Logement & immobilier

Le logement à Brunoy

91800 Essonne 25 643 hab.
Fiche complète

L'habitat de Brunoy regroupe 11 604 logements (4,0 pièces en moyenne).

Résidences principales 93%
Logements vacants 5,8%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant C

01 Le parc de logements

11 604Logements au total
51 %Appartements i
65,2 %Propriétaires
1,1 %Rés. secondaires
19 %Logements sociaux i
5,8 %Logements vacants i-12% vs dept · -28% vs France
+2,9 %Évolution 2016–2022
1 658 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 11 604 logements dont 10 800 résidences principales, 129 résidences secondaires et 675 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Parmi les 11 604 logements du parc, 93 % assurent la fonction de résidence principale, contre 1 % de secondaires et 6 % de vacants.

INSEE · 2022

Époque de construction

L'ancienneté du parc se lit ici: 32 % des logements relèvent de la période 1946-1970, le segment d'avant 1919 restant à 7 %.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Taille moyenne: 4,0 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 34 %, les T1-T2 17 %.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements10 99511 27911 604
Rés. principales10 34110 50310 800
Rés. secondaires130115129
Vacants524661675

À titre de comparaison : 47,0 % de part de propriétaires à Ris-Orangis, à 9 km

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Visualisation des quatre statuts — 65,2 % de propriétaires occupants, 33,0 % de locataires et 16 % de HLM dans les résidences principales.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Le gaz de ville équipe 68 % des résidences principales, devant électricité (22 %) et fioul (7 %).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans950
2 à 4 ans2 141
5 à 9 ans2 086
10 ans ou plus5 623
Total ménages10 800
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale2 438
Sous-occupation modérée2 469
Sous-occupation accentuée2 225
Suroccupation modérée1 058
Suroccupation accentuée144
INSEE · 2022

Équipement automobile

Le parc automobile des résidents se répartit entre 18 % sans voiture, 51 % à une voiture et 31 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 68,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

11 604Logements en 2022
+75 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 6 640 à 11 604 logements, soit +75 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 746 672 742 709 733 390
Dont vacants > 2 ans 113 134 145 134 148 185

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
238kWh/m²/an en moyenne
15,5 %Passoires (F+G) i
5 249Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
238 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
5 075 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Répartition des étiquettes DPE: C en tête (31 %), 32 % du parc en classes vertueuses (A à C).

ADEME · GES

Distribution GES

Distribution des étiquettes climat: dominante C à 31 %, 45 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 315 kWh/m²/an, contre 121 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 194 kWh/m²/an selon l'époque.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Les maisons affichent une classe dominante D (276 kWh/m²/an), les appartements C (228) — l'écart typologique est marqué.

Comparaison territoriale
Consommation vs département+44 kWh/m²/an
Consommation vs France+35 kWh/m²/an
Passoires vs département+7,8 pts
Passoires vs France+5,6 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

Commune déficitaire SRU — Le taux de logements sociaux est inférieur à l'objectif légal.
20,2 %Taux logements sociaux i
2 148Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutDéficitaire

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

7,27 €Loyer moyen /m² i
1,0 %Taux de vacance i
45dont PLAI i
368dont PLS i
1 114En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T172
T2350
T3826
T4649
T5+164

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Selon le recensement 2022 de l'INSEE, Brunoy dispose de 11 604 logements, dont 10 800 résidences principales (93,1 %). Habitat intermédiaire — la maison (48,8 %) coexiste avec l'appartement (51,2 %). Brunoy est une commune périurbaine francilienne, à 93 m d'altitude, sur un relief peu marqué.

Profil d'occupation typique d'une commune résidentielle: 65,2 % de propriétaires occupants. Part du parc social: 15,8 % des résidences principales. Brunoy est en deçà de l'obligation SRU: 20,2 % de logements sociaux pour 25,0 % attendus.

