01 Le parc de logements
Le parc comprend 6 072 logements dont 5 732 résidences principales, 53 résidences secondaires et 287 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 732 | 94,4 % |
| Résidences secondaires | 53 | 0,9 % |
| Logements vacants | 287 | 4,7 % |
Visualisation des trois usages du parc: 94 % d'habitat permanent, 1 % de résidences secondaires et 5 % de logements inoccupés sur un total de 6 072.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 196 | 3,4 % |
| 1919-1945 | 176 | 3,1 % |
| 1946-1970 | 1 063 | 18,6 % |
| 1971-1990 | 2 300 | 40,2 % |
| 1991-2005 | 1 204 | 21,1 % |
| 2006-2019 | 776 | 13,6 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 40 %, devant les constructions récentes (14 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 269 | 4,7 % |
| 2 pièces | 910 | 15,9 % |
| 3 pièces | 1 259 | 22,0 % |
| 4 pièces | 1 583 | 27,6 % |
| 5 pièces ou plus | 1 711 | 29,8 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 30 % du parc, contre 21 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,8 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 5 373 | 5 746 | 6 072 |
| Rés. principales | 5 146 | 5 527 | 5 732 |
| Rés. secondaires | 32 | 17 | 53 |
| Vacants | 196 | 202 | 287 |
67,5 % de part de propriétaires à Arnouville, commune de population comparable à 5 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 412 | 59,5 % |
| Locataires (privé) | 1 195 | 20,8 % |
| Locataires HLM | 1 034 | 18,0 % |
| Logés gratuitement | 91 | 1,6 % |
Occupation des résidences principales — 59,5 % appartiennent à leurs occupants, 38,9 % sont louées, avec 18 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 313 | 40,4 % |
| Fioul | 213 | 3,7 % |
| Électricité | 3 020 | 52,7 % |
| Gaz bouteille | 23 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 162 | 2,8 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 53 %. gaz de ville pèse 40 %, fioul 4 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 591 |
| 2 à 4 ans | 1 146 |
| 5 à 9 ans | 1 127 |
| 10 ans ou plus | 2 867 |
| Total ménages | 5 732 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 689 |
| Sous-occupation modérée | 1 382 |
| Sous-occupation accentuée | 1 049 |
| Suroccupation modérée | 630 |
| Suroccupation accentuée | 144 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 819 | 14,3 % |
| 1 voiture | 3 022 | 52,7 % |
| 2 voitures ou plus | 1 891 | 33,0 % |
Motorisation des ménages: 14 % n'ont aucune voiture, 53 % en ont une et 33 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 74,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 718 | 1 542 | 70 | 106 |
| 1975 | 2 509 | 2 297 | 47 | 165 |
| 1982 | 3 314 | 3 094 | 46 | 174 |
| 1990 | 4 052 | 3 815 | 48 | 189 |
| 1999 | 4 680 | 4 391 | 36 | 253 |
| 2006 | 5 116 | 4 925 | 22 | 170 |
| 2011 | 5 373 | 5 146 | 32 | 196 |
| 2016 | 5 746 | 5 527 | 17 | 202 |
| 2022 | 6 072 | 5 732 | 53 | 287 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 1 718 logements, le total atteint 6 072 en 2022 (+253 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 336 | 362 | 339 | 408 | 434 | 208 |
| Dont vacants > 2 ans | 41 | 57 | 61 | 66 | 94 | 107 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 0,4 % |
| Classe B | 30 | 1,2 % |
| Classe C | 981 | 38,5 % |
| Classe D | 1 105 | 43,4 % |
| Classe E | 271 | 10,6 % |
| Classe F | 87 | 3,4 % |
| Classe G | 65 | 2,6 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 43 % des logements et 40 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 221 | 8,7 % |
| Classe B | 634 | 24,9 % |
| Classe C | 741 | 29,1 % |
| Classe D | 698 | 27,4 % |
| Classe E | 148 | 5,8 % |
| Classe F | 62 | 2,4 % |
| Classe G | 44 | 1,7 % |
Répartition climat du parc: C concentre 29 % des diagnostics et 63 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 299 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 204 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 205 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 181 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 150 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 114 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 299 kWh/m²/an, contre 114 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 185 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 0 |
| Classe B | 20 | 10 |
| Classe C | 118 | 863 |
| Classe D | 216 | 889 |
| Classe E | 88 | 183 |
| Classe F | 36 | 51 |
| Classe G | 38 | 27 |
Côté maisons, la dominante est D (228 kWh/m²/an); côté appartements, D (188).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 22 |
| T2 | 170 |
| T3 | 408 |
| T4 | 483 |
| T5+ | 26 |
Faut-il investir à Saint-Brice-sous-Forêt en 2026 ?
