01 Le parc de logements
Le parc comprend 6 651 logements dont 6 240 résidences principales, 93 résidences secondaires et 317 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 6 240 | 93,8 % |
| Résidences secondaires | 93 | 1,4 % |
| Logements vacants | 317 | 4,8 % |
Visualisation des trois usages du parc: 94 % d'habitat permanent, 1 % de résidences secondaires et 5 % de logements inoccupés sur un total de 6 651.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 89 | 1,4 % |
| 1919-1945 | 136 | 2,2 % |
| 1946-1970 | 858 | 13,8 % |
| 1971-1990 | 2 614 | 42,1 % |
| 1991-2005 | 1 342 | 21,6 % |
| 2006-2019 | 1 176 | 18,9 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (42 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 1 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 135 | 2,2 % |
| 2 pièces | 731 | 11,7 % |
| 3 pièces | 1 138 | 18,2 % |
| 4 pièces | 1 504 | 24,1 % |
| 5 pièces ou plus | 2 731 | 43,8 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 44 % du parc, contre 14 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,3 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 5 701 | 6 164 | 6 651 |
| Rés. principales | 5 481 | 5 794 | 6 240 |
| Rés. secondaires | 42 | 60 | 93 |
| Vacants | 178 | 310 | 317 |
À titre de comparaison : 60,3 % de part de propriétaires à Andrésy, à 10 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 150 | 66,5 % |
| Locataires (privé) | 1 027 | 16,5 % |
| Locataires HLM | 967 | 15,5 % |
| Logés gratuitement | 96 | 1,5 % |
Occupation des résidences principales — 66,5 % appartiennent à leurs occupants, 32,0 % sont louées, avec 15 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 616 | 41,9 % |
| Fioul | 336 | 5,4 % |
| Électricité | 2 822 | 45,2 % |
| Gaz bouteille | 42 | 0,7 % |
| Autre (bois…) | 424 | 6,8 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 45 %. gaz de ville pèse 42 %, autres sources (bois notamment) 7 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 592 |
| 2 à 4 ans | 1 278 |
| 5 à 9 ans | 1 082 |
| 10 ans ou plus | 3 287 |
| Total ménages | 6 240 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 398 |
| Sous-occupation modérée | 1 331 |
| Sous-occupation accentuée | 1 281 |
| Suroccupation modérée | 470 |
| Suroccupation accentuée | 119 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 669 | 10,7 % |
| 1 voiture | 2 897 | 46,4 % |
| 2 voitures ou plus | 2 673 | 42,8 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 11 % sans voiture, 46 % à une voiture et 43 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 79,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 404 | 1 167 | 235 | 2 |
| 1975 | 2 402 | 2 111 | 208 | 83 |
| 1982 | 3 664 | 3 266 | 183 | 215 |
| 1990 | 4 040 | 3 744 | 129 | 167 |
| 1999 | 4 947 | 4 607 | 71 | 269 |
| 2006 | 5 483 | 5 320 | 43 | 120 |
| 2011 | 5 701 | 5 481 | 42 | 178 |
| 2016 | 6 164 | 5 794 | 60 | 310 |
| 2022 | 6 651 | 6 240 | 93 | 317 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 1 404 à 6 651 logements, soit +374 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 339 | 328 | 384 | 479 | 430 | 183 |
| Dont vacants > 2 ans | 27 | 40 | 45 | 38 | 68 | 90 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 13 | 0,6 % |
| Classe B | 52 | 2,4 % |
| Classe C | 1 082 | 50,0 % |
| Classe D | 668 | 30,8 % |
| Classe E | 219 | 10,1 % |
| Classe F | 74 | 3,4 % |
| Classe G | 58 | 2,7 % |
La classe C domine avec 50 % des diagnostics, et 53 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 341 | 15,7 % |
| Classe B | 575 | 26,5 % |
| Classe C | 769 | 35,5 % |
| Classe D | 308 | 14,2 % |
| Classe E | 88 | 4,1 % |
| Classe F | 53 | 2,4 % |
| Classe G | 32 | 1,5 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (36 %), et 78 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 265 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 206 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 220 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 193 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 152 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 110 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 265 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 110 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 13 | 0 |
| Classe B | 39 | 13 |
| Classe C | 170 | 912 |
| Classe D | 332 | 336 |
| Classe E | 138 | 81 |
| Classe F | 54 | 20 |
| Classe G | 50 | 8 |
Côté maisons, la dominante est D (219 kWh/m²/an); côté appartements, C (160).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 33 |
| T2 | 258 |
| T3 | 618 |
| T4 | 455 |
| T5+ | 140 |
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Osny (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
D'après l'INSEE (2022), Osny dispose de 6 651 logements, dont 93,8 % sont des résidences principales. Profil typologique mixte: 59,0 % de maisons et 41,0 % d'appartements. À l'échelle locale, Osny est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne, à 50 m d'altitude, sur un relief peu marqué — contexte utile pour lire le parc.