Le bâti de Brunoy s'étend d'un noyau historique (6,7 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (6,3 % après 2006). Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante C et une consommation de 238 kWh/m²/an, au-dessus de la médiane nationale (203) — un signal de bâti à rénover. 15,5 % des logements diagnostiqués sont classés passoires thermiques (F ou G). Côté énergie, le gaz de ville chauffe 67,5 % des résidences principales.

Entre les millésimes INSEE 2016 et 2022, le parc de Brunoy reste stable (+2,9 %). La motorisation des ménages est classique: 18,2 % sans voiture et 31,1 % avec deux voitures ou plus.

Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune périurbaine francilienne. Topographie et environnement: à 93 m d'altitude, sur un relief peu marqué — autant de critères qui shapent le parc.

Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.

Faut-il investir à Brunoy en 2026 ?

Intégrée à la communauté d'agglomération Val d'Yerres Val de Seine, à 20 km au sud-est de Paris, Brunoy combine proximité de la capitale et cadre de vie préservé. Son marché immobilier, après une phase de hausse, traverse une période de correction. Faut-il en profiter pour investir en 2026 ?

3 493 €/m² prix médian
+3,4 % sur un an
294 transactions 2026

Avec un rendement locatif brut de 7,5 % pour les appartements, Brunoy affiche une rentabilité supérieure à la moyenne régionale, malgré une baisse récente des prix.

Verdict

➤ Investir à Brunoy est pertinent pour un investisseur locatif visant les appartements, avec une stratégie de rendement à moyen terme.

Rendement bon
Risque modéré
Horizon moyen terme
Stratégie investissement locatif
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Points clés

  • ✓ Correction de -5,6 % : opportunité d'achat
  • ✓ Rendement brut appartements 7,5 % attractif
  • ✓ Confort de services élevé (6,3/10)
  • ⚠ Accessibilité faible : marché porté par l'extérieur
  • ⚠ 15,5 % de passoires thermiques à rénover

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accédant local

Positionnement sur le marché

  • Le prix médian à Brunoy (3 500 €/m²) est légèrement inférieur à la moyenne nationale.
  • Dans l'Essonne, Brunoy se positionne dans le tiers supérieur des communes en termes de prix immobiliers.
  • Le rendement locatif brut des appartements (7,5 %) surpasse celui des grandes métropoles françaises.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Brunoy

Le marché immobilier de Brunoy affiche une pression notable (IPI 6,1/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.

Indices immobiliers de Brunoy

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

6,1

Indice de Pression Immobilière

Élevé

La pression immobilière élevée (6,1/10) indique un marché actif où la demande soutient les prix, favorable aux vendeurs.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
77
Années de revenu pour acheter 70 m²
75
% de résidences secondaires
20
Croissance démographique (5 ans)
46
Densité de population
91
4,4

Indice d'Accessibilité Immobilière

Moyen

L'accessibilité faible (2,5/10) révèle que les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, le marché dépend d'acquéreurs extérieurs.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
26
% de propriétaires
25
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
23
4,4

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

Une opportunité locative modérée (4,4/10) indique une demande locative stable, sans tension excessive, pour des rendements corrects.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
78
% résidences secondaires (demande saisonnière)
20
Croissance démographique (5 ans)
46
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
24
2,1

Indice de Pression Touristique Immobilière

Faible

La pression touristique immobilière faible (2,1/10) confirme l'absence de marché saisonnier, orientant vers la location annuelle classique.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
20
% de logements vacants
46
Faible densité (proxy isolement touristique)
9

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 3454,8 — Percentile dept : 77/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 8,8 — Percentile dept : 75/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 20/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 46/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 3663,3 — Percentile dept : 91/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 8,8 — Percentile dept : 26/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 60,7 — Percentile dept : 25/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 14,7 — Percentile dept : 23/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 34,8 — Percentile dept : 78/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 20/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 46/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 3454,8 — Percentile dept : 24/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 20/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 5,8 — Percentile dept : 46/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 3663,3 — Percentile dept : 9/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Brunoy : opportunités et risques

L'investissement locatif à Brunoy trouve sa justification dans le rendement brut élevé des appartements, estimé à 7,5 % selon les dernières transactions. Ce taux, nettement supérieur à la moyenne francilienne, s'explique par des prix d'acquisition corrigés et des loyers soutenus (18,7 €/m²/mois en médiane). Pour un investisseur, cette configuration offre un point d'entrée intéressant, avec un effort financier résiduel limité, voire un cash-flow légèrement positif selon les conditions de financement.