A moins de 15 km au nord de Paris, Saint-Brice-sous-Forêt combine une desserte ferroviaire pratique et un cadre residentiel arbore. Avec un taux de chomage de 12 % et une fragilite territoriale elevee, le marche immobilier local presente des opportunites sous conditions. Notre verdict.
Avec un rendement locatif brut de 7,2 % pour les appartements, Saint-Brice-sous-Forêt affiche une performance nette superieure a la plupart des marches franciliens.
Verdict
➤ Un bon marche pour l'investissement locatif en appartement, a condition de viser le moyen terme et de selectionner des biens bien places.
Points clés
- ✓ Rendement brut eleve pour les appartements (7,2 %)
- ✓ Correction recente de -2,9 % : point d'entree potentiel
- ✓ Attractivite territoriale elevee (IAT 6,1/10)
- ⚠ Accessibilite faible (IAI 2,7/10)
- ⚠ Fragilite economique locale (chomage a 12 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix median de 3 587 €/m², Saint-Brice-sous-Forêt se situe en dessous de la moyenne nationale.
- Son prix au m² est inferieur de 16 % a celui de Saint-Leu-La-Forêt, une commune voisine aux caracteristiques similaires.
- Le rendement locatif brut des appartements (7,2 %) depasse largement ceux des grandes metropoles comme Paris.
Analyse du marché immobilier à Saint-Brice-sous-Forêt
Le marché immobilier de Saint-Brice-sous-Forêt affiche une pression notable (IPI 5,3/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Saint-Brice-sous-Forêt
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,3
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression immobiliere moderee : le marche n'est ni tendu ni detendu, laissant place a la negociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression immobiliere moderee : le marche n'est ni tendu ni detendu, laissant place a la negociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,5
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilite faible : les prix depassent la capacite d'achat local, ce qui peut limiter la demande a la revente.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilite faible : les prix depassent la capacite d'achat local, ce qui peut limiter la demande a la revente.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,8
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunite locative moderee : la demande locative existe mais n'est pas explosive, visez les biens bien places.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunite locative moderee : la demande locative existe mais n'est pas explosive, visez les biens bien places.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible : peu d'interet pour la location saisonniere, privilegiez la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible : peu d'interet pour la location saisonniere, privilegiez la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3462,3 — Percentile dept : 58/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,6 — Percentile dept : 69/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 19/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 42/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 2510,5 — Percentile dept : 82/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,6 — Percentile dept : 31/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 56,2 — Percentile dept : 23/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 17,0 — Percentile dept : 19/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 40,5 — Percentile dept : 82/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 19/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 42/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3462,3 — Percentile dept : 42/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 19/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,7 — Percentile dept : 30/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 2510,5 — Percentile dept : 18/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Saint-Brice-sous-Forêt : opportunités et risques
Investir a Saint-Brice-sous-Forêt se justifie principalement par le rendement brut eleve des appartements (7,2 %), superieur a la moyenne regionale. D'apres les donnees de la Carte des loyers, ce rendement se traduit par un net d'environ 4,3 % apres deduction des charges et de la taxe fonciere, ce qui reste competitif. La strategie optimale est donc la location annuelle, en ciblant les appartements de petite surface (51 m² median) aupres d'une population jeune (age median de 35,8 ans).
