01 Le parc de logements
Le parc comprend 11 887 logements dont 11 018 résidences principales, 298 résidences secondaires et 571 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 11 018 | 92,7 % |
| Résidences secondaires | 298 | 2,5 % |
| Logements vacants | 571 | 4,8 % |
Sur les 11 887 logements recensés, 93 % sont occupés à l'année, 3 % servent de résidence secondaire et 5 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 112 | 1,0 % |
| 1919-1945 | 44 | 0,4 % |
| 1946-1970 | 84 | 0,8 % |
| 1971-1990 | 856 | 8,0 % |
| 1991-2005 | 6 563 | 61,2 % |
| 2006-2019 | 3 069 | 28,6 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 61 % des logements relèvent de la période 1991-2005, le segment d'avant 1919 restant à 1 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 201 | 10,9 % |
| 2 pièces | 2 512 | 22,8 % |
| 3 pièces | 2 852 | 25,9 % |
| 4 pièces | 1 752 | 15,9 % |
| 5 pièces ou plus | 2 701 | 24,5 % |
Le parc compte 3,4 pièces en moyenne par logement, avec 25 % de logements de cinq pièces ou plus et 34 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 9 771 | 11 100 | 11 887 |
| Rés. principales | 9 093 | 10 538 | 11 018 |
| Rés. secondaires | 47 | 107 | 298 |
| Vacants | 632 | 455 | 571 |
Ozoir-La-Ferrière, commune de taille similaire à 8 km, affiche 60,3 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 869 | 53,3 % |
| Locataires (privé) | 3 623 | 32,9 % |
| Locataires HLM | 1 300 | 11,8 % |
| Logés gratuitement | 227 | 2,1 % |
Occupation des résidences principales — 53,3 % appartiennent à leurs occupants, 44,7 % sont louées, avec 12 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 7 251 | 65,8 % |
| Fioul | 23 | 0,2 % |
| Électricité | 3 521 | 32,0 % |
| Gaz bouteille | 30 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 193 | 1,8 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (66 %), suivi par électricité (32 %) et autres sources (bois notamment) (2 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 554 |
| 2 à 4 ans | 3 065 |
| 5 à 9 ans | 2 433 |
| 10 ans ou plus | 3 967 |
| Total ménages | 11 018 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 3 774 |
| Sous-occupation modérée | 2 299 |
| Sous-occupation accentuée | 1 197 |
| Suroccupation modérée | 2 001 |
| Suroccupation accentuée | 227 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 349 | 21,3 % |
| 1 voiture | 5 783 | 52,5 % |
| 2 voitures ou plus | 2 887 | 26,2 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 21 % sans, 52 % à une voiture, 26 % multi-motorisés. Par ailleurs, 86,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 210 | 161 | 44 | 5 |
| 1975 | 209 | 158 | 36 | 15 |
| 1982 | 194 | 163 | 24 | 7 |
| 1990 | 554 | 463 | 24 | 67 |
| 1999 | 3 665 | 3 323 | 57 | 285 |
| 2006 | 7 735 | 6 921 | 49 | 766 |
| 2011 | 9 771 | 9 093 | 47 | 632 |
| 2016 | 11 100 | 10 538 | 107 | 455 |
| 2022 | 11 887 | 11 018 | 298 | 571 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 210 logements, le total atteint 11 887 en 2022 (+5560 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 910 | 789 | 1 083 | 1 132 | 1 105 | 353 |
| Dont vacants > 2 ans | 71 | 72 | 72 | 65 | 97 | 118 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 12 | 0,2 % |
| Classe B | 158 | 3,1 % |
| Classe C | 3 802 | 75,1 % |
| Classe D | 933 | 18,4 % |
| Classe E | 147 | 2,9 % |
| Classe F | 7 | 0,1 % |
| Classe G | 5 | 0,1 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (75 %), 78 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 292 | 25,5 % |
| Classe B | 614 | 12,1 % |
| Classe C | 2 348 | 46,4 % |
| Classe D | 683 | 13,5 % |
| Classe E | 119 | 2,3 % |
| Classe F | 4 | 0,1 % |
| Classe G | 4 | 0,1 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 46 %, 84 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 231 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 190 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 168 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 158 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 158 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 106 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 231 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 106 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 6 |
| Classe B | 19 | 139 |
| Classe C | 309 | 3 493 |
| Classe D | 156 | 777 |
| Classe E | 8 | 139 |
| Classe F | 5 | 2 |
| Classe G | 3 | 2 |
Performance comparée: maisons classées C (151), appartements classés C (148), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 425 |
| T2 | 665 |
| T3 | 737 |
| T4 | 493 |
| T5+ | 85 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Bussy-Saint-Georges (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Bussy-Saint-Georges est le ville moyenne ayant le prix au m² le plus élevé du département Seine-et-Marne. (sur 14 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
- Bussy-Saint-Georges est le ville moyenne ayant le plus de résidences secondaires du département Seine-et-Marne. (sur 14 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
- Bussy-Saint-Georges est le ville moyenne ayant la consommation énergétique la plus basse (DPE) du département Seine-et-Marne. (sur 14 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
La commune compte 11 887 logements au total, presque tous dédiés à l'habitation principale (92,7 %). Au plan typologique, l'appartement écrase le pavillonnaire — 72,7 % contre 27,3 %. Le cadre local de Bussy-Saint-Georges est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne, en plaine, à 43 m d'altitude.
