Logement & immobilier

Le logement à Viry-Châtillon

91170 Essonne 30 838 hab.
Fiche complète

Le parc résidentiel de Viry-Châtillon totalise 15 145 logements, à dominante collective (69,6 % d'appartements, 3,6 pièces en moyenne).

Résidences principales 87%
Logements vacants 11,6%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant D

01 Le parc de logements

15 145Logements au total
71 %Appartements i
50,7 %Propriétaires
1,7 %Rés. secondaires
32 %Logements sociaux i
11,6 %Logements vacants i+76% vs dept · +45% vs France
+7,7 %Évolution 2016–2022
2 524 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 15 145 logements dont 13 139 résidences principales, 253 résidences secondaires et 1 753 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Répartition fonctionnelle du parc: 87 % de résidences principales, 2 % de secondaires et 12 % de vacants pour un total de 15 145 logements.

INSEE · 2022

Époque de construction

L'ancienneté du parc se lit ici: 36 % des logements relèvent de la période 1946-1970, le segment d'avant 1919 restant à 1 %.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Taille moyenne: 3,6 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 23 %, les T1-T2 23 %.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements13 99614 06615 145
Rés. principales13 04012 62213 139
Rés. secondaires112115253
Vacants8451 3291 753

À 4 km, Ris-Orangis (31 189 hab.) enregistre 47,0 % de part de propriétaires

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Visualisation des quatre statuts — 50,7 % de propriétaires occupants, 47,2 % de locataires et 27 % de HLM dans les résidences principales.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (61 %), 28 % pour électricité et 6 % pour fioul.

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans1 357
2 à 4 ans2 674
5 à 9 ans2 752
10 ans ou plus6 357
Total ménages13 139
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale4 048
Sous-occupation modérée3 156
Sous-occupation accentuée2 214
Suroccupation modérée1 650
Suroccupation accentuée322
INSEE · 2022

Équipement automobile

Ventilation par équipement automobile: 22 % sans véhicule, 53 % mono-motorisés, 26 % multi-motorisés. Par ailleurs, 69,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

15 145Logements en 2022
+86 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 8 159 logements à l'origine, 15 145 aujourd'hui.

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 927 887 774 809 914 489
Dont vacants > 2 ans 139 117 123 119 173 229

04 Performance énergétique (DPE)

DClasse DPE dominante
188kWh/m²/an en moyenne
6,0 %Passoires (F+G) i
8 270Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
D
188 kWh/m²/an
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
D
3 855 kg CO2/an
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Le graphique décompose les 8 270 diagnostics par étiquette énergétique: 47 % en D, 37 % en A-B-C.

ADEME · GES

Distribution GES

Distribution des étiquettes climat: dominante D à 41 %, 48 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Les normes thermiques modernes se lisent ici — 119 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 305 pour ceux avant 1948.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Les maisons affichent une classe dominante D (263 kWh/m²/an), les appartements D (178) — l'écart typologique est marqué.

Comparaison territoriale
Consommation vs département-5 kWh/m²/an
Consommation vs France-15 kWh/m²/an
Passoires vs département-1,7 pts
Passoires vs France-3,9 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

36,2 %Taux logements sociaux i
4 837Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutConforme

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

7,24 €Loyer moyen /m² i
1,1 %Taux de vacance i
162dont PLAI i
292dont PLS i
1 693En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T1117
T2812
T31 639
T41 210
T5+416

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Selon le recensement 2022 de l'INSEE, Viry-Châtillon dispose de 15 145 logements, dont 13 139 résidences principales (86,8 %). Le collectif l'emporte très largement: 71,5 % d'appartements pour 28,5 % de maisons. Viry-Châtillon se situe dans un environnement dans la grande couronne parisienne, dans la plaine, à une altitude de 86 m.

Côté statut, l'accession à la propriété coexiste avec la location dans des proportions comparables. Le parc HLM pèse 27,2 % de l'offre de résidences principales. Les obligations SRU sont respectées, avec un taux de 36,2 % (cible 25,0 %).

