Station balnéaire vendéenne au charme authentique, Saint-Hilaire-de-Riez séduit par son littoral préservé, ses marais et son bourg animé. Avec 13 074 habitants et une croissance démographique de +17% en 10 ans, la commune attire mais affiche un prix du m² élevé à 3 500€. Le cadre de vie, très orienté loisirs et nature, convient particulièrement aux retraités (52,5% des habitants ont 60 ans et plus) et aux actifs en télétravail recherchant la proximité de l'océan.
Carte du marché immobilier à Saint-Hilaire-de-Riez
Saint-Hilaire-de-Riez et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Saint-Hilaire-de-Riez
18 428 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 65,5 % de maisons, 34,5 % d'appartements sur un total de 18 428 logements.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc immobilier est majoritairement composé de maisons (65,5 %) et caractérisé par une très forte proportion de résidences secondaires (60,9 %). Ce double trait dessine un marché saisonnier et touristique, où la pression d'achat est soutenue par la demande de villégiature. Le taux de propriétaires-occupants (72,3 %) reste solide, garantissant une certaine stabilité. L'acheteur type est donc soit un résident permanent souvent retraité, soit un acquéreur d'une résidence secondaire, ce qui expose les prix aux fluctuations de l'attractivité touristique.
Évolution démographique à Saint-Hilaire-de-Riez
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique forte sur 5 ans : pression sur le parc, demande soutenue, prix plutôt en hausse.
Pyramide des âges à Saint-Hilaire-de-Riez
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Saint-Hilaire-de-Riez
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 51,8 %
- Employés 12,7 %
- Ouvriers 10,6 %
- Autres sans activité professionnelle 9,0 %
- Professions intermédiaires 8,2 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 3,6 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 3,1 %
- Agriculteurs exploitants 1,0 %
Profil socio-professionnel marqué par une forte proportion de retraités : marché orienté vers les biens compacts (T2/T3) en rez-de-chaussée et les maisons de plain-pied. Demande locative familiale plus limitée.
Niveau d'études à Saint-Hilaire-de-Riez
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Saint-Hilaire-de-Riez
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 498 logements).
- Avant 1919 1,6 % 106 logts
- 1919-1945 2,8 % 184 logts
- 1946-1970 12,1 % 786 logts
- 1971-1990 33,9 % 2 202 logts
- 1991-2005 25,4 % 1 652 logts
- 2006-2019 24,1 % 1 568 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Saint-Hilaire-de-Riez
495 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Saint-Hilaire-de-Riez
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Saint-Hilaire-de-Riez
Pour une maison de 75 m² (surface médiane), le budget médian est de 273 975 € hors frais de notaire. Cela représente environ 11,5 années de revenu médian local (23 920 €). Avec un apport de 10 %, un emprunt de 246 577 € sur 20 ans à 3,5 % génère une mensualité hors assurance d'environ 1425 €, à mettre en regard du loyer médian maison de 817 €/mois (10,9 €/m²).
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Hilaire-de-Riez
- Oublier de vérifier le DPE et le coût des travaux.
- Négliger l'état des risques naturels (ESRIS).
- Surestimer son budget face aux frais de notaire (7 %-8 %).
- Acheter sans visiter en basse saison pour juger du calme.
Le saviez-vous ?
- 60,9 % des logements sont des résidences secondaires, un record local.
- La commune compte 36 campings offrant 6300 emplacements.
- L'âge médian est de 61,1 ans, bien au-dessus de la moyenne nationale.
Performance énergétique du parc à Saint-Hilaire-de-Riez
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 814 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Saint-Hilaire-de-Riez: majorité classée D, part de passoires thermiques à 20,9 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La classe énergétique dominante du parc est D (248 kWh/m²/an), une performance moyenne. Cependant, 20,9 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F/G). Pour un acheteur, cela implique un risque réglementaire : la loi Climat et Résilience interdit la location des logements classés G dès 2025, F en 2028 et E en 2034. Acquérir une passoire à Saint-Hilaire-de-Riez nécessite donc de budgéter des travaux de rénovation conséquents, sous peine de voir la valeur du bien et son potentiel locatif se dégrader.
