01 Le parc de logements
Le parc comprend 13 350 logements dont 12 246 résidences principales, 163 résidences secondaires et 940 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 12 246 | 91,7 % |
| Résidences secondaires | 163 | 1,2 % |
| Logements vacants | 940 | 7,0 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 92 % de résidences principales, 1 % de secondaires et 7 % de vacants pour un total de 13 350 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 495 | 4,1 % |
| 1919-1945 | 922 | 7,6 % |
| 1946-1970 | 4 274 | 35,4 % |
| 1971-1990 | 2 678 | 22,2 % |
| 1991-2005 | 1 402 | 11,6 % |
| 2006-2019 | 2 288 | 19,0 % |
La période 1946-1970 concentre 35 % du parc, tandis que 4 % datent d'avant 1919 et 19 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 963 | 7,9 % |
| 2 pièces | 1 020 | 8,3 % |
| 3 pièces | 3 008 | 24,6 % |
| 4 pièces | 3 830 | 31,3 % |
| 5 pièces ou plus | 3 426 | 28,0 % |
Le parc compte 3,8 pièces en moyenne par logement, avec 28 % de logements de cinq pièces ou plus et 16 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 11 995 | 12 926 | 13 350 |
| Rés. principales | 11 256 | 11 974 | 12 246 |
| Rés. secondaires | 21 | 89 | 163 |
| Vacants | 718 | 864 | 940 |
Mantes-La-Ville, commune de taille similaire à 64 km, affiche 43,1 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 505 | 45,0 % |
| Locataires (privé) | 2 474 | 20,2 % |
| Locataires HLM | 4 159 | 34,0 % |
| Logés gratuitement | 109 | 0,9 % |
Visualisation des quatre statuts — 45,0 % de propriétaires occupants, 54,2 % de locataires et 34 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 8 725 | 71,2 % |
| Fioul | 374 | 3,1 % |
| Électricité | 2 417 | 19,7 % |
| Gaz bouteille | 44 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 687 | 5,6 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (71 %), 20 % pour électricité et 6 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 845 |
| 2 à 4 ans | 2 511 |
| 5 à 9 ans | 2 263 |
| 10 ans ou plus | 5 627 |
| Total ménages | 12 246 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 656 |
| Sous-occupation modérée | 3 579 |
| Sous-occupation accentuée | 2 626 |
| Suroccupation modérée | 1 381 |
| Suroccupation accentuée | 70 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 3 177 | 25,9 % |
| 1 voiture | 5 789 | 47,3 % |
| 2 voitures ou plus | 3 280 | 26,8 % |
Équipement automobile des ménages: 26 % sans voiture, 47 % avec une voiture et 27 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 60,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 9 350 | 8 787 | 26 | 537 |
| 1975 | 11 019 | 10 550 | 96 | 373 |
| 1982 | 11 687 | 10 639 | 117 | 931 |
| 1990 | 11 834 | 10 800 | 141 | 893 |
| 1999 | 11 475 | 10 464 | 63 | 948 |
| 2006 | 11 223 | 10 595 | 21 | 607 |
| 2011 | 11 995 | 11 256 | 21 | 718 |
| 2016 | 12 926 | 11 974 | 89 | 864 |
| 2022 | 13 350 | 12 246 | 163 | 940 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 9 350 à 13 350 logements, soit +43 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 757 | 673 | 690 | 693 | 689 | 505 |
| Dont vacants > 2 ans | 243 | 255 | 244 | 238 | 254 | 276 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 26 | 0,3 % |
| Classe B | 718 | 9,5 % |
| Classe C | 2 655 | 35,3 % |
| Classe D | 2 818 | 37,5 % |
| Classe E | 812 | 10,8 % |
| Classe F | 312 | 4,1 % |
| Classe G | 180 | 2,4 % |
Le graphique décompose les 7 521 diagnostics par étiquette énergétique: 37 % en D, 45 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 015 | 13,5 % |
| Classe B | 926 | 12,3 % |
| Classe C | 2 654 | 35,3 % |
| Classe D | 2 050 | 27,3 % |
| Classe E | 582 | 7,7 % |
| Classe F | 226 | 3,0 % |
| Classe G | 68 | 0,9 % |
Émissions CO₂: 35 % des logements relèvent de la classe C, 61 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 266 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 204 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 149 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 167 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 131 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 99 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 99 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 266 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 17 | 9 |
| Classe B | 76 | 642 |
| Classe C | 546 | 2 109 |
| Classe D | 1 220 | 1 598 |
| Classe E | 611 | 201 |
| Classe F | 200 | 112 |
| Classe G | 127 | 53 |
Performance comparée: maisons classées D (221), appartements classés C (157), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 942 |
| T2 | 845 |
| T3 | 1 728 |
| T4 | 1 733 |
| T5+ | 507 |
Faut-il investir à Saint-Étienne-du-Rouvray en 2026 ?