Le parc de Viry-Châtillon combine un noyau ancien (1,1 %) et une couronne plus récente (9,0 % après 2006). Bilan énergétique médian: classe D et consommation moyenne (188 kWh/m²/an) calées sur la moyenne nationale (203). Côté énergie, le gaz de ville chauffe 61,1 % des résidences principales.

Entre 2016 et 2022, le nombre de logements de Viry-Châtillon a augmenté de +7,7 %. La motorisation des ménages est classique: 21,9 % sans voiture et 25,5 % avec deux voitures ou plus.

Le profil régional — Viry-Châtillon est dans la grande couronne parisienne — éclaire les choix d'habitat localement. Le cadre géographique dans la plaine, à une altitude de 86 m nuance les caractéristiques du parc local.

Le détail du parc (13 139 résidences principales de Viry-Châtillon) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.

Faut-il investir à Viry-Châtillon en 2026 ?

Ville de la première couronne francilienne, membre de la Métropole du Grand Paris, Viry-Châtillon présente un profil contrasté. D'un côté, une accessibilité routière et ferroviaire remarquable et un équipement en services développé. De l'autre, des indicateurs sociaux-économiques fragiles. Cet équilibre particulier façonne un marché immobilier spécifique, où le verdict d'investissement ne peut être binaire.

3 008 €/m² prix médian
+0,3 % sur un an
307 transactions 2026

Avec un écart de prix de 16 % par rapport à Draveil voisine et un rendement locatif brut de 7,5 %, Viry-Châtillon joue la carte du levier locatif dans un marché en correction.

Verdict

➤ Investir ici exige une sélection rigoureuse pour capter un rendement locatif solide, tout en assumant un risque socio-économique plus marqué que dans les communes voisines.

Rendement bon
Risque modere
Horizon moyen terme
Stratégie locatif annuel en appartement
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Points clés

  • ✓ Rendement locatif brut élevé (7,5 %)
  • ✓ Correction de -4,4 % : point d'entrée potentiel
  • ✓ Services nombreux et connectivité excellente
  • ⚠ Accessibilité immobilière très faible (0,9/10)
  • ⚠ Fragilité territoriale très élevée (7,9/10)
  • ⚠ Taux de chômage local à 14 %

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✓ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accedant local

Positionnement sur le marché

  • Avec 3 105 €/m², le prix médian reste inférieur à celui de nombreuses communes franciliennes de taille comparable.
  • Son prix au mètre carré est inférieur de 5 % à la médiane de l'Essonne, selon les données DVF 2024.
  • Le rendement locatif brut des appartements (7,5 %) dépasse largement celui des grandes métropoles régionales.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Viry-Châtillon

Le marché immobilier de Viry-Châtillon affiche une pression notable (IPI 5,9/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.

Indices immobiliers de Viry-Châtillon

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

5,9

Indice de Pression Immobilière

Élevé

Une pression immobilière élevée (5,9/10) indique un marché actif, propice à une revente relativement fluide.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
46
Années de revenu pour acheter 70 m²
89
% de résidences secondaires
39
Croissance démographique (5 ans)
37
Densité de population
96
3,2

Indice d'Accessibilité Immobilière

Peu accessible

L'accessibilité est très faible (0,9/10) : les prix dépassent la capacité d'achat de la population locale, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
11
% de propriétaires
7
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
6
5,3

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

L'opportunité locative est élevée (5,8/10), soutenue par une demande locative solide dans une commune où 50,7 % des habitants sont locataires.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
92
% résidences secondaires (demande saisonnière)
39
Croissance démographique (5 ans)
37
Capacité touristique / population
31
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
54
3,7

Indice de Pression Touristique Immobilière

Modéré

La pression touristique modérée (3,9/10) n'en fait pas une destination saisonnière ; privilégiez la location annuelle.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
39
Capacité touristique / population
31
% de logements vacants
95
Faible densité (proxy isolement touristique)
4