Le risque majeur tient a la fragilite economique locale, avec un taux de chomage de 12 % et un revenu median (25 120 €) classant la commune dans le bas du departement. Le marche locatif depend donc en partie de la demande exterieure, attirée par la desserte ferroviaire. Par ailleurs, le parc ancien n'est que marginalement constitue de passoires energetiques (5,7 % en F/G), limitant le risque de renove obligatoire a court terme.
Enfin, la faible construction neuve (121 logements autorises en 5 ans) et la croissance demographique (+1,3 %) constituent des facteurs positifs pour la tension locative et la plus-value a moyen terme. Toutefois, l'accessibilite reduite (IAI a 2,7/10) suggere une demande locale limitee, pouvant compliquer la revente en periode de ralentissement.
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Données du marché immobilier à Saint-Brice-sous-Forêt
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix median a Saint-Brice-sous-Forêt s'etablit a 3 313 €/m² en 2024, en legere baisse par rapport au pic de 2023 (-2,9 %). Selon les donnees DVF, cette correction intervient apres quatre annees de hausse continue, un pattern observe dans de nombreuses communes franciliennes. Le marche se distingue par un ecart significatif entre maisons (3 597 €/m²) et appartements (3 098 €/m²), signe d'une demande residentielle tournee vers l'habitat individuel.
La fourchette des prix (2 917 - 4 250 €/m²) est relativement etendue, refletant un parc heterogene. Cette dispersion offre des opportunites de negociation, notamment sur les biens necessitant des travaux. Neanmoins, la taxe fonciere elevee (44,17 %) vient alourdir la charge annuelle pour les proprietaires, rognant d'environ un mois de loyer le rendement net.
L'activite transactionnelle, bien qu'en retrait (-25 % sur un an), reste superieure a 100 ventes annuelles, garantissant une liquidite minimale. La proximite de la gare de Sarcelles - Saint-Brice (0,9 km) et de l'aeroport du Bourget (6,8 km) soutient l'attractivite, particulierement aupres des actifs travaillant en region parisienne.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Brice-sous-Forêt Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Sur les cinq dernieres annees, les prix medians a Saint-Brice-sous-Forêt ont progresse de 2,5 % (2020-2024), avec un pic a 3 696 €/m² en 2023 suivi d'une correction a 3 587 €/m² en 2024. Cette evolution contraste avec la dynamique departementale, marquee par une hausse plus soutenue. Pour un acheteur en 2026, cette correction recente peut representer un point d'entree opportun, a condition de viser le moyen terme. La comparaison avec les communes voisines comme Arnouville (-12 %) montre que Saint-Brice-sous-Forêt conserve un leger premium justifie par une attractivite territoriale plus elevee.
Évolution du marché immobilier de Saint-Brice-sous-Forêt
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 313 €/m² de prix médian pour 130 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -2,0 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 65 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 130 transactions ont ete enregistrees, soit une baisse de 25 % par rapport a 2023. Le marche est equilibre entre maisons (53 ventes) et appartements (77 ventes), avec une surface mediane de 91 m² pour les maisons et 51 m² pour les appartements. Les prix moyens (3 914 €/m²) depassent les prix medians (3 587 €/m²), signe d'une fourchette de prix large. Le marche est liquide mais en correction, donnant un certain pouvoir de negociation a l'acheteur. Le volume de transactions reste cependant superieur a celui de 2020, temoignant d'une activite structurellement solide.
Répartition des ventes
40,8 % de maisons et 59,2 % d'appartements parmi les 130 transactions enregistrées.