Le parc penche vers la propriété occupante (66,5 %), le locatif étant minoritaire (32,0 %). La part HLM atteint 15,5 % dans l'offre de résidences principales. Côté SRU, Osny demeure déficitaire avec 23,1 % de logements sociaux face à 25,0 % requis.
Le renouvellement du parc est marqué — 18,9 % des logements datent de 2006 ou après. Sur le plan énergétique, d'Osny, le parc tient mieux que la moyenne — classe C dominante, 182 kWh/m²/an. 45,2 % des résidences principales sont chauffées au électricité.
Progression modérée du parc: +7,9 % entre 2016 et 2022. 42,8 % des ménages d'Osny disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Osny appartient au tissu caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne, repère pour lire son marché résidentiel. La commune est à 50 m d'altitude, sur un relief peu marqué: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
Faut-il investir à Osny en 2026 ?
Ancrée dans l'agglomération de Cergy-Pontoise, Osny combine une desserte ferroviaire directe et un parc de logements majoritairement individuels. Avec une démographie en croissance et un taux de chômage aligné sur la moyenne nationale, la commune présente un profil résidentiel attractif. L'analyse des transactions de 2024 permet de déterminer si cette attractivité se traduit par une opportunité d'investissement.
Avec un écart de prix allant jusqu'à -25 % par rapport à ses voisines comparables, Osny offre un point d'entrée attractif pour cibler un rendement locatif brut dépassant 6 %.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler le locatif annuel en appartement, en acceptant une volatilité des prix à court terme pour un rendement correct à moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut supérieur à 6 %
- ✓ Prix d'entrée inférieur aux communes voisines
- ✓ Dynamique de construction neuve soutenue (+67 %)
- ⚠ Correction récente de -6,8 % sur les prix
- ⚠ Solvabilité locale modérée (IAI 4,1/10)
- ⚠ Taux de chômage à 10 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec 3 323 €/m², Osny se situe en dessous de la moyenne nationale estimée à environ 4 000 €/m².
- Son prix au m² est inférieur de 7 % à 25 % à celui des communes comparables du Val-d'Oise.
- Son rendement locatif brut de 6,5 % surpasse celui des grandes métropoles comme Paris (environ 3,5 %).
Analyse du marché immobilier à Osny
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,0 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Osny : opportunités et risques
Investir à Osny en 2026 cible prioritairement la location annuelle en appartement, où le rendement brut de 6,5 % offre une couverture correcte du crédit. Toutefois, la rentabilité nette chute rapidement une fois intégrées les charges, notamment une taxe foncière élevée à 45,59 %. Un appartement de 49 m² type génère environ 886 € de loyer mensuel, mais laissera un effort net à la charge de l'investisseur après remboursement d'emprunt.
Le parc locatif présente un risque modéré lié à la rénovation énergétique, avec seulement 6,3 % de passoires thermiques (classes F et G). Ce faible taux réduit l'exposition aux interdictions de location prévues par la loi Climat et Résilience. En revanche, le taux de chômage local de 10 % invite à une sélection rigoureuse des locataires, privilégiant les profils d'actifs travaillant dans le bassin d'emploi de Cergy-Pontoise ou en région parisienne.