Banlieue sud de Rouen intégrée à la métropole normande, Saint-Étienne-Du-Rouvray combine une démographie jeune et dynamique (+3,6 % en 5 ans) avec des fragilités socio-économiques palpables. Son marché immobilier, après une nette correction, pose une équation intéressante entre rentabilité locative et risque territorial. Voici le décryptage.
Avec un rendement locatif brut dépassant 11 %, la commune affiche une opportunité de rentabilité rare, sur un marché en correction après un pic de valorisation.
Verdict
➤ Miser sur le rendement locatif en appartement est pertinent à moyen terme, mais exige une sélection rigoureuse du bien et une acceptation du risque socio-économique.
Points clés
- ✓ Rendement locatif exceptionnel (11,1 % brut)
- ✓ Correction de -7,7 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (IAT 7,8/10)
- ⚠ Fragilité économique locale (chômage à 18,8 %)
- ⚠ Accessibilité immobilière très faible (IAI 1,2/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian (1 900 €/m²) est inférieur d'environ 30 % à la moyenne nationale.
- Il se situe 20 % sous la moyenne départementale de Seine-Maritime.
- Le rendement locatif brut (11,1 %) est deux fois supérieur à celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Saint-Étienne-du-Rouvray
Le marché immobilier de Saint-Étienne-du-Rouvray affiche une pression notable (IPI 5,7/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,1/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 16,5 %.
Indices immobiliers de Saint-Étienne-du-Rouvray
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,7
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée : le marché est actif, porté par une demande locative et une attractivité territoriale solides.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée : le marché est actif, porté par une demande locative et une attractivité territoriale solides.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Très faible accessibilité : les prix dépassent nettement la capacité d'achat médiane locale, la revente dépendra d'acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleTrès faible accessibilité : les prix dépassent nettement la capacité d'achat médiane locale, la revente dépendra d'acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,1
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, adaptée à une stratégie de rendement classique.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, adaptée à une stratégie de rendement classique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible : la commune n'est pas une destination touristique, privilégiez la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible : la commune n'est pas une destination touristique, privilégiez la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1898,7 — Percentile dept : 39/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 7,0 — Percentile dept : 81/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 20/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 3,6 — Percentile dept : 77/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1639,9 — Percentile dept : 98/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 7,0 — Percentile dept : 19/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 41,2 — Percentile dept : 6/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 31,2 — Percentile dept : 2/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 55,0 — Percentile dept : 97/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 20/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,6 — Percentile dept : 77/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 37/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1898,7 — Percentile dept : 61/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 20/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 37/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,0 — Percentile dept : 73/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1639,9 — Percentile dept : 2/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Saint-Étienne-du-Rouvray : opportunités et risques
L'argument massue est le rendement locatif brut, à 11,1 % pour les appartements selon la carte des loyers. Ce taux, exceptionnel à l'échelle nationale, permet de dégager un cash-flow positif même avec les taux d'emprunt actuels. La stratégie est claire : cibler un appartement de 2-3 pièces, bien situé près des transports (gare à 0,3 km) ou des services, pour capter la demande locative des jeunes actifs et des étudiants de l'agglomération rouennaise.
Le risque principal réside dans la fragilité économique locale, avec un revenu médian de 18 910 € et un taux de chômage structurellement élevé. La demande locative est donc partiellement subventionnée et peut être volatile. Il est impératif de sélectionner un bien correspondant aux critères des aides au logement (PLAI, PLUS) pour sécuriser la location.
La perspective de plus-value à moyen terme est réelle mais conditionnelle. Elle dépendra de la capacité de la métropole rouennaise à réduire les fractures sociales et à améliorer l'image de la commune. L'horizon d'investissement doit être d'au moins 8 à 10 ans pour espérer absorber les cycles et profiter d'un éventuel rattrapage de valorisation.
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Données du marché immobilier à Saint-Étienne-du-Rouvray
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a chuté de 7,7 % en 2024, selon les données DVF, effaçant une partie des gains de la période 2020-2022. Cette correction, plus forte que la moyenne régionale, crée une opportunité d'entrée, notamment sur les appartements dont le m² est à 872 €, soit 44 % moins cher que les maisons. L'écart s'explique par la prédominance de la demande locale pour l'accession à la propriété en maison individuelle.
