01 Le parc de logements
Le parc comprend 18 896 logements dont 16 514 résidences principales, 301 résidences secondaires et 2 080 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 16 514 | 87,4 % |
| Résidences secondaires | 301 | 1,6 % |
| Logements vacants | 2 080 | 11,0 % |
Visualisation des trois usages du parc: 87 % d'habitat permanent, 2 % de résidences secondaires et 11 % de logements inoccupés sur un total de 18 896.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 300 | 8,0 % |
| 1919-1945 | 1 372 | 8,4 % |
| 1946-1970 | 5 001 | 30,8 % |
| 1971-1990 | 4 413 | 27,2 % |
| 1991-2005 | 1 823 | 11,2 % |
| 2006-2019 | 2 330 | 14,3 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1946-1970 domine (31 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 8 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 534 | 3,2 % |
| 2 pièces | 2 383 | 14,4 % |
| 3 pièces | 4 783 | 29,0 % |
| 4 pièces | 4 791 | 29,0 % |
| 5 pièces ou plus | 4 024 | 24,4 % |
Distribution par taille: 18 % de petits logements (T1-T2), 24 % de grands (5p+), moyenne à 3,7 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 17 469 | 18 140 | 18 896 |
| Rés. principales | 15 448 | 15 809 | 16 514 |
| Rés. secondaires | 196 | 266 | 301 |
| Vacants | 1 825 | 2 065 | 2 080 |
Commune voisine de taille comparable, Montélimar (60 km) affiche 42,7 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 8 309 | 50,3 % |
| Locataires (privé) | 4 885 | 29,6 % |
| Locataires HLM | 3 099 | 18,8 % |
| Logés gratuitement | 221 | 1,3 % |
Visualisation des quatre statuts — 50,3 % de propriétaires occupants, 48,3 % de locataires et 19 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 10 270 | 62,2 % |
| Fioul | 855 | 5,2 % |
| Électricité | 4 137 | 25,1 % |
| Gaz bouteille | 102 | 0,6 % |
| Autre (bois…) | 1 150 | 7,0 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (62 %), suivi par électricité (25 %) et autres sources (bois notamment) (7 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 2 293 |
| 2 à 4 ans | 3 723 |
| 5 à 9 ans | 3 276 |
| 10 ans ou plus | 7 222 |
| Total ménages | 16 514 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 4 077 |
| Sous-occupation modérée | 5 119 |
| Sous-occupation accentuée | 3 721 |
| Suroccupation modérée | 903 |
| Suroccupation accentuée | 74 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 3 080 | 18,7 % |
| 1 voiture | 9 058 | 54,9 % |
| 2 voitures ou plus | 4 376 | 26,5 % |
Équipement automobile des ménages: 19 % sans voiture, 55 % avec une voiture et 26 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 57,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 11 209 | 10 229 | 281 | 699 |
| 1975 | 12 828 | 11 590 | 225 | 1 013 |
| 1982 | 14 065 | 12 478 | 318 | 1 269 |
| 1990 | 14 928 | 13 427 | 363 | 1 138 |
| 1999 | 16 109 | 14 336 | 253 | 1 520 |
| 2006 | 16 426 | 14 809 | 316 | 1 301 |
| 2011 | 17 469 | 15 448 | 196 | 1 825 |
| 2016 | 18 140 | 15 809 | 266 | 2 065 |
| 2022 | 18 896 | 16 514 | 301 | 2 080 |
Trajectoire de long terme: 11 209 logements en 1968, 18 896 en 2022 (+69 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 092 | 1 936 | 1 980 | 2 096 | 2 059 | 1 276 |
| Dont vacants > 2 ans | 543 | 476 | 473 | 446 | 462 | 624 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 87 | 0,9 % |
| Classe B | 452 | 4,7 % |
| Classe C | 4 155 | 43,4 % |
| Classe D | 2 902 | 30,3 % |
| Classe E | 1 364 | 14,2 % |
| Classe F | 446 | 4,7 % |
| Classe G | 166 | 1,7 % |
Distribution DPE sur 9 572 diagnostics: la majorité se situe en classe C (43 %), avec 49 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 108 | 11,6 % |
| Classe B | 1 464 | 15,3 % |
| Classe C | 3 303 | 34,5 % |
| Classe D | 2 229 | 23,3 % |
| Classe E | 1 018 | 10,6 % |
| Classe F | 376 | 3,9 % |
| Classe G | 74 | 0,8 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (35 %), et 61 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 210 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 194 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 165 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 144 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 122 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 80 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 210 kWh/m²/an, contre 80 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 129 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 60 | 27 |
| Classe B | 99 | 353 |
| Classe C | 491 | 3 664 |
| Classe D | 548 | 2 354 |
| Classe E | 293 | 1 071 |
| Classe F | 162 | 284 |
| Classe G | 72 | 94 |
Performance comparée: maisons classées D (203), appartements classés C (176), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 124 |
| T2 | 549 |
| T3 | 1 266 |
| T4 | 1 225 |
| T5+ | 359 |
Faut-il investir à Romans-sur-Isère en 2026 ?