La stratégie de plus-value semble compromise à court terme par la tendance baissière des prix. Elle ne pourra se concrétiser qu'à horizon long terme, en jouant sur la modernisation du bâti ancien ou sur l'achat dans des quartiers bien desservis, comme ceux proches de la gare d'Osny, dont la connexion ferroviaire est un atour indéniable.
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Données du marché immobilier à Osny
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian du mètre carré à Osny, à 3 323 €, a reculé de 6,8 % en 2024 selon les données DVF. Cette correction fait suite à une période de hausse et replace la commune dans une fourchette plus accessible, notamment face à des voisines comme Saint-Leu-La-Forêt où le m² dépasse 4 160 €. Le marché reste néanmoins actif, avec un volume de transactions qui se maintient, signe d'une liquidité correcte.
La répartition des ventes est emblématique du profil pavillonnaire d'Osny, où les maisons représentent près de 60 % du parc. Avec 98 ventes contre 40 pour les appartements, l'offre en logement collectif est plus rare et se négocie à un prix médian quasi identique, traduisant une certaine tension sur ce segment. Cette rareté relative soutient les rendements locatifs, évalués à 6,5 % brut pour les appartements d'après la carte des loyers.
À moyen terme, l'évolution des prix dépendra de la capacité d'absorption d'une offre neuve dynamique (908 logements autorisés en 5 ans) et de la solvabilité d'une population locale dont le revenu médian, à 26 100 €, limite la capacité d'achat. La proximité de la gare, desservant Paris-Saint-Lazare en une trentaine de minutes, reste un atout structurant pour la demande.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Osny Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Osny depuis 2020 révèle un marché volatil, avec un pic anormal en 2021 dû à des transactions atypiques, suivi d'un retour à la normale. Le prix médian global, après avoir atteint 3 803 €/m² en 2022, est redescendu à 3 323 €/m² en 2024, soit une correction de -6,8 % sur un an. Cette tendance à la baisse, qui contraste avec la stabilité relative observée dans certaines communes voisines, suggère un marché en phase de réajustement. Pour un acheteur en 2026, cela indique un contexte de négociation potentiellement favorable, mais impose une vigilance accrue sur la valorisation du bien vis-à-vis des derniers prix pratiqués.
Évolution du marché immobilier d'Osny
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 152 transactions en 2025 et affiche une évolution de +0,2 % sur 2021–2025 (prix médian à 3 461 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières basées sur les données DVF 2024 et les loyers observés dessinent un effort d'investissement significatif. Pour acquérir une maison type de 93 m², il faut mobiliser l'équivalent de 11,7 années du revenu médian local. Le loyer moyen perçu pour une telle maison couvrirait seulement une partie de la mensualité d'un emprunt, laissant un effort net mensuel à la charge de l'investisseur. En appartement, l'effort initial est moindre (6,3 années de revenu) et le rendement brut plus élevé (6,5 %), mais la rentabilité nette, amputée de la taxe foncière (45,59 %) et des frais de gestion, se situe autour de 3,8 %. La viabilité du montage repose donc sur un apport personnel solide et un horizon de détention suffisant.
Acheter vs Louer — appartement 46 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 152 transactions enregistrées en 2024, le marché d'Osny reste actif, bien que le volume ait légèrement diminué par rapport aux années précédentes. Les maisons individuelles dominent très largement les ventes (98 transactions, soit 73 % du total), reflétant le caractère résidentiel et familial de la commune. Le prix médian des maisons (3 278 €/m²) est très proche de celui des appartements (3 686 €/m²), signe d'une offre en logements collectifs relativement rare et valorisée. Ce marché, plutôt porté vers les vendeurs de biens bien situés et en bon état, offre cependant des opportunités du fait de la baisse générale des prix, incitant les acquéreurs à une recherche et une négociation rigoureuses.
