01 Le parc de logements
Le parc comprend 888 logements dont 476 résidences principales, 195 résidences secondaires et 217 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 476 | 53,6 % |
| Résidences secondaires | 195 | 22,0 % |
| Logements vacants | 217 | 24,4 % |
Sur les 888 logements recensés, 54 % sont occupés à l'année, 22 % servent de résidence secondaire et 24 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 162 | 34,1 % |
| 1919-1945 | 77 | 16,2 % |
| 1946-1970 | 70 | 14,7 % |
| 1971-1990 | 123 | 25,9 % |
| 1991-2005 | 26 | 5,5 % |
| 2006-2020 | 17 | 3,6 % |
Structure du bâti par époque: 34 % d'avant 1919, majorité construite sur la période avant 1919 (34 %), 4 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 6 | 1,3 % |
| 2 pièces | 44 | 9,2 % |
| 3 pièces | 93 | 19,5 % |
| 4 pièces | 165 | 34,6 % |
| 5 pièces ou plus | 169 | 35,4 % |
Taille moyenne: 4,3 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 35 %, les T1-T2 10 %.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 800 | 869 | 888 |
| Rés. principales | 533 | 535 | 476 |
| Rés. secondaires | 166 | 141 | 195 |
| Vacants | 101 | 193 | 217 |
Étais-la-Sauvin, commune de taille similaire à 18 km, affiche 82,2 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 348 | 73,1 % |
| Locataires (privé) | 93 | 19,5 % |
| Locataires HLM | 24 | 5,0 % |
| Logés gratuitement | 11 | 2,3 % |
La répartition du parc occupé: 73,1 % de propriétaires, 24,6 % de locataires, dont 5 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 84 | 17,7 % |
| Fioul | 68 | 14,3 % |
| Électricité | 174 | 36,6 % |
| Gaz bouteille | 14 | 2,9 % |
| Autre (bois…) | 135 | 28,4 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (37 %), 28 % pour autres sources (bois notamment) et 18 % pour gaz de ville.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 47 |
| 2 à 4 ans | 72 |
| 5 à 9 ans | 71 |
| 10 ans ou plus | 286 |
| Total ménages | 476 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 82 |
| Sous-occupation modérée | 128 |
| Sous-occupation accentuée | 118 |
| Sous-occupation très accentuée | 133 |
| Suroccupation modérée | 21 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 81 | 17,0 % |
| 1 voiture | 239 | 50,2 % |
| 2 voitures ou plus | 156 | 32,8 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 17 % sans, 50 % à une voiture, 33 % multi-motorisés. Par ailleurs, 62,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 705 | 535 | 129 | 41 |
| 1975 | 744 | 520 | 153 | 71 |
| 1982 | 768 | 524 | 150 | 94 |
| 1990 | 806 | 560 | 138 | 108 |
| 1999 | 818 | 554 | 159 | 105 |
| 2007 | 825 | 548 | 163 | 114 |
| 2012 | 800 | 533 | 166 | 101 |
| 2017 | 869 | 535 | 141 | 193 |
| 2023 | 888 | 476 | 195 | 217 |
Entre 1968 et 2023, le parc est passé de 705 à 888 logements, soit +26 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 162 | 172 | 177 | 182 | 172 | 162 | 170 |
| Dont vacants > 2 ans | 104 | 100 | 108 | 114 | 102 | 118 | 99 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0,5 % |
| Classe B | 1 | 0,5 % |
| Classe C | 32 | 15,5 % |
| Classe D | 67 | 32,5 % |
| Classe E | 54 | 26,2 % |
| Classe F | 32 | 15,5 % |
| Classe G | 19 | 9,2 % |
La classe D domine avec 33 % des diagnostics, et 17 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 16 | 7,8 % |
| Classe B | 90 | 43,7 % |
| Classe C | 38 | 18,4 % |
| Classe D | 24 | 11,7 % |
| Classe E | 18 | 8,7 % |
| Classe F | 17 | 8,3 % |
| Classe G | 3 | 1,5 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (44 %), et 70 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 276 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 281 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 238 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 222 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 179 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 95 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 281 kWh/m²/an (1948-1974), creux à 95 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0 |
| Classe B | 1 | 0 |
| Classe C | 21 | 11 |
| Classe D | 53 | 14 |
| Classe E | 51 | 3 |
| Classe F | 30 | 2 |
| Classe G | 17 | 2 |
Performance comparée: maisons classées D (267), appartements classés D (226), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 2 |
| T2 | 4 |
| T3 | 17 |
| T4 | 15 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Varzy (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Varzy est le village ayant le prix au m² le plus bas du département Nièvre. (sur 65 villages entre 500 et 2 000 habitants)
Résumé
Les données INSEE 2023 pointent 24,4 % de logements vacants à Varzy (217 unités). Une typologie quasi monomorphe — 89,6 % de maisons, le collectif y est très marginal. L'environnement communal: dans les paysages de Bourgogne.