Ce rendement séduisant doit être nuancé par plusieurs charges réelles. La taxe foncière, à 43,98 %, représente une charge annuelle équivalente à environ un mois de loyer. Surtout, la part de 15,5 % de passoires thermiques (DPE F/G) dans le parc indique un risque de rénovation important, avec l'interdiction de location des logements classés G dès 2025 et F en 2028. L'investisseur doit donc impérativement sélectionner des biens déjà performants ou budgétiser des travaux.

La stratégie la plus adaptée reste la location annuelle classique, l'indice de pression touristique étant faible (IPTI : 2,1/10). L'horizon d'investissement doit être envisagé sur le moyen terme, le temps que la correction des prix s'achève et que les indicateurs économiques locaux, avec un taux de chômage à 8,7 %, se consolident. La dynamique de construction neuve modérée (325 logements autorisés sur 5 ans) évite un risque de sur-offre à court terme.

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Données du marché immobilier à Brunoy

DVF, loyers, permis, analyse expert

Les données DVF 2024 confirment une correction significative du marchà brunoyen, avec un prix médian revenu à 3 500 €/m², soit un niveau équivalent à celui de 2020. Cette baisse de 5,6 % sur un an s'inscrit dans le retournement général du marché francilien, après la surchauffe des années 2021-2022. Néanmoins, avec 294 transactions enregistrées, l'activité reste soutenue, notamment sur le segment des appartements qui représente 53 % des ventes.

Comparée aux communes voisines, Brunoy affiche un positionnement intermédiaire. Elle est 22 % moins chère que Sucy-en-Brie mais 8 % plus onéreuse que Villeneuve-Le-Roi. Cet écart de valorisation avec des territoires aux caractéristiques similaires suggère une marge de réévaluation potentielle à moyen terme, sous réserve d'une reprise de la demande. Toutefois, la solvabilité locale limitée (revenu médian de 27 460 €) pèse sur l'accessibilité, comme le confirme l'indice IAI très faible (2,5/10).

Le contexte territorial, marqué par une excellente desserte ferroviaire (gare à 0,2 km) et une proximité de l'aéroport d'Orly, soutient l'attractivité résidentielle. Cependant, la part non négligeable de passoires thermiques (15,5 %) et un parc ancien (17,5 % d'avant 1945) imposent une vigilance accrue sur la performance énergétique des biens, un critère désormais majeur pour la valorisation et la location.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Brunoy Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Selon les données DVF, les prix médians à Brunoy ont connu une progression marquée entre 2020 et 2022, passant de 3 492 à 4 129 €/m², soit une hausse de 18,3 % en deux ans. Le pic de 2022 a été suivi d'une correction en 2023 (-10,2 %) puis 2024 (-5,6 %), ramenant les prix à 3 493 €/m², niveau proche de 2020. Cette évolution reflète le mouvement général de l'immobilier francilien, avec un rattrapage post-Covid puis un retournement sous l'effet de la hausse des taux. Pour un acheteur en 2026, cette correction offre un point d'entrée plus favorable, mais la tendance reste à surveiller dans un contexte économique incertain.