Ville moyenne de la Drôme, intégrée à l'agglomération Valence Romans Agglo, Romans-sur-Isère présente un profil immobilier singulier. Après une période de hausse soutenue, son marché a connu la plus forte correction annuelle de ces dernières années en 2024. Cette volatilité, couplée à un fort rendement locatif, dessine un paysage d'opportunités et de risques qu'il faut décrypter.
Avec un écart de prix pouvant atteindre -79 % par rapport à ses voisines, Romans-sur-Isère constitue une anomalie valorisée d'intérêt pour un portefeuille diversifié.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler le locatif annuel en appartement, pour son rendement, en acceptant la volatilité d'un marché local fragile.
Points clés
- ✓ Correction de -10,6 % : point d'entrée repéré
- ✓ Rendement locatif brut élevé à 7,2 %
- ✓ Prix médian très inférieur aux villes comparables
- ⚠ Fragilité économique locale avec 16,2 % de chômage
- ⚠ Parc vieillissant : 16,5 % d'avant 1945
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian (1 910 €/m²) la place dans les 30 % des communes les plus abordables de sa catégorie nationale.
- Son prix au m² est inférieur de 21 % à celui de Saint-Chamond, une commune comparable de la région.
- Le rendement locatif brut (7,2 %) surpasse celui des grandes métropoles, souvent inférieur à 4 %.
Analyse du marché immobilier à Romans-sur-Isère
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 2,6/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de Romans-sur-Isère
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
2,6
Indice de Pression Immobilière
Faible
Pression faible (2,6/10) : le marché n'est pas tendu, laissant du temps pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
FaiblePression faible (2,6/10) : le marché n'est pas tendu, laissant du temps pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
6,5
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité modérée (5,4/10) : le prix d'entrée est raisonnable mais la solvabilité locale est limitée.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité modérée (5,4/10) : le prix d'entrée est raisonnable mais la solvabilité locale est limitée.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,2
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative élevée (6,1/10) : la demande locative est solide, portée par un parc de propriétaires minoritaire.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative élevée (6,1/10) : la demande locative est solide, portée par un parc de propriétaires minoritaire.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible (2,1/10) : peu d'intérêt pour une stratégie de location saisonnière classique.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible (2,1/10) : peu d'intérêt pour une stratégie de location saisonnière classique.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1940,5 — Percentile dept : 11/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 6,6 — Percentile dept : 21/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,6 — Percentile dept : 6/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 43/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1014,1 — Percentile dept : 99/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 6,6 — Percentile dept : 79/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 44,0 — Percentile dept : 35/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 16,4 — Percentile dept : 1/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 49,7 — Percentile dept : 98/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,6 — Percentile dept : 6/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 43/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 0/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1940,5 — Percentile dept : 89/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,6 — Percentile dept : 6/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 0/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 11,0 — Percentile dept : 90/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1014,1 — Percentile dept : 1/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Romans-sur-Isère : opportunités et risques
Investir à Romans-sur-Isère en 2026 cible avant tout le rendement locatif annuel en appartement. Le taux brut de 7,2% (environ 4,1% net) est un argument solide, d'autant que la baisse des prix en 2024 améliore le ratio revenu/loyer. La demande locative est structurellement soutenue par un taux de propriétaires (50,3%) inférieur à la moyenne nationale, et par la présence de plus de 1 600 équipements qui attirent étudiants et jeunes actifs.