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 3105,9 — Percentile dept : 46/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 9,9 — Percentile dept : 89/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 39/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 0,4 — Percentile dept : 37/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 5139,7 — Percentile dept : 96/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 9,9 — Percentile dept : 11/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 44,0 — Percentile dept : 7/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 23,6 — Percentile dept : 6/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 49,3 — Percentile dept : 92/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 39/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 0,4 — Percentile dept : 37/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 31/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 3105,9 — Percentile dept : 54/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 39/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 31/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 11,6 — Percentile dept : 95/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 5139,7 — Percentile dept : 4/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Viry-Châtillon : opportunités et risques

Viry-Châtillon se positionne avant tout comme un marché pour l'investissement locatif en appartement, porté par un rendement brut de 7,5 %. Ce niveau, nettement supérieur aux moyennes régionales, compense partiellement le risque perçu et la fiscalité locale (taxe foncière à 41,88 %). Le calcul du rendement net, estimé autour de 4,5 %, reste compétitif, mais il intègre une vacance locative potentiellement plus élevée dans un contexte de fragilité économique.

L'investisseur doit intégrer le risque « passoire thermique » dans sa sélection. Si la part des logements classés F ou G est modérée (5,7 %), la classe énergétique dominante est D (187 kWh/m²/an), impliquant souvent des travaux de rénovation pour atteindre les standards futurs et éviter une décote à la revente. La présence de deux Plans de Prévention des Risques (PPRT et PPRI) sur le territoire impose aussi une vérification stricte de la localisation du bien.

La stratégie de plus-value à moyen terme est plus incertaine. La correction de 2024 et la faible dynamique de construction neuve pourraient stabiliser les prix, mais la reprise dépendra de l'amélioration des indicateurs économiques locaux et de la capacité d'attraction de la Métropole du Grand Paris. L'investissement suppose donc une vision cyclique et une sélection rigoureuse sur des biens bien situés, notamment près de la gare ou des nombreux équipements de services.

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Données du marché immobilier à Viry-Châtillon

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le prix médian global a reculé de 4,4 % en 2024, une correction plus franche que la baisse modérée observée dans certains territoires voisins. Cette évolution, tirée par les appartements dont le prix médian est de 2 721 €/m², crée un différentiel attractif avec des communes comme Draveil ou Sainte-Geneviève-des-Bois. Selon les données DVF 2024, l'écart de prix dépasse les 15 %, alors que la desserte par les transports (gare RER, proximité d'Orly) et la dotation en services sont comparables.

La structure des transactions révèle un marché locatif prépondérant, avec près des deux tiers des ventes portant sur des appartements. Cette orientation est cohérente avec la composition du parc, majoritairement collectif, et un taux de propriétaires (50,7 %) inférieur à la moyenne nationale. Le volume d'activité, bien qu'en retrait par rapport au pic de 2022, reste soutenu avec 280 ventes, signe d'une liquidité acceptable.

Néanmoins, cette dynamique de prix doit être confrontée aux indicateurs socio-économiques locaux. Le taux de chômage de 14 % et un indice de fragilité territoriale très élevé (7,9/10) indiquent une demande locale sous tension. Le marché immobilier est donc largement soutenu par la demande extérieure, attirée par les prix d'entrée et la connectivité, ce qui induit une dépendance à la conjoncture régionale.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Viry-Châtillon Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

La courbe des prix médians à Viry-Châtillon révèle une stabilité relative entre 2020 et 2023, avec un sommet à 3 277 €/m² en 2022. L'année 2024 marque une inflexion nette avec une correction de -4,4 %, ramenant le prix médian à 3 105 €/m². Cette baisse, plus prononcée que dans certaines communes voisines, pourrait signaler une réévaluation du marché face au contexte économique général et aux spécificités locales. Pour un acheteur en 2026, cette correction récente ouvre potentiellement une fenêtre de négociation, mais elle doit être mise en perspective avec la fragilité économique du territoire, qui pourrait limiter la reprise à moyen terme.

