01 Le parc de logements
Le parc comprend 14 796 logements dont 13 928 résidences principales, 258 résidences secondaires et 609 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 13 928 | 94,1 % |
| Résidences secondaires | 258 | 1,7 % |
| Logements vacants | 609 | 4,1 % |
Parmi les 14 796 logements du parc, 94 % assurent la fonction de résidence principale, contre 2 % de secondaires et 4 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 390 | 2,9 % |
| 1919-1945 | 730 | 5,5 % |
| 1946-1970 | 4 061 | 30,4 % |
| 1971-1990 | 4 319 | 32,4 % |
| 1991-2005 | 2 037 | 15,3 % |
| 2006-2019 | 1 800 | 13,5 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 32 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 3 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 556 | 11,2 % |
| 2 pièces | 2 612 | 18,8 % |
| 3 pièces | 3 877 | 27,8 % |
| 4 pièces | 3 351 | 24,1 % |
| 5 pièces ou plus | 2 532 | 18,2 % |
Le parc compte 3,3 pièces en moyenne par logement, avec 18 % de logements de cinq pièces ou plus et 30 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 12 506 | 13 086 | 14 796 |
| Rés. principales | 11 782 | 12 205 | 13 928 |
| Rés. secondaires | 84 | 235 | 258 |
| Vacants | 640 | 646 | 609 |
Pour référence, Yerres (9 km) affiche 67,2 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 7 071 | 50,8 % |
| Locataires (privé) | 3 920 | 28,1 % |
| Locataires HLM | 2 570 | 18,5 % |
| Logés gratuitement | 367 | 2,6 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 50,8 % de propriétaires face à 46,6 % de locataires (dont 18 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 7 447 | 53,5 % |
| Fioul | 1 042 | 7,5 % |
| Électricité | 4 201 | 30,2 % |
| Gaz bouteille | 14 | 0,1 % |
| Autre (bois…) | 1 225 | 8,8 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 53 %. électricité pèse 30 %, autres sources (bois notamment) 9 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 862 |
| 2 à 4 ans | 3 208 |
| 5 à 9 ans | 2 711 |
| 10 ans ou plus | 6 148 |
| Total ménages | 13 928 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 4 338 |
| Sous-occupation modérée | 3 313 |
| Sous-occupation accentuée | 2 012 |
| Suroccupation modérée | 2 619 |
| Suroccupation accentuée | 375 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 3 362 | 24,1 % |
| 1 voiture | 7 420 | 53,3 % |
| 2 voitures ou plus | 3 147 | 22,6 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 24 % sans, 53 % à une voiture, 23 % multi-motorisés. Par ailleurs, 71,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 7 020 | 6 505 | 60 | 455 |
| 1975 | 8 923 | 8 387 | 79 | 457 |
| 1982 | 9 541 | 8 988 | 104 | 449 |
| 1990 | 10 112 | 9 621 | 138 | 353 |
| 1999 | 11 251 | 10 451 | 154 | 646 |
| 2006 | 12 128 | 11 583 | 79 | 466 |
| 2011 | 12 506 | 11 782 | 84 | 640 |
| 2016 | 13 086 | 12 205 | 235 | 646 |
| 2022 | 14 796 | 13 928 | 258 | 609 |
Trajectoire de long terme: 7 020 logements en 1968, 14 796 en 2022 (+111 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 048 | 1 735 | 1 113 | 1 278 | 1 506 | 481 |
| Dont vacants > 2 ans | 103 | 113 | 117 | 128 | 181 | 189 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 21 | 0,3 % |
| Classe B | 477 | 6,6 % |
| Classe C | 3 425 | 47,7 % |
| Classe D | 1 702 | 23,7 % |
| Classe E | 935 | 13,0 % |
| Classe F | 423 | 5,9 % |
| Classe G | 193 | 2,7 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 48 % des logements et 55 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 810 | 39,2 % |
| Classe B | 1 243 | 17,3 % |
| Classe C | 1 561 | 21,8 % |
| Classe D | 780 | 10,9 % |
| Classe E | 449 | 6,3 % |
| Classe F | 215 | 3,0 % |
| Classe G | 118 | 1,6 % |
Répartition climat du parc: A concentre 39 % des diagnostics et 78 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 325 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 200 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 187 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 156 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 148 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 108 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 325 kWh/m²/an, contre 108 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 217 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 18 |