Toutefois, cet investissement n'est pas sans risque. La taxe foncière, à 49,01%, grève significativement la rentabilité nette. Le parc immobilier, avec 16,5% de logements antérieurs à 1945, comporte une part non négligeable de biens énergivores, exposant à des travaux de rénovation (loi Climat et Résilience). Enfin, la fragilité économique (IFE 6,9/10) implique une sélection rigoureuse du locataire et une gestion proactive.
La stratégie gagnante consiste à privilégier les appartements de taille moyenne (autour de 65 m²), bien situés près des commerces ou des axes de transport, et si possible dans des copropriétés saines et des immeubles rénovés. La perspective de plus-value reste conditionnée à une amélioration des indicateurs économiques locaux et à un rattrapage partiel de l'écart de valorisation avec les communes comparables.
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Données du marché immobilier à Romans-sur-Isère
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier romanais présente une dualité frappante. D'un côté, une correction de prix marquée en 2024 (-10,6% selon les données DVF) qui contraste avec la stabilité relative des communes avoisinantes. De l'autre, un rendement locatif brut qui reste parmi les plus élevés de la catégorie, à 7,2% pour les appartements. Cette situation s'explique par un décrochage entre la valorisation du bâti et les indicateurs économiques locaux, où un taux de chômage de 16,2% pèse sur la solvabilité des acheteurs résidents.
Comparativement, l'écart de prix avec des villes comme Vienne ou Échirolles dépasse les 65%. Un tel gap ne s'explique pas uniquement par la géographie ou les équipements – Romans-sur-Isère dispose d'une gare, d'un patrimoine riche et d'une offre de services complète (ICS 7,1/10). Il indique plutôt une prime de risque liée au contexte socio-économique, mais aussi une potentielle marge de réévaluation si la dynamique d'agglomération de Valence Romans Agglo se renforce.
La structure des transactions, dominée à 68% par les ventes d'appartements, confirme l'attractivité du segment pour les investisseurs en quête de rendement. Néanmoins, la faible part de logements sociaux (22%) et le taux de vacance (11%) soulèvent des questions sur l'adéquation de l'offre locative privée aux revenus modestes, un facteur de risque à intégrer dans tout projet.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Romans-sur-Isère Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Romans-sur-Isère révèle un cycle marqué : après une progression constante de 2019 à 2023 (+14%), le marché a opéré un net repli en 2024 avec -10,6%. Ce retour en arrière efface une grande partie des gains et replace les prix à un niveau proche de 2020. Les appartements, plus nombreux à être vendus, semblent davantage impactés que les maisons. Comparée à des communes similaires comme Montélimar ou Vienne, Romans-sur-Isère apparaît clairement décotée, un écart qui s'est même accentué avec la correction récente. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique suggère une fenêtre d'entrée potentielle, mais dans un contexte de volatilité à surveiller.
Évolution du marché immobilier de Romans-sur-Isère
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Romans-sur-Isère évolue de +9,9 %, passant de 1 738 à 1 910 €/m²; 574 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 64 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 574 transactions en 2024, le marché de Romans-sur-Isère reste actif, bien que le volume ait significativement baissé depuis le pic de 2021 (942 ventes). La répartition est très orientée vers les appartements (68% des ventes), signe d'une demande d'investissement locatif et d'un public primo-accédant ou locataire. Les biens vendus sont de taille modeste (surface médiane de 65 m² pour les appartements, 92 m² pour les maisons). Cette structure, combinée à la baisse des prix, indique un marché qui penche en faveur de l'acheteur, avec probablement des durées de négociation allongées et une plus grande sélectivité sur la qualité et la localisation des biens.