Répartition des ventes
64,5 % de maisons et 35,5 % d'appartements parmi les 152 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 64,5 % des mutations, pour un prix médian de 3 278 €/m² (maisons) contre 3 686 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 152 | 98 | 54 |
| Prix médian/m² | 3 461 € | 3 278 € | 3 686 € |
| Prix moyen/m² | 3 654 € | ||
| Surface médiane | – | 101 m² | 46 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 188 | 3 455 € |
| 2022 | 212 | 3 653 € |
| 2023 | 149 | 3 573 € |
| 2024 | 129 | 3 312 € |
| 2025 | 152 | 3 461 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Osny est vigoureuse, avec 908 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance en hausse de 67 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cette accélération répond à une pression démographique constante (+3,2 % sur cinq ans) et témoigne de l'attractivité résidentielle de la commune. Pour un investisseur, cette offre neuve constitue à la fois une concurrente pour l'ancien et un gage de modernisation du parc, avec des logements aux normes énergétiques récentes (DPE performant). Il convient de surveiller le rythme de mise sur le marché pour éviter un risque de saturation, même si la demande locale et francilienne semble en mesure d'absorber cette nouvelle offre à moyen terme.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
4 036 logements autorisés cumulés, 3 180 commencés: la dynamique récente affiche 586 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Osny
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Osny (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 1 077 logements ont été autorisés à à Osny, +155 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Osny
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Osny
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,59 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net chute mécaniquement par rapport au brut une fois intégrées les charges réelles. À Osny, la taxe foncière s’élève à 45,59 % (taux 2024). Il faut y ajouter les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), les travaux d’entretien, et, pour les copropriétés, les charges courantes. Le taux de vacance local (4,8 %) invite aussi à prévoir une trésorerie de sécurité. Ces éléments expliquent l’écart entre le rendement brut (6,5 %) et le net approximatif (3,8 % pour les appartements).
Performance énergétique du parc à Osny
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 166 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Osny: classe C en tête, 6,1 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier d'Osny présente une performance énergétique correcte, avec une classe dominante C (181 kWh/m²/an). Seulement 6,3 % des logements sont des passoires thermiques (étiquettes F ou G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Pour un acquéreur, cela signifie un risque réglementaire limité à court terme, mais pas nul : les seuils d'interdiction de location (2025 pour les G, 2028 pour les F) concernent encore quelques biens. Les travaux de rénovation restent conseillés pour les logements classés D ou E pour anticiper les futures normes et maîtriser les charges.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, notamment les T2 et T3, sont les plus adaptés à la location, avec des loyers estimés à 18,1 €/m²/mois. Leur surface médiane de 49 m² correspond aux besoins des petits ménages. Les maisons, plus grandes (93 m² médians), trouvent preneurs auprès des familles, mais leur rendement net est légèrement inférieur (3,5 %). Le parc relativement récent (18,9 % construit après 2006) et dominé par des DPE de classe C est un atout face à la réglementation thermique.
Quelles zones cibler à Osny ?
Les secteurs les plus demandés sont naturellement ceux proches de la gare d'Osny, pour leur accessibilité. Le centre-bourg, avec ses commerces et services, est également attractif. Les nouveaux quartiers issus des 908 logements autorisés ces cinq dernières années pourraient offrir des opportunités en neuf, mais attention au risque de sur-offre temporaire qui pourrait peser sur les loyers.
Calculateur de rendement à Osny
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Risques à connaître avant d'investir à Osny
Le principal risque est la vacance locative, dans un marché où 4,8 % des logements sont déjà vacants. La dépendance à l'économie francilienne expose aussi aux fluctuations de l'emploi. Enfin, bien que limitée (6,3 %), la part de passoires thermiques (DPE F/G) représente un risque réglementaire et financier de travaux à anticiper. La taxe foncière, à 45,59 %, grève significativement la rentabilité nette.
