01 Le parc de logements
Le parc comprend 17 099 logements dont 15 316 résidences principales, 299 résidences secondaires et 1 483 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 15 316 | 89,6 % |
| Résidences secondaires | 299 | 1,7 % |
| Logements vacants | 1 483 | 8,7 % |
Le graphique détaille la structure des 17 099 logements: 90 % sont habités en permanence, 2 % épisodiquement et 9 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 2 088 | 13,7 % |
| 1919-1945 | 1 871 | 12,3 % |
| 1946-1970 | 3 987 | 26,2 % |
| 1971-1990 | 4 397 | 28,9 % |
| 1991-2005 | 1 332 | 8,8 % |
| 2006-2020 | 1 528 | 10,1 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 29 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 14 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 794 | 5,2 % |
| 2 pièces | 2 700 | 17,6 % |
| 3 pièces | 4 397 | 28,7 % |
| 4 pièces | 3 926 | 25,6 % |
| 5 pièces ou plus | 3 499 | 22,8 % |
Taille moyenne: 3,6 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 23 %, les T1-T2 23 %.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 15 416 | 15 850 | 17 099 |
| Rés. principales | 13 496 | 13 800 | 15 316 |
| Rés. secondaires | 243 | 219 | 299 |
| Vacants | 1 678 | 1 831 | 1 483 |
À Décines-Charpieu, commune similaire à 29 km, la part de propriétaires est de 52,7 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 6 221 | 40,6 % |
| Locataires (privé) | 4 782 | 31,2 % |
| Locataires HLM | 4 081 | 26,6 % |
| Logés gratuitement | 232 | 1,5 % |
Structure d'occupation: propriétaires 40,6 %, locataires 57,9 % — la part HLM s'établit à 27 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 9 565 | 62,4 % |
| Fioul | 561 | 3,7 % |
| Électricité | 4 428 | 28,9 % |
| Gaz bouteille | 126 | 0,8 % |
| Autre (bois…) | 637 | 4,2 % |
Le gaz de ville équipe 62 % des résidences principales, devant électricité (29 %) et autres sources (bois notamment) (4 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 2 335 |
| 2 à 4 ans | 3 636 |
| 5 à 9 ans | 3 074 |
| 10 ans ou plus | 6 271 |
| Total ménages | 15 316 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 4 439 |
| Sous-occupation modérée | 4 467 |
| Sous-occupation accentuée | 2 661 |
| Sous-occupation très accentuée | 2 207 |
| Suroccupation modérée | 1 348 |
| Suroccupation accentuée | 184 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 3 234 | 21,1 % |
| 1 voiture | 8 248 | 53,9 % |
| 2 voitures ou plus | 3 835 | 25,0 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 21 % sans, 54 % à une voiture, 25 % multi-motorisés. Par ailleurs, 47,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 10 630 | 9 962 | 140 | 528 |
| 1975 | 10 948 | 10 021 | 242 | 685 |
| 1982 | 12 457 | 10 846 | 368 | 1 243 |
| 1990 | 14 078 | 11 725 | 413 | 1 940 |
| 1999 | 14 273 | 12 835 | 278 | 1 160 |
| 2007 | 15 037 | 13 489 | 171 | 1 378 |
| 2012 | 15 416 | 13 496 | 243 | 1 678 |
| 2017 | 15 850 | 13 800 | 219 | 1 831 |
| 2023 | 17 099 | 15 316 | 299 | 1 483 |
Entre 1968 et 2023, le parc est passé de 10 630 à 17 099 logements, soit +61 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 326 | 2 140 | 2 229 | 2 171 | 2 017 | 1 265 | 1 664 |
| Dont vacants > 2 ans | 792 | 882 | 937 | 797 | 662 | 690 | 522 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 49 | 0,6 % |
| Classe B | 222 | 2,8 % |
| Classe C | 2 322 | 29,2 % |
| Classe D | 2 982 | 37,5 % |
| Classe E | 1 539 | 19,4 % |
| Classe F | 566 | 7,1 % |
| Classe G | 263 | 3,3 % |
Le graphique décompose les 7 943 diagnostics par étiquette énergétique: 38 % en D, 33 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 063 | 13,4 % |
| Classe B | 1 842 | 23,2 % |
| Classe C | 1 850 | 23,3 % |
| Classe D | 1 916 | 24,1 % |
| Classe E | 852 | 10,7 % |
| Classe F | 370 | 4,7 % |
| Classe G | 50 | 0,6 % |
Répartition climat du parc: D concentre 24 % des diagnostics et 60 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 241 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 232 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 174 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 157 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 143 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 95 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 241 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 95 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 39 | 10 |
| Classe B | 44 | 178 |
| Classe C | 210 | 2 112 |
| Classe D | 284 | 2 698 |
| Classe E | 151 | 1 388 |
| Classe F | 71 | 495 |
| Classe G | 53 | 210 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (216 kWh/m²/an) et appartements en classe D (216).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 192 |
| T2 | 698 |
| T3 | 1 710 |
| T4 | 1 493 |
| T5+ | 412 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Vienne (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Vienne est la ville moyenne ayant la consommation énergétique la plus élevée (DPE) du département Isère. (sur 6 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Le parc de Vienne s'élève à 17 099 logements au recensement 2023, très majoritairement affectés à la résidence principale (89,6 %, soit 15 316 logements habités à titre permanent). Le parc est à très forte dominante collective: 77,5 % d'appartements pour seulement 22,5 % de maisons. Vienne se situe dans un environnement dans la tradition iséreoise.