Répartition des ventes
39,0 % de maisons et 61,0 % d'appartements parmi les 574 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 39,0 % de maisons et 61,0 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 574 | 224 | 350 |
| Prix médian/m² | 1 910 € | 2 260 € | 1 699 € |
| Prix moyen/m² | 2 230 € | ||
| Surface médiane | – | 94 m² | 64 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 760 | 1 738 € |
| 2022 | 758 | 1 966 € |
| 2023 | 573 | 1 966 € |
| 2024 | 502 | 1 815 € |
| 2025 | 574 | 1 910 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Romans-sur-Isère est modérée mais positive : 771 logements autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance à la hausse de 8%. Seulement 62 logements ont été autorisés en 2024, ce qui limite le risque immédiat de sur-offre. Cette construction neuve, qui représente 14,3% du parc, contribue à moderniser un bâti globalement ancien (16,5% d'avant 1945). Elle répond à une pression démographique légèrement positive (+0,9% sur 5 ans) et pourrait attirer de nouveaux ménages, soutenant à terme la demande. Pour l'investisseur, le neuf offre une garantie en matière de DPE mais à un prix d'entrée plus élevé.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 352 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 296 sur 2013 — soit +18,9 %.
Vacance longue durée à Romans-sur-Isère
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Romans-sur-Isère (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 687 logements autorisés à à Romans-sur-Isère, dont 176 en 2025 (-22 % vs les 5 années précédentes).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Romans-sur-Isère
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Romans-sur-Isère
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (49,01 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le passage du rendement brut au net intègre des coûts réels. La taxe foncière à Romans-sur-Isère est de 49,01 %, un niveau modéré mais à intégrer. Ajoutez les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), les charges de copropriété si applicable, et une provision pour travaux (vieillissement du parc : 16,5 % des logements sont antérieurs à 1945). La vacance locative (11 % du parc) doit aussi être provisionnée. Ces éléments expliquent l'écart entre le 7,2 % brut et le 4,1 % net estimé pour un appartement.
Performance énergétique du parc à Romans-sur-Isère
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 9 572 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Romans-sur-Isère: la classe C domine, 6,4 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc local présente une performance énergétique moyenne, avec une classe dominante C (180 kWh/m²/an). Seulement 6,5 % sont des passoires thermiques (F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Attention néanmoins aux réglementations futures : la loi Climat prévoit l'interdiction de location des logements classés G en 2025, F en 2028 et E en 2034. Acquérir un bien déjà en classe C ou mieux constitue une protection contre ces échéances et limite le risque de décote à la revente.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, particulièrement les T2 et T3 de 65 m² en médiane, offrent la meilleure adéquation offre/demande et la rentabilité brute la plus élevée (7,2 %). Le parc ancien domine (16,5 % d'avant 1945), avec un risque de travaux de rénovation, surtout depuis que 6,5 % du parc est classé passoire thermique (DPE F/G). Le neuf, avec 771 logements autorisés sur 5 ans, peut représenter une alternative sans travaux mais avec un rendement initial souvent compressé.
Quelles zones cibler à Romans-sur-Isère ?
La centralité reste un atout clé, avec une demande locative soutenue à proximité de la gare de Romans - Bourg-de-Péage (0,5 km) et des commerces (339 équipements recensés). Les quartiers périphériques, mieux dotés en maisons individuelles, pourront séduire les familles mais avec un rendement net plus faible (2,9 %). L'évolution démographique quasi-stable (+0,9 % en 5 ans) ne présage pas d'un boom de la demande, incitant à privilégier les zones déjà bien établies.
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Risques à connaître avant d'investir à Romans-sur-Isère
Le principal risque est la vacance locative, dans un marché où 11 % des logements sont déjà vacants. Un DPE dégradé (classe dominante C, 180 kWh/m²/an) expose aussi à des obligations de rénovation énergétique (loi Climat). La fiscalité locale pèse : la taxe foncière sur le bâti est de 49,01 %. Enfin, la présence de PPRT (plans de prévention des risques technologiques) sur certains secteurs peut compliquer l'assurance et la revente. Un diagnostic précis est indispensable.
