01 Le parc de logements
Le parc comprend 596 logements dont 352 résidences principales, 178 résidences secondaires et 65 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 352 | 59,1 % |
| Résidences secondaires | 178 | 29,9 % |
| Logements vacants | 65 | 10,9 % |
Sur les 596 logements recensés, 59 % sont occupés à l'année, 30 % servent de résidence secondaire et 11 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 122 | 34,9 % |
| 1919-1945 | 50 | 14,3 % |
| 1946-1970 | 75 | 21,4 % |
| 1971-1990 | 68 | 19,4 % |
| 1991-2005 | 15 | 4,3 % |
| 2006-2019 | 20 | 5,7 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche avant 1919 domine (35 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 35 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 | 0,6 % |
| 2 pièces | 11 | 3,1 % |
| 3 pièces | 61 | 17,4 % |
| 4 pièces | 101 | 28,8 % |
| 5 pièces ou plus | 176 | 50,1 % |
Taille moyenne: 4,6 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 50 %, les T1-T2 4 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 572 | 588 | 596 |
| Rés. principales | 334 | 333 | 352 |
| Rés. secondaires | 183 | 181 | 178 |
| Vacants | 55 | 74 | 65 |
Pour référence, Cordes-sur-Ciel (11 km) affiche 37,4 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 266 | 75,6 % |
| Locataires (privé) | 66 | 18,8 % |
| Locataires HLM | 12 | 3,4 % |
| Logés gratuitement | 8 | 2,3 % |
Structure d'occupation: propriétaires 75,6 %, locataires 22,1 % — la part HLM s'établit à 3 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 | 0,6 % |
| Fioul | 131 | 37,2 % |
| Électricité | 111 | 31,5 % |
| Gaz bouteille | 16 | 4,5 % |
| Autre (bois…) | 92 | 26,1 % |
Répartition des modes de chauffage: 37 % au fioul, 32 % pour électricité, 26 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 44 |
| 2 à 4 ans | 47 |
| 5 à 9 ans | 63 |
| 10 ans ou plus | 198 |
| Total ménages | 352 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 35 |
| Sous-occupation modérée | 86 |
| Sous-occupation accentuée | 86 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 42 | 11,9 % |
| 1 voiture | 204 | 58,0 % |
| 2 voitures ou plus | 107 | 30,4 % |
Motorisation des ménages: 12 % n'ont aucune voiture, 58 % en ont une et 30 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 50,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 515 | 360 | 70 | 85 |
| 1975 | 446 | 341 | 92 | 13 |
| 1982 | 506 | 348 | 100 | 58 |
| 1990 | 555 | 351 | 123 | 81 |
| 1999 | 547 | 346 | 146 | 55 |
| 2006 | 556 | 359 | 149 | 48 |
| 2011 | 572 | 334 | 183 | 55 |
| 2016 | 588 | 333 | 181 | 74 |
| 2022 | 596 | 352 | 178 | 65 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 515 logements à l'origine, 596 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 88 | 98 | 70 | 77 | 95 | 71 |
| Dont vacants > 2 ans | 52 | 53 | 38 | 37 | 49 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 13 | 5,6 % |
| Classe B | 10 | 4,3 % |
| Classe C | 39 | 16,7 % |
| Classe D | 67 | 28,8 % |
| Classe E | 53 | 22,7 % |
| Classe F | 33 | 14,2 % |
| Classe G | 18 | 7,7 % |
Le graphique décompose les 233 diagnostics par étiquette énergétique: 29 % en D, 27 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 37 | 15,9 % |
| Classe B | 84 | 36,1 % |
| Classe C | 54 | 23,2 % |
| Classe D | 21 | 9,0 % |
| Classe E | 17 | 7,3 % |
| Classe F | 15 | 6,4 % |
| Classe G | 5 | 2,1 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 36 %, 75 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 288 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 252 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 187 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 198 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 161 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 288 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 161 pour le bâti 2001-2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 11 | 2 |
| Classe B | 2 | 8 |
| Classe C | 12 | 27 |
| Classe D | 41 | 26 |
| Classe E | 32 | 21 |
| Classe F | 29 | 4 |
| Classe G | 17 | 1 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (268 kWh/m²/an) et appartements en classe C (212).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 2 |
| T3 | 4 |
| T4 | 6 |
| T5+ | 1 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Varen (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le profil résidentiel de Varen comporte une forte dimension touristique (29,9 % du parc en résidences secondaires). Le parc se résume presque exclusivement à des maisons individuelles (96,1 %). Ce contexte résidentiel — Varen est dans le tissu de l'Occitanie intérieure, perchée à 268 m d'altitude, dans un relief de collines — cadre la lecture du parc local.