Sur 130 transactions enregistrées, 40,8 % portent sur des maisons (3 597 €/m²) et 59,2 % sur des appartements (3 098 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 130 | 53 | 77 |
| Prix médian/m² | 3 313 € | 3 597 € | 3 098 € |
| Prix moyen/m² | 3 458 € | ||
| Surface médiane | – | 101 m² | 65 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 194 | 3 380 € |
| 2022 | 216 | 3 483 € |
| 2023 | 153 | 3 684 € |
| 2024 | 114 | 3 517 € |
| 2025 | 130 | 3 313 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve a Saint-Brice-sous-Forêt est atone : seulement 121 logements autorises sur les cinq dernieres annees, avec une tendance a la baisse de 54 % par rapport a la periode precedente. Cela indique une faible pression de l'offre neuve, ce qui peut soutenir les prix de l'ancien a moyen terme. Cependant, cette faible construction neuve peut aussi refleter un manque d'attractivite pour les promoteurs, en lien avec la fragilite economique locale. Avec une evolution demographique positive (+1,3 % sur 5 ans), cette sous-production pourrait a terme accentuer la tension sur le parc existant.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 4 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 786 autorisations pour 196 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Saint-Brice-sous-Forêt
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Brice-sous-Forêt (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Saint-Brice-sous-Forêt totalise 64 logements sur 5 ans, soit -69 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Saint-Brice-sous-Forêt
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Brice-sous-Forêt
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (44,17 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net réel est inférieur au brut d'environ 3 points. Il faut d'abord déduire la taxe foncière, élevée à Saint-Brice-sous-Forêt avec un taux de 44,17 % sur le bâti. Viennent ensuite les charges de copropriété (potentielles), les frais de gestion locative (environ 5-8 % du loyer), les provisions pour travaux et le risque de vacance locative, limité ici par un taux de logements vacants de 4,7 %. Ces coûts réduisent significativement la rentabilité perçue.
Performance énergétique du parc à Saint-Brice-sous-Forêt
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 548 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Saint-Brice-sous-Forêt est D, avec 6,0 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc local est dominé par la classe D, avec une consommation énergétique moyenne de 195 kWh/m²/an. Le risque réglementaire est contenu à court terme, avec seulement 5,7 % de passoires thermiques (classes F et G). Ces logements seront progressivement interdits à la location (2025 pour les pires, 2028 pour les E, 2034 pour les D). Pour un acheteur, c'est un signal : privilégier les biens rénovés ou budgéter des travaux de rénovation énergétique, surtout pour un investissement locatif.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, de surface médiane 51 m², pour cibler la demande la plus large. Le parc ancien domine (seulement 13,6 % construits après 2006), exigeant une vigilance sur le DPE. Les maisons, avec une surface médiane de 91 m², offrent un rendement brut plus faible (5,3 %) et s'adressent à un public plus restreint. Le neuf est rare (16 logements autorisés en 2024), limitant les opportunités en défiscalisation.
Quelles zones cibler à Saint-Brice-sous-Forêt ?
La zone la plus attractive se situe à proximité immédiate de la gare de Sarcelles - Saint-Brice et du centre-bourg, avec ses 114 commerces et services. Ces secteurs concentrent la demande locative pour les déplacements vers Paris (TGV à 13,1 km). Les quartiers plus périphériques, moins bien desservis par les transports, pourront présenter une vacance plus élevée. Aucun grand projet de renouvellement urbain ne vient actuellement dynamiser de nouvelle zone.
Calculateur de rendement à Saint-Brice-sous-Forêt
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Saint-Brice-sous-Forêt
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de chômage de 12 % et une dépendance à l'économie locale. Il faut anticiper une vacance d'environ 8 % dans le calcul du rendement net. Le parc ancien impose aussi un risque réglementaire lié au DPE : 5,7 % des logements sont des passoires thermiques (F/G) et devront être rénovés. La taxe foncière, à 44,17 %, est une charge non négligeable. Enfin, la baisse des prix à l'achat (-2,9 %) peut retarder une éventuelle plus-value.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Brice-sous-Forêt
- Négliger la taxe foncière, élevée à 44,17 % à Saint-Brice.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner les travaux.
- Oublier de vérifier la copropriété et ses charges.
- Surestimer le loyer possible par rapport au marché local.
Quand acheter ou vendre ?