Les deux statuts se partagent le parc de Bussy-Saint-Georges: 53,3 % en propriété occupante, 44,7 % en location. Le parc social représente 11,8 % des résidences principales. Bussy-Saint-Georges est en deçà de l'obligation SRU: 23,2 % de logements sociaux pour 25,0 % attendus.
Construction récente dynamique: 28,6 % des logements de Bussy-Saint-Georges ont été bâtis depuis 2006. Le parc de Bussy-Saint-Georges se classe bien côté DPE: C en tête et 149 kWh/m²/an, en retrait par rapport au repère national (203). Le gaz de ville équipe 65,8 % des logements occupés à titre principal.
Croissance modérée du parc de Bussy-Saint-Georges entre 2016 et 2022 (+7,1 %). Répartition équilibrée de la motorisation: 21,3 % de ménages sans voiture, 26,2 % à au moins deux voitures.
Bussy-Saint-Georges appartient au tissu caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne, repère pour lire son marché résidentiel. Le parc résidentiel de Bussy-Saint-Georges s'inscrit dans un territoire en plaine, à 43 m d'altitude.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 11 018 résidences principales de Bussy-Saint-Georges et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Bussy-Saint-Georges en 2026 ?
Bussy-Saint-Georges, ville nouvelle de la Marne-la-Vallée, incarne la dynamique de l'est francilien avec une population jeune et en croissance. Dotée d'équipements nombreux et bien reliée, elle affiche une attractivité territoriale parmi les plus fortes de Seine-et-Marne. Cette vigueur se reflète-t-elle dans les opportunités immobilières actuelles ?
Avec une correction de -6,4 % en 2024, le marché francilien de Bussy-Saint-Georges offre un point d'entrée réajusté dans une commune où l'attractivité territoriale reste l'une des plus élevées du département.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser le rendement locatif en appartement et d'accepter un horizon moyen terme, dans un marché corrigé mais solide.
Points clés
- ✓ Correction récente de 6,4 % : opportunité d'entrée
- ✓ Rendement locatif brut supérieur à 5 %
- ✓ Dynamique démographique et construction neuve soutenue
- ⚠ Accessibilité très faible pour les primo-accédants locaux
- ⚠ Marché dépendant de la conjoncture francilienne
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 4 317 €/m², Bussy-Saint-Georges se situe bien au-dessus de la moyenne nationale.
- Son prix dépasse de plus de 20 % la médiane départementale de Seine-et-Marne, confirmant son positionnement haut de gamme.
- Son rendement locatif brut de 5,3 % surpasse celui des grandes métropoles comme Paris, mais avec un effort d'investissement moindre.
Analyse du marché immobilier à Bussy-Saint-Georges
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 11,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Bussy-Saint-Georges : opportunités et risques
Investir à Bussy-Saint-Georges en 2026 vise d'abord le rendement locatif en appartement, avec un brut de 5,3 % selon la carte des loyers. Le rendement net, amputé par une taxe foncière à 67,95 %, la gestion et la vacance locative, s'établit autour de 2,5 %. Cette rentabilité, bien que modeste, reste supérieure à celle de nombreux marchés franciliens saturés. Le faible taux de passoires thermiques (0,2 %) limite le risque réglementaire lié à la loi Climat et Résilience, un atout non négligeable.
