01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 058 logements dont 774 résidences principales, 236 résidences secondaires et 47 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 774 | 73,2 % |
| Résidences secondaires | 236 | 22,3 % |
| Logements vacants | 47 | 4,4 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 73 % de résidences principales, 22 % de secondaires et 4 % de vacants pour un total de 1 058 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 129 | 17,2 % |
| 1919-1945 | 40 | 5,3 % |
| 1946-1970 | 65 | 8,7 % |
| 1971-1990 | 146 | 19,5 % |
| 1991-2005 | 235 | 31,3 % |
| 2006-2019 | 135 | 18,0 % |
Structure du bâti par époque: 17 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1991-2005 (31 %), 18 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 24 | 3,1 % |
| 2 pièces | 58 | 7,5 % |
| 3 pièces | 108 | 13,9 % |
| 4 pièces | 240 | 30,9 % |
| 5 pièces ou plus | 346 | 44,6 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 45 % du parc, contre 11 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,4 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 973 | 1 041 | 1 058 |
| Rés. principales | 732 | 779 | 774 |
| Rés. secondaires | 187 | 214 | 236 |
| Vacants | 55 | 47 | 47 |
Pour référence, Pinet (12 km) affiche 54,9 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 571 | 73,8 % |
| Locataires (privé) | 175 | 22,6 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 28 | 3,6 % |
Occupation des résidences principales — 73,8 % appartiennent à leurs occupants, 22,6 % sont louées, avec 0 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 134 | 17,3 % |
| Fioul | 20 | 2,6 % |
| Électricité | 543 | 70,2 % |
| Gaz bouteille | 16 | 2,1 % |
| Autre (bois…) | 61 | 7,9 % |
Répartition des modes de chauffage: 70 % au électricité, 17 % pour gaz de ville, 8 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 80 |
| 2 à 4 ans | 136 |
| 5 à 9 ans | 135 |
| 10 ans ou plus | 423 |
| Total ménages | 774 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 124 |
| Sous-occupation modérée | 139 |
| Sous-occupation accentuée | 193 |
| Suroccupation modérée | 24 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 60 | 7,8 % |
| 1 voiture | 354 | 45,7 % |
| 2 voitures ou plus | 360 | 46,5 % |
Motorisation des ménages: 8 % n'ont aucune voiture, 46 % en ont une et 47 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 71,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 334 | 285 | 13 | 36 |
| 1975 | 414 | 310 | 68 | 36 |
| 1982 | 452 | 342 | 76 | 34 |
| 1990 | 528 | 358 | 111 | 59 |
| 1999 | 645 | 503 | 102 | 40 |
| 2006 | 866 | 641 | 172 | 53 |
| 2011 | 973 | 732 | 187 | 55 |
| 2016 | 1 041 | 779 | 214 | 47 |
| 2022 | 1 058 | 774 | 236 | 47 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 334 logements, le total atteint 1 058 en 2022 (+217 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 91 | 88 | 87 | 109 | 75 | 49 |
| Dont vacants > 2 ans | 18 | 19 | 20 | 16 | 25 | 29 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 12 | 5,1 % |
| Classe B | 18 | 7,7 % |
| Classe C | 111 | 47,2 % |
| Classe D | 58 | 24,7 % |
| Classe E | 26 | 11,1 % |
| Classe F | 10 | 4,3 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 47 % des logements et 60 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 102 | 43,4 % |
| Classe B | 80 | 34,0 % |
| Classe C | 36 | 15,3 % |
| Classe D | 12 | 5,1 % |
| Classe E | 2 | 0,9 % |
| Classe F | 3 | 1,3 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition climat du parc: A concentre 43 % des diagnostics et 93 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 205 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 207 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 182 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 141 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 123 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 56 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 207 kWh/m²/an pour le bâti 1948-1974, 56 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 12 | 0 |
| Classe B | 10 | 8 |
| Classe C | 61 | 50 |
| Classe D | 32 | 26 |
| Classe E | 15 | 11 |
| Classe F | 5 | 5 |
| Classe G | 0 | 0 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (162 kWh/m²/an) et appartements en classe C (185).
Le parc de logements structure le marché immobilier de Bouzigues (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le millésime INSEE 2022 fait état de 1 058 logements de Bouzigues, dont 73,2 % en résidence principale, 22,3 % en secondaire, 4,4 % vacants. Le parc est à dominante pavillonnaire avec 79,6 % de maisons et 20,4 % d'appartements. Ce contexte résidentiel — Bouzigues est typique de l'arrière-pays languedocien, en contexte de plaine (altitude moyenne: 75 m), dans l'arrière-pays du littoral languedocien, à 21 km environ — cadre la lecture du parc local.