À Saint-Brice-sous-Forêt, le marché suit le rythme francilien : une activité accrue de mars à juin, puis une reprise en septembre après les vacances. Vendre au printemps maximise la visibilité. Acheter en novembre-décembre peut permettre des négociations favorables, les vendeurs en fin de mandat étant plus flexibles. Prévoir le calendrier de la taxe foncière, payable en septembre, pour planifier sa trésorerie, qu'on soit acheteur ou vendeur.
Le saviez-vous ?
- Saint-Brice-sous-Forêt compte 3 monuments historiques protégés.
- La commune dispose de 622 équipements, dont 114 commerces.
- 97,3 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Saint-Brice-sous-Forêt : cadre de vie et logement
S'installer a Saint-Brice-sous-Forêt, c'est beneficier d'un cadre residentiel arboré a moins de 30 minutes en train de Paris-Nord. La commune dispose d'un equipement consequent pour sa taille, avec 622 equipements recenses par l'INSEE, dont 114 commerces et 83 services de sante, assurant une autonomie quotidienne. Le score de connectivite est excellent (fibre a 97,3 %), un atout pour les teletravailleurs.
Le profil demographique est jeune (42,2 % de moins de 30 ans) et familial, porte par un parc de logements compose a 42,7 % de maisons. Trois monuments historiques proteges ancrent la commune dans un patrimoine local preserve. En revanche, la fragilite economique et un taux de pauvrete eleve (rang 8/36 dans la categorie) introduisent des contrastes sociaux a prendre en compte.
Carte du marché immobilier à Saint-Brice-sous-Forêt
Saint-Brice-sous-Forêt et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Brice-sous-Forêt
Avec une température moyenne de 12,1 °C et 616 mm de pluie par an, le climat est tempéré et peu extrême. Le Val-d'Oise connaît environ 40 jours de gel par an en moyenne. Ce profil, ni trop humide ni trop froid, convient aux familles recherchant un rythme de vie extérieur régulier, pour les jardins ou les activités dans les parcs. Les précipitations modérées limitent aussi les contraintes d'entretien extérieur du bâti.
À qui s'adresse Saint-Brice-sous-Forêt ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes familles attirés par les prix inférieurs à ceux de l'ouest parisien. La part élevée de moins de 30 ans (42,2 %) confirme cet attrait. Les accédants suivants y trouvent des maisons de ville avec jardin. Les profils retraités (19,5 % de 60 ans et plus) y sont moins représentés, le cadre étant moins paisible que des communes plus rurales. L'offre de logements sociaux (19 %) contribue à la mixité.
Avantages et limites à Saint-Brice-sous-Forêt
✓ Points forts
- Desserte ferroviaire pratique (gare à 0,9 km) pour Paris
- Services de proximité nombreux (622 équipements au total)
- Prix d'entrée inférieur à la moyenne du Val-d'Oise Ouest
- Environnement connecté (fibre à 97,3 %, 5G)
- Dynamisme démographique (+1,3 % sur 5 ans)
− À prendre en compte
- Densité élevée (2 510 hab/km²) et urbanisation marquée
- Risques naturels recensés (PPR actif, 8 arrêtés catastrophes)
- Taux de chômage local de 12 %, supérieur à la moyenne
Composition du parc immobilier à Saint-Brice-sous-Forêt
6 072 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Saint-Brice-sous-Forêt combine 42,7 % de maisons et 57,3 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier de Saint-Brice-sous-Forêt est équilibré : 42,7 % de maisons individuelles et 57,3 % d'appartements. La forte proportion de propriétaires (59,5 %) et la quasi-absence de résidences secondaires (0,9 %) indiquent un marché ancré, familial et peu spéculatif. Un taux de vacants à 4,7 % reste dans la moyenne, indiquant une rotation normale. Cet équilibre attire des acheteurs cherchant la stabilité d'un quartier résidentiel où les voisins sont installés durablement.
Ancienneté du parc à Saint-Brice-sous-Forêt
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 716 logements).