| Classe B | 12 | 465 |
| Classe C | 97 | 3 328 |
| Classe D | 162 | 1 540 |
| Classe E | 109 | 826 |
| Classe F | 70 | 353 |
| Classe G | 82 | 111 |
Performance comparée: maisons classées D (270), appartements classés C (184), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 81 |
| T2 | 457 |
| T3 | 836 |
| T4 | 939 |
| T5+ | 134 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Thiais (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Thiais s'élève à 14 796 logements au recensement 2022, très majoritairement affectés à la résidence principale (94,1 %, soit 13 928 logements habités à titre permanent). L'appartement domine nettement le parc (79,2 %), la maison individuelle ne représentant que 20,8 %. Thiais est dans la géographie dense de la région capitale, à 34 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Selon l'INSEE, l'occupation se partage presque à parts égales entre propriétaires (50,8 %) et locataires (46,6 %). La part HLM atteint 18,5 % dans l'offre de résidences principales. Le taux SRU communal — 22,9 % — n'atteint pas la cible légale de 25,0 %.
Le bâti de Thiais s'étend d'un noyau historique (2,9 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (13,5 % après 2006). DPE: classe C en tête et 190 kWh/m²/an en moyenne — un niveau comparable à la moyenne nationale (203). Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (53,5 % des résidences principales).
Croissance observée du parc résidentiel de Thiais: +13,1 % entre 2016 et 2022. La motorisation des ménages est classique: 24,1 % sans voiture et 22,6 % avec deux voitures ou plus.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Thiais est dans la géographie dense de la région capitale. Le décor géographique — à 34 m d'altitude, sur un relief peu marqué — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Le détail du parc (13 928 résidences principales de Thiais) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Faut-il investir à Thiais en 2026 ?
À moins de 5 km de l'aéroport d'Orly et desservie par la gare de Choisy-le-Roi, Thiais combine accessibilité francilienne et profil résidentiel. Sa population a crû de +10,4 % en cinq ans, soutenant la demande. Mais la baisse des prix de 8,9 % en 2024 et un taux de chômage à 11,5 % complexifient le paysage. Faut-il y investir en 2026 ?
Une correction de -8,9 % ouvre une fenêtre d'opportunité dans une commune francilienne à la rentabilité locative solide et aux indicateurs démographiques robustes.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler les appartements pour tirer parti d'un rendement locatif attractif, tout en intégrant la fragilité économique locale.
Points clés
- ✓ Rendement brut élevé (6,7 % en appartement)
- ✓ Correction récente : point d'entrée potentiel
- ✓ Dynamique démographique soutenue (+10,4 %)
- ⚠ Taux de chômage local élevé (11,5 %)
- ⚠ Effort d'accession important pour les maisons
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 3 832 €/m², Thiais se situe au-dessus de la moyenne nationale mais reste très accessible pour la région Île-de-France.
- Dans le Val-de-Marne, elle affiche un prix inférieur de 15 % à la médiane départementale, offrant un bon rapport qualité-prix.
- Son rendement locatif brut de 6,7 % surpasse largement celui des grandes métropoles françaises, souvent autour de 4 %.
Analyse du marché immobilier à Thiais
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 11,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Thiais : opportunités et risques
Investir à Thiais en 2026 présente un intérêt principalement locatif, porté par un rendement brut de 6,7 % pour les appartements selon la carte des loyers. Cette performance, supérieure à la moyenne francilienne, est soutenue par une demande locative structurelle liée à l'accessibilité et au dynamisme démographique. La taxe foncière, à 28,66 %, grève cependant le rendement net, qui se situe autour de 4,4 % après charges.