Cas pratique : un investissement type à Osny
Pour un appartement type de 50 m² à Osny, l’investisseur peut tabler sur un prix d’achat d’environ 167 350 € (au prix médian de 3 347 €/m²). Avec un loyer moyen de 18,1 €/m², le revenu locatif brut atteint 905 € par mois. Le rendement brut s’établit ainsi à 6,5 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d’une provision pour vacance, l’effort net mensuel peut devenir positif si l’apport initial est conséquent.
Erreurs à éviter quand on investit à Osny
- Négliger la taxe foncière, élevée à 45,59 % à Osny.
- Tabler sur un taux de vacance nul, alors qu'il est de 4,8 %.
- Oublier les frais de copropriété dans les immeubles collectifs.
- Surestimer le loyer perçu par rapport au marché local (18,1 €/m² en appartement).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier francilien connaît traditionnellement un pic d'activité au printemps (mars-juin) et à la rentrée (septembre-octobre). À Osny, cette saisonnalité est atténuée par la forte proportion de résidents principaux. Néanmoins, vendre au printemps peut permettre de toucher plus de familles souhaitant une installation avant la rentrée scolaire. À l'achat, la fin d'année (novembre-décembre) peut offrir des opportunités de négociation, les vendeurs parfois plus pressés. L'échéance de la taxe foncière en octobre n'influence pas directement les prix.
Le saviez-vous ?
- Osny compte 3 monuments historiques protégés.
- La commune dispose de 778 équipements et services (BPE INSEE).
- Le taux de chômage local s'élève à 10,0 %, proche de la moyenne nationale.
S'installer à Osny : cadre de vie et logement
S'installer à Osny, c'est choisir un cadre de vie familial au sein de l'agglomération de Cergy-Pontoise. La commune offre un large panel de services avec 778 équipements recensés par l'INSEE, dont 258 services publics et de proximité, et 259 établissements de santé, assurant une autonomie quotidienne. La forte proportion de maisons individuelles (59,2 % du parc) et la présence de 21 établissements scolaires confirment cette vocation.
Les résidents bénéficient d'une excellente connectivité, avec un déploiement de la fibre à 96,4 % des locaux, essentiel pour le télétravail. La desserte ferroviaire, avec la gare d'Osny à moins de 500 mètres du centre, facilite les liaisons vers Paris et les pôles économiques franciliens. Ce cadre est néanmoins soumis à une vigilance concernant les risques naturels, avec deux risques recensés et un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif, un élément à vérifier avant tout achat.
Carte du marché immobilier à Osny
Osny et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Osny
Avec une température moyenne annuelle de 12,5°C et 666 mm de précipitations, le climat d'Osny est tempéré, typique de l'Île-de-France. Les hivers sont modérés et les étés rarement caniculaires, un atout pour le confort quotidien. Ce profil convient aux acheteurs recherchant un équilibre, sans les excès climatiques qui peuvent peser sur les consommations d'énergie ou l’entretien des extérieurs. La faible altitude (74 m) et l'absence de relief marqué atténuent les phénomènes de gel prononcé.
À qui s'adresse Osny ?
La commune s'adresse principalement aux familles (38,7 % de moins de 30 ans) et aux primo-accédants disposant d'un apport, attirés par la prédominance des maisons individuelles. Les actifs travaillant à Paris ou dans les pôles économiques de Cergy-Pontoise y trouvent un temps de trajet acceptable. En revanche, les chercheurs d'animation urbaine intense ou de très haut standing pourraient être en décalage avec l'ambience résidentielle et le revenu médian local de 26 100 €.
Avantages et limites à Osny
✓ Points forts
- Desserte ferroviaire pratique (gare à 0,4 km) pour Paris.
- Cadre de vie familial avec 59% de maisons et nombreux équipements scolaires.
- Parc immobilier plutôt récent et performant énergétiquement (DPE C dominant).
- Dynamisme démographique : +3,2% de population en 5 ans.
- Prix d'entrée inférieur à ceux des communes voisines immédiates.
− À prendre en compte
- Marché en baisse (-6,8%), pouvant inquiéter pour la plus-value à court terme.