La principale vigilance concerne l'accessibilité dégradée pour le résident local. L'indice d'accessibilité immobilière (IAI) est de 0,7/10, signant un marché porté par des capitaux extérieurs. L'achat d'une maison type nécessite 22,2 années de revenu médian local. Cette dépendance à l'économie francilienne rend le marché sensible aux retournements de conjoncture, comme l'a montré la correction de 2024.
La stratégie gagnante combine donc la recherche d'un appartement bien situé (près de la gare de Lagny-Thorigny à 4,3 km, ou des commerces), une négociation serrée pour profiter de la correction récente, et un horizon de détention d'au moins 8 à 10 ans pour lisser les fluctuations cycliques et bénéficier de la dynamique démographique longue de la ville nouvelle.
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Données du marché immobilier à Bussy-Saint-Georges
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian global à Bussy-Saint-Georges s'établit à 4 317 €/m² d'après les données DVF 2024, en recul de 6,4 % sur un an. Cette correction intervient après trois années de forte hausse et replace la commune dans une fourchette de prix plus accessible, sans remettre en cause son positionnement premium au sein de la Seine-et-Marne. Le marché est polarisé : les appartements, plus nombreux à la vente, affichent un prix médian (4 316 €/m²) légèrement supérieur à celui des maisons (4 357 €/m²), une singularité qui souligne la demande pour des logements compacts et bien desservis.
Comparée à ses voisines, Bussy-Saint-Georges conserve un écart de valorisation significatif. Elle est 7 % plus chère que Champs-sur-Marne et près de 20 % plus onéreuse que Torcy ou Roissy-en-Brie. Cet écart s'explique par des indicateurs solides : une attractivité territoriale notée 7,8/10, un confort de services de 7,7/10 et un parc immobilier très récent (28,6 % construit après 2006). Néanmoins, cette prime impose une sélection exigeante du bien pour dégager une rentabilité.
Le contexte démographique, avec un âge médian de 34,6 ans et 42,9 % de moins de 30 ans, génère une demande locative structurelle. Cette demande est partiellement absorbée par une construction neuve dynamique (2 610 logements autorisés en 5 ans), ce qui peut modérer la pression sur les prix de l'ancien à court terme mais valide le potentiel locatif à moyen terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Bussy-Saint-Georges Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Bussy-Saint-Georges révèle un cycle caractéristique des marchés dynamiques : une hausse soutenue de 2020 à 2022, culminant à 4 550 €/m², suivie d'une stabilisation en 2023 puis d'une correction nette de -6,4 % en 2024. Cette baisse, plus marquée que dans certaines communes voisines, ramène les niveaux en dessous de ceux de 2021. Le marché des appartements, majoritaire, a légèrement mieux résisté que celui des maisons sur la période récente. Pour un acheteur en 2026, cette correction offre un point d'entrée plus accessible dans un parc immobilier globalement récent et énergétiquement performant, mais dans un contexte de taux d'emprunt encore élevés.
Évolution du marché immobilier de Bussy-Saint-Georges
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Bussy-Saint-Georges évolue de +1,5 %, passant de 4 254 à 4 317 €/m²; 328 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'acquisition d'un appartement type de 58 m² à 248 588 €, avec un apport de 20 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, générerait une mensualité hors assurance d'environ 1 400 €. Le loyer médian de 18,8 €/m²/mois procurerait une rentrée de 1 090 €, couvrant ainsi environ 78 % de la charge du crédit. L'effort net mensuel restant à charge serait d'environ 310 €, pour un rendement brut de 5,3 %. Ce montage, viable pour un investisseur, montre que le levier locatif reste significatif malgré la baisse récente de rentabilité nette.
Acheter vs Louer — appartement 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 328 transactions ont été enregistrées à Bussy-Saint-Georges, un volume en léger repli par rapport aux années record 2021-2022 mais qui témoigne d'une liquidité préservée. Le marché est clairement dominé par les appartements (246 ventes, soit 73 % du total), avec une surface médiane de 58 m², reflétant une demande tournée vers les jeunes actifs et les investisseurs. Les maisons, plus rares (27 % du parc), représentent 82 ventes pour une surface médiane de 143 m². Cette structure des ventes confirme le caractère urbain et dense de la commune, où l'offre neuve continue d'alimenter le marché.