Varzy présente un profil majoritairement propriétaire — 73,1 % des ménages possèdent leur résidence principale. Le parc HLM pèse 5,0 % de l'offre de résidences principales.
Le parc de Varzy porte la trace d'une construction ancienne: 34,0 % des logements sont antérieurs à 1919. Côté DPE, de Varzy, le parc fait moins bien que le repère national: D et 261 kWh/m²/an, contre 203 en moyenne. La part des logements F ou G dans le parc diagnostiqué atteint 24,8 %. Le électricité équipe 36,6 % des logements occupés à titre principal.
Varzy conserve un parc à l'équilibre entre 2017 et 2023 (+2,2 %). Répartition équilibrée de la motorisation: 17,0 % de ménages sans voiture, 32,8 % à au moins deux voitures.
Lue dans son contexte régional, la commune est dans les paysages de Bourgogne — un ancrage qui colore le parc.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2023: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Varzy affiche des prix parmi les plus accessibles du Nièvre (39ᵉ rang le moins élevé sur 306 communes).
Verdict
➤ Se loger ici coûte peu au regard des revenus locaux : 1,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². Les ménages du secteur peuvent acheter sans s'endetter longtemps.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 14,9 %
- ✓ Correction des prix récente
- ✓ Prix accessibles au regard des revenus locaux
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Nièvre (39ᵉ rang le moins élevé)
- Correction récente des prix : -38,3 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Varzy
Se loger ici coûte peu au regard des revenus locaux : 1,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². Les ménages du secteur peuvent acheter sans s'endetter longtemps.
Le rendement locatif brut estimé atteint 14,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Varzy
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Varzy s'établit à 542 €, sur la base de 25 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Varzy fait partie du quart des communes les moins chères du Nièvre.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 45,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 14,9 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Varzy Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Varzy
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 542 €/m² de prix médian pour 25 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -25,3 %.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 83 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 25 | 25 |
| Prix médian/m² | 542 € | 542 € |
| Prix moyen/m² | 645 € | |
| Surface médiane | – | 83 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 38 | 726 € |
| 2022 | 30 | 678 € |
| 2023 | 29 | 573 € |
| 2024 | 15 | 879 € |
| 2025 | 25 | 542 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 4 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 40 autorisations pour 24 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Varzy
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Varzy (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Varzy totalise 4 logements sur 5 ans, soit -56 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Varzy
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les appartements, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Varzy
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,58 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Varzy
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 206 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Varzy est D, avec 24,8 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Varzy
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S'installer à Varzy : cadre de vie et logement
Varzy compte 1 069 habitants sur 41,18 km². Le climat local affiche 11,3 °C de moyenne annuelle et 936 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 8 monuments historiques protégés, 16 appellations d'origine rattachées au terroir local et 71 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Varzy
Varzy et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Varzy
Composition du parc immobilier à Varzy
888 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Varzy est composé très majoritairement de maisons (89,9 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Varzy
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 476 logements).
- Avant 1919 34,0 % 162 logts
- 1919-1945 16,2 % 77 logts
- 1946-1970 14,7 % 70 logts
- 1971-1990 25,8 % 123 logts
- 1991-2005 5,5 % 26 logts
- 2006-2020 3,6 % 17 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Varzy
71 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Varzy
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Varzy
Pour une maison de 83 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
44 986 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Varzy
Quel est le prix de l'immobilier à Varzy ?
Le prix médian au m² à Varzy est de 542 € (données DVF, 25 transactions). Pour une maison de 83 m² (surface médiane locale), compter environ 45 000 €.
Comment Varzy se situe-t-elle dans le Nièvre ?
Varzy figure parmi les communes les plus abordables du Nièvre : 268ᵉ rang sur 306, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Varzy ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Varzy est de 14,9 % (loyer de 6,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier de Varzy est-il énergétiquement dégradé ?
24,8 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Varzy
Varzy est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût du m² à Varzy est contenu: 542 € en médiane sur 25 transactions, un niveau -77,8 % comparé à la médiane nationale. Sur 306 communes classées dans la Nièvre, Varzy figure parmi les 12 % les moins chères au m².
Correction observée: -25,3 % sur le prix médian au m² entre 2021 et 2025. 137 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Variation récente (2024-2025): -38,3 %.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Varzy à un niveau significatif — 542 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Varzy, un logement de 83 m² (44 986 €) représente 1,9 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Varzy avoisinent 8,1 €/m² pour les appartements et 6,7 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 14,9 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le parc de Varzy compte 22,0 % de résidences secondaires, témoignant d'une attractivité résidentielle non permanente appréciable.
La production neuve est quasi inexistante (4 logements autorisés sur 5 ans): tension foncière ou saturation d'urbanisation possible.
Côté contexte, Varzy est dans les paysages de Bourgogne, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).