Évolution du marché immobilier de Brunoy

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Trajectoire DVF 2021→2025: 3 653 €/m² → 3 493 €/m² (-4,4 %), volume annuel actuel 294 transactions.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 3 856 €/m²
Surface médiane 96 m²
Transactions 149
Appartements
Prix médian 2 941 €/m²
Surface médiane 67 m²
Transactions 145

Indicateurs clés du marché

+3,4 %
Variation annuelle prix/m² ?
7,6 %
Rendement locatif apparts ?
5,2 %
Rendement locatif maisons ?
54,8 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

370 176 €
Maison 96 m² ?
Mensualité ~2 147 €/mois (20 ans, 3,5 %)
197 047 €
Appartement 67 m² ?
Mensualité ~1 143 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

L'acquisition d'une maison type de 90 m² à 3 966 €/m² représente un investissement de 356 940 €. Avec un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité s'élève à environ 2 160 €. Le loyer médian de 16,6 €/m²/mois génère 1 494 € de revenus, couvrant 69 % de la mensualité. L'effort résiduel net est donc d'environ 666 €/mois, pour un rendement brut de 5,0 %. Pour un appartement de 65 m² à 3 002 €/m² (195 130 €), la mensualité est d'environ 1 180 €, couverte à 103 % par le loyer de 1 215 €, dégageant un léger cash-flow positif. La viabilité du montage dépend donc fortement du type de bien et du taux d'emprunt.

Acheter vs Louer — appartement 67 m²

1 143 €/mois
Mensualité crédit ?
1 254 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 111 €/mois de moins

Accessibilité — années de revenu médian

13,5 ans
Pour une maison ?
7,2 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

18,7 €/m²
Loyer médian appartements ?
15,8 - 22,2 €/m²
16,6 €/m²
Loyer médian maisons ?
13,4 - 20,6 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

En 2024, 294 transactions ont été enregistrées à Brunoy, en baisse par rapport aux années précédentes (330 en 2023, 432 en 2022). Le marché est équilibré entre maisons (149 ventes) et appartements (145 ventes). Le prix médian des maisons (3 856 €/m²) dépasse celui des appartements (2 941 €/m²) de 32 %. Les biens vendus sont de taille modeste : 90 m² médian pour les maisons, 65 m² pour les appartements. Cette structure traduit un marché familial et d'investisseurs, avec une liquidité correcte mais en diminution. Le marché est plutôt en faveur des acheteurs après la correction, mais la pression reste élevée sur les biens bien situés.

Répartition des ventes

50,7 % de maisons et 49,3 % d'appartements parmi les 294 transactions enregistrées.

Sur 294 transactions enregistrées, 50,7 % portent sur des maisons (3 856 €/m²) et 49,3 % sur des appartements (2 941 €/m²).

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 294 149 145
Prix médian/m² 3 493 € 3 856 € 2 941 €
Prix moyen/m² 3 724 €
Surface médiane – 96 m² 67 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 382 3 653 €
2022 366 3 948 €
2023 305 3 548 €
2024 246 3 379 €
2025 294 3 493 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

Selon les données SITADEL, 325 logements ont été autorisés à Brunoy sur les cinq dernières années, avec une tendance à la hausse de 14 % par rapport à la période précédente. Seulement 16 logements ont été autorisés en 2024, indiquant un ralentissement récent. Cette dynamique modérée de construction neuve limite les risques de sur-offre, d'autant que la démographie affiche une légère croissance (+1,1 % sur 5 ans). L'offre neuve reste donc contenue, ce qui soutient les prix de l'ancien. Les zones en développement se concentrent probablement autour de la gare et des axes de communication, mais la commune, déjà dense, a une marge limitée pour l'urbanisation.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Cumul sur la période observée: 1 834 autorisations et 1 020 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 56 %.

Vacance longue durée à Brunoy

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

390 logements vacants au total
185 vacants depuis plus de 2 ans 47,4 % des vacants

Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.

Construction neuve à Brunoy (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

La production neuve à à Brunoy totalise 472 logements sur 5 ans, soit +235 % vs la période antérieure.

472 logements autorisés sur 5 ans
182 en 2025 dernière année connue
+235 % vs 5 années précédentes tendance

Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.

