaux
✓ Points forts
- Métropole hyper-équipée (14 208 équipements, 226 écoles)
- Connexions exceptionnelles (TGV, aéroport, fibre à 95,6%)
- Patrimoine et vie culturelle riches (384 monuments historiques)
- Démographie dynamique et jeune (+4,2% en 5 ans)
- Parc immobilier globalement de bonne qualité énergétique (DPE C dominant)
− À prendre en compte
- Prix élevés malgré la baisse récente
- Densité importante (5 359 hab/km²)
- Exposition à certains risques naturels (radon, inondations)
Composition du parc immobilier à Bordeaux
168 458 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 79,3 % d'appartements, 20,7 % de maisons — profil urbain marqué.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc bordelais est majoritairement locatif et composé d'appartements (près de 80 %). Seuls 32,7 % des habitants sont propriétaires occupants, un taux bas qui indique un marché locatif dynamique et une population jeune, mobile. La part modérée de résidences secondaires (5,9 %) et de logements vacants (7,1 %) indique une pression locative soutenue, renforçant la stabilité des prix à la location.
Ancienneté du parc à Bordeaux
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 144 017 logements).
- Avant 1919 23,1 % 33 233 logts
- 1919-1945 11,5 % 16 631 logts
- 1946-1970 17,4 % 25 093 logts
- 1971-1990 19,9 % 28 701 logts
- 1991-2005 14,1 % 20 252 logts
- 2006-2019 14,0 % 20 107 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Bordeaux
14 208 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Bordeaux
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Bordeaux présente une exposition modérée aux risques naturels. La sismicité est faible, mais un plan de prévention des risques (PPR) est actif. Le radon, un gaz naturel radioactif, y affiche une concentration moyenne. Consultez systématiquement l'état des risques (ESRIS) pour le bien visé, et vérifiez s'il se situe en zone inondable, 41 arrêtés de catastrophe naturelle ayant été pris historiquement.
Cas pratique : un achat type à Bordeaux
Une maison de 98 m² (surface correspondant au prix médian total de 488 040 €) représente environ 19,6 années de revenu médian local (24 870 €). Avec un apport de 10 %, un emprunt de 439 000 € sur 20 ans à un taux de 3,5 % entraîne une mensualité hors assurance d'environ 2 485 €, à laquelle il faut ajouter la taxe foncière (environ 1 700 €/an).
Erreurs à éviter quand on achète à Bordeaux
- Se fier au prix au m² sans visiter le quartier.
- Négocier sans avoir son financement pré-accordé.
- Oublier de vérifier les risques radon et inondation.
- Sous-estimer le coût des charges en copropriété ancienne.
Points clés à retenir à Bordeaux
- Prix médian en baisse de 8,6 % sur un an (DVF 2024).
- Rendement brut locatif de 4,3 % pour les appartements.
- Climat doux, température moyenne annuelle de 14,7 °C.
- Écart de prix : 4 892 €/m² pour une maison, 4 203 €/m² pour un appartement.
- Rendement net ramené à environ 2,4 % après charges.
- Parc immobilier ancien : 34,6 % construit avant 1945.
- Une estimation précise doit intégrer le DPE.
- Métropole jeune, avec 43,2 % de moins de 30 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Bordeaux ?
À Bordeaux, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation intra-muros et de son exposition. Un appartement traversant avec balcon se vend plus cher qu'un logement donnant sur une cour. L'étage est aussi déterminant : un dernier étage avec terrasse peut valoir 20 % de plus qu'un rez-de-chaussée. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, tout comme la proximité des tramways, des écoles (226 établissements) et des commerces (2372 équipements). Un bien rénové dans une copropriété saine se vendra toujours mieux.