Risques naturels et géorisques à Saint-Hilaire-de-Riez
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRL-Pays de Monts PPRN Approuvé approuvé le 30/03/2016
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Saint-Hilaire-de-Riez est exposée à plusieurs risques naturels, avec un PPRL (Plan de Prévention des Risques Littoraux) « Pays de Monts » actif. La commune a connu 12 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est modérée et le radon faible. Concrètement, l'acheteur doit absolument consulter l'état des risques (ESRIS) pour identifier les zones inondables ou soumises à l'érosion côtière. Ces contraintes peuvent impacter l'assurabilité du bien et imposer des règles constructives spécifiques, sans pour autant rendre tout le territoire inconstructible.
Cadre de vie à Saint-Hilaire-de-Riez
Le climat est océanique doux (moyenne annuelle de 13,1°C), avec des hivers tempérés. La commune offre 495 équipements, dont 69 commerces, 78 services de santé et 39 équipements sportifs. La gare locale (0,5 km) et la proximité du TGV à La Roche-sur-Yon (39 km) facilitent les déplacements. La connectivité est excellente (fibre à 87,2%). L'environnement est cependant soumis à des risques naturels modérés (14 recensés, dont inondations avec PPRL actif). Les espaces naturels, comme la forêt et les dunes, sont omniprésents. Le taux d'emploi local est de 60,5%.
Budgets et types de biens disponibles
Pour une maison type de 75 m², prévoyez environ 274 000€ (3 653€/m²). Un appartement de 36 m² coûte en médiane 113 000€. Ces prix sont en baisse de 3,6% sur un an, offrant une opportunité de négociation. Comparé aux voisins, le marché est plus accessible qu'à Pornichet (5 559€/m²) mais plus cher qu'à Aizenay (2 423€/m²). Les délais de vente peuvent être plus longs pour les biens énergivores ou éloignés du centre, dans un marché qui tend à devenir acheteur.
À qui s'adresse Saint-Hilaire-de-Riez ?
La commune s'adresse principalement aux retraités ou pré-retraités (âge médian de 61,1 ans), aux amateurs de sports nautiques et de nature, et aux télétravailleurs bénéficiant d'une bonne connexion. Les familles y trouvent 6 établissements scolaires mais peu de logements sociaux (5%). Les primo-accédants peuvent viser les petits appartements, mais le revenu médian local (23 920€) rend l'accession à la maison difficile (11,5 ans de revenu).
Avantages et limites
✓ Points forts
- Littoral préservé avec plages et vastes espaces naturels.
- Équipements et services nombreux pour une commune de cette taille.
- Très bon réseau de fibre et connexion THD à 100%.
- Dynamisme démographique (+17% en 10 ans) et parc immobilier récent.
- Proximité des commodités de Saint-Gilles-Croix-de-Vie et accès TGV à moins d'1h.
− À prendre en compte
- Prix élevés, surtout pour les maisons proches du littoral.
- Saisonnalité touristique forte, avec affluence estivale.
- Population âgée (indice de vieillissement à 518) et offre limitée pour les jeunes actifs.
- Exposition à certains risques naturels (inondations, sismicité modérée).
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Saint-Hilaire-de-Riez est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Saint-Hilaire-de-Riez
- Climat doux : 13,1 °C de moyenne et 784 mm de pluie/an.
- 52,5 % des habitants ont 60 ans ou plus.
- 65,5 % des logements sont des maisons individuelles.
- La commune dispose de 495 équipements de proximité.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Saint-Hilaire-de-Riez
Quel budget prévoir pour acheter une maison à Saint-Hilaire-De-Riez ?
Le prix médian au m² pour une maison est de 3 653€. Pour une surface médiane de 75 m², il faut donc environ 274 000€. Les prix vont de 2 701€ à 4 282€/m² selon l'état et la localisation.
Saint-Hilaire-De-Riez est-elle adaptée aux familles ?
Oui pour le cadre de vie et les 6 écoles. Cependant, l'offre de logements familiaux est chère et le parc locatif social faible (5%). La population est majoritairement âgée (âge médian 61 ans).
Quels sont les principaux risques naturels ?
La commune est concernée par un Plan de Prévention des Risques Littoraux (PPRL) et a connu 12 arrêtés de catastrophe naturelle. Les risques d'inondation et de submersion marine sont les plus significatifs, avec une sismicité modérée.
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