01 Le parc de logements
Le parc comprend 6 493 logements dont 6 094 résidences principales, 62 résidences secondaires et 337 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 6 094 | 93,9 % |
| Résidences secondaires | 62 | 1,0 % |
| Logements vacants | 337 | 5,2 % |
Le graphique détaille la structure des 6 493 logements: 94 % sont habités en permanence, 1 % épisodiquement et 5 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 130 | 2,1 % |
| 1919-1945 | 81 | 1,3 % |
| 1946-1970 | 147 | 2,4 % |
| 1971-1990 | 3 008 | 49,6 % |
| 1991-2005 | 1 278 | 21,1 % |
| 2006-2020 | 1 415 | 23,4 % |
Structure du bâti par époque: 2 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (50 %), 23 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 139 | 2,3 % |
| 2 pièces | 906 | 14,9 % |
| 3 pièces | 1 051 | 17,2 % |
| 4 pièces | 1 367 | 22,4 % |
| 5 pièces ou plus | 2 631 | 43,2 % |
Le parc compte 4,2 pièces en moyenne par logement, avec 43 % de logements de cinq pièces ou plus et 17 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 5 444 | 6 059 | 6 493 |
| Rés. principales | 5 245 | 5 816 | 6 094 |
| Rés. secondaires | 23 | 26 | 62 |
| Vacants | 177 | 216 | 337 |
Andrésy (13 834 hab., à 6 km) présente 64,4 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 036 | 66,2 % |
| Locataires (privé) | 915 | 15,0 % |
| Locataires HLM | 1 070 | 17,6 % |
| Logés gratuitement | 73 | 1,2 % |
Visualisation des quatre statuts — 66,2 % de propriétaires occupants, 32,6 % de locataires et 18 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 062 | 50,2 % |
| Fioul | 25 | 0,4 % |
| Électricité | 2 615 | 42,9 % |
| Gaz bouteille | 18 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 374 | 6,1 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (50 %), suivi par électricité (43 %) et autres sources (bois notamment) (6 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 526 |
| 2 à 4 ans | 1 224 |
| 5 à 9 ans | 1 221 |
| 10 ans ou plus | 3 122 |
| Total ménages | 6 094 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 523 |
| Sous-occupation modérée | 1 398 |
| Sous-occupation accentuée | 1 142 |
| Sous-occupation très accentuée | 1 467 |
| Suroccupation modérée | 535 |
| Suroccupation accentuée | 72 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 667 | 10,9 % |
| 1 voiture | 3 053 | 50,1 % |
| 2 voitures ou plus | 2 374 | 39,0 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 11 % sans voiture, 50 % à une voiture et 39 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 84,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 295 | 210 | 81 | 4 |
| 1975 | 314 | 231 | 81 | 2 |
| 1982 | 385 | 296 | 57 | 32 |
| 1990 | 3 309 | 3 045 | 49 | 215 |
| 1999 | 4 586 | 4 415 | 40 | 131 |
| 2007 | 4 817 | 4 748 | 11 | 57 |
| 2012 | 5 444 | 5 245 | 23 | 177 |
| 2017 | 6 059 | 5 816 | 26 | 216 |
| 2023 | 6 493 | 6 094 | 62 | 337 |
Sur la période 1968-2023, le nombre de logements évolue de 295 à 6 493, soit +2101 %.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 259 | 204 | 255 | 290 | 250 | 136 | 216 |
| Dont vacants > 2 ans | 31 | 35 | 35 | 20 | 28 | 39 | 29 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 0,2 % |
| Classe B | 23 | 0,9 % |
| Classe C | 1 634 | 63,6 % |
| Classe D | 706 | 27,5 % |
| Classe E | 137 | 5,3 % |
| Classe F | 36 | 1,4 % |
| Classe G | 29 | 1,1 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (64 %), 65 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 232 | 9,0 % |
| Classe B | 496 | 19,3 % |
| Classe C | 1 391 | 54,1 % |
| Classe D | 381 | 14,8 % |
| Classe E | 39 | 1,5 % |
| Classe F | 20 | 0,8 % |
| Classe G | 10 | 0,4 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (54 %), 82 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 309 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 265 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 161 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 165 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 140 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 98 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 309 kWh/m²/an, contre 98 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 211 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 3 |
| Classe B | 17 | 6 |
| Classe C | 292 | 1 342 |
| Classe D | 461 | 245 |
| Classe E | 99 | 38 |
| Classe F | 23 | 13 |
| Classe G | 18 | 11 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 194 kWh/m²/an côté maisons, C à 134 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 80 |
| T2 | 408 |
| T3 | 514 |
| T4 | 398 |
| T5+ | 165 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Vauréal (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Sur les 6 493 logements recensés à Vauréal, 6 094 servent de résidence principale (93,9 %) — une structure résolument résidentielle. La maison individuelle reste largement majoritaire (61,6 % du parc contre 38,4 % d'appartements). À l'échelle locale, Vauréal est au sein du maillage résidentiel de la région Île-de-France — contexte utile pour lire le parc.