Répartition des ventes
25,0 % de maisons et 75,0 % d'appartements parmi les 328 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (75,0 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 4 357 €/m² pour les maisons et 4 316 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 328 | 82 | 246 |
| Prix médian/m² | 4 317 € | 4 357 € | 4 316 € |
| Prix moyen/m² | 4 370 € | ||
| Surface médiane | – | 134 m² | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 448 | 4 254 € |
| 2022 | 459 | 4 537 € |
| 2023 | 312 | 4 481 € |
| 2024 | 293 | 4 222 € |
| 2025 | 328 | 4 317 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Bussy-Saint-Georges est soutenue, avec 2 610 logements autorisés sur les cinq dernières années, soit une tendance en hausse de 34 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cette accélération répond à une pression démographique constante (+2,6 % sur 5 ans) et à l'attractivité confirmée du territoire. Pour un investisseur, ce volume important de mise sur le marché de logements neufs peut créer une concurrence sur l'ancien à court terme, mais valide aussi le potentiel de valorisation à moyen terme dans des zones en renouvellement. La vigilance s'impose sur les quartiers déjà bien pourvus.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
11 226 logements autorisés cumulés, 8 528 commencés: la dynamique récente affiche 632 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Bussy-Saint-Georges
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Bussy-Saint-Georges (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Bussy-Saint-Georges: 2 246 logements autorisés sur 5 ans, 316 pour la dernière année (-14 %).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Bussy-Saint-Georges
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Bussy-Saint-Georges
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (67,95 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale très élevée : la taxe foncière représente l'équivalent de plus de 4 mois de loyer chaque année. Impact significatif sur le rendement net d'un investissement locatif.
Le rendement net, environ 2,5 % pour un appartement, intègre des charges incontournables. À Bussy-Saint-Georges, la taxe foncière s'élève à 67,95 % du revenu cadastral. Il faut ajouter les frais de gestion (5 à 8 % du loyer), les travaux, l'assurance et une provision pour vacance locative (le taux de vacants local est de 4,8 %). En copropriété, prévoyez aussi les charges courantes. Ces éléments divisent par deux le rendement brut apparent.
Performance énergétique du parc à Bussy-Saint-Georges
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 064 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Bussy-Saint-Georges: majorité classée C, part de passoires thermiques à 0,2 %.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc local affiche une performance énergétique correcte, avec une classe dominante C (149 kWh/m²/an). La part infime de passoires thermiques F ou G (0,2 %) est un atout majeur, limitant le risque réglementaire de dépréciation à court terme. Pour un acheteur, cela signifie un parc globalement économe et conforme aux futures obligations (interdiction de location des passoires d'ici 2028-2034). Vérifiez quand même le DPE individuel, la moyenne masque des disparités.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, correspondant à la surface médiane vendue (58 m²) et à la demande majoritaire des jeunes ménages. Le parc locatif privé est plutôt récent (28,6 % des logements construits après 2006) et énergétiquement performant (classe DPE dominante C). Les maisons, plus rares (27,6 % du parc), peuvent intéresser des familles mais représentent un ticket d'entrée plus élevé. Le neuf, avec 87 logements autorisés en 2024, peut offrir des avantages fiscaux mais risque de concurrencer l'ancien.
Quelles zones cibler à Bussy-Saint-Georges ?
Les secteurs les plus prisés pour la location sont naturellement les plus proches de la gare de Lagny-Thorigny (4,3 km) et des nombreux services (843 équipements). Le centre-bourg, avec ses commerces, reste attractif. La zone d'activité économique et la proximité de l'aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle (21,4 km) génèrent aussi une demande de logements pour employés. Méfiance en périphérie éloignée des transports, où la vacance pourrait être plus forte.
Calculateur de rendement à Bussy-Saint-Georges
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Bussy-Saint-Georges
Le principal risque est un rendement net étriqué par une fiscalité locale lourde. Le taux de vacance de 4,8 % et la construction neuve soutenue (tendance +34 % sur 5 ans) pourraient accentuer la pression à la baisse sur les loyers ou allonger les périodes d'inoccupation. La dépendance à la conjoncture francilienne est forte. En revanche, le risque "passoire thermique" est minime (0,2 % de logements F/G), écartant des travaux de rénovation énergétique coûteux à court terme.