Évolution du marché immobilier de Viry-Châtillon

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 247 €/m² à 3 008 €/m² (-7,4 %), pour 307 transactions sur la dernière année.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 3 544 €/m²
Surface médiane 90 m²
Transactions 109
Appartements
Prix médian 2 721 €/m²
Surface médiane 60 m²
Transactions 198

Indicateurs clés du marché

+0,3 %
Variation annuelle prix/m² ?
7,5 %
Rendement locatif apparts ?
5,3 %
Rendement locatif maisons ?
55,7 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

318 960 €
Maison 90 m² ?
Mensualité ~1 850 €/mois (20 ans, 3,5 %)
163 260 €
Appartement 60 m² ?
Mensualité ~947 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Les simulations financières mettent en lumière le profil locatif de Viry-Châtillon. Pour un appartement type de 59 m² à 159 005 €, le loyer médian estimé s'élève à 997 € par mois. Avec un tel rendement brut (7,5 %), l'effort financier après perception du loyer peut devenir positif sous certaines conditions de financement. Néanmoins, le rendement net estimé à 4,5 % rappelle l'impact des charges (taxe foncière à 41,88 %, gestion, vacance locative). L'indicateur "années de revenu" pour acquérir une maison (14 ans) confirme l'écart important entre le prix de l'immobilier et le revenu médian local (21 860 €), soulignant que le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.

Acheter vs Louer — appartement 60 m²

947 €/mois
Mensualité crédit ?
1 015 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 68 €/mois de moins

Accessibilité — années de revenu médian

14,6 ans
Pour une maison ?
7,5 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

16,9 €/m²
Loyer médian appartements ?
14,2 - 20,1 €/m²
15,5 €/m²
Loyer médian maisons ?
12,4 - 19,5 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Répartition des ventes

35,5 % de maisons et 64,5 % d'appartements parmi les 307 transactions enregistrées.

Les appartements concentrent 64,5 % des mutations, pour un prix médian de 3 544 €/m² (maisons) contre 2 721 €/m² (appartements).

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 307 109 198
Prix médian/m² 3 008 € 3 544 € 2 721 €
Prix moyen/m² 3 220 €
Surface médiane – 90 m² 60 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 393 3 247 €
2022 388 3 230 €
2023 264 3 207 €
2024 261 3 000 €
2025 307 3 008 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve à Viry-Châtillon marque un net ralentissement. Selon les données SITADEL, seulement 3 logements ont été autorisés en 2024, pour une tendance globale en baisse de 5 % sur les cinq dernières années. Ce faible volume, couplé à une démographie quasi-stable, limite les risques de sur-offre à court terme. Il indique également que la pression sur l'ancien pourrait se maintenir, en l'absence d'une alternative neuve significative. Cette faible production contraste avec le besoin de renouvellement du parc, dont une partie est ancienne (6,4 % d'avant 1945) et doit faire face aux exigences de la loi Climat et Résilience.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Sur 13 périodes, 2 564 logements ont été autorisés et 1 834 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 72 %.

Vacance longue durée à Viry-Châtillon

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

489 logements vacants au total
229 vacants depuis plus de 2 ans 46,8 % des vacants

Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.

Construction neuve à Viry-Châtillon (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Sur les 5 dernières années, 520 logements ont été autorisés à à Viry-Châtillon, +25 % par rapport au cycle précédent.

520 logements autorisés sur 5 ans
3 en 2025 dernière année connue
+25 % vs 5 années précédentes tendance

Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.

Fourchettes de loyers à Viry-Châtillon

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 14,2 €/m²
Médian 16,9 €/m²
Haut 20,1 €/m²
Écart de 5,9 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 12,4 €/m²
Médian 15,5 €/m²
Haut 19,5 €/m²
Écart de 7,2 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Viry-Châtillon

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (60 m²)
~2 551 €/an
soit ~2,5 mois de loyer par an
Pour une maison type (90 m²)
~3 516 €/an
soit ~2,5 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 41,88 % Moyenne dept : 40,90 % +0,98 pt Moyenne France : 43,01 % -1,13 pt
Taxe d'habitation (rappel) 33,96 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

41,82 % 2021
41,77 % 2022
41,84 % 2023
41,88 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (41,88 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Le rendement net se calcule en déduisant du brut toutes les charges récurrentes. À Viry-Châtillon, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 41,88 %. Ajoutez les frais de gestion (env. 5-8 % du loyer), les charges de copropriété, la provision pour travaux et un taux de vacance locative (le taux de logements vacants local est de 11,6 %). Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut affiché de 7,5 % et un net estimé autour de 4,5 % pour un appartement.