Fourchettes de loyers à Brunoy

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 15,8 €/m²
Médian 18,7 €/m²
Haut 22,2 €/m²
Écart de 6,5 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 13,4 €/m²
Médian 16,6 €/m²
Haut 20,6 €/m²
Écart de 7,1 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Brunoy

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (67 m²)
~3 309 €/an
soit ~2,6 mois de loyer par an
Pour une maison type (96 m²)
~4 213 €/an
soit ~2,6 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 43,98 % Moyenne dept : 40,90 % +3,08 pt Moyenne France : 43,01 % +0,97 pt
Taxe d'habitation (rappel) 27,09 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

42,84 % 2021
42,83 % 2022
44,01 % 2023
43,98 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (43,98 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Le rendement net ramène la théorie à la réalité. À Brunoy, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 43,98 %. C'est la première charge à soustraire, avec la gestion (4 à 8 % du loyer), les travaux et les périodes de vacance (le taux de logements vacants est de 5,8 %). Pour un appartement, le rendement brut de 7,5 % chute ainsi autour de 4,4 % net. Dans une copropriété, ajoutez les charges courantes et les éventuels travaux votés. Une bonne estimation intègre ces éléments pour éviter les mauvaises surprises.

Performance énergétique du parc à Brunoy

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 249 diagnostics analysés (ADEME)

La classe énergétique dominante du parc à Brunoy est C, avec 15,5 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).

Classe dominante C
Passoires thermiques 15,5 % F + G
Conso moyenne 237 kWh/m²/an

Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.

La classe énergétique dominante à Brunoy est C (234 kWh/m²/an), ce qui place le parc dans la moyenne nationale. Cependant, 15,5 % des logements sont des passoires thermiques (classes F et G). Ces biens sont directement visés par les interdictions de location de la loi Climat : interdiction de louer un logement classé G dès 2025, F en 2028 et E en 2034. Pour un acheteur, cela représente un risque réglementaire et financier important sur les biens les moins performants.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Les appartements, particulièrement les T2 et T3 de 65 m² médians, offrent la meilleure rentabilité brute (7,5 %). Le parc ancien (17,5 % d'avant 1945) présente un risque DPE, avec 15,5 % de passoires thermiques (F/G). Le neuf (6,3 % post-2006) est rare mais peut attirer une clientèle plus aisée, avec un rendement souvent compressé.

Quelles zones cibler à Brunoy ?

La proximité immédiate de la gare Brunoy est le premier critère de valorisation locative. Le centre-bourg, avec ses commerces (78 équipements) et services, est également prisé. Les quartiers plus périphériques, moins bien desservis, conviennent aux investissements en maisons pour les familles. Aucune zone en fort développement n'est signalée, la construction neuve étant limitée (16 logements autorisés en 2024).

Calculateur de rendement à Brunoy

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Brunoy

Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, dans un parc comptant déjà 5,8 % de logements vacants. La dépendance à l'économie francilienne (taux d'emploi 70,3 %) expose aux retournements conjoncturels. La rénovation énergétique est un enjeu crucial face aux 15,5 % de passoires, avec des coûts à anticiper. Le risque inondation (PPRi Yerres) peut affecter l'assurabilité.

Erreurs à éviter quand on investit à Brunoy

  • Oublier la taxe foncière élevée (43,98 %).
  • Tabler sur le rendement brut, pas le net.
  • Négliger le DPE et les risques locatifs.
  • Surestimer le loyer par rapport au marché.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché immobilier brunoyen suit le rythme francilien : une reprise au printemps (mars-avril) et une activité soutenue jusqu'en octobre. L'automne est propice aux transactions sérieuses, les acheteurs étant moins nombreux mais plus déterminés. Évitez de mettre en vente durant les vacances scolaires d'été. Pour un acheteur, la fin d'année peut offrir des opportunités de négociation sur des biens invendus depuis le printemps. La taxe foncière, due en septembre, n'influence pas directement les prix.

Le saviez-vous ?