Comparée à des communes similaires comme Dieppe ou Vernon, Saint-Étienne-Du-Rouvray affiche un décote de 12 à 32 %. Cet écart de valorisation, couplé à une attractivité territoriale notée 7,8/10, suggère un potentiel de rattrapage si la dynamique métropolitaine rouennaise se poursuit. Toutefois, la forte proportion de logements sociaux (48 %) et un taux de chômage élevé (18,8 %, INSEE) constituent des plafonds de verre pour une appréciation rapide.
Le parc immobilier, relativement jeune (19 % de constructions post-2006), limite le risque lié aux passoires thermiques (6,3 % seulement en F/G). Néanmoins, la taxe foncière sur le bâti, à 61,1 %, vient significativement rogner le rendement net, une charge à intégrer impérativement dans tout calcul d'investissement.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Étienne-du-Rouvray Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Saint-Étienne-du-Rouvray
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 1 900 €/m² de prix médian pour 291 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -7,2 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 63 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
72,9 % de maisons et 27,1 % d'appartements parmi les 291 transactions enregistrées.
72,9 % maisons, 27,1 % appartements sur 291 ventes: le collectif pèse 27,1 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 291 | 212 | 79 |
| Prix médian/m² | 1 900 € | 2 023 € | 872 € |
| Prix moyen/m² | 1 877 € | ||
| Surface médiane | – | 80 m² | 63 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 311 | 2 048 € |
| 2022 | 296 | 2 042 € |
| 2023 | 280 | 2 079 € |
| 2024 | 233 | 1 942 € |
| 2025 | 291 | 1 900 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Saint-Étienne-Du-Rouvray marque un net ralentissement. Seulement 17 logements ont été autorisés en 2024, et la tendance sur 5 ans est à la baisse de 22 %. Ce ralentissement de l'offre nouvelle, couplé à une croissance démographique positive, est un facteur de soutien à moyen terme pour les prix de l'ancien. Le parc est déjà mature avec 13 350 logements, dont 11,7 % antérieurs à 1945 et 19 % construits après 2006. La faible part de résidences secondaires (1,2 %) et le taux de vacance (7 %) dans la moyenne nationale limitent les risques de sur- offre. Les projets d'aménagement se concentrent probablement dans le cadre de la métropole rouennaise, autour des nœuds de transport comme la gare.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 40 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 358 sur 2013 — soit -88,8 %.
Vacance longue durée à Saint-Étienne-du-Rouvray
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Étienne-du-Rouvray (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Saint-Étienne-du-Rouvray totalise 283 logements sur 5 ans, soit -52 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Saint-Étienne-du-Rouvray
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Étienne-du-Rouvray
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (61,10 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net d'un investissement locatif à Saint-Étienne-Du-Rouvray est amputé par des charges réelles significatives. La taxe foncière, à 61,1 % du revenu cadastral, pèse lourd. Pour un appartement de 60 m², elle peut représenter plusieurs centaines d'euros annuels. Il faut ajouter les frais de gestion (environ 5 % du loyer), les travaux d'entretien (1 % de la valeur du bien annuel en moyenne), et la vacance locative. Avec un taux de logements vacants de 7 %, la probabilité d'une période d'inoccupation est non négligeable. Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut affiché (11,1 % pour les appartements) et le net approximatif de 5,6 %.
Performance énergétique du parc à Saint-Étienne-du-Rouvray
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 521 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Saint-Étienne-du-Rouvray est D, avec 6,5 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique du parc immobilier local est dominée par la classe D (180 kWh/m²/an en moyenne), ce qui correspond à un niveau moyen en France. Seulement 6,3 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F et G), une proportion inférieure à la moyenne nationale. Ce résultat modère le risque réglementaire lié aux interdictions de location programmées pour 2025 (G), 2028 (F) et 2034 (E). Pour un acheteur, cela signifie que la majorité du parc est "dans les clous" à court terme, mais qu'une rénovation énergétique reste souvent nécessaire pour atteindre les standards futurs et maîtriser les factures.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, avec un prix moyen au m² inférieur de 36 % à celui des maisons, offrent le meilleur levier pour l'investissement locatif. Privilégiez les biens rénovés (classe D moyenne du parc) pour éviter les passoires thermiques (6,3 % de F/G), dont la location sera interdite. Le neuf est rare (383 logements autorisés sur 5 ans, tendance à la baisse).