Estimation indicative d'une maison à Bordeaux
Pour une maison de 98 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
425 712 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation surestimée entraîne une vacance commerciale prolongée. Sous-estimée, elle vous fait perdre de l'argent. Dans un marché en transition comme Bordeaux, où les prix baissent de 8,6%, se fier aux prix d'il y a un an est une erreur. Une estimation professionnelle s'appuie sur les transactions réelles (DVF), la localisation précise (proximité gare TGV à 2,2 km, écoles, monuments), et l'état du bien (DPE C dominant, mais 6,1% de passoires). C'est la base d'une vente réussie.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent immobilier local maîtrise les micro-marchés, entre la Garonne, la gare Saint-Jean (2,2 km) et les quartiers étudiants. Il valorisera un appartement du centre historique (384 monuments protégés) différemment d'une maison à Talence. Son expertise intègre l'état réel, les travaux à prévoir et le potentiel de négociation. Il dispose aussi d'un fichier d'acheteurs sérieux, ce qu'un algorithme basé sur le prix au m² (4 470 € pour un appart) ne peut offrir.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser le prix médian du m² comme valeur exacte.
- Cacher des désordres ou un DPE défaillant.
- Ne pas comparer avec des biens réellement vendus récemment.
- Viser trop haut dans un marché en correction (-8,6 %).
Investir à Bordeaux : passer à l'action
L'analyse chiffrée pose un diagnostic, mais un investissement réussi se joue sur la sélection précise du bien, la négociation et la parfaite connaissance des micro-secteurs. Notre réseau de professionnels bordelais vous aide à transformer cette analyse en opportunité concrète, en tenant compte des réalités du terrain.
Les données DVF 2024 révèlent une fenêtre d'opportunité à Bordeaux. Comment la saisir concrètement ?
Évaluez la valeur réelle d'un bien à Bordeaux grâce aux dernières transactions DVF 2024 et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Bordeaux
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Bordeaux
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bordeaux
Quel est le prix immobilier moyen à Bordeaux ?
Le prix médian global à Bordeaux est de 4 572 €/m² en 2024. Les appartements se négocient à 4 203 €/m² et les maisons à 4 892 €/m², selon les données DGFiP.
Est-ce le bon moment pour investir à Bordeaux ?
Le marché a corrigé de 8,6 % en 2024, offrant un point d'entrée plus accessible. L'investissement locatif reste pertinent grâce à une demande solide, mais exige une sélection rigoureuse du bien et un horizon moyen terme.
Bordeaux est-elle plus chère que Montpellier ou Rennes ?
Bordeaux est 11 % plus chère que Montpellier (4 089 €/m²) mais 2 % moins chère que Rennes (4 681 €/m²), se positionnant ainsi parmi les métropoles régionales les plus onéreuses.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Bordeaux ?
Le rendement locatif brut pour un appartement est de 4,3 %. Après déduction des charges typiques (taxe foncière, gestion), le rendement net estimé est d'environ 2,4 %.
Quels sont les points de vigilance pour acheter à Bordeaux ?
Il faut être vigilant sur la performance énergétique du bien (6,1 % de passoires), le niveau de taxe foncière (49,23 %), et l'accessibilité très faible qui rend le marché dépendant des investisseurs.
Marché immobilier des communes voisines
Bordeaux affiche un écart de valorisation significatif avec Montpellier (-11 %), mais des indicateurs démographiques et économiques plus solides, offrant un effet de levier différent pour un investissement de conviction.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Bordeaux.
Résumé
Le prix médian au m² à Bordeaux atteint 4 344 € sur 4 858 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale. Dans la Gironde, Bordeaux appartient au top 2 % des communes les plus chères au m².
Le prix médian au m² à Bordeaux diminue de -10,7 % sur cinq ans (2021-2025). Au total, 25 223 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Typologie urbaine marquée: 76,3 % des transactions de Bordeaux concernent des appartements, autour de 4 203 €/m². Un bien type de 98 m² revient à environ 479 416 €, soit 19,3 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 16,0 €/m² pour un appartement et 15,5 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,6 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Le poids limité des résidences secondaires (5,9 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve est soutenue à Bordeaux: 10 595 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 2 119 par an. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 57 % des logements autorisés.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Bordeaux est entre océan et marais, sur la côte atlantique. Contexte physique: à basse altitude (10 m), dans un relief de plaine.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.