La propriété reste majoritaire à Bouzigues: 73,8 % contre 22,6 % de locataires.
Entre héritage et modernité: 17,2 % de logements d'avant 1919 et 18,0 % postérieurs à 2006. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante C et une consommation moyenne de 172 kWh/m²/an, inférieure à la moyenne nationale (203). Au plan énergétique résidentiel, 70,2 % des résidences principales s'appuient sur le électricité.
Stabilité du parc résidentiel sur la période 2016–2022. La multi-motorisation est la norme à Bouzigues: 46,5 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Bouzigues est typique de l'arrière-pays languedocien. Sur le plan physique, la commune est en contexte de plaine (altitude moyenne: 75 m), dans l'arrière-pays du littoral languedocien, à 21 km environ, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir à Bouzigues en 2026 ?
Bouzigues, village ostréicole au bord de l'étang de Thau, bénéficie d'une situation géographique privilégiée à quelques minutes de Sète. Son économie locale, marquée par un faible chômage et un tissu entrepreneurial actif, contraste avec un déclin démographique persistant. Cette analyse décrypte si la récente correction des prix ouvre une fenêtre d'opportunité ou indique des faiblesses structurelles.
Après un pic spéculatif en 2023 et une correction sévère de 27 % en 2024, le marché de Bouzigues offre un point d'entrée réajusté mais interroge sur sa valorisation face à des voisines bien moins chères.
Verdict
➤ Marché volatile en phase de correction, à réserver aux investisseurs avertis capables de sélectionner le bon bien au bon prix.
Points clés
- ✓ Correction récente de 27 % : opportunité d'entrée
- ✓ Rendement brut apparts correct à 5,2 %
- ✓ Solvabilité locale élevée : chômage à 5,1 %
- ⚠ Déclin démographique persistant (-7,8 % en 10 ans)
- ⚠ Surcote importante par rapport aux communes voisines
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 3 529 €/m², Bouzigues se situe au-dessus de la médiane nationale.
- Dans l'Hérault, elle affiche une surcote de 20 % à 40 % par rapport à des communes comparables comme Vendémian ou Castelnau-de-Guers.
- Son rendement locatif brut dépasse celui des grandes métropoles mais reste inférieur à certaines opportunités régionales.
Analyse du marché immobilier à Bouzigues
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Bouzigues : opportunités et risques
Investir à Bouzigues en 2026 suppose de jouer la carte de la correction. Le rendement brut des appartements (5,2 %) est correct, mais le net estimé à 2,8 % après charges, gestion et une taxe foncière élevée à 56,18 %, est moins séduisant. La stratégie la plus cohérente semble mixte : une location annuelle complétée par des périodes saisonnières courtes, tirant parti de la présence du camping et de la proximité de l'étang de Thau.
Le risque principal réside dans la démographie déclinante (-7,8 % en 10 ans) et le vieillissement de la population (indice de vieillissement à 297), qui pèsent sur la demande locative à l'année et la liquidité du marché à la revente. La faible dynamique de construction neuve (tendance à -25 %) limite le risque de sur-offre mais confirme aussi un certain essoufflement.
Il est crucial de sélectionner un bien exempt de risques inondation (la commune est couverte par un PPR Inondation) et bien orienté énergétiquement. Avec seulement 4,4 % de logements vacants, le marché n'est pas dégradé, mais la sélection est clé pour espérer une plus-value à moyen terme.
Simuler un investissement immobilier à Bouzigues
Estimation sur un maison type de 120 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Bouzigues.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Bouzigues ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Bouzigues
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Bouzigues s'établit à 3 676 €, sur la base de 25 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Bouzigues se positionne dans le top 15 % des communes les plus chères du Hérault.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 56,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Bouzigues Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2023, le prix médian à Bouzigues a connu une hausse fulgurante de 63 %, passant de 2 973 €/m² à 4 836 €/m², avant une correction sévère de 27 % en 2024 à 3 529 €/m². Cette évolution en dents de scie, issue des données DVF, révèle un marché fortement spéculatif, probablement porté par la pression touristique et la recherche de résidences secondaires. Comparé aux communes voisines, Bouzigues maintient une surcote importante, ce qui interroge sur la solidité de sa valorisation actuelle. Pour un acheteur en 2026, cette volatilité impose une analyse fine des indicateurs et une négociation serrée.