Quelles zones cibler à Saint-Étienne-du-Rouvray ?
La proximité immédiate de la gare SNCF et des commerces de centre-ville (73 équipements) constitue un atout pour la location. Les quartiers plus périphériques, bien desservis par les transports en commun de la métropole, peuvent convenir pour les biens familiaux. Surveillez les zones soumises aux PPRi (inondation de la Seine) qui peuvent compliquer l'assurance.
Calculateur de rendement à Saint-Étienne-du-Rouvray
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Saint-Étienne-du-Rouvray
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants de 7 %. La taxe foncière est élevée (61,1 %), grevant le rendement net. La dépendance à l'économie de l'agglomération rouennaise expose au cycle local de l'emploi. Enfin, la part de logements sociaux importante crée une concurrence sur les loyers bas.
Cas pratique : un investissement type à Saint-Étienne-du-Rouvray
Pour un appartement de 60 m² à Saint-Étienne-Du-Rouvray, le prix d'achat médian s'établit autour de 77 460 €. Avec un loyer de 12 €/m², soit 720 € par mois, le rendement brut atteint 11,2 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net tombe à environ 5,6 %. Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité serait d'environ 450 €, dégageant un cash-flow positif mensuel net d'environ 100 € après estimation des charges courantes.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Étienne-du-Rouvray
- Négliger la taxe foncière, élevée à 61,1 % du revenu cadastral.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour vacance (7 % du parc).
- Oublier la forte proportion de logements sociaux (48 %) dans la dynamique du quartier.
- Investir sans vérifier le classement en zone inondable (PPRi).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier local suit le rythme national, avec une activité accrue au printemps et en début d'automne. Toutefois, la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une transaction avant cette échéance. La période estivale, bien que plus calme, peut être propice aux négociations, l'affluence moindre laissant plus de temps aux compromis. La proximité de Rouen et de ses équipements limite l'effet d'une saisonnalité touristique marquée sur la demande.
Le saviez-vous ?
- 95,7 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- La commune a autorisé la construction de 383 logements neufs en cinq ans.
- L'âge médian de la population est de 36,9 ans, plus jeune que la moyenne nationale.
S'installer à Saint-Étienne-du-Rouvray : cadre de vie et logement
Intégrée à la Métropole Rouen Normandie, Saint-Étienne-Du-Rouvray bénéficie d'une connectivité remarquable : gare SNCF en centre-ville, proximité de l'aéroport Rouen-Val-de-Seine (5,3 km) et accès rapide au TGV à Rouen. Ce maillage transporteux en fait un territoire pratique pour les navetteurs travaillant dans l'agglomération, soutenant la demande locative.
Avec 716 équipements recensés (BPE INSEE), dont 151 en santé et 374 services, la commune offre une autonomie quotidienne rare pour une ville de cette taille. La couverture fibre à 95,7 % et la présence de la 5G facilitent le télétravail. Le cadre de vie est cependant marqué par des risques naturels, avec un PPRI actif sur la boucle de la Seine et 8 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, un point à vérifier à l'achat.
La démographie est jeune (âge médian 36,9 ans) et en croissance, portée par une dynamique résidentielle. Ce profil, couplé à un parc de logements à 55 % de maisons, attire des familles, même si la part des moins de 30 ans (41,7 %) indique également une population étudiante et de jeunes actifs.
Carte du marché immobilier à Saint-Étienne-du-Rouvray
Saint-Étienne-du-Rouvray et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Étienne-du-Rouvray
Le climat de Saint-Étienne-Du-Rouvray est tempéré, avec une température moyenne annuelle de 11,0 °C et des précipitations de 848 mm par an, légèrement supérieures à la moyenne nationale. Ce profil est typique de la Normandie, avec des hivers humides et frais et des étés doux. Les acheteurs originaires de régions plus arrosées ou plus continentales peuvent trouver ici un climat équilibré. En revanche, les personnes sensibles à un fort ensoleillement ou recherchant un climat sec pourront être déçues. Le faible relief (altitude moyenne de 37 m) n'atténue pas les influences océaniques.
À qui s'adresse Saint-Étienne-du-Rouvray ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants ou aux jeunes familles aux budgets serrés, attirés par la proximité de Rouen sans en payer le prix. Les profils recherchent souvent une maison (55 % du parc) avec jardin. La part importante de logements sociaux et un revenu médian local de 18 910 € dessinent une population modeste.
Avantages et limites à Saint-Étienne-du-Rouvray
✓ Points forts
- Prix d'entrée très accessible pour la région rouennaise.