- Taxe foncière élevée (45,59%), impactant le coût de possession.
- Exposition à certains risques naturels (PPR actif, 2 risques recensés).
Composition du parc immobilier à Osny
6 651 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 3 927 maisons et 2 701 appartements à à Osny.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements, composé à 59,2 % de maisons et comptant 66,5 % de propriétaires occupants, dessine un marché stable et familial. La part très faible de résidences secondaires (1,4 %) confirme l’orientation résidentielle principale. Un taux de vacance de 4,8 % reste dans la moyenne basse, limitant le risque de dévalorisation par l’abandon. Ce paysage, combiné à une population en croissance (+3,2 % en 5 ans), suggère une demande solide pour l’accession à la propriété, en particulier dans le segment des maisons.
Ancienneté du parc à Osny
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 215 logements).
- Avant 1919 1,4 % 89 logts
- 1919-1945 2,2 % 136 logts
- 1946-1970 13,8 % 858 logts
- 1971-1990 42,1 % 2 614 logts
- 1991-2005 21,6 % 1 342 logts
- 2006-2019 18,9 % 1 176 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Osny
778 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Osny
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est exposé à un risque naturel modéré, avec un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif datant de 1989. Deux risques naturels sont recensés et cinq arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris par le passé. La commune est toutefois en zone de sismicité très faible et le radon y est faible. Un acquéreur doit systématiquement consulter le diagnostic obligatoire et le document d'urbanisme pour vérifier si le bien visé se situe dans une zone soumise à contrainte, ce qui peut impacter l'assurance ou la possibilité de travaux.
Cas pratique : un achat type à Osny
Une maison typique de 93 m² (pour atteindre le prix total médian de 306 249 €) représente un investissement de près de 12 années du revenu médian local (26 100 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux réaliste, la mensualité hors assurance avoisinerait les 1 300 €. Cela illustre l'effort d'accession nécessaire pour une famille, même avec deux revenus.
Erreurs à éviter quand on achète à Osny
- Oublier de vérifier le DPE et le risque de travaux obligatoires.
- Ne pas consulter le plan local d'urbanisme pour les risques naturels.
- Ignorer la composition de la copropriété (charges, fonds de travaux).
- Négocier sans connaître le prix médian du secteur (3 323 €/m²).
Points clés à retenir à Osny
- Prix médian à 3 323 €/m², en baisse de 6,8 % sur un an.
- Rendement brut locatif : 6,5 % pour les appartements, 6,0 % pour les maisons.
- Climat tempéré : 12,5°C de moyenne annuelle et 666 mm de pluie.
- Écart faible entre maisons (3 278 €/m²) et appartements (3 686 €/m²).
- Rendement net estimé autour de 3,8 % après charges et taxe foncière à 45,59 %.
- Parc immobilier stable : 66,5 % de propriétaires, 59,2 % de maisons.
- Facteurs clés de valeur : proximité gare, DPE, état et surface du terrain.
- 908 logements neufs autorisés en 5 ans, tendance +67 %.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Osny ?
À Osny, la valeur d'un bien est influencée par plusieurs facteurs concrets. La proximité de la gare (0,4 km du centre) et des 21 établissements scolaires prime pour les familles. Pour une maison, la surface du terrain et l'état général (ravalement, toiture) pèsent lourd. Dans un parc où près de 19 % des logements sont post-2006, la performance énergétique (DPE) devient un critère de valorisation croissant. Un appartement bénéficiera d'un étage élevé avec vue dégagée et d'une place de parking. Enfin, l'exposition sud/sud-ouest est un atout pour le confort et les économies d'énergie.