La stratégie la plus cohérente consiste à cibler les appartements de petite et moyenne surface, bien situés près des transports ou des commerces. Le parc, dont seulement 8,5 % est classé passoire thermique (F/G), présente un risque limité face aux nouvelles réglementations, mais la part des logements antérieurs à 1945 (8,4 %) impose une vigilance sur l'état du bâti.
La perspective de plus-value à moyen terme est plus incertaine, étant donnée la correction en cours. Elle dépendra de la capacité du marché à digérer la hausse des taux et de la poursuite de la dynamique démographique communale. L'investisseur doit donc privilégier une approche cash-flow positif, où la rentabilité locative assure la solidité du montage, indépendamment d'une éventuelle revalorisation du capital.
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Données du marché immobilier à Thiais
DVF, loyers, permis, analyse expertLes données DVF 2024 confirment un recalibrage du marché thiaisien, avec un repli du prix médian de 8,9 % en un an. Cette correction, la plus marquée du cycle récent, ramène les valeurs au niveau de 2020, effaçant les gains de la période post-Covid. Elle intervient dans un contexte de durcissement des conditions de crédit, qui pénalise particulièrement les acquéreurs dépendants du financement bancaire.
La structure du marché est clairement polarisée. Les appartements, qui représentent près de 80 % des transactions, affichent un prix médian de 3 699 €/m² et concentrent la demande locative. Les maisons, plus rares et plus chères (4 454 €/m²), résistent mieux à la baisse, signe d'une demande incompressible pour le logement individuel dans un environnement urbain dense.
Cette évolution doit être lue à l'aune des indicateurs territoriaux. La proximité immédiate de l'aéroport d'Orly et de la gare de Choisy-le-Roi, desservie par le RER C, constitue un atout majeur pour l'attractivité résidentielle et locative. Cependant, le taux de chômage local de 11,5 %, supérieur à la moyenne nationale, introduit une fragilité dans la solvabilité de la demande locale, rendant le marché partiellement dépendant des acheteurs et locataires extérieurs.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Thiais Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Thiais, selon les données DVF, dessine un cycle haussier entre 2020 (3 983 €/m²) et 2023 (4 206 €/m²), suivi d'une correction nette de -8,9 % en 2024 (3 832 €/m²). Cette baisse fait suite au pic de 2023 et s'inscrit dans le contexte de remontée des taux d'intérêt. Le marché des maisons (4 454 €/m²) résiste mieux que celui des appartements (3 699 €/m²), reflétant une demande persistante pour l'individuel. Comparée à des voisines comme Yerres ou Brunoy, Thiais affiche une correction plus prononcée, ce qui peut représenter un point d'entrée plus attractif pour un acheteur en 2026, à condition de bien choisir son secteur.
Évolution du marché immobilier de Thiais
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 914 €/m² à 3 894 €/m² (-0,5 %), pour 308 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières, basées sur les données DVF 2024 et de loyers, révèlent des profils distincts. L'achat d'une maison type (97 m²) représente 17,7 années de revenu médian local, un effort conséquent. Pour un appartement type (64 m²), cet effort tombe à 9,2 années. Avec un loyer médian de 19,7 €/m²/mois, le rendement brut atteint 6,7 % pour les appartements. Après déduction des charges (taxe foncière à 28,66 %, gestion, vacance), le rendement net approche 4,4 %. L'effort résiduel mensuel pour un investisseur emprunteur dépendra des conditions de crédit, mais la rentabilité locative couvre une part significative de la mensualité, rendant le montage viable.
Acheter vs Louer — appartement 56 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché de Thiais a enregistré 308 transactions en 2024, un volume en baisse par rapport aux années fastes (503 en 2021) mais qui témoigne d'une activité soutenue. Il est dominé par la vente d'appartements (235 unités, soit 79 % du volume), d'une surface médiane de 64 m². Les maisons, plus rares (72 ventes), sont plus spacieuses (97 m² médians). L'écart important entre prix moyen (5 746 €/m²) et prix médian (3 832 €/m²) indique une forte dispersion des valeurs, avec des biens haut de gamme qui tirent la moyenne vers le haut. Le caractère du marché penche actuellement en faveur de l'acheteur, en raison de la correction des prix.