La propriété occupe la première place dans le parc de Vauréal (66,2 %), suivie par le locatif (32,6 %). La part HLM atteint 17,6 % dans l'offre de résidences principales. Bilan SRU favorable: 26,4 % de logements sociaux pour une obligation de 25,0 %.
Selon l'INSEE, 23,4 % du parc de Vauréal remonte à la période 2006-2019, indice d'un essor résidentiel récent. Le parc de Vauréal se distingue par de bonnes performances DPE: classe dominante C, 156 kWh/m²/an en moyenne — un niveau meilleur que la moyenne française. Côté énergie, le gaz de ville chauffe 50,2 % des résidences principales.
Progression modérée du parc: +7,2 % entre 2017 et 2023. Répartition équilibrée de la motorisation: 10,9 % de ménages sans voiture, 39,0 % à au moins deux voitures.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune au sein du maillage résidentiel de la région Île-de-France.
Le détail du parc (6 094 résidences principales de Vauréal) correspond au millésime INSEE 2023. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Prix médian au m² à 3 507 € à Vauréal, dans un marché de 139 transactions annuelles.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,9 %
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 22 % du Val-d'Oise
Analyse du marché immobilier à Vauréal
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Vauréal
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Vauréal s'établit à 3 507 €, sur la base de 139 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Vauréal se positionne dans le top 22 % des communes les plus chères du Val-d'Oise.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 46,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Vauréal Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Vauréal
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 507 €/m² de prix médian pour 139 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -5,2 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 55 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
61,9 % de maisons et 38,1 % d'appartements parmi les 139 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 61,9 % de maisons et 38,1 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 139 | 86 | 53 |
| Prix médian/m² | 3 507 € | 3 365 € | 3 636 € |
| Prix moyen/m² | 3 398 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 55 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 205 | 3 701 € |
| 2022 | 190 | 3 789 € |
| 2023 | 147 | 3 699 € |
| 2024 | 124 | 3 564 € |
| 2025 | 139 | 3 507 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 1 796 autorisations et 1 610 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 90 %.
Vacance longue durée à Vauréal
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Vauréal (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 111 logements ont été autorisés à à Vauréal, -66 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Vauréal
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Vauréal
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,42 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Vauréal
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 569 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Vauréal: classe C en tête, 2,5 % de biens énergivores (F/G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement à Vauréal
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S'installer à Vauréal : cadre de vie et logement
Vauréal compte 16 079 habitants sur 3,46 km². Le climat local affiche 12,5 °C de moyenne annuelle et 666 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 3 monuments historiques protégés et 412 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Vauréal
Vauréal et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Vauréal
Composition du parc immobilier à Vauréal
6 493 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 4 002 maisons et 2 479 appartements à à Vauréal.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Vauréal
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 059 logements).
- Avant 1919 2,1 % 130 logts
- 1919-1945 1,3 % 81 logts
- 1946-1970 2,4 % 147 logts
- 1971-1990 49,6 % 3 008 logts
- 1991-2005 21,1 % 1 278 logts
- 2006-2020 23,4 % 1 415 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Vauréal
412 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Vauréal
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI Vallée de l'Oise PPRN Approuvé approuvé le 05/07/2007
- R111.3 de 1987 PPRN Approuvé approuvé le 08/04/1987
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Vauréal
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
315 630 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Vauréal
Quel est le prix de l'immobilier à Vauréal ?
Le prix médian au m² à Vauréal est de 3 507 € (données DVF, 139 transactions). Pour une maison de 90 m² (surface médiane locale), compter environ 303 000 €.
Comment Vauréal se situe-t-elle dans le Val-d'Oise ?
Vauréal se situe dans le top 22 % des communes les plus chères du Val-d'Oise.
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Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Vauréal est de 5,5 % (loyer de 15,3 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
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Résumé
Le m² médian à Vauréal s'échange à 3 507 €, un niveau supérieur aux médianes départementale et nationale.
Sur la période 2021-2025, le m² médian de Vauréal se replie de 5,2 %. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 805 transactions (source DGFiP/DVF).
Marché mixte à Vauréal: maisons à 3 365 €/m² et appartements à 3 636 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Un bien type de 90 m² revient à environ 302 850 €, soit 10,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Vauréal: 17,8 €/m²/mois pour un appartement, 15,3 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 5,9 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 1,0 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Rythme de construction régulier: 22 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 79 % des autorisations de la période).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Vauréal est au sein du maillage résidentiel de la région Île-de-France.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).