Cas pratique : un investissement type à Bussy-Saint-Georges
Pour un appartement de 60 m² à Bussy-Saint-Georges, comptez environ 257 160 € à l'achat (au prix médian). Avec un loyer de 18,8 €/m², vous percevrez 1 128 € par mois. Le rendement brut atteint 5,3 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net chute autour de 2,5 %, soit un cash-flow mensuel potentiellement faible voire négatif selon votre financement.
Erreurs à éviter quand on investit à Bussy-Saint-Georges
- Négliger la taxe foncière, à 67,95 % du revenu cadastral.
- Oublier de provisionner pour les travaux en copropriété.
- Tabler sur le rendement brut sans calculer le net.
- Sous-estimer la durée de vacance locative potentielle.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché francilien traditionnellement redémarre en septembre et connaît un pic au printemps. À Bussy-Saint-Georges, ville de résidents actifs, l'été peut être plus calme. La vente en début d'année permet de capter les acheteurs motivés avant les départs en vacances. Pour un vendeur, évitez la période de la taxe foncière (octobre) où les budgets sont tendus. Un bien mis en vente entre mars et juin bénéficie d'une meilleure visibilité auprès des familles souhaitant une rentrée scolaire dans leurs nouveaux murs.
Le saviez-vous ?
- Bussy-Saint-Georges compte seulement 2 monuments historiques protégés.
- La fibre est disponible pour 91,5 % des logements.
- La commune héberge 2 537 entreprises actives, avec 644 créations en un an.
S'installer à Bussy-Saint-Georges : cadre de vie et logement
S'installer à Bussy-Saint-Georges, c'est opter pour le cadre organisé d'une ville nouvelle bien équipée. La commune dispose de 843 équipements recensés par l'INSEE, avec une densité remarquable de commerces (69) et de services (300), assurant une autonomie au quotidien. La connectivité est excellente, avec 91,5 % de foyers éligibles à la fibre. Ce cadre, conjugué à une desserte correcte (gare à 4,3 km, aéroport Roissy à 21 km), explique l'attrait persistant pour les jeunes actifs et les familles.
Le profil démographique, très jeune, et la part minoritaire de résidences secondaires (2,5 %) en font une commune vivante et résidentielle. Le parc de logements sociaux (20 %) respecte les obligations SRU et contribue à la mixité. Le territoire présente une fragilité modérée (IFE : 4,1/10) et une exposition aux risques naturels très limitée (sismicité faible, radon faible), offrant un cadre de vie sécurisant. Toutefois, la densité de population (1 833 hab/km²) et le taux de chômage local (10,2 %) légèrement supérieur à la moyenne nationale rappellent les défis d'une ville en croissance.
Carte du marché immobilier à Bussy-Saint-Georges
Bussy-Saint-Georges et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Bussy-Saint-Georges
Avec une température moyenne annuelle de 12,1 °C et 716 mm de précipitations, Bussy-Saint-Georges connaît un climat tempéré de plaine, similaire à l'Île-de-France. Les hivers sont frais sans excès, les étés modérément chauds. Ce profil convient aux Franciliens recherchant un équilibre, sans les extrêmes climatiques du Sud ou du Nord. L'altitude de 116 m limite les risques de gelées sévères. Un atout pour le confort au quotidien et la consommation énergétique des logements.
À qui s'adresse Bussy-Saint-Georges ?
Bussy-Saint-Georges s'adresse prioritairement aux jeunes actifs (taux d'emploi de 71,2 %) et aux familles avec enfants, attirés par les 27 établissements scolaires. Les primo-accédants y trouvent un compromis entre prix, services et accès à l'emploi francilien. Les retraités sont moins représentés (13,6 % de 60 ans et plus). La ville convient à ceux qui recherchent une vie de banlieue active et bien desservie, plus qu'un cadre paisible et champêtre.