Le parc a une dominante locative — 57,9 % de locataires contre 40,6 % de propriétaires. Le parc HLM pèse 26,6 % de l'offre de résidences principales. La commune respecte les obligations SRU avec 32,0 % de logements sociaux (cible 20,0 %).
La structure par époque du parc est contrastée — 13,7 % avant 1919 et 10,1 % depuis 2006. Sur le volet énergétique, la classe DPE dominante est D et la consommation moyenne s'établit à 216 kWh/m²/an, dans la ligne de la moyenne française (203). Côté passoires thermiques, 10,4 % du parc diagnostiqué relève des classes F ou G. Au plan énergétique résidentiel, 62,4 % des résidences principales s'appuient sur le gaz de ville.
Hausse mesurée du nombre de logements: +7,9 % entre 2017 et 2023. La motorisation des ménages est classique: 21,1 % sans voiture et 25,0 % avec deux voitures ou plus.
Le profil régional — Vienne est dans la tradition iséreoise — éclaire les choix d'habitat localement.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2023 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Verdict
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Le rendement locatif brut estimé atteint 6,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Vienne
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Vienne s'établit à 2 454 €, sur la base de 370 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 44,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,5 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
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Évolution du marché immobilier de Vienne Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Vienne
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 223 €/m² à 2 454 €/m² (+10,4 %), pour 370 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 65 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
20,5 % de maisons et 79,5 % d'appartements parmi les 370 transactions enregistrées.
20,5 % maisons, 79,5 % appartements sur 370 ventes: le collectif pèse 79,5 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 370 | 76 | 294 |
| Prix médian/m² | 2 454 € | 3 051 € | 2 272 € |
| Prix moyen/m² | 2 542 € | ||
| Surface médiane | – | 111 m² | 65 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 501 | 2 223 € |
| 2022 | 479 | 2 392 € |
| 2023 | 389 | 2 464 € |
| 2024 | 332 | 2 417 € |
| 2025 | 370 | 2 454 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
4 614 logements autorisés cumulés, 2 600 commencés: la dynamique récente affiche 774 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Vienne
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Vienne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 1 101 logements ont été autorisés à à Vienne, +26 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Vienne
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Vienne
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (44,92 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Vienne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 943 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Vienne: classe D en tête, 10,4 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Vienne
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Vienne : cadre de vie et logement
Vienne compte 31 778 habitants sur 22,65 km². Le climat local affiche 12,7 °C de moyenne annuelle et 928 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 39 monuments historiques protégés, 13 appellations d'origine rattachées au terroir local et 1 800 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Vienne
Vienne et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Vienne
Composition du parc immobilier à Vienne
17 099 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
13 182 appartements pour 3 855 maisons: le parc à Vienne relève d'un tissu urbain collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Vienne
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 15 203 logements).
- Avant 1919 13,7 % 2 088 logts
- 1919-1945 12,3 % 1 871 logts
- 1946-1970 26,2 % 3 987 logts
- 1971-1990 28,9 % 4 397 logts
- 1991-2005 8,8 % 1 332 logts
- 2006-2020 10,1 % 1 528 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Vienne
1 800 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Vienne
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR - Vienne PPRN Approuvé approuvé le 13/02/2006
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Vienne
Pour une maison de 111 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
272 394 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Vienne
Quel est le prix de l'immobilier à Vienne ?
Le prix médian au m² à Vienne est de 2 454 € (données DVF, 370 transactions). Pour une maison de 111 m² (surface médiane locale), compter environ 339 000 €.
Comment Vienne se situe-t-elle dans le Isère ?
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Résumé
Avec 2 454 €/m² en médiane, Vienne s'inscrit au niveau de la médiane de l'Isère (2 507 €/m²) et reste +0,3 % au regard de la médiane nationale.
Progression modérée: ++10,4 % pour le prix médian au m² entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 2 071 transactions (source DGFiP/DVF).
L'appartement domine nettement le marché de Vienne (79,5 % des ventes), avec un prix médian de 2 272 €/m². Rapporté au revenu médian de Vienne, un logement de 111 m² (338 661 €) représente 14,2 années de ressources brutes.
Loyers observés à Vienne: 12,3 €/m²/mois pour un appartement, 12,4 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,5 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 1,7 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Construction neuve active à Vienne: l'équivalent de 220 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (75 % des autorisations sur 2021-2025).
Côté contexte, Vienne est dans la tradition iséreoise, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.