  • Brunoy compte 6 monuments historiques protégés.
  • 87,8 % des logements sont éligibles à la fibre.
  • L'aéroport d'Orly n'est qu'à 9,4 km.

S'installer à Brunoy : cadre de vie et logement

S'installer à Brunoy, c'est bénéficier d'une position stratégique en Île-de-France. La gare, au cœur de la commune, offre une liaison directe vers Paris, tandis que l'aéroport d'Orly n'est qu'à 9,4 km. Cette accessibilité exceptionnelle en fait un choix privilégié pour les actifs franciliens, tout en profitant d'un cadre plus verdoyant, à proximité immédiate de la forêt de Sénart.

La commune dispose d'un équipement en services et commerces remarquable, avec 782 équipements recensés par l'INSEE, dont 78 commerces et 214 établissements de santé. Ce maillage dense, couplé à une connectivité fibre excellente (87,8 % des logements), assure un confort de vie quotidien élevé. Le profil démographique, avec un âge médian de 41,2 ans et 35,8 % de moins de 30 ans, confère à la ville une dynamique intergénérationnelle.

Il convient néanmoins de noter la présence d'un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRi) sur l'Yerres, impliquant de vérifier la situation de tout bien par rapport à ce zonage. Le taux de vacance des logements (5,8 %) reste dans la moyenne, indiquant un parc globalement occupé et entretenu.

Carte du marché immobilier à Brunoy

Brunoy et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Brunoy

12,0 °C
Température moyenne ?
700 mm
Précipitations ?
43 j
Jours de gel/an ?

Avec une température moyenne de 12 °C et 700 mm de pluie par an, le climat de Brunoy est typique de l'Île-de-France : doux et modérément humide. Les hivers sont rarement rigoureux et les étés supportables. Ce profil tempéré convient particulièrement aux acheteurs recherchant un cadre de vie stable, sans extrêmes, idéal pour les familles ou les retraités. La proximité de la forêt de Sénart et de la rivière Yerres adoucit encore l'atmosphère locale.

À qui s'adresse Brunoy ?

L'achat à Brunoy s'adresse principalement aux ménages actifs franciliens recherchant une ville bien connectée (RER D), ainsi qu'aux familles attirées par la part élevée de maisons et les écoles. Les primo-accédants peuvent viser les appartements, tandis que les budgets plus conséquents se tournent vers les maisons. L'âge médian de 41,2 ans et la part de seniors (24,9 %) reflètent également un profil d'acheteurs plus âgés en recherche de stabilité.

Avantages et limites à Brunoy

✓ Points forts

  • Desserte ferroviaire excellente (gare en centre-ville, RER D)
  • Large panel de services et commerces (782 équipements)
  • Parc immobilier équilibré entre maisons (49%) et appartements
  • Patrimoine historique et cadre arboré avec la rivière Yerres
  • Très bon déploiement de la fibre (87,8% des logements)

− À prendre en compte

  • Prix élevés, surtout pour les maisons (13 ans de revenu médian)
  • Densité urbaine élevée (3 663 hab./km²)
  • Risque inondation sur certains secteurs (PPRi Yerres actif)

Composition du parc immobilier à Brunoy

11 604 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Le parc à Brunoy combine 49,0 % de maisons et 51,0 % d'appartements.

93,1 % Résidences principales 10 800 logements
1,1 % Résidences secondaires 129 logements
5,8 % Logements vacants 675 logements
65,2 % Propriétaires de leur résidence

Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.

Le parc de Brunoy est équilibré, avec 49 % de maisons et une majorité de propriétaires (65,2 %). Ce taux élevé de propriétaires-occupants indique un marché ancré et stable, où la pression spéculative est limitée. Le faible taux de résidences secondaires (1,1 %) et un taux de vacance modéré (5,8 %) confirment une vocation résidentielle principale. L'acheteur type est souvent un ménage local souhaitant rester dans la commune, privilégiant la pérennité à la rotation rapide.

Ancienneté du parc à Brunoy

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 10 760 logements).