Évolution du marché immobilier de Bouzigues
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 457 €/m² à 3 676 €/m² (+6,3 %), pour 25 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'achat d'une maison type de 102 m² à 363 528 €, avec un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 4 %, générerait une mensualité d'environ 1 800 €. Le loyer médian perçu couvrirait environ 80 % de cette charge, laissant un effort net mensuel d'environ 370 €. Le rendement brut s'élèverait à 4,7 %, mais le net, après charges et une taxe foncière élevée (56,18 %), tomberait autour de 2,5 %. Cette simulation montre que l'investissement locatif à Bouzigues n'est pas autonome et requiert une trésorerie complémentaire.
Acheter vs Louer — appartement 44 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec seulement 25 transactions enregistrées par la DGFiP en 2024, le marché de Bouzigues est peu liquide, en net recul par rapport aux 45 ventes de 2023. Les maisons individuelles dominent très largement (17 ventes sur 24), avec une surface médiane de 102 m², reflétant un parc ancien et familial. Le prix moyen global (4 727 €/m²) reste significativement supérieur à la médiane (3 529 €/m²), indiquant la persistance de biens haut de gamme dans les ventes. Ce faible volume et cette amplitude de prix caractérisent un marché de niche, où chaque transaction est singulière.
Répartition des ventes
68,0 % de maisons et 32,0 % d'appartements parmi les 25 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (68,0 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 3 842 €/m² pour les maisons et 2 913 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 25 | 17 | 8 |
| Prix médian/m² | 3 676 € | 3 842 € | 2 913 € |
| Prix moyen/m² | 3 909 € | ||
| Surface médiane | – | 120 m² | 44 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 31 | 3 457 € |
| 2022 | 23 | 3 511 € |
| 2023 | 27 | 4 033 € |
| 2024 | 23 | 3 495 € |
| 2025 | 25 | 3 676 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Selon les données SITADEL, seulement 38 logements ont été autorisés à la construction sur les cinq dernières années, avec une tendance à la baisse de 25 %. La faible dynamique de construction neuve, avec 8 logements en 2024, indique une urbanisation mature et une pression foncière contenue. Elle réduit le risque immédiat de sur-offre mais peut aussi traduire un manque d'attractivité pour les promoteurs, en phase avec le déclin démographique. Cette stagnation contraste avec la demande potentielle générée par la proximité de Sète et pourrait maintenir une tension sur l'ancien.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 10 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 12 sur 2013 — soit -16,7 %.
Vacance longue durée à Bouzigues
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Bouzigues (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 33 logements autorisés à à Bouzigues, dont 5 en 2025 (-27 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Bouzigues
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Bouzigues
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (56,18 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,4 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut est une indication, mais le net détermine votre revenu réel. À Bouzigues, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 56,18 %. Il faut aussi provisionner la vacance locative (le marché local affiche 4,4 % de vacants), les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), les travaux d'entretien (1 % du prix du bien par an en moyenne) et, le cas échéant, les charges de copropriété. Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut d'environ 5 % et le net estimé à 2,8 % pour un appartement.
Performance énergétique du parc à Bouzigues
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 235 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Bouzigues: la classe C domine, 4,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc local présente une performance énergétique moyenne (classe C, 172 kWh/m²/an), avec seulement 4,5 % de passoires thermiques (classes F/G), un chiffre inférieur à la moyenne nationale. Cela limite le risque réglementaire à court terme. Cependant, la loi Climat prévoit l'interdiction de location des logements classés G à partir de 2025, puis des F en 2028. Pour les biens les plus anciens (22,5 % construits avant 1945), un audit énergétique et des travaux de rénovation peuvent être nécessaires pour garantir la valorisation et la louabilité à moyen terme.
Calculateur de rendement à Bouzigues
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Bouzigues
- Négliger la taxe foncière élevée (56,18 %).
- Oublier de provisionner la vacance locative potentielle.
- Surévaluer le loyer par rapport au marché local.
- Ne pas vérifier la classe DPE et les obligations légales.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Bouzigues connaît une saisonnalité marquée par le tourisme. Le printemps (avril-juin) est souvent propice à la vente, avec l'arrivée des beaux jours qui mettent en valeur le cadre de vie. L'été, période d'affluence touristique, peut attirer les acquéreurs de résidences secondaires. L'automne voit une reprise d'activité après la trêve estivale. Pour un acheteur, l'hiver peut offrir des opportunités de négociation avec des vendeurs plus motivés. Notez que la taxe foncière, due en septembre, peut influencer les décisions de vente en fin d'année.