Cas pratique : un investissement type à Romans-sur-Isère
Pour un appartement de 65 m² à Romans-sur-Isère (au prix médian de 1 773 €/m²), l'investissement s'élève à environ 115 245 €. Le loyer médian de 10,6 €/m² génère environ 689 € par mois. Le rendement brut approche 7,2 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision, l'effort net mensuel peut être quasi nul, voire légèrement positif, selon votre taux d'emprunt.
Erreurs à éviter quand on investit à Romans-sur-Isère
- Négliger la taxe foncière (49,01 % à Romans).
- Oublier de provisionner pour la vacance (11 % du parc).
- Acheter sans vérifier le DPE et les risques de rénovation.
- Surestimer les loyers par rapport au marché local (10,6 €/m² en appart).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Romans-sur-Isère suit une saisonnalité classique. Les annonces augmentent au printemps, avec une activité soutenue jusqu'à l'été. L'automne est aussi propice aux transactions avant la trêve hivernale. Pour un acheteur, l'hiver peut offrir moins de choix mais parfois plus de négociation. Pour un vendeur, mettre en vente en mars-avril maximise la visibilité. Rappel : la taxe foncière est due en septembre, un élément à anticiper dans votre budget si vous achetez en cours d'année.
Le saviez-vous ?
- Romans-sur-Isère compte 19 monuments historiques protégés.
- 89,3 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'aéroport de Valence-Chabeuil n'est qu'à 15,3 km.
S'installer à Romans-sur-Isère : cadre de vie et logement
S'installer à Romans-sur-Isère, c'est choisir une ville au patrimoine historique remarquable – 19 monuments classés – et aux services de proximité très développés, avec pas moins de 1 647 équipements recensés par l'INSEE. La commune offre un cadre de vie complet, depuis les commerces de centre-ville jusqu'aux installations sportives, le tout dans un environnement urbain maîtrisé d'une densité d'environ 1 000 hab/km².
La connectivité est un atout majeur : la gare de Romans - Bourg-de-Péage est à quelques minutes, et la fibre couvre 89,3% du territoire. Le climat, typique de la vallée du Rhône, est relativement doux. Il faut néanmoins avoir conscience de la présence de plans de prévention des risques technologiques (PPRT) liés aux sites industriels historiques, et d'une sismicité modérée. Le parc de logements, bien que vieillissant, est majoritairement en classe énergétique C, avec seulement 6,5% de passoires thermiques.
Carte du marché immobilier à Romans-sur-Isère
Romans-sur-Isère et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Romans-sur-Isère
Avec une température moyenne de 13,1 °C et 877 mm de pluie par an, Romans-sur-Isère offre un climat tempéré de type rhodanien. Les hivers sont modérés, les étés chauds, avec un ensoleillement généreux. Ce profil convient particulièrement aux acheteurs recherchant une douceur de vivre sans excès climatique, idéal pour les activités de plein air ou les jardins. L'altitude moyenne de 180 m limite les risques de gel intense, un atout pour les constructions et les plantations.
À qui s'adresse Romans-sur-Isère ?
Cette commune s'adresse en priorité aux primo-accédants et aux jeunes ménages cherchant à devenir propriétaires d'un appartement à prix contenu. Les familles à la recherche d'une maison trouveront une offre plus limitée (38,9 % du parc) et devront prospecter en périphérie. Les retraités apprécieront la densité de services de santé (388 équipements) et la proximité de Valence. En revanche, le taux de chômage élevé (16,2 %) et un indice de sécurité perçue faible influent sur l'ambiance de certains quartiers.
Avantages et limites à Romans-sur-Isère
✓ Points forts
- Prix d'entrée accessible, bien inférieur aux villes voisines
- Excellente connectivité (gare TGV à 8 km, aéroport proche)
- Cadre de vie équipé avec de nombreux commerces et services
- Patrimoine historique riche avec 19 monuments protégés
- Climat tempéré de la vallée du Rhône (13,1°C en moyenne)
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (16,2 %), impactant le dynamisme économique
- Marché immobilier en baisse (-10,6 %), peu porteur à court terme
- Risques naturels modérés (sismicité, arrêtés catastrophes naturelles)
Composition du parc immobilier à Romans-sur-Isère
18 896 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (38,9 %) et collectif (61,1 %).