  • Avant 1919 6,7 % 725 logts
  • 1919-1945 10,8 % 1 158 logts
  • 1946-1970 32,2 % 3 465 logts
  • 1971-1990 31,3 % 3 371 logts
  • 1991-2005 12,6 % 1 359 logts
  • 2006-2019 6,3 % 682 logts

Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.

Équipements et services à Brunoy

782 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

78 Commerces
363 Services
214 Santé
42 Sports et loisirs
22 Enseignement
7 Tourisme
56 Transports

Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.

Risques naturels et géorisques à Brunoy

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Très faible Zone 1/5
Risques naturels recensés 2 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 21 catastrophes naturelles déclarées

Brunoy est soumis à un Plan de Prévention des Risques d'inondation (PPRi) pour la rivière Yerres, l'un des deux risques naturels recensés. La commune a connu 21 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, principalement liés aux inondations. Le radon y est faible et la sismicité très faible. Pour tout achat, consulter le zonage du PPRi est impératif : il peut imposer des contraintes constructives ou d'assurance, même si le risque majeur reste limité à certains secteurs.

Cas pratique : un achat type à Brunoy

Acquérir une maison type de 90 m² à Brunoy (356 940 €) représente l'équivalent de 13 années du revenu médian local (27 460 €). Avec un apport de 10 %, un crédit sur 25 ans à 4 % génère une mensualité hors assurance d'environ 1 680 €. Il faut ajouter les frais de notaire (8 % environ) et la taxe foncière annuelle, qui avoisine 1 600 € pour ce type de bien.

Erreurs à éviter quand on achète à Brunoy

  • Ne pas consulter le zonage du PPRi Yerres.
  • Ignorer la classe DPE avant l'offre.
  • Oublier les charges de copropriété en ancien.
  • Négocier sans connaître la correction des prix.

Points clés à retenir à Brunoy

  • Prix médian à 3 500 €/m² en 2024.
  • Rendement brut appartement : 7,5 %.
  • Climat doux : 12 °C de moyenne annuelle.
  • Marché en correction (-5,6 % sur un an).
  • Rendement net plafonne autour de 4,4 %.
  • Parc équilibré : 49 % de maisons.
  • Proximité gare cruciale pour la valeur.
  • Écart maison/appart : +32 % pour les maisons.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Brunoy ?

À Brunoy, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation précise. La proximité immédiate de la gare (0,2 km) et du centre-ville avec ses 78 commerces prime. Pour une maison, la surface du terrain et son exposition sont déterminantes. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, avec 15,5 % de passoires à éviter. Dans un parc où 17,5 % des logements sont antérieurs à 1945, les travaux de rénovation peuvent créer de la valeur. Pour un appartement, l'étage et la vue comptent, mais la stabilité de la copropriété est cruciale.

Estimation indicative d'une maison à Brunoy

Pour une maison de 96 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

335 328 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Dans un marché où les prix baissent, une surévaluation peut conduire à une vacance longue (le taux de logements vacants est de 5,8 %). À l'inverse, une sous-estimation génère une perte sèche. Seule une analyse fine des comparables récents, intégrant l'état du bien, la classe énergétique (DPE dominant C) et l'exposition aux risques (PPRi), permet de se positionner juste. Une estimation professionnelle basée sur les données du territoire (gare, services, écoles) maximise vos chances de vente rapide.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Les algorithmes calculent une moyenne, mais ne captent pas les subtilités du micro-marché brunoyen. Un professionnel local sait qu'un bien près de la gare ne vaut pas un bien en lisière de forêt, malgré une surface identique. Il évalue l'impact réel d'un DPE F, la qualité de la copropriété, ou la valeur ajoutée des 6 monuments historiques du quartier. Son estimation, fondée sur des visites et une connaissance du tissu local, sert aussi de base de négociation crédible avec des acheteurs sérieux, bien au-delà d'un simple prix au m².