- Excellente desserte transports (TER, TGV, aéroport à proximité).
- Tous les services et commerces de proximité présents.
- Dynamisme démographique (+3,6 % en 5 ans).
- Très bon réseau fibre et couverture 5G.
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (18,8 %), impactant le pouvoir d'achat local.
- Présence de risques d'inondation (PPRi) sur certains secteurs.
- Parc de logements plutôt ancien (classe D énergétique dominante).
Composition du parc immobilier à Saint-Étienne-du-Rouvray
13 350 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Saint-Étienne-du-Rouvray combine 55,0 % de maisons et 45,0 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements de Saint-Étienne-Du-Rouvray est majoritairement composé de maisons individuelles (55 %), ce qui est atypique pour une ville de près de 30 000 habitants intégrée à une métropole. Cette caractéristique attire les familles en quête de pied-à-terre avec extérieur. La part de propriétaires (45 %) est inférieure à la moyenne nationale, signe d'une population plus locataire, souvent soutenue par un parc social conséquent (48 %). Un taux de résidences secondaires très faible (1,2 %) indique un marché essentiellement tourné vers l'habitat principal, donc potentiellement plus stable et moins spéculatif que dans des zones touristiques.
Ancienneté du parc à Saint-Étienne-du-Rouvray
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 12 060 logements).
- Avant 1919 4,1 % 495 logts
- 1919-1945 7,6 % 922 logts
- 1946-1970 35,4 % 4 274 logts
- 1971-1990 22,2 % 2 678 logts
- 1991-2005 11,6 % 1 402 logts
- 2006-2019 19,0 % 2 288 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Saint-Étienne-du-Rouvray
716 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Étienne-du-Rouvray
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Saint-Étienne-Du-Rouvray est exposé à des risques naturels principalement liés aux crues de la Seine, avec deux Plans de Prévention des Risques (PPRN et PPRi) actifs sur son territoire. La commune a fait l'objet de 8 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, confirmant cette vulnérabilité. En revanche, le risque sismique est très faible et le radon faible. Concrètement, pour un acheteur, il est impératif de consulter le certificat d'urbanisme pour connaître la zone de constructibilité et les éventuelles obligations (niveau de plancher, assurance spécifique). Ces contraintes peuvent impacter l'assurabilité et la valeur du bien.
Cas pratique : un achat type à Saint-Étienne-du-Rouvray
Pour une maison type de 80 m² à Saint-Étienne-Du-Rouvray, au prix médian de 2 030 €/m², le budget est d'environ 162 400 € hors frais de notaire. Cela représente l'équivalent de 8,6 années du revenu médian local (18 910 €). Avec un apport de 10 % (16 240 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 850 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Étienne-du-Rouvray
- Faire une offre sans consulter le DPE et le risque d'inondation.
- Surévaluer sa capacité d'emprunt face au revenu médian local de 18 910 €.
- Choisir un bien sans tenir compte de la proximité des 29 établissements scolaires.
- Négliger l'état des parties communes dans un parc d'habitat collectif ancien.
Points clés à retenir à Saint-Étienne-du-Rouvray
- Prix médian en baisse de 7,7 % sur un an (DVF 2024).
- Rendement brut locatif élevé pour les appartements : 11,1 %.
- Climat tempéré : 11,0°C de moyenne et 848 mm de pluie par an.
- Écart majeur entre appartements (872 €/m²) et maisons (2 023 €/m²).
- Rendement net divisé par deux après charges et taxe foncière à 61,1 %.
- Parc immobilier à 55 % de maisons individuelles.
- Facteur valeur clé : proximité de la gare (0,3 km).
- Revenu médian local de 18 910 €, inférieur à la moyenne nationale.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Étienne-du-Rouvray ?