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est équilibré : 38,9 % de maisons et 61,1 % d'appartements. La forte proportion de propriétaires (50,3 %) et le faible taux de résidences secondaires (1,6 %) indiquent un marché ancré dans la vie locale, plutôt stable. Cependant, le taux de logements vacants (11 %) est supérieur à la moyenne nationale, indiquant un potentiel de remise sur le marché. Ce paysage dessine un acheteur typique souvent résidentiel, attaché à la ville et à son bassin de vie, plutôt qu'à un investissement de prestige.
Ancienneté du parc à Romans-sur-Isère
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 16 240 logements).
- Avant 1919 8,0 % 1 300 logts
- 1919-1945 8,4 % 1 372 logts
- 1946-1970 30,8 % 5 001 logts
- 1971-1990 27,2 % 4 413 logts
- 1991-2005 11,2 % 1 823 logts
- 2006-2019 14,3 % 2 330 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Romans-sur-Isère
1 647 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Romans-sur-Isère
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Romans-sur-Isère est soumise à une sismicité modérée et à un faible risque radon. Deux Plans de Prévention des Risques Technologiques (PPRT) sont actifs, liés à des sites industriels (COURBIS, COVESTRO). La commune a connu 12 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Consulter le cadastre des risques (Géorisques) avant toute offre est impératif. Ces contraintes peuvent affecter l'assurabilité et imposer des normes constructives spécifiques. Une étude de sol est recommandée, notamment pour les projets de construction.
Cas pratique : un achat type à Romans-sur-Isère
Une maison de 92 m² (surface typique pour atteindre le prix total médian de 211 692 €) représente environ 10,3 années du revenu médian local (20 520 €). Avec un apport de 10 %, soit 21 169 €, et un prêt sur 20 ans à un taux de 4 %, la mensualité hors assurance s'établirait autour de 1 150 €. À cela, il faut ajouter les charges, la taxe foncière et l'assurance.
Erreurs à éviter quand on achète à Romans-sur-Isère
- Oublier de vérifier le zonage sismique et les PPRT.
- Négocier sans connaître le taux de vacance du quartier.
- Se fier uniquement au prix au m², sans voir l'état réel.
- Ignorer la future réglementation sur les passoires thermiques.
Points clés à retenir à Romans-sur-Isère
- Prix médian à 1 910 €/m², en baisse de 10,6 % sur un an.
- Rendement brut locatif : 7,2 % pour les appartements.
- Climat doux : température moyenne annuelle de 13,1 °C.
- Écart maison/appart : 2 260 €/m² contre 1 699 €/m².
- Rendement net estimé : 4,1 % après charges.
- Parc de logements : 38,9 % de maisons, 50,3 % de propriétaires.
- Revenu médian local de 20 520 €/an.
- Taxe foncière sur le bâti à 49,01 % en 2024.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Romans-sur-Isère ?
À Romans-sur-Isère, la valeur d'un bien dépend de plusieurs leviers. La proximité de la gare (0,5 km) ou des 19 monuments historiques peut valoriser un quartier. Pour un appartement, l'étage, la vue et la présence d'un ascenseur jouent. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus : un bien en classe C vaut mieux qu'en D. Pour une maison, la surface du terrain et son exposition sont critiques. La proximité des 40 établissements scolaires ou des 339 commerces est aussi un atout majeur. Un bien rénové avec des matériaux durables se démarque.
Estimation indicative d'une maison à Romans-sur-Isère
Pour une maison de 94 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
179 540 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché en baisse comme celui de Romans-sur-Isère, surévaluer son bien de seulement 5 % peut se traduire par des mois de vacance commerciale. À l'inverse, une sous-évaluation représente une perte sèche pour le vendeur. Avec un taux de logements vacants déjà à 11 %, le prix de départ est crucial pour capter l'attention des acheteurs, qui comparent avec les voisines comme Saint-Chamond ou Montélimar. Une estimation professionnelle, croisant les données DVF avec les spécificités de votre bien (surface, état, exposition aux risques), est le premier levier pour une vente réussie dans des délais raisonnables.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les algorithmes utilisent des moyennes, mais un professionnel local maîtrise les micro-marchés. Il sait qu'un appartement rénové près de la Collégiale Saint-Barnard ne vaut pas le même prix qu'un équivalent près des zones industrielles. Il évalue justement l'impact d'un DPE C versus D, ou la plus-value d'un jardin arboré. Son expertise permet de fixer un prix qui attire des acheteurs sérieux et évite une mise en prix trop haute (stigmatisation) ou trop basse (manque à gagner). Il devient aussi un relais pour négocier et sécuriser la transaction.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur le prix/m² moyen sans pondérer par l'état.