Performance énergétique du parc à Viry-Châtillon

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 8 270 diagnostics analysés (ADEME)

Distribution DPE à Viry-Châtillon: classe D en tête, 6,0 % de biens énergivores (F/G).

Classe dominante D
Passoires thermiques 6,0 % F + G
Conso moyenne 188 kWh/m²/an

Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).

La classe énergétique dominante D (187 kWh/m²/an) révèle un parc de logements relativement ancien, avec une consommation énergétique moyenne. Seuls 5,7 % des logements sont classés F ou G (passoires). Cela réduit le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location prévues par la loi Climat, mais incite à la vigilance pour les biens les plus anciens. Un DPE défavorable peut impacter la valorisation du bien et nécessiter des travaux de rénovation.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Les studios et T2 dans l'ancien constituent le cœur de cible pour un investissement locatif à Viry-Châtillon, avec une surface médiane de 59 m². Le neuf est rare (9 % du parc construit après 2006), et seulement 522 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années. Les maisons, moins liquides (109 ventes annuelles) et offrant un rendement net plus faible (2,9 %), sont à réserver aux investisseurs visant la plus-value à long terme. Attention au DPE : le parc est dominé par la classe D (187 kWh/m²/an) et 5,7 % des logements sont des passoires thermiques (F/G).

Quelles zones cibler à Viry-Châtillon ?

Les secteurs les plus demandés sont ceux à proximité immédiate de la gare de Viry-Châtillon (1 km) et des commerces de proximité (118 équipements recensés). Le centre-bourg, avec ses 3 monuments historiques, peut offrir un cachet appréciable. La commune est soumise à plusieurs plans de prévention des risques (PPRi pour les inondations de l'Orge et de la Sallemouille), ce qui peut impacter l'assurabilité et l'attractivité de certains quartiers. Aucune zone en fort développement ne se détache, la construction neuve étant en net recul (-5 %).

Calculateur de rendement à Viry-Châtillon

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Viry-Châtillon

Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants de 11,6 %. La dépendance à l'économie locale, marquée par un taux de chômage élevé (14 %, classé 19/20 dans la catégorie), peut fragiliser la solvabilité des locataires. La taxe foncière, à 41,88 % en 2024, grève significativement le rendement net. Enfin, la réglementation sur les passoires thermiques (interdiction de location à horizon 2025-2028) concerne 5,7 % du parc et impose des travaux de rénovation.

Erreurs à éviter quand on investit à Viry-Châtillon

  • Oublier la taxe foncière élevée (41,88 %) dans le calcul de rentabilité.
  • Négliger le taux de vacance local (11,6 %) dans les prévisions de trésorerie.
  • Surévaluer les loyers par rapport au marché réel (16,9 €/m² en appartement).
  • Omettre de vérifier le classement DPE pour éviter les passoires thermiques réglementées.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché immobilier francilien connaît traditionnellement un pic d'activité au printemps et à l'automne. À Viry-Châtillon, la rentrée scolaire peut stimuler la demande de familles. La période de fin d'année est souvent plus calme. Un vendeur peut tirer parti du printemps pour maximiser la visibilité. L'échéance de la taxe foncière en octobre n'influence pas directement les prix mais peut motiver certains vendeurs à conclure avant l'été.

Le saviez-vous ?

  • Viry-Châtillon possède 3 monuments historiques protégés sur seulement 6 km².
  • La commune est couverte à 100 % par la fibre et le très haut débit.
  • L'âge médian des Castelvirois est de 37,4 ans, inférieur à la moyenne nationale.