Avantages et limites à Bussy-Saint-Georges
✓ Points forts
- Desserte ferroviaire pratique pour Paris et l'Île-de-France
- Équipements et services nombreux (843 au total)
- Parc immobilier récent et performant énergétiquement (DPE C)
- Démographie jeune et dynamique (âge médian 34,6 ans)
- Environnement numérique de qualité (fibre à 91,5 %)
− À prendre en compte
- Prix plus élevés que les communes limitrophes immédiates
- Urbanisation dense, peu de caractère patrimonial
- Exposition à plusieurs risques naturels (inondation, argiles)
Composition du parc immobilier à Bussy-Saint-Georges
11 887 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 72,4 % d'appartements, 27,6 % de maisons — profil urbain marqué.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de Bussy-Saint-Georges est jeune (28,6 % construit après 2006) et majoritairement constitué d'appartements (72,4 %). La part de propriétaires (53,3 %) et le faible taux de résidences secondaires (2,5 %) indiquent une ville ancillaire, peu touristique, où l'habitat est principalement utilisé. La stabilité du marché est renforcée par cette vocation de résidence principale. Le faible taux de vacants (4,8 %) suggère une rotation normale des biens, sans sur-offre inquiétante.
Ancienneté du parc à Bussy-Saint-Georges
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 10 727 logements).
- Avant 1919 1,0 % 112 logts
- 1919-1945 0,4 % 44 logts
- 1946-1970 0,8 % 84 logts
- 1971-1990 8,0 % 856 logts
- 1991-2005 61,2 % 6 563 logts
- 2006-2019 28,6 % 3 069 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Bussy-Saint-Georges
843 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Bussy-Saint-Georges
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Bussy-Saint-Georges est exposée à trois risques naturels recensés et a connu cinq arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est très faible et le radon faible. Ces données, accessibles sur Géorisques, impliquent de consulter le Plan de Prévention des Risques (PPR) avant tout achat, notamment pour les zones inondables. Pour un projet, cela peut influencer l'assurabilité et le coût des assurances. Une vérification en mairie est indispensable pour les terrains ou maisons individuelles.
Cas pratique : un achat type à Bussy-Saint-Georges
Pour une maison de 140 m² (surface type médiane), comptez environ 572 180 € hors frais de notaire, soit près de 22 années du revenu médian local (26 270 €). Avec un apport de 10 % et un taux à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'établit autour de 2 900 €. Cela représente un effort important, nécessitant souvent deux revenus pour les primo-accédants.
Erreurs à éviter quand on achète à Bussy-Saint-Georges
- Omettre de vérifier le PPR et l'assurabilité du bien.
- Négocier sans connaître le DPE exact du logement.
- Ignorer les charges de copropriété dans le budget.
- Choisir un bien loin des transports avec un budget serré.
Points clés à retenir à Bussy-Saint-Georges
- Prix médian à 4 317 €/m², en baisse de 6,4 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 5,3 % pour les appartements.
- Climat tempéré avec 12,1 °C de moyenne annuelle.
- Une maison type coûte 584 441 €, un appartement 248 588 €.
- Rendement net estimé à 2,5 % après charges et taxe foncière.
- Parc jeune : 28,6 % des logements construits après 2006.
- La proximité des gares est un puissant facteur de valeur.
- Démographie dynamique : +2,6 % d'habitants en 5 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Bussy-Saint-Georges ?
À Bussy-Saint-Georges, la valeur d'un bien est très sensible à la proximité des gares Lagny-Thorigny (4,3 km) et TGV Chessy (6,8 km). Un appartement bien exposé, dans une résidence récente avec fibre, se valorise mieux. Pour une maison, la taille du terrain et l'état de la cuisine/salle de bain priment. Le DPE devient un criture de plus en plus discriminant : un logement classé E se vendra moins bien qu'un C. Enfin, la vue, l'étage dans l'immeuble et la qualité des commerces à pied modulent le prix au m².
