Saint-Étienne-Du-Rouvray offre des rendements bruts élevés, notamment sur l'appartement (11,1 %), tirés par des prix d'acquisition modérés et des loyers estimés à 12 €/m²/mois. Toutefois, la rentabilité nette, autour de 5,6 % après charges, doit être pondérée par un taux de chômage local élevé (18,8 %) et un parc locatif social important (48 %).
Indices immobiliers de Saint-Étienne-du-Rouvray
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
5,7
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée : le marché est actif, porté par une demande locative et une attractivité territoriale solides.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée : le marché est actif, porté par une demande locative et une attractivité territoriale solides.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Très faible accessibilité : les prix dépassent nettement la capacité d'achat médiane locale, la revente dépendra d'acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleTrès faible accessibilité : les prix dépassent nettement la capacité d'achat médiane locale, la revente dépendra d'acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,6
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, adaptée à une stratégie de rendement classique.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, adaptée à une stratégie de rendement classique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible : la commune n'est pas une destination touristique, privilégiez la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible : la commune n'est pas une destination touristique, privilégiez la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Saint-Étienne-du-Rouvray ?
L'argument massue est le rendement locatif brut, à 11,1 % pour les appartements selon la carte des loyers. Ce taux, exceptionnel à l'échelle nationale, permet de dégager un cash-flow positif même avec les taux d'emprunt actuels. La stratégie est claire : cibler un appartement de 2-3 pièces, bien situé près des transports (gare à 0,3 km) ou des services, pour capter la demande locative des jeunes actifs et des étudiants de l'agglomération rouennaise.
Le risque principal réside dans la fragilité économique locale, avec un revenu médian de 18 910 € et un taux de chômage structurellement élevé. La demande locative est donc partiellement subventionnée et peut être volatile. Il est impératif de sélectionner un bien correspondant aux critères des aides au logement (PLAI, PLUS) pour sécuriser la location.
La perspective de plus-value à moyen terme est réelle mais conditionnelle. Elle dépendra de la capacité de la métropole rouennaise à réduire les fractures sociales et à améliorer l'image de la commune. L'horizon d'investissement doit être d'au moins 8 à 10 ans pour espérer absorber les cycles et profiter d'un éventuel rattrapage de valorisation.
Profil locatif à Saint-Étienne-du-Rouvray
La demande locative est principalement portée par les jeunes actifs et les familles modestes, attirés par la proximité de Rouen et un accès direct au réseau TER (gare en ville). La part importante de moins de 30 ans (41,7 %) et un âge médian de 36,9 ans dessinent un bassin locatif jeune. La présence étudiante est limitée, concentrant la demande sur les T2 et T3 familiaux.
Quels types de biens privilégier ?
Les appartements, avec un prix moyen au m² inférieur de 36 % à celui des maisons, offrent le meilleur levier pour l'investissement locatif. Privilégiez les biens rénovés (classe D moyenne du parc) pour éviter les passoires thermiques (6,3 % de F/G), dont la location sera interdite. Le neuf est rare (383 logements autorisés sur 5 ans, tendance à la baisse).
Quelles zones cibler à Saint-Étienne-du-Rouvray ?
La proximité immédiate de la gare SNCF et des commerces de centre-ville (73 équipements) constitue un atout pour la location. Les quartiers plus périphériques, bien desservis par les transports en commun de la métropole, peuvent convenir pour les biens familiaux. Surveillez les zones soumises aux PPRi (inondation de la Seine) qui peuvent compliquer l'assurance.
Performance énergétique du parc à Saint-Étienne-du-Rouvray
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 314 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Saint-Étienne-du-Rouvray est D, avec 6,3 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique du parc immobilier local est dominée par la classe D (180 kWh/m²/an en moyenne), ce qui correspond à un niveau moyen en France. Seulement 6,3 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F et G), une proportion inférieure à la moyenne nationale. Ce résultat modère le risque réglementaire lié aux interdictions de location programmées pour 2025 (G), 2028 (F) et 2034 (E). Pour un acheteur, cela signifie que la majorité du parc est "dans les clous" à court terme, mais qu'une rénovation énergétique reste souvent nécessaire pour atteindre les standards futurs et maîtriser les factures.
Construction neuve à Saint-Étienne-du-Rouvray (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Saint-Étienne-du-Rouvray totalise 383 logements sur 5 ans, soit -22 % vs la période antérieure.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Le volume de construction neuve est en net ralentissement : seulement 17 logements autorisés en 2024, soit une baisse de 22 % par rapport à la moyenne des cinq années précédentes (383 autorisations sur 5 ans). Ce recul reflète probablement les difficultés des promoteurs face au renchérissement du crédit et la priorité donnée à la rénovation du parc existant. À court terme, cela signifie une faible pression concurrentielle de la part du neuf pour les vendeurs de l'ancien. À moyen terme, cela pourrait contribuer à un certain maintien des prix si la demande reste soutenue par la démographie, en limitant l'offre nouvelle.