- Avant 1919 3,4 % 196 logts
- 1919-1945 3,1 % 176 logts
- 1946-1970 18,6 % 1 063 logts
- 1971-1990 40,2 % 2 300 logts
- 1991-2005 21,1 % 1 204 logts
- 2006-2019 13,6 % 776 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Saint-Brice-sous-Forêt
622 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-Brice-sous-Forêt
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Saint-Brice-sous-Forêt présente une exposition très faible aux risques majeurs : sismicité négligeable et potentiel radon faible. Un Plan de Prévention des Risques (PPR) datant de 1987 est actif, couvrant principalement les risques d'inondation par ruissellement. Les 8 arrêtés de catastrophe naturelle historiques concernent essentiellement des épisodes de sécheresse/réhydratation des sols (argile). Un diagnostic géotechnique préalable à la construction est conseillé dans certaines zones, sans pour autant bloquer systématiquement les projets.
Cas pratique : un achat type à Saint-Brice-sous-Forêt
Une maison de 90 m² représente un investissement médian de 353 000 € à Saint-Brice-sous-Forêt. Cela équivaut à environ 14 années du revenu médian local (25 120 €). Avec un apport de 10 % (35 300 €) et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance s'établit autour de 1 650 €, soit près de 40 % du revenu médian pour un seul emprunteur.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Brice-sous-Forêt
- Omettre de consulter le DPE et le diagnostic plomb/amiante.
- Ne pas vérifier les risques d'inondation en sous-sol.
- Ignorer les projets de construction alentour.
- Sous-estimer le coût des travaux de rénovation énergétique.
Points clés à retenir à Saint-Brice-sous-Forêt
- Prix médian à 3 587 €/m², en baisse de 2,9 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 7,2 % pour les appartements.
- Climat tempéré, avec 12,1 °C et 616 mm de pluie par an.
- Le prix au m² varie fortement selon la typologie.
- Écart maison/appart : +831 €/m² pour les maisons.
- Rendement net estimé à seulement 4,3 % après charges.
- Parc équilibré : 43 % de maisons, 57 % d'appartements.
- La proximité de la gare est un facteur de plus-value clé.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Brice-sous-Forêt ?
À Saint-Brice-sous-Forêt, la valeur d'un bien est d'abord dictée par sa typologie : l'écart entre le prix des maisons (3 597 €/m²) et celui des appartements (3 098 €/m²) est significatif, à plus de 800 €/m². Ensuite, la proximité de la gare de Sarcelles - Saint-Brice (à 0,9 km du centre) et des commerces (114 équipements) prime. Pour les appartements, l'étage avec ascenseur et la vue dégagée ajoutent une plus-value. L'état du bien et sa performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, pouvant générer un écart de 10 à 15 % sur le prix de vente. Un terrain de plus de 500 m² pour une maison est un atout majeur dans cette commune dense de 6 km².
Estimation indicative d'une maison à Saint-Brice-sous-Forêt
Pour une maison de 101 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
334 613 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Sous-estimer votre bien vous prive de milliers d'euros. Le surévaluer le condamne à une vacance longue, d'autant que 4,7 % du parc est déjà vacant. Une estimation professionnelle intègre des paramètres invisibles sur les sites automatiques : l'orientation du bien, la qualité exacte des matériaux, l'exposition au bruit, la dynamique micro-locale. À Saint-Brice-sous-Forêt, où 5,7 % des logements sont des passoires thermiques, l'état énergétique devient un facteur prix majeur. Une estimation précise est votre meilleure arme pour négocier et sécuriser votre transaction.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation automatique basée sur le prix médian au m² (3 587 €) est un indicateur, pas une valorisation. Un professionnel local connaît les micro-marchés : la cote différente entre le quartier de la gare, le centre-ville et les zones pavillonnaires. Il évalue l'état réel (électricité, humidité, menuiseries) et la qualité de la rénovation, éléments invisibles dans les données moyennes. Son expertise permet aussi de positionner le bien au bon prix pour attirer des acheteurs sérieux et éviter une négociation trop difficile, surtout dans un marché en légère baisse (-2,9 % sur un an).