L'occupation est largement dominée par les propriétaires: 75,6 % des résidences principales de Varen sont occupées par leur propriétaire, contre 22,1 % de locataires. Côté logement social, 3,4 % des résidences principales relèvent du parc HLM.
Selon l'INSEE, 35,0 % des logements de Varen ont été construits avant 1919 — signe d'un noyau historique très présent. Performance énergétique en retrait: classe D en tête et consommation moyenne (247 kWh/m²/an) supérieure à la moyenne française. Le poids des classes F et G — 21,9 % du parc diagnostiqué — chiffre l'effort de rénovation à entreprendre. Mode de chauffage dominant: fioul (37,2 %).
Le nombre de logements de Varen varie peu sur la période 2016–2022. 11,9 % des ménages de Varen n'ont pas de voiture, 30,4 % en possèdent au moins deux.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre dans le tissu de l'Occitanie intérieure dans lequel s'inscrit Varen. Sur le plan physique, la commune est perchée à 268 m d'altitude, dans un relief de collines, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
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Le marché immobilier de Varen a bondi de +13,9 % en un an, signal rare sur une commune de 640 habitants.
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 15,9 %
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- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Tarn-et-Garonne (136ᵉ rang sur 190 communes)
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Fragilité économique locale marquée — vigilance sur la demande de long terme
- Prix en forte hausse : +13,9 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Varen
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 15,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Varen
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Varen s'établit à 1 457 €, sur la base de 18 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 60,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,0 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Varen Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Varen
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 1 393 €/m² à 1 457 €/m² (+4,6 %), pour 18 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 23 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
94,4 % de maisons et 5,6 % d'appartements parmi les 18 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (94,4 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 1 629 €/m² pour les maisons et 696 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 18 | 17 | 1 |
| Prix médian/m² | 1 457 € | 1 629 € | 696 € |
| Prix moyen/m² | 1 615 € | ||
| Surface médiane | – | 78 m² | 23 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 25 | 1 393 € |
| 2022 | 25 | 1 324 € |
| 2023 | 30 | 1 553 € |
| 2024 | 17 | 1 279 € |
| 2025 | 18 | 1 457 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
32 logements autorisés cumulés, 28 commencés: la dynamique récente affiche 0 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Varen
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Varen (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Varen: 4 logements autorisés sur 5 ans, 0 pour la dernière année (-43 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Varen
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Varen
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (60,32 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Varen
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 233 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Varen: majorité classée D, part de passoires thermiques à 21,9 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Varen
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Varen : cadre de vie et logement
Varen compte 640 habitants, à 212 m d'altitude. Le climat local affiche 12,9 °C de moyenne annuelle et 895 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 7 monuments historiques protégés, 13 appellations d'origine rattachées au terroir local et 47 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Varen
Varen et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Varen
Composition du parc immobilier à Varen
596 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Varen: 97,1 % de maisons, 2,9 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Varen
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 349 logements).
- Avant 1919 35,0 % 122 logts
- 1919-1945 14,3 % 50 logts
- 1946-1970 21,5 % 75 logts
- 1971-1990 19,5 % 68 logts
- 1991-2005 4,3 % 15 logts
- 2006-2019 5,7 % 20 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Varen
47 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Varen
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Varen
Pour une maison de 78 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
113 646 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Varen
Quel est le prix de l'immobilier à Varen ?
Le prix médian au m² à Varen est de 1 457 € (données DVF, 18 transactions). Pour une maison de 78 m² (surface médiane locale), compter environ 127 000 €.
Comment Varen se situe-t-elle dans le Tarn-et-Garonne ?
Varen se situe au 136ᵉ rang du Tarn-et-Garonne sur 190 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Varen ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Varen est de 6,0 % (loyer de 8,2 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier de Varen est-il énergétiquement dégradé ?
21,9 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Varen.
Communes limitrophes de Varen
Varen est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Selon les ventes DVF 2026, Varen affiche un prix médian de 1 457 €/m², inférieur à la médiane nationale (2 472 €/m²).
Sur 2021-2025, le prix médian de Varen progresse de +4,6 %, une trajectoire haussière modérée. Au total, 115 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année de données traduit une accélération: +13,9 % sur le prix médian.
Typologie à dominante pavillonnaire: 94,4 % des ventes concernent des maisons, à 1 629 €/m² en médiane. Le bien médian (78 m² à 127 062 €) équivaut à 7,1 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 9,2 €/m² pour un appartement et 8,2 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 15,9 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Avec 29,9 % de résidences secondaires, le marché combine demande résidentielle et villégiature.
Les flux SITADEL font apparaître une production neuve modeste (4 logements autorisés entre 2021 et 2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Varen est dans le tissu de l'Occitanie intérieure. Le cadre géographique (perchée à 268 m d'altitude, dans un relief de collines) nuance l'analyse du marché.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).