Fourchettes de loyers à Saint-Étienne-du-Rouvray
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Étienne-du-Rouvray
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (61,10 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net d'un investissement locatif à Saint-Étienne-Du-Rouvray est amputé par des charges réelles significatives. La taxe foncière, à 61,1 % du revenu cadastral, pèse lourd. Pour un appartement de 60 m², elle peut représenter plusieurs centaines d'euros annuels. Il faut ajouter les frais de gestion (environ 5 % du loyer), les travaux d'entretien (1 % de la valeur du bien annuel en moyenne), et la vacance locative. Avec un taux de logements vacants de 7 %, la probabilité d'une période d'inoccupation est non négligeable. Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut affiché (11,1 % pour les appartements) et le net approximatif de 5,6 %.
Calculateur de rendement à Saint-Étienne-du-Rouvray
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Saint-Étienne-du-Rouvray ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Saint-Étienne-du-Rouvray
Pour un appartement de 60 m² à Saint-Étienne-Du-Rouvray, le prix d'achat médian s'établit autour de 77 460 €. Avec un loyer de 12 €/m², soit 720 € par mois, le rendement brut atteint 11,2 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net tombe à environ 5,6 %. Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité serait d'environ 450 €, dégageant un cash-flow positif mensuel net d'environ 100 € après estimation des charges courantes.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Étienne-du-Rouvray
- Négliger la taxe foncière, élevée à 61,1 % du revenu cadastral.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour vacance (7 % du parc).
- Oublier la forte proportion de logements sociaux (48 %) dans la dynamique du quartier.
- Investir sans vérifier le classement en zone inondable (PPRi).
Le saviez-vous ?
- 95,7 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- La commune a autorisé la construction de 383 logements neufs en cinq ans.
- L'âge médian de la population est de 36,9 ans, plus jeune que la moyenne nationale.
Risques à connaître avant d'investir à Saint-Étienne-du-Rouvray
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants de 7 %. La taxe foncière est élevée (61,1 %), grevant le rendement net. La dépendance à l'économie de l'agglomération rouennaise expose au cycle local de l'emploi. Enfin, la part de logements sociaux importante crée une concurrence sur les loyers bas.
Simulation financière — appartement type 60 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation crédit compare la mensualité d'un emprunt au loyer perçu. À Saint-Étienne-Du-Rouvray, avec un revenu médian de 18 910 €, l'effort résiduel après perception du loyer est un indicateur clé. Pour un appartement type à 77 460 €, un prêt sur 20 ans à 3,5 % génère une mensualité d'environ 450 €. Face à un loyer médian de 12 €/m², soit environ 600 € pour 50 m², l'opération peut générer un cash-flow positif immédiat. Cela signifie que l'investisseur ne complète pas la mensualité et peut même dégager une trésorerie, sous réserve de charges maîtrisées. Cette configuration est favorable pour un investissement locatif en levier.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement locatif exceptionnel (11,1 % brut)
- Correction de -7,7 % : point d'entrée potentiel
- Attractivité territoriale très élevée (IAT 7,8/10)
− Points d'attention
- Fragilité économique locale (chômage à 18,8 %)
- Accessibilité immobilière très faible (IAI 1,2/10)
Notre verdict
Investir ici suppose de cibler précisément un appartement rénové près de la gare pour un public d'actifs, en intégrant la lourde fiscalité et les charges. À éviter pour ceux qui recherchent une plus-value rapide ou craignent la gestion locative exigeante.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Saint-Étienne-du-Rouvray
- Rendement brut locatif élevé pour les appartements : 11,1 %.
- Rendement net divisé par deux après charges et taxe foncière à 61,1 %.
- Taux de logements vacants de 7,0 %, à intégrer dans le calcul.
- Loyer moyen des appartements à 12,0 €/m²/mois.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Saint-Étienne-du-Rouvray
Est-il rentable d'investir à Saint-Étienne-du-Rouvray ?
Le rendement brut est attractif (11,1 % sur appartements), mais le net chute à environ 5,6 % après charges (taxe foncière à 61,1 %, gestion, vacance).
Quel type de bien privilégier pour la location ?
L'appartement, avec un prix au m² à 1 291 €, offre le meilleur rendement. Ciblez les T2/T3 rénovés (classe D ou mieux) pour attirer les jeunes ménages.
Quels sont les risques principaux pour un investisseur ?
Vacance locative (7 % de logements vacants), fiscalité locale élevée, et un taux de chômage de 18,8 % pouvant fragiliser la solvabilité des locataires.
Vous envisagez d'investir à Saint-Étienne-du-Rouvray ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
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