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m² de la commune.
- Négliger l'impact d'un DPE F ou G sur la valorisation.
- Oublier de comparer avec les ventes réelles du quartier.
- Surestimer la plus-value d'une rénovation cosmétique.
Investir à Saint-Brice-sous-Forêt : passer à l'action
Les chiffres donnent une photographie, mais l'investissement reussi necessite une expertise fine du terrain. Notre reseau de professionnels locaux vous aide a identifier les bonnes opportunites a Saint-Brice-sous-Forêt.
Les donnees posent le diagnostic, mais un bon investissement se joue sur le terrain a Saint-Brice-sous-Forêt.
Decouvrez la valeur reelle d'un bien a Saint-Brice-sous-Forêt grace aux dernieres transactions et a l'analyse fine du marche local.
- Analyse basee sur les ventes reelles (DVF) a Saint-Brice-sous-Forêt
- Evolution des prix et dynamique du marche local
- Mise en relation avec un professionnel qui connait votre secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Brice-sous-Forêt
Quel est le prix immobilier moyen a Saint-Brice-sous-Forêt ?
Le prix median est de 3 587 €/m² en 2024. Les maisons se negocient autour de 3 597 €/m² et les appartements a 3 098 €/m², selon les transactions DVF.
Est-ce le bon moment pour investir a Saint-Brice-sous-Forêt ?
La correction recente des prix (-2,9 % en 2024) peut representer un point d'entree interessant pour un investissement locatif en appartement, qui offre un rendement brut de 7,2 %. Un horizon moyen terme est recommande.
Saint-Brice-sous-Forêt est-elle plus chere ou moins chere que ses voisines ?
Elle est 16 % moins chere que Saint-Leu-La-Forêt mais 12 % plus chere qu'Arnouville. L'ecart avec Le Bourget est tres important (-47 %), offrant un potentiel d'effet de levier.
Quel rendement locatif esperer a Saint-Brice-sous-Forêt ?
Le rendement locatif brut est de 7,2 % pour les appartements et 5,3 % pour les maisons. Le rendement net, apres charges et taxe fonciere, est estime a environ 4,3 % pour les appartements.
Quels sont les quartiers a privilegier a Saint-Brice-sous-Forêt ?
Les secteurs a proximite immediate de la gare de Sarcelles - Saint-Brice sont les plus recherches pour la location, en raison de l'acces direct a Paris. Les zones residentielles composees de maisons individuelles sont plus familiales.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Brice-sous-Forêt presente un ecart de prix significatif avec Le Bourget (-47 %) pour des indicateurs locatifs similaires, offrant un effet de levier non negligeable pour l'investisseur en quete de rendement.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Brice-sous-Forêt.
Communes limitrophes de Saint-Brice-sous-Forêt
Saint-Brice-sous-Forêt est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Saint-Brice-sous-Forêt est sensiblement au-dessus de la moyenne — prix médian 3 313 €/m² en 2026, soit -3,6 % de plus que la médiane du Val-d'Oise (3 438 €/m²).
Le prix médian de Saint-Brice-sous-Forêt reste globalement stable sur la période 2021-2025. 807 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -5,8 % du prix médian.
La ventilation des ventes associe 40,8 % de maisons et 59,2 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Rapporté au revenu médian de Saint-Brice-sous-Forêt, un logement de 101 m² (363 297 €) représente 14,5 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Saint-Brice-sous-Forêt avoisinent 18,7 €/m² pour les appartements et 17,4 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 7,2 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (0,9 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La production neuve est peu intense à Saint-Brice-sous-Forêt — 64 logements autorisés entre 2021 et 2025.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Saint-Brice-sous-Forêt est une commune de la couronne périurbaine francilienne. La géographie joue son rôle: la commune est dans un relief de plaine, à 49 m d'altitude en moyenne.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.