01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 945 logements dont 1 616 résidences principales, 87 résidences secondaires et 242 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 616 | 83,1 % |
| Résidences secondaires | 87 | 4,5 % |
| Logements vacants | 242 | 12,4 % |
Le graphique détaille la structure des 1 945 logements: 83 % sont habités en permanence, 4 % épisodiquement et 12 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 388 | 24,1 % |
| 1919-1945 | 147 | 9,1 % |
| 1946-1970 | 290 | 18,0 % |
| 1971-1990 | 418 | 26,0 % |
| 1991-2005 | 233 | 14,5 % |
| 2006-2019 | 134 | 8,3 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 26 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 24 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 28 | 1,7 % |
| 2 pièces | 114 | 7,1 % |
| 3 pièces | 272 | 16,9 % |
| 4 pièces | 462 | 28,6 % |
| 5 pièces ou plus | 738 | 45,7 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 46 % du parc, contre 9 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,4 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 852 | 1 885 | 1 945 |
| Rés. principales | 1 554 | 1 528 | 1 616 |
| Rés. secondaires | 85 | 69 | 87 |
| Vacants | 213 | 288 | 242 |
En comparaison, Cruas (à 20 km) enregistre 51,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 129 | 69,9 % |
| Locataires (privé) | 374 | 23,1 % |
| Locataires HLM | 71 | 4,4 % |
| Logés gratuitement | 42 | 2,6 % |
Visualisation des quatre statuts — 69,9 % de propriétaires occupants, 27,5 % de locataires et 4 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 76 | 4,7 % |
| Fioul | 446 | 27,6 % |
| Électricité | 721 | 44,6 % |
| Gaz bouteille | 24 | 1,5 % |
| Autre (bois…) | 349 | 21,6 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (45 %), suivi par fioul (28 %) et autres sources (bois notamment) (22 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 170 |
| 2 à 4 ans | 258 |
| 5 à 9 ans | 215 |
| 10 ans ou plus | 972 |
| Total ménages | 1 616 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 193 |
| Sous-occupation modérée | 394 |
| Sous-occupation accentuée | 445 |
| Suroccupation modérée | 65 |
| Suroccupation accentuée | 15 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 153 | 9,5 % |
| 1 voiture | 694 | 42,9 % |
| 2 voitures ou plus | 769 | 47,6 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 9 % sans voiture, 43 % à une voiture et 48 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 65,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 163 | 991 | 60 | 112 |
| 1975 | 1 247 | 1 012 | 94 | 141 |
| 1982 | 1 299 | 1 085 | 79 | 135 |
| 1990 | 1 475 | 1 196 | 77 | 202 |
| 1999 | 1 562 | 1 290 | 76 | 196 |
| 2006 | 1 808 | 1 530 | 61 | 218 |
| 2011 | 1 852 | 1 554 | 85 | 213 |
| 2016 | 1 885 | 1 528 | 69 | 288 |
| 2022 | 1 945 | 1 616 | 87 | 242 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 1 163 à 1 945 logements, soit +67 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 353 | 393 | 377 | 411 | 604 | 293 |
| Dont vacants > 2 ans | 184 | 180 | 176 | 200 | 212 | 229 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 0,9 % |
| Classe B | 32 | 5,5 % |
| Classe C | 225 | 38,9 % |
| Classe D | 152 | 26,3 % |
| Classe E | 85 | 14,7 % |
| Classe F | 49 | 8,5 % |
| Classe G | 31 | 5,4 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (39 %), 45 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 112 | 19,3 % |
| Classe B | 185 | 32,0 % |
| Classe C | 171 | 29,5 % |
| Classe D | 42 | 7,3 % |
| Classe E | 24 | 4,1 % |
| Classe F | 27 | 4,7 % |
| Classe G | 18 | 3,1 % |
Répartition climat du parc: B concentre 32 % des diagnostics et 81 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 237 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 192 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 204 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 143 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 129 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 78 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 237 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 78 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 0 |
| Classe B | 20 | 12 |
| Classe C | 65 | 160 |
| Classe D | 67 | 85 |
| Classe E | 46 | 39 |
| Classe F | 36 | 13 |
| Classe G | 19 | 12 |
Performance comparée: maisons classées D (228), appartements classés C (181), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 16 |
| T3 | 44 |
| T4 | 32 |
| T5+ | 13 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Viviers (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
La vacance résidentielle atteint 12,4 % au millésime INSEE 2022 — 242 logements sur 1 945. La maison individuelle reste largement majoritaire (75,6 % du parc contre 24,4 % d'appartements). Viviers est une commune rhodanienne, au cœur du sillon du Rhône, dans la plaine, à une altitude de 66 m.