S'installer à Viry-Châtillon : cadre de vie et logement

Avec une densité élevée (plus de 5 000 hab/km²) et une superficie réduite à 6 km², Viry-Châtillon offre un cadre urbain dense. La commune est bien pourvue en équipements du quotidien, avec plus de 1 170 commerces et services recensés par l'INSEE, et une couverture fibre à 100 %. La présence de la gare de Viry-Châtillon et la proximité de l'aéroport d'Orly (5,4 km) renforcent son attractivité pour les actifs franciliens.

Le profil démographique, avec un âge médian de 37,4 ans et 40 % de moins de 30 ans, dessine une population relativement jeune. Toutefois, la fragilité économique, marquée par un taux de chômage élevé, et la présence de risques technologiques et d'inondation (19 arrêtés de catastrophe naturelle historiques) sont des éléments à considérer dans le choix d'un quartier. Le centre-bourg et les secteurs bien reliés aux transports concentrent l'essentiel de l'activité et des services.

Carte du marché immobilier à Viry-Châtillon

Viry-Châtillon et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Viry-Châtillon

12,1 °C
Température moyenne ?
1 834 h
Ensoleillement ?
622 mm
Précipitations ?
36 j
Jours de gel/an ?

Avec une température moyenne annuelle de 12,1 °C et 622 mm de précipitations, le climat de Viry-Châtillon est typique de l'Île-de-France, tempéré et peu extrême. L'altitude basse (54 m) et l'absence de relief majeur atténuent les gelées. Ce profil convient aux acheteurs recherchant un climat doux toute l'année, sans excès, propice aux activités extérieures dans les parcs communaux ou en bord de Seine.

À qui s'adresse Viry-Châtillon ?

La commune s'adresse en priorité aux primo-accédants et jeunes actifs (40 % de moins de 30 ans) disposant d'un revenu médian de 21 860 €, qui trouvent ici un point d'entrée dans la propriété en Île-de-France. Les familles peuvent être attirées par la part de maisons (29 % du parc) et les 29 établissements scolaires. En revanche, les retraités (20,9 % des 60 ans et plus) pourraient être sensibles aux nuisances potentielles de la proximité aéroportuaire et au manque d'offre de soins spécialisés (173 équipements de santé).

Avantages et limites à Viry-Châtillon

✓ Points forts

  • Excellente accessibilité : gare, Orly à 5 km, autoroute A6
  • Prix d'entrée inférieur à la moyenne de l'Essonne et des communes voisines
  • Connectivité numérique parfaite (fibre et THD 100%, 4 opérateurs 5G)
  • Services de proximité nombreux (1 174 équipements au total)
  • Population jeune et dynamique (âge médian 37,4 ans)

− À prendre en compte

  • Taux de chômage élevé (14%) et fragilités socio-économiques
  • Exposition à des risques d'inondation (PPRi actifs)
  • Parc immobilier globalement énergivore (classe D dominante)
  • Densité urbaine élevée (5 140 hab/km²)

Composition du parc immobilier à Viry-Châtillon

15 145 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

10 540 appartements pour 4 323 maisons: le parc à Viry-Châtillon relève d'un tissu urbain collectif.

86,8 % Résidences principales 13 139 logements
1,7 % Résidences secondaires 253 logements
11,6 % Logements vacants 1 753 logements
50,7 % Propriétaires de leur résidence

Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.

Le parc de Viry-Châtillon est majoritairement composé d'appartements (70,9 % des logements), avec seulement 29,1 % de maisons. La part de propriétaires occupants atteint 50,7 %, signe d'une certaine stabilité résidentielle, tandis que le taux de logements vacants (11,6 %) est supérieur à la moyenne nationale. La faible proportion de résidences secondaires (1,7 %) confirme une vocation de ville-dortoir active, polarisée par la gare à 1 km et l'aéroport d'Orly à 5,4 km.

Ancienneté du parc à Viry-Châtillon

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 13 083 logements).

  • Avant 1919 1,1 % 146 logts
  • 1919-1945 5,3 % 695 logts
  • 1946-1970 35,8 % 4 682 logts
  • 1971-1990 33,7 % 4 415 logts
  • 1991-2005 15,1 % 1 971 logts
  • 2006-2019 9,0 % 1 175 logts

Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.