Le saviez-vous ?
- Altitude moyenne de 12 m seulement, au bord de l'étang de Thau.
- 66 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- Le village compte 94 équipements pour 1601 habitants.
S'installer à Bouzigues : cadre de vie et logement
S'installer à Bouzigues, c'est choisir un cadre de vie méditerranéen authentique, entre étang et vignoble, avec un accès rapide aux aménités urbaines de Sète. La commune bénéficie d'une densité d'équipements remarquable pour sa taille (94 équipements), notamment dans les services et la santé, offrant une réelle autonomie au quotidien.
Le village présente un profil démographique mature, avec un âge médian de 53 ans, propice à une vie paisible. La connectivité numérique est correcte (fibre à 66 %), facilitant le télétravail. Il faut néanmoins intégrer la réalité du risque inondation, avec 10 risques naturels recensés et 9 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, ce qui peut impacter les assurances et la sérénité.
Carte du marché immobilier à Bouzigues
Bouzigues et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Bouzigues
Avec une température moyenne annuelle de 15,9 °C et seulement 544 mm de précipitations par an (bien inférieures à la moyenne nationale), Bouzigues bénéficie d'un climat méditerranéen très doux et ensoleillé. Les hivers sont cléments, avec peu de jours de gel, et les étés chauds sont tempérés par la proximité de l'étang de Thau. Ce profil climatique attire principalement les retraités en quête d'une douceur de vie et les actifs souhaitant échapper aux rigueurs continentales, ce qui se reflète dans l'âge médian de 52,8 ans.
Composition du parc immobilier à Bouzigues
1 058 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (79,7 %) et collectif (20,3 %).
Forte proportion de propriétaires occupants : marché stable mais offre locative limitée.
Le parc immobilier de Bouzigues est très majoritairement composé de maisons individuelles (79,7 %), signe d'un habitat peu dense et familial. La forte proportion de propriétaires occupants (73,8 %) et le taux significatif de résidences secondaires (22,3 %) indiquent un marché stable, ancré dans l'attachement au village et la vocation touristique de l'étang de Thau. Le faible taux de logements vacants (4,4 %) suggère une tension modérée. L'acheteur typique est donc soit un local recherchant la pierre angulaire, soit un acquéreur extérieur pour une résidence de villégiature.
Ancienneté du parc à Bouzigues
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 750 logements).
- Avant 1919 17,2 % 129 logts
- 1919-1945 5,3 % 40 logts
- 1946-1970 8,7 % 65 logts
- 1971-1990 19,5 % 146 logts
- 1991-2005 31,3 % 235 logts
- 2006-2019 18,0 % 135 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Bouzigues
94 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Bouzigues
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Bouzigues est soumis à un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) actif, avec 9 arrêtés de catastrophe naturelle historiques recensés. La sismicité est faible et le radon négligeable. Ces données, accessibles sur Géorisques, impliquent de vérifier systématiquement la situation d'un bien par rapport aux zones inondables définies par le PPR, ce qui peut impacter l'assurabilité, le coût des assurances et les possibilités de travaux. Une consultation en mairie ou auprès d'un géomètre est recommandée pour tout projet d'acquisition.
Cas pratique : un achat type à Bouzigues
Pour une maison type de 102 m² (prix médian 363 528 €), l'acquisition représente environ 14,4 années du revenu médian local (25 250 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 25 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 1 450 €. À cela, il faut ajouter la taxe foncière (environ 1 200 €/an) et les charges d'entretien. Ce budget correspond à un profil d'acheteur en consolidation patrimoniale ou de retraité en provenance d'une région plus chère.
Erreurs à éviter quand on achète à Bouzigues
- Omettre de consulter le PPR Inondation en mairie.
- Acheter sans diagnostic de performance énergétique (DPE).
- Surestimer son budget en ignorant les frais de notaire.
- Négliger l'orientation et l'exposition aux vents dominants.
Points clés à retenir à Bouzigues
- Prix médian au m² : 3 529 €, en correction sur un an.
- Rendement brut locatif : 5,2 % pour les appartements.
- Climat méditerranéen : 15,9 °C de moyenne annuelle.
- 73,8 % de propriétaires occupants, marché stable.
- Écart maison/appartement : +16 % pour les maisons.
- Taxe foncière élevée à 56,18 % sur le bâti.
- Parc composé à 79,7 % de maisons individuelles.