Répartition des ventes
23,4 % de maisons et 76,6 % d'appartements parmi les 308 transactions enregistrées.
23,4 % maisons, 76,6 % appartements sur 308 ventes: le collectif pèse 76,6 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 308 | 72 | 236 |
| Prix médian/m² | 3 894 € | 4 454 € | 3 699 € |
| Prix moyen/m² | 4 299 € | ||
| Surface médiane | – | 101 m² | 56 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 478 | 3 914 € |
| 2022 | 420 | 4 173 € |
| 2023 | 325 | 4 161 € |
| 2024 | 275 | 3 698 € |
| 2025 | 308 | 3 894 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Thiais est vigoureuse, avec 2 099 logements autorisés sur les cinq dernières années, dont 899 pour la seule année 2024. Cette tendance, cependant, marque un léger ralentissement (-3 % par rapport à la période quinquennale précédente). Ce volume important répond à la pression démographique forte (+10,4 % d'habitants en cinq ans) et contribue à moderniser un parc où 13,5 % des logements ont été construits après 2006. Le risque de sur-offre à court terme est limité par cette demande résidentielle solide. Les investisseurs doivent néanmoins surveiller les nouvelles opérations, qui peuvent offrir des opportunités en neuf mais aussi modifier la balance offre/demande dans certains quartiers.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 13 452 autorisations et 6 702 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 50 %.
Vacance longue durée à Thiais
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Thiais (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Thiais totalise 3 794 logements sur 5 ans, soit +66 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Thiais
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Thiais
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (28,66 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,7 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le saut entre rendement brut et net, environ 2,3 points pour les appartements, matérialise le coût de la détention. La taxe foncière à Thiais, avec un taux de 28,66 %, en est le premier poste. Il faut y ajouter les frais de gestion (environ 5 à 8 % du loyer), les charges de copropriété, une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 4,1 %) et pour menus travaux. Ces éléments réduisent mécaniquement la rentabilité réelle et doivent être modélisés avant tout engagement.
Performance énergétique du parc à Thiais
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 176 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Thiais est C, avec 8,6 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc locatif local affiche une performance énergétique moyenne de classe C (188 kWh/m²/an), une situation plutôt favorable en Île-de-France. Seuls 8,5 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Attention toutefois à la réglementation : les logements classés F ou G seront progressivement interdits à la location (2025 pour les plus énergivores, 2028 pour les G, 2034 pour les F). Vérifier le DPE est donc crucial pour tout achat destiné à la mise en location.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements, surtout les T2 et T3, qui représentent l'essentiel du parc locatif privé et offrent le meilleur rendement. Le parc ancien domine (seulement 13,5 % de constructions post-2006), impliquant une attention aux DPE. Seuls 8,5 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale, mais la classe dominante C (188 kWh/m²/an) indique un besoin de rénovation à moyen terme.
Quelles zones cibler à Thiais ?
La proximité de la gare de Choisy-le-Roi (1,5 km) et de l'aéroport d'Orly (5 km) valorise les quartiers bien desservis. Le centre-bourg, autour des monuments historiques et des commerces (233 équipements), concentre la demande. Les zones en développement, avec 899 logements autorisés en 2024, pourraient générer une offre neuve concurrente. La taxe foncière sur le bâti est de 28,66 %, à intégrer dans le calcul de rentabilité.
Calculateur de rendement à Thiais
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Thiais
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, alors que le taux de logements vacants réel est de 4,1 %. La baisse des prix à la vente (-8,9 %) peut retarder une plus-value. La dépendance à l'économie aéroportuaire d'Orly expose à un risque sectoriel. Enfin, le PPRMT 'Anciennes Carrières' impose des contraintes d'urbanisme sur certains secteurs, à vérifier avant tout achat.