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se fier uniquement au prix médian au m².
  • Sous-estimer l'impact d'un DPE F ou G.
  • Oublier la valeur de la proximité de la gare.
  • Ne pas visiter les biens comparables vendus.

Investir à Brunoy : passer à l'action

Les chiffres donnent une photographie du marché, mais l'investissement réussi se joue sur le terrain : choix du bien, négociation, montage financier. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer ces données en opportunité concrète.

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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Brunoy

    Quel est le prix immobilier moyen à Brunoy ?

    En 2024, le prix médian à Brunoy est de 3 500 €/m². Les maisons se négocient autour de 3 856 €/m² et les appartements à 2 941 €/m², selon les données DVF. Un appartement type de 65 m² coûte environ 195 130 €.

    Est-ce le bon moment pour investir à Brunoy ?

    La correction des prix en 2024 (-5,6 %) offre un point d'entrée plus accessible. Le rendement locatif brut des appartements (7,5 %) est élevé. L'investissement est pertinent pour un acheteur visant la location annuelle, avec un horizon moyen terme.

    Brunoy est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?

    Brunoy est 22 % moins chère que Sucy-en-Brie (4 278 €/m²) mais 8 % plus chère que Villeneuve-Le-Roi (3 793 €/m²). Son prix est très proche de celui de Limeil-Brévannes (+3 %).

    Quel rendement locatif espérer à Brunoy ?

    Le rendement locatif brut moyen est de 7,5 % pour les appartements et de 5,0 % pour les maisons. Le loyer médian est de 18,7 €/m²/mois pour un appartement et 16,6 €/m²/mois pour une maison.

    Quels sont les quartiers à privilégier à Brunoy ?

    Les secteurs les plus demandés sont généralement ceux à proximité immédiate de la gare pour les actifs, et les zones plus résidentielles et calmes en bordure de forêt. La présence de monuments historiques et de commerces de proximité dans le centre ancien constitue aussi un atout.

    Marché immobilier des communes voisines

    Brunoy affiche un écart de valorisation significatif avec Sucy-en-Brie (-22 %), tout en proposant un rendement locatif bien supérieur (7,5 % contre environ 4 %), créant un effet de levier intéressant pour les investisseurs en quête de rentabilité.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Brunoy.

    Communes limitrophes de Brunoy

    Brunoy est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    3 493 €/m² Prix médian à Brunoy
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Marché sous pression à Brunoy: 3 493 €/m² en médiane, +37,7 % par rapport à la moyenne nationale.

    Sur la période 2021-2025, le m² médian de Brunoy se replie de -4,4 %. 1 593 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +3,4 % sur le prix médian.

    Marché mixte à Brunoy: maisons à 3 856 €/m² et appartements à 2 941 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Rapporté au revenu médian de Brunoy, un logement de 96 m² (370 176 €) représente 13,5 années de ressources brutes.

    Les loyers d'annonce de Brunoy avoisinent 18,7 €/m² pour les appartements et 16,6 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 7,6 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 1,1 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.

    Les flux de permis restent élevés: 472 logements autorisés et 193 commencés sur la période 2021-2025. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 88 % des logements autorisés.

    Côté contexte, Brunoy est une commune périurbaine francilienne, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. La géographie joue son rôle: la commune est à 93 m d'altitude, sur un relief peu marqué.

    Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Brunoy

    Aussi sur cette commune Qualité de l'eau Aussi sur cette commune Transport et commerces Aussi sur cette commune Écoles & éducation Aussi sur cette commune Évolution démographique Aussi sur cette commune Économie locale Aussi sur cette commune Monuments et balades Boutique souvenir Mug, t-shirt et affiche du village Page principale Retour à la fiche Brunoy

    Communes voisines

    Yerres 91330 27 906 hab. 2,4 km Montgeron 91230 24 022 hab. 3,2 km Épinay-sous-Sénart 91860 11 611 hab. 0,9 km Mandres-Les-Roses 94520 4 922 hab. 3,0 km