Équipements et services à Viry-Châtillon

1 174 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

118 Commerces
616 Services
173 Santé
48 Sports et loisirs
26 Enseignement
10 Tourisme
183 Transports

Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.

Risques naturels et géorisques à Viry-Châtillon

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Très faible Zone 1/5
Risques naturels recensés 2 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 19 catastrophes naturelles déclarées

Viry-Châtillon est soumise à plusieurs Plans de Prévention des Risques (PPR) : technologiques (CIM, ANTARGAZ) et inondation (Orge, Sallemouille, Seine). La commune a connu 19 arrêtés de catastrophe naturelle. Ces risques, couplés à une sismicité très faible et un radon faible, impliquent de consulter systématiquement l'état des risques (ERP) avant tout achat. Ils peuvent conditionner l'assurabilité du bien et imposer des restrictions constructives dans les zones définies.

Cas pratique : un achat type à Viry-Châtillon

Pour une maison de 80 m² (proche du prix médian au m² des maisons), le budget s'élève à environ 305 840 €. Cela représente près de 14 années du revenu médian local (21 860 €). Avec un apport de 10 % (30 584 €) et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance est d'environ 1 760 €.

Erreurs à éviter quand on achète à Viry-Châtillon

  • Ne pas consulter l'état des risques (PPRi, PPRT) avant l'offre d'achat.
  • Ignorer la performance énergétique (DPE) et les futurs travaux associés.
  • Surestimer son budget sans inclure les frais de notaire (environ 8 %).
  • Négocier sans connaître la tendance baissière des prix (-4,4 % sur un an).

Points clés à retenir à Viry-Châtillon

  • Prix médian au m² en baisse à 3 105 € (-4,4 % sur 1 an).
  • Rendement brut locatif élevé pour les appartements : 7,5 %.
  • Climat doux avec 12,1 °C de moyenne et 622 mm de pluie.
  • Écart important entre maisons (3 544 €/m²) et appartements (2 721 €/m²).
  • Rendement net estimé bien inférieur, autour de 4,5 % après charges.
  • Parc immobilier composé à 70,9 % d'appartements.
  • La localisation près de la gare et des commerces est clé.
  • Un appartement type coûte environ 159 005 €, une maison 305 840 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Viry-Châtillon ?

À Viry-Châtillon, la valeur d'un bien est principalement dictée par sa localisation par rapport à la gare (1 km), centre-ville et commerces (118 équipements). Pour un appartement, l'étage, la présence d'ascenseur et la vue ont un impact. Pour une maison, la superficie du terrain est cruciale. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, avec une prime pour les biens rénovés. La proximité des écoles (29 établissements) et des transports (183 équipements) est également valorisée. Enfin, la vue sur un espace vert ou l'éloignement des zones à risques (PPR) modulent le prix.

Estimation indicative d'une maison à Viry-Châtillon

Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

270 720 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Une estimation erronée peut entraîner une vente trop rapide à un prix sous-évalué, ou à l'inverse, un retrait long et coûteux du marché. À Viry-Châtillon, où le taux de vacance atteint 11,6 %, un bien mal positionné risque de rester invisible. L'estimation doit aussi anticiper la future réglementation sur les passoires thermiques (5,7 % du parc) et intégrer la taxe foncière locale (41,88 %), un élément décisif pour les acheteurs-investisseurs. Seule une expertise locale, croisant données DVF et connaissance des micro-quartiers, permet d'ajuster le prix aux réalités du terrain.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Un professionnel local maîtrise les micro-marchés de Viry-Châtillon, comme la différence entre le quartier de la gare et les secteurs pavillonnaires. Il intègre dans son estimation l'état réel du bien, les travaux à prévoir et les DPE, éléments souvent sous-estimés par les algorithmes. Son expertise permet aussi de cibler la bonne fourchette pour attirer des acheteurs sérieux et négocier efficacement, en tenant compte des 2 112 entreprises actives et du taux de chômage local de 14,0 % qui influent sur le pouvoir d'achat.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se baser uniquement sur le prix médian au m², très variable selon les quartiers.
  • Ignorer l'impact d'un DPE dégradé sur la valorisation et la future revente.
  • Ne pas tenir compte des 19 arrêtés catastrophes naturelles historiques.
  • Oublier de comparer avec les 32 % de logements sociaux qui pèsent sur le marché.