Cas pratique : un investissement type à Thiais
Pour un appartement type de 64 m² (au prix médian de 3 549 €/m²), l'investissement s'élève à environ 227 000 €. Loué 19,7 €/m², il génère un loyer mensuel de 1 260 €, soit un rendement brut de 6,7 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, copro), le rendement net tombe autour de 4,4 %, laissant un cash-flow mensuel net positif si le crédit est correctement structuré.
Erreurs à éviter quand on investit à Thiais
- Négliger la taxe foncière, élevée à 28,66 % à Thiais.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (taux de 4,1 %).
- Acheter sans vérifier le DPE et le risque d'interdiction de location.
- Surévaluer le loyer possible par rapport au marché local (19,7 €/m² en moyenne).
Quand acheter ou vendre ?
Comme en Île-de-France, le marché thiaisien est plus actif de mars à juin, porté par les beaux jours et le désir d'emménagement avant la rentrée. L'automne (septembre-octobre) connaît aussi un regain. Vendre au printemps maximise la visibilité. Acheter en fin d'année (novembre-décembre) peut parfois offrir des opportunités de négociation, les vendeurs moins pressés en début d'année pouvant l'être davantage pour boucler leur exercice. L'échéance de la taxe foncière en septembre n'influence pas directement les prix.
Le saviez-vous ?
- Thiais n'abrite qu'un seul hébergement touristique recensé.
- La commune dispose de 1 218 équipements, dont 233 commerces.
- 97,1 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Thiais : cadre de vie et logement
Avec 1 218 équipements recensés par l'INSEE, dont 233 commerces et 234 établissements de santé, Thiais offre un cadre de vie complet et autonome. La commune dispose de 26 établissements scolaires, répondant aux besoins des familles, qui représentent une part importante d'une population relativement jeune (âge médian de 38,5 ans). La connectivité est excellente, avec une couverture fibre de 97,1 % et trois opérateurs en 5G.
Le tissu urbain mêle habitat collectif (78 % du parc) et maisons individuelles, avec trois monuments historiques protégés qui rappellent le passé de la commune. La proximité de l'aéroport d'Orly est un atout pour les déplacements, mais peut générer des nuisances sonores dans certains secteurs. Les risques naturels sont faibles, mais un plan de prévention des risques (PPRMT) concerne les anciennes carrières, une donnée à vérifier lors de l'acquisition.
Carte du marché immobilier à Thiais
Thiais et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Thiais
Avec une température moyenne annuelle de 12,7 °C et des précipitations modérées (593 mm/an), Thiais offre un climat francilien typique, aux saisons marquées sans excès. Les hivers sont froids mais les étés rarement caniculaires. Ce profil tempéré convient particulièrement aux acheteurs recherchant un rythme climatique stable, sans les contraintes fortes des zones montagneuses ou littorales. Il facilite aussi la gestion énergétique du logement sur l'année.
À qui s'adresse Thiais ?
Thiais s'adresse principalement aux ménages actifs travaillant en Île-de-France, bénéficiant des transports. Les primo-accédants y trouvent des appartements à des prix plus accessibles qu'à Paris. Les familles apprécient la présence d'écoles et la part de maisons (22 % du parc). Les seniors (21,6 % ont 60 ans et plus) peuvent y trouver un cadre urbain bien équipé. La ville convient moins aux chercheurs de calme absolu en raison de la densité et de la proximité de l'aéroport.
Avantages et limites à Thiais
✓ Points forts
- Accès rapide à Paris via la gare de Choisy-le-Roi (1,5 km).
- Large panel de services et commerces (1 218 équipements au total).
- Parc de logements énergétiquement correct (DPE classe C dominante).
- Dynamisme démographique avec une population en croissance (+10,4 % en 5 ans).
- Taux de logements sociaux limité (18 %), préservant le caractère résidentiel.
− À prendre en compte
- Densité urbaine élevée (5 486 hab/km²), peu d'espaces verts.