- Surestimer la plus-value d'une rénovation cosmétique.
- Oublier de comparer avec les biens réellement vendus (DVF).
- Ne pas tenir compte de la forte proportion de propriétaires occupants.
Investir à Romans-sur-Isère : passer à l'action
Les chiffres DVF et les indices posent un diagnostic. Transformer cette analyse en investissement réussi nécessite une expertise fine des micro-secteurs, de l'état du parc et des clauses du bail. Un conseil local est indispensable pour saisir la bonne opportunité dans ce marché contrasté.
La correction de 2024 ouvre une fenêtre, mais tout dépend du bien, du quartier et de la qualité du montage.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Romans-sur-Isère
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Romans-sur-Isère ?
En 2024, le prix médian global était de 1 910 €/m², avec une fourchette centrale allant de 1 445 à 2 624 €/m². Les maisons se négocient en médiane à 2 260 €/m² et les appartements à 1 699 €/m².
Le marché immobilier à Romans-sur-Isère est-il en baisse ?
Oui, les données DVF montrent une correction de -10,6% du prix médian en 2024 par rapport à 2023. Ce repli ramène les prix à un niveau proche de celui de 2020, après trois années de hausse.
Romans-sur-Isère est-elle plus chère que Montélimar ?
Non, Romans-sur-Isère est significativement moins chère. En 2024, son prix médian (1 910 €/m²) était inférieur de 30% à celui de Montélimar (2 497 €/m²), malgré des caractéristiques de ville moyenne similaires.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Romans-sur-Isère ?
Le rendement locatif brut médian pour les appartements est estimé à 7,2%, un niveau attractif. Toutefois, après déduction des charges (taxe foncière à 49,01%, gestion, vacance), le rendement net approche 4,1%.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir à Romans-sur-Isère ?
Il convient de cibler les secteurs bien desservis par les commerces et les transports, proches du centre-ville patrimonial ou des axes principaux, pour capter une demande locative solide et diversifiée, notamment de jeunes actifs et d'étudiants.
Marché immobilier des communes voisines
Romans-sur-Isère affiche un prix au m² inférieur de 30 % à Montélimar et de 66 % à Vienne, pour des indicateurs de services et de connectivité similaires, offrant un effet de levier significatif sur le rendement locatif.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Romans-sur-Isère.
Communes limitrophes de Romans-sur-Isère
Romans-sur-Isère est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 574 transactions ont permis d'établir un prix médian de 1 910 €/m² à Romans-sur-Isère, niveau conforme à la médiane départementale. Côté classement départemental, Romans-sur-Isère compte parmi les 17 % les plus abordables de la Drôme.
Sur 2021-2025, le prix médian de Romans-sur-Isère progresse de +9,9 %, une trajectoire haussière modérée. Sur l'ensemble de la période, 3 167 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +5,2 % sur le prix médian.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 2 260 €/m² (surface médiane 94 m²) et celui des appartements à 1 699 €/m² (64 m²). Un bien type de 94 m² revient à environ 212 440 €, soit 10,4 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 10,6 € (appartements) et 9,9 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,5 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (1,6 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2021 et 2025, 687 logements autorisés au permis de construire à Romans-sur-Isère — un rythme moyen de 137 par an, signe d'une dynamique de production soutenue.
Le marché immobilier de Romans-sur-Isère s'interprète dans un contexte plus large — Romans-sur-Isère est caractéristique du maillage de la moyenne vallée du Rhône, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est perchée à 156 m d'altitude, dans un relief de collines, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).