- 4,5 % de passoires thermiques seulement, risque limité.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Bouzigues ?
À Bouzigues, la valeur d'un bien est influencée par sa proximité avec l'étang de Thau (vue, accès) et le centre-village (commerces, services). Pour une maison, la superficie du terrain et la présence d'une piscine sont des plus-values significatives. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, surtout pour les logements anciens. À l'inverse, l'éloignement des équipements (seulement 1 établissement scolaire) ou une exposition défavorable peuvent déprécier le bien. La composition du parc (80 % de maisons) fait que les appartements sont rares et suivent une dynamique de prix distincte.
Estimation indicative d'une maison à Bouzigues
Pour une maison de 120 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
441 120 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation automatique se base sur des moyennes au m² qui ne captent pas les subtilités du micro-marché de Bouzigues, où la valeur peut varier fortement entre une rue proche de l'étang et une autre plus enclavée. Un professionnel local intègre l'état réel du bien (qualité de la rénovation, vue, exposition aux vents), la dynamique de demande spécifique au village (forte proportion de résidences secondaires) et les contraintes réglementaires (PPI inondation). Son expertise permet aussi de cibler la bonne fourchette pour attirer des acquéreurs sérieux et négocier efficacement, en évitant la sous-évaluation ou une mise sur le marché irréaliste.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m² de la commune.
- Oublier de valoriser un atout comme une vue sur l'étang.
- Ne pas tenir compte de l'état réel des installations.
- Négliger l'impact d'un DPE faible sur la valorisation.
Investir à Bouzigues : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais l'achat réussi se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, prise en compte des risques d'inondation (PPR actif). Notre réseau de professionnels locaux connaît intimement Bouzigues et peut vous aider à concrétiser votre projet dans ce marché volatil.
Les données révèlent un marché en correction. Pour transformer cette analyse en opportunité concrète, l'expertise locale est indispensable.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Bouzigues grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Bouzigues
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Bouzigues
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Bouzigues
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Bouzigues ?
En 2024, le prix médian est de 3 529 €/m² et le prix moyen de 4 727 €/m², selon les données DVF. Les maisons, majoritaires, se négocient autour de 3 842 €/m² en médiane.
Bouzigues est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, Bouzigues affiche une surcote importante. Son prix médian est environ 20 % à 40 % plus élevé que celui de communes comparables comme Vendémian (2 073 €/m²) ou Castelnau-de-Guers (2 223 €/m²).
Est-ce un bon moment pour investir en location à Bouzigues ?
Le marché vient de corriger de 27 %, ce qui peut constituer un point d'entrée. Le rendement brut des appartements est de 5,2 %, mais il faut viser une stratégie mixte (annuel + saisonnier) pour optimiser la rentabilité.
Quels sont les risques à connaître à Bouzigues ?
Le principal risque naturel est l'inondation (PPR actif). La commune connaît aussi un déclin démographique et un vieillissement de sa population, ce qui peut affecter la dynamique du marché à long terme.
Le parc immobilier de Bouzigues est-il ancien ?
Oui, 22,5 % des logements ont été construits avant 1945. Cependant, la part de passoires thermiques (classes F/G) est limitée à 4,5 %, ce qui est un point positif face aux futures réglementations.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix médian de 3 529 €/m², Bouzigues affiche une surcote de 20 % à 40 % par rapport à ses voisines comme Vendémian ou Castelnau-de-Guers, un écart de valorisation qui réduit l'effet de levier et questionne la marge de plus-value à court terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Bouzigues.
Communes limitrophes de Bouzigues
Bouzigues est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le m² médian à Bouzigues s'échange à 3 676 €, un niveau supérieur aux médianes départementale et nationale.
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Bouzigues a augmenté de +6,3 %. Sur l'ensemble de la période, 129 transactions sont recensées par les données DVF. Évolution annuelle récente: +5,2 %.
Les maisons (68,0 % des transactions, 3 842 €/m²) et les appartements (32,0 %, 2 913 €/m²) se partagent le marché. Le bien médian (120 m² à 461 040 €) équivaut à 18,3 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 13,4 € (appartements) et 14,0 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,5 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 22,3 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
Entre 2021 et 2025, 33 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (94 % des autorisations sur 2021-2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Bouzigues est typique de l'arrière-pays languedocien. La géographie joue son rôle: la commune est dans l'arrière-pays du littoral languedocien, à 21 km environ, en contexte de plaine (altitude moyenne: 75 m).
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).