Investir à Viry-Châtillon : passer à l'action

L'analyse des données DVF et des indices territoriaux fournit une carte, pas un itinéraire. La réussite d'un investissement à Viry-Châtillon se joue sur la parfaite adéquation entre un bien, son environnement micro-local et votre stratégie. Un professionnel du secteur maîtrisant ces nuances est un atout décisif.

Les chiffres révèlent un potentiel locatif réel, mais la fragilité du territoire exige une connaissance fine des quartiers et du parc.

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    Questions fréquentes sur l'immobilier à Viry-Châtillon

    Quel est le prix moyen de l'immobilier à Viry-Châtillon ?

    Le prix médian global est de 3 105 €/m² en 2024, selon les données DVF. Les appartements se vendent en médiane à 2 721 €/m², tandis que les maisons atteignent 3 544 €/m².

    Le marché est-il en baisse à Viry-Châtillon ?

    Oui, le prix médian a reculé de 4,4 % entre 2023 et 2024, après plusieurs années de stabilité. Cette correction récente peut ouvrir des opportunités de négociation pour les acheteurs.

    Viry-Châtillon est-elle une bonne ville pour investir en location ?

    Le rendement locatif brut des appartements y est élevé (7,5 %), ce qui est attractif. Cependant, le taux de chômage local de 14 % nécessite une vigilance accrue sur la solvabilité des locataires.

    Quels sont les risques naturels à Viry-Châtillon ?

    La commune est concernée par des Plans de Prévention des Risques d'inondation (PPRi) sur l'Orge et la Sallemouille, ainsi que par des risques technologiques (PPRT). Il est essentiel de consulter le certificat d'urbanisme pour tout achat.

    Comment évolue la construction neuve à Viry-Châtillon ?

    La dynamique est au ralentissement, avec seulement 3 logements autorisés en 2024. Cette faible production neuve peut maintenir la pression sur le parc ancien, particulièrement dans les secteurs les plus demandés.

    Marché immobilier des communes voisines

    Viry-Châtillon offre un effet de levier immédiat avec un prix au m² inférieur de 11 % à Vigneux-sur-Seine et de 16 % à Draveil, pour des indicateurs de transport et de services très similaires.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Viry-Châtillon.

    Communes limitrophes de Viry-Châtillon

    Viry-Châtillon est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    3 008 €/m² Prix médian à Viry-Châtillon
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    Résumé

    Le coût médian du m² à Viry-Châtillon (3 008 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de -8,3 % par rapport dans l'Essonne.

    Sur la période 2021-2025, le m² médian de Viry-Châtillon se replie de -7,4 %. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 613 transactions (source DGFiP/DVF).

    Côté typologie, les deux marchés coexistent à Viry-Châtillon — maisons à 3 544 €/m² pour 90 m² en surface médiane, appartements à 2 721 €/m² pour 60 m². Le bien médian (90 m² à 318 960 €) équivaut à 14,6 années de revenu médian au niveau communal.

    Loyers observés à Viry-Châtillon: 16,9 €/m²/mois pour un appartement, 15,5 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 7,5 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Viry-Châtillon (1,7 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.

    Les flux de permis restent élevés: 520 logements autorisés et 73 commencés sur la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (95 % des autorisations sur 2021-2025).

    Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Viry-Châtillon est dans la grande couronne parisienne. Contexte physique: dans la plaine, à une altitude de 86 m.

    Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Viry-Châtillon

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    Communes voisines

    Savigny-sur-Orge 91600 37 601 hab. 2,4 km Draveil 91210 30 098 hab. 2,5 km Grigny 91350 26 842 hab. 1,8 km Juvisy-sur-Orge 91260 19 292 hab. 2,2 km