- Exposition au bruit de l'aéroport Paris-Orly à 5 km.
- Marché immobilier en baisse (-8,9 %), pouvant affecter la valeur à court terme.
Composition du parc immobilier à Thiais
14 796 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Thiais est majoritairement collectif: 78,0 % d'appartements contre 22,0 % de maisons.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier de Thiais est majoritairement constitué d'appartements (78 %), reflétant son urbanisme de ville moyenne de banlieue. La part de propriétaires-occupants (50,8 %) est significative et indique une certaine stabilité résidentielle. Un taux de résidences secondaires très faible (1,7 %) et un taux de vacants contenu (4,1 %) suggèrent un marché tendu, orienté vers la demande principale. Ce contexte profite aux acheteurs souhaitant s'installer durablement dans un environnement ancré.
Ancienneté du parc à Thiais
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 13 338 logements).
- Avant 1919 2,9 % 390 logts
- 1919-1945 5,5 % 730 logts
- 1946-1970 30,4 % 4 061 logts
- 1971-1990 32,4 % 4 319 logts
- 1991-2005 15,3 % 2 037 logts
- 2006-2019 13,5 % 1 800 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Thiais
1 218 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Thiais
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques Miniers (PPRMT) concernant les anciennes carrières. Ce plan, actif, peut imposer des contraintes constructives ou des études géotechniques spécifiques pour certains secteurs. Par ailleurs, la sismicité est classée très faible et le radon, faible. Deux risques naturels sont recensés et cinq arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris par le passé. Consulter le cadastre des risques (Géorisques) est une étape indispensable avant l'achat.
Cas pratique : un achat type à Thiais
Une maison type de 97 m² (au prix médian de 4 496 €/m²) représente un budget de 436 000 € hors frais. Cela équivaut à près de 18 années du revenu médian local (24 670 €/an). Avec un apport de 10 % et un taux à 4 % sur 20 ans, la mensualité de crédit hors assurance approcherait les 2 160 €, un effort important nécessitant un revenu conséquent ou un apport plus substantiel.
Erreurs à éviter quand on achète à Thiais
- Omettre de consulter le plan de prévention des risques (PPRMT).
- Se fier uniquement au prix au m², sans visiter la copropriété.
- Sous-estimer le coût des travaux de mise aux normes énergétiques.
- Négocier sans connaissance du prix de vente médian (3 832 €/m²).
Points clés à retenir à Thiais
- Prix médian à 3 832 €/m², en baisse de 8,9 % sur un an.
- Rendement net estimé à 4,4 % pour un appartement.
- Climat tempéré avec 12,7 °C de moyenne annuelle.
- Écart maison/appartement : +26 % pour les maisons.
- Taxe foncière au taux de 28,66 % à inclure dans le calcul.
- Ville dynamique : population en hausse de +10,4 % en 5 ans.
- La localisation près des gares peut majorer la valeur de 5-10 %.
- Rendement brut locatif le plus élevé sur les appartements (6,7 %).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Thiais ?
À Thiais, la valeur d'un bien est d'abord dictée par sa localisation précise. La proximité de la gare de Choisy-le-Roi (1,5 km) ou de l'aéroport d'Orly (5 km) peut majorer le prix au m² de 5 à 10 %. Pour un appartement, l'étage, l'orientation et la qualité de la copropriété (charges, travaux récents) pèsent lourd. Pour une maison, la surface du terrain et son exposition sont déterminantes. L'état général du bien et sa performance énergétique (DPE) deviennent des arguments de vente ou de décote majeurs, face à une clientèle de plus en plus sensibilisée.