À Saint-Étienne-Du-Rouvray, la valeur d'un bien est très sensible à sa localisation précise et à son état énergétique. La proximité immédiate de la gare locale (0,3 km) ou de l'un des 73 commerces est un atout majeur. Un logement bien isolé (classe A, B ou C) se vendra avec une décote bien moindre qu'une passoire thermique, dont l'encadrement légal se durcit. Pour une maison, la taille du terrain est un levier de prix important, dans une commune où 55 % du parc est individuel. En appartement, l'étage, la vue et la qualité des parties communes dans un parc souvent ancien (11,7 % d'avant 1945) font la différence. Enfin, la vue sur des zones inondables peut déprécier un bien.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Étienne-du-Rouvray
Pour une maison de 80 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
152 000 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché devenu acheteur, une estimation trop optimiste condamne à une longue invendabilité, surtout avec 7 % de logements déjà vacants. À l'inverse, sous-estimer son bien représente une perte sèche. Une estimation professionnelle croise les données de ventes réelles (DVF), l'état du bâti, et les atouts concrets comme la récente rénovation ou la fibre optique (disponible à 95,7 %). C'est le préalable à une vente réussie dans des délais raisonnables.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation automatique se base sur des moyennes au m² qui masquent les écarts considérables entre un appartement rénové près de la gare et une maison à rénover en zone inondable. Un professionnel local connaît ces micro-marchés. Il évalue l'impact réel d'un DPE D sur la négociation, ou la plus-value d'un jardin dans un quartier familial. Son expertise est cruciale pour anticiper les points de blocage (diagnostics, risques) qui retards les ventes. Enfin, il dispose d'un réseau d'acheteurs sérieux et peut orchestrer une mise en concurrence, surtout dans un marché où le prix médian a baissé de 7,7 % en un an, nécessitant une stratégie de prix fine pour vendre dans des délais raisonnables.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix au m² médian, très agrégé.
- Oublier de justifier une décote pour un DPE F ou G.
- Ne pas considérer l'impact d'une vue ou d'un accès direct à la Seine.
- Vendre sans connaître la dynamique précise de son îlot, à 5 minutes de la gare TGV.
Investir à Saint-Étienne-du-Rouvray : passer à l'action
L'analyse des chiffres ne suffit pas. Identifier le bon bien, négocier au juste prix et anticiper les charges réelles requiert une connaissance fine des quartiers et du parc. Un professionnel local fait la différence entre un rendement théorique et une opération réussie.
Les données révèlent un potentiel, mais son exploitation dépend du bien, du secteur et du timing d'acquisition.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Saint-Étienne-Du-Rouvray grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Saint-Étienne-Du-Rouvray
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Étienne-du-Rouvray
Quel est le prix immobilier moyen à Saint-Étienne-Du-Rouvray ?
Le prix médian global était de 1 900 €/m² en 2024. Les maisons se vendaient en médiane à 2 023 €/m² et les appartements à 872 €/m², selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour investir à Saint-Étienne-Du-Rouvray ?
La correction des prix de -7,7 % en 2024 crée une fenêtre d'opportunité pour l'investissement locatif, porté par un rendement brut très élevé (11,1 %). Le moment est favorable pour les investisseurs acceptant un risque socio-économique modéré.
Saint-Étienne-Du-Rouvray est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Elle est nettement moins chère. Son prix médian est inférieur de 12 % à celui de Dieppe, de 32 % à Vernon et de 45 % à celui des Mureaux, selon la liste des communes comparables.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Étienne-Du-Rouvray ?
Le rendement locatif brut médian est de 11,1 % pour les appartements et de 6,3 % pour les maisons. Le loyer médian des appartements est de 12,0 €/m²/mois.
Quels sont les quartiers à privilégier à Saint-Étienne-Du-Rouvray ?
Privilégiez les secteurs bien desservis par les transports (près de la gare) et les services, ainsi que les zones récentes (19 % du parc construit après 2006) pour un meilleur DPE et une location facilitée.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Étienne-Du-Rouvray présente un écart de valorisation majeur avec des voisines comme Les Mureaux (-45 %) ou Mantes-La-Ville (-33 %), offrant un effet de levier significatif pour capturer un rendement locatif supérieur sur des indicateurs urbains similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Étienne-du-Rouvray.
Communes limitrophes de Saint-Étienne-du-Rouvray
Saint-Étienne-du-Rouvray est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché aligné sur la moyenne départementale: 1 900 €/m² à Saint-Étienne-du-Rouvray contre 2 234 €/m² pour la Seine-Maritime.
Correction observée: -7,2 % sur le prix médian au m² entre 2021 et 2025. 1 411 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
La ventilation des ventes associe 72,9 % de maisons et 27,1 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Le bien médian (80 m² à 161 840 €) équivaut à 8,6 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Saint-Étienne-du-Rouvray avoisinent 12,0 €/m² pour les appartements et 10,7 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 16,5 % pour un appartement (6,3 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Saint-Étienne-du-Rouvray (1,2 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Rythme de construction régulier: 57 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Saint-Étienne-du-Rouvray est caractéristique du maillage normand. Saint-Étienne-du-Rouvray est en contexte de collines, à une altitude moyenne de 156 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.