Estimation indicative d'une maison à Bussy-Saint-Georges
Pour une maison de 134 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
578 478 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation au plus juste est la clé d'une vente réussie. Trop haut, votre bien reste des mois en vitrine ; trop bas, vous perdez plusieurs milliers d'euros. À Bussy-Saint-Georges, où le prix médian est de 4 212 €/m² mais où la fourchette est large (de 3 824 à 4 660 €/m²), chaque détail compte : la surface, l'année de construction, la vue, la qualité de la rénovation. Avec un taux de vacance de 4,8 %, les biens mal positionnés sont les premiers à pâtir d'une longue invendabilité. Faire appel à un outil professionnel basé sur les données DGFiP récentes et une connaissance fine des micro-quartiers vous donne un avantage décisif pour négocier.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes qui ignorent les micro-marchés de Bussy-Saint-Georges : un appartement près du RER n'a pas la même valeur qu'un autre éloigné. Un expert local connaît la demande précise pour chaque type de bien (T3 vs T4, maison de ville vs pavillon). Il ajuste le prix selon l'état réel, les travaux à prévoir, et la qualité de la copropriété. Son estimation crédibilise votre annonce auprès des acheteurs et des banques, facilitant une vente au juste prix, sans laisser d'argent sur la table.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m² de la commune.
- Oublier de valoriser un DPE performant (classe C dominante).
- Ne pas ajuster le prix selon l'état réel et les travaux.
- Vendre sans connaître la concurrence du neuf (2 610 logements autorisés).
Investir à Bussy-Saint-Georges : passer à l'action
Identifier la bonne opportunité à Bussy-Saint-Georges requiert de dépasser les moyennes. La forte hétérogénéité des prix et la concurrence sur les biens les plus demandés rendent indispensable l'expertise d'un professionnel du secteur.
Les chiffres dessinent un paysage, mais la réussite d'un investissement se joue sur le choix du bien et la négociation.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Bussy-Saint-Georges grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Bussy-Saint-Georges
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Bussy-Saint-Georges
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bussy-Saint-Georges
Quel est le prix immobilier moyen à Bussy-Saint-Georges ?
Le prix médian global à Bussy-Saint-Georges est de 4 317 €/m² en 2024. Les appartements se vendent en médiane à 4 316 €/m² et les maisons à 4 357 €/m², selon les données DGFiP.
Est-ce le bon moment pour investir à Bussy-Saint-Georges ?
La correction de -6,4 % des prix en 2024 peut constituer un point d'entrée opportun pour un investissement locatif à horizon moyen terme, en privilégiant les appartements bien situés.
Bussy-Saint-Georges est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Bussy-Saint-Georges est significativement plus chère que ses voisines comme Torcy (-17 %) ou Roissy-en-Brie (-17 %), en raison de son attractivité et de ses équipements supérieurs.
Quel rendement locatif espérer à Bussy-Saint-Georges ?
Le rendement locatif brut moyen est d'environ 5,3 % pour un appartement, selon la carte des loyers. Le rendement net, après charges, avoisine les 2,5 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Bussy-Saint-Georges ?
Privilégiez les secteurs bien desservis par les transports (proximité de la gare de Lagny-Thorigny) et les quartiers disposant de nombreux commerces et services, qui offrent la meilleure liquidité à la location comme à la revente.
Marché immobilier des communes voisines
Bussy-Saint-Georges affiche un prix au m² supérieur de 7 % à Champs-sur-Marne et de 17 % à Torcy, un éart qui peut sembler justifié par sa très haute attractivité territoriale mais qui demande une sélection rigoureuse du bien pour générer un effet de levier.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Bussy-Saint-Georges.
Communes limitrophes de Bussy-Saint-Georges
Bussy-Saint-Georges est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Bussy-Saint-Georges atteint 4 317 € sur 328 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale. Au classement départemental, Bussy-Saint-Georges se place dans les 2 % de communes les plus chères du Seine-et-Marne.
Le prix médian de Bussy-Saint-Georges reste globalement stable sur la période 2021-2025. Au total, 1 840 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Typologie urbaine marquée: 75,0 % des transactions de Bussy-Saint-Georges concernent des appartements, autour de 4 316 €/m². Rapporté au revenu médian de Bussy-Saint-Georges, un logement de 134 m² (583 838 €) représente 22,2 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 18,8 €/m² pour un appartement et 18,5 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 5,2 %, un niveau intermédiaire. Les résidences secondaires représentent 2,5 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les flux de permis restent élevés: 2 246 logements autorisés et 2 036 commencés sur la période 2021-2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 66 % des autorisations de la période).
Le marché immobilier de Bussy-Saint-Georges s'interprète dans un contexte plus large — Bussy-Saint-Georges est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Contexte physique: en plaine, à 43 m d'altitude.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).