Estimation indicative d'une maison à Osny
Pour une maison de 101 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
349 561 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation imprécise peut coûter cher. Trop élevée, elle allonge inutilement le délai de vente dans un marché déjà ralenti. Trop basse, elle vous prive d'une part significative de votre patrimoine. Avec un revenu médian local de 26 100 €, le pouvoir d'achat des acquéreurs potentiels est contraint, renforçant la nécessité d'un prix juste. Une estimation professionnelle, qui intègre les spécificités onyssoises comme la taxe foncière ou les risques naturels identifiés, est le premier levier pour vendre dans des conditions optimales, en évitant les décotes de dernières minutes.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les algorithmes d'estimation en ligne se basent sur des moyennes historiques, comme le prix médian de 3 323 €/m². Un professionnel local intègre des paramètres invisibles : l'attrait précis d'une rue, la qualité des copropriétés, l'état réel des parties communes ou l'ensoleillement d'un jardin. Il connaît la dynamique des micro-marchés, par exemple la demande pour les biens rénovés près de la gare. Son estimation, étayée par des visites comparatives, est un outil de négociation solide face à des acheteurs de plus en plus informés sur les DPE et les risques.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix au m² moyen, sans pondérer par l'état.
- Omettre de valoriser un atout comme la fibre optique (96,4 % de couverture).
- Ignorer l'impact d'un DPE médiocre sur la valorisation future.
- Vouloir intégrer le coût des travaux personnalisés dans le prix de vente.
Investir à Osny : passer à l'action
La baisse des prix médians dessine une fenêtre potentielle, mais la valeur d'un bien dépend de son quartier, de son état et de son exposition aux risques. Seul un professionnel du secteur peut évaluer ces paramètres et transformer cette analyse de marché en opportunité concrète et négociée.
Les données DVF tracent une tendance, mais la valeur réelle d'un bien se négocie au cas par cas.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Osny grâce aux dernières transactions DVF 2024 et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 146 ventes réelles à Osny
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Osny
Quel est le prix immobilier moyen à Osny ?
Le prix médian global à Osny était de 3 323 €/m² en 2024. Pour une maison type de 93 m², cela représente environ 306 000 €, et pour un appartement de 49 m², environ 164 000 €.
Est-ce le bon moment pour investir à Osny ?
Le marché connaît une correction (-6,8 % sur un an), ce qui peut constituer un point d'entrée opportun pour un investisseur locatif visant le moyen terme. Les rendements bruts dépassent 6 %, mais la rentabilité nette est modérée.
Osny est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Osny est significativement moins chère que ses voisines comparables du Val-d'Oise. Son prix au m² est inférieur de 7 % à Carrières-sous-Poissy et jusqu'à 25 % à Saint-Leu-La-Forêt.
Quel rendement locatif espérer à Osny ?
Le rendement locatif brut est estimé à 6,5 % pour les appartements et 6,0 % pour les maisons. Après déduction des charges courantes (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net se situe aux alentours de 3,8 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Osny ?
Les secteurs les plus demandés sont généralement ceux à proximité de la gare d'Osny, pour leur accès direct aux transports franciliens, et les quartiers pavillonnaires tranquilles, souvent recherchés par les familles. L'analyse fine des transactions récentes est indispensable.
Marché immobilier des communes voisines
Osny présente un effet de levier immédiat par rapport à des voisines comme Saint-Leu-La-Forêt (+25 %) ou Verneuil-sur-Seine (+18 %), pour des indicateurs locatifs et un cadre de vie similaires au sein de la même intercommunalité.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Osny.
Communes limitrophes d'Osny
Osny est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier d'Osny est sensiblement au-dessus de la médiane départementale — prix médian 3 461 €/m² en 2026, soit +4,5 % de plus que la médiane du Val-d'Oise (3 311 €/m²).
Sur la période 2021-2025, le prix médian d'Osny varie peu (+0,2 %). Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 830 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +4,5 %.
Marché mixte à Osny: maisons à 3 278 €/m² et appartements à 3 686 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Un bien type de 101 m² revient à environ 331 078 €, soit 12,7 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Osny: 18,1 €/m²/mois pour un appartement, 16,4 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,9 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 1,4 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les flux de permis restent élevés: 1 077 logements autorisés et 882 commencés sur la période 2021-2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 61 % des autorisations de la période).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Osny est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne. Osny est à 50 m d'altitude, sur un relief peu marqué, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).