Estimation indicative d'une maison à Thiais
Pour une maison de 101 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
393 294 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher. Surévaluer entraîne une stagnation sur le marché, déjà ralenti par une offre neuve importante (899 logements autorisés en 2024). Sous-évaluer signifie une perte sèche. Seule une analyse fine intégrant le DPE (seulement 8,5 % de passoires, mais une classe C dominante à 188 kWh/m²/an), l'année de construction (13,5 % du parc post-2006), et la localisation exacte (centre vs périphérie, exposition aux risques PPRMT) permet de fixer un prix de vente réaliste et compétitif. Les indices locaux, comme l'indice d'attractivité résidentielle (7,4/10), guident également la valorisation.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme de calcul basé sur le prix médian au m² (3 832 €) ne peut saisir les nuances des micro-marchés thiaisiens, comme la plus-value d'une rue calme près du centre ou l'impact d'une vue dégagée. Un expert local connaît l'état réel des copropriétés, la demande spécifique pour certains quartiers et la valeur exacte d'un DPE rénové. Son estimation, étayée par des visites comparatives, sert aussi de base de négociation crédible face aux acheteurs et à leurs banques, sécurisant ainsi la vente.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser une moyenne au m² non ajustée à l'état ou à la rue du bien.
- Oublier de valoriser un DPE performant (classe C dominante).
- Ne pas tenir compte de la baisse récente des prix (-8,9 %).
- Vouloir rattraper le prix de pointe du marché antérieur.
Investir à Thiais : passer à l'action
Une bonne opération immobilière se joue sur la sélection précise du bien, la négociation et le timing. Notre réseau de professionnels locaux connaît les subtilités des différents quartiers de Thiais et peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition rentable.
Les chiffres posent un diagnostic. Leur traduction en stratégie d'acquisition réclame une expertise du terrain.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Thiais grâce aux dernières transactions DVF 2024 et à l'analyse fine du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Thiais
Quel est le prix immobilier moyen à Thiais ?
Le prix médian à Thiais est de 3 832 €/m² en 2024, selon les données DVF. Il existe un écart important entre appartements (3 699 €/m²) et maisons (4 454 €/m²). Le prix moyen, influencé par les biens haut de gamme, s'établit à 5 746 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à Thiais ?
La correction de -8,9 % des prix en 2024 crée une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs recherchant du rendement locatif. Le rendement brut de 6,7 % sur les appartements est attractif, mais le taux de chômage local (11,5 %) appelle à une sélection rigoureuse des locataires.
Thiais est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Thiais est moins chère que Brunoy (+3 %) et Yerres (+5 %), mais plus chère que Vigneux-sur-Seine (-10 %) ou Grigny (-19 %). Cet écart de valorisation offre un potentiel d'effet de levier intéressant pour l'achat.
Quel rendement locatif espérer à Thiais ?
Le rendement locatif brut moyen est de 6,7 % pour un appartement, selon la carte des loyers. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net approche 4,4 %. Pour les maisons, le rendement brut est de 4,5 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Thiais ?
Les secteurs les plus demandés sont généralement ceux proches de la gare de Choisy-le-Roi (RER C) pour leur accessibilité, et les zones commerçantes du centre-ville. La vigilance s'impose près de l'aéroport d'Orly en raison des nuisances sonores potentielles.
Marché immobilier des communes voisines
Thiais présente un écart de valorisation significatif avec des communes voisines comme Brunoy (+3 %) ou Yerres (+5 %), tout en affichant des indicateurs locatifs et une accessibilité similaires, ce qui crée un effet de levier intéressant pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Thiais.
Communes limitrophes de Thiais
Thiais est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Thiais dépasse la médiane nationale (2 472 €/m²) avec 3 894 €/m² observés en 2026.
Marché en palier: -0,5 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. 1 806 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +5,3 % sur le prix médian.
Marché à dominante collective à Thiais: 76,6 % d'appartements dans les transactions, à 3 699 €/m² en médiane. Le bien médian (101 m² à 449 854 €) équivaut à 18,2 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Thiais avoisinent 19,7 €/m² pour les appartements et 17,0 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,4 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 1,7 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Construction neuve active à Thiais: l'équivalent de 759 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 71 % des logements autorisés.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Thiais est dans la géographie dense de la région capitale. Contexte physique: à 34 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).