Le parc penche vers la propriété occupante (69,9 %), le locatif étant minoritaire (27,5 %). 4,4 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM).
Le parc ancien pèse 24,1 % — une proportion significative de logements antérieurs à 1919. Sur le volet énergétique, la classe DPE dominante est C et la consommation moyenne s'établit à 202 kWh/m²/an, dans la ligne de la moyenne française (203). Côté passoires thermiques, 13,8 % du parc diagnostiqué relève des classes F ou G. Le électricité équipe 44,6 % des logements occupés à titre principal.
Le parc de Viviers s'est étoffé de +3,2 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2016-2022). La multi-motorisation est la norme à Viviers: 47,6 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Ancrée régionalement, la commune est une commune rhodanienne, au cœur du sillon du Rhône: les attentes résidentielles s'y calquent. La commune est dans la plaine, à une altitude de 66 m: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Le marché immobilier de Viviers a bondi de +7,3 % en un an, signal rare sur une commune de 3 633 habitants.
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 7,3 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Ardèche (224ᵉ rang sur 333 communes)
Analyse du marché immobilier à Viviers
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Viviers
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Viviers s'établit à 1 739 €, sur la base de 55 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 36,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,0 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Viviers Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Viviers
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Viviers évolue de -10,5 %, passant de 1 942 à 1 739 €/m²; 55 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 70 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
76,4 % de maisons et 23,6 % d'appartements parmi les 55 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (76,4 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 1 934 €/m² pour les maisons et 1 592 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 55 | 42 | 13 |
| Prix médian/m² | 1 739 € | 1 934 € | 1 592 € |
| Prix moyen/m² | 2 190 € | ||
| Surface médiane | – | 91 m² | 70 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 50 | 1 942 € |
| 2022 | 51 | 1 697 € |
| 2023 | 30 | 2 004 € |
| 2024 | 37 | 1 620 € |
| 2025 | 55 | 1 739 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
244 logements autorisés cumulés, 150 commencés: la dynamique récente affiche 48 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Viviers
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Viviers (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 61 logements ont été autorisés à à Viviers, +154 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Viviers
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Viviers
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (36,70 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Viviers
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 579 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Viviers: classe C en tête, 13,8 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Viviers
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Viviers : cadre de vie et logement
Viviers compte 3 633 habitants, à 165 m d'altitude. Le climat local affiche 14,5 °C de moyenne annuelle et 826 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 14 monuments historiques protégés, 12 appellations d'origine rattachées au terroir local et 160 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Viviers
Viviers et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Viviers
Composition du parc immobilier à Viviers
1 945 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 1 471 maisons et 467 appartements à à Viviers.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Viviers
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 611 logements).
- Avant 1919 24,1 % 388 logts
- 1919-1945 9,1 % 147 logts
- 1946-1970 18,0 % 290 logts
- 1971-1990 25,9 % 418 logts
- 1991-2005 14,5 % 233 logts
- 2006-2019 8,3 % 134 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Viviers
160 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Viviers
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Viviers
Pour une maison de 91 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
158 249 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Viviers
Quel est le prix de l'immobilier à Viviers ?
Le prix médian au m² à Viviers est de 1 739 € (données DVF, 55 transactions). Pour une maison de 91 m² (surface médiane locale), compter environ 176 000 €.
Comment Viviers se situe-t-elle dans le Ardèche ?
Viviers se situe au 224ᵉ rang du Ardèche sur 333 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Viviers ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Viviers est de 6,0 % (loyer de 9,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Viviers.
Communes limitrophes de Viviers
Viviers est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 1 739 €/m² en médiane, Viviers s'inscrit au niveau de la médiane de l'Ardèche (2 084 €/m²) et reste -29,7 % au regard de la médiane nationale.
Le prix médian de Viviers recule de -10,5 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 223 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année de données traduit une accélération: +7,3 % sur le prix médian.
Le marché de Viviers est dominé par les maisons individuelles — 76,4 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 1 934 €/m² pour 91 m² en surface médiane. Rapporté au revenu médian de Viviers, un logement de 91 m² (175 994 €) représente 8,0 années de ressources brutes.
Loyers observés à Viviers: 9,7 €/m²/mois pour un appartement, 9,6 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 7,3 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (4,5 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 61 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 12 par an en moyenne. Le gros des permis concerne des logements collectifs (66 % des autorisations sur 2021-2025).
Côté contexte, Viviers est une commune rhodanienne, au cœur du sillon du Rhône, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Viviers est dans la plaine, à une altitude de 66 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.