01 Le parc de logements
Le parc comprend 10 093 logements dont 6 588 résidences principales, 3 027 résidences secondaires et 478 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 6 588 | 65,3 % |
| Résidences secondaires | 3 027 | 30,0 % |
| Logements vacants | 478 | 4,7 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 65 % de résidences principales, 30 % de secondaires et 5 % de vacants pour un total de 10 093 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 103 | 1,6 % |
| 1919-1945 | 366 | 5,8 % |
| 1946-1970 | 1 085 | 17,2 % |
| 1971-1990 | 1 818 | 28,8 % |
| 1991-2005 | 1 397 | 22,1 % |
| 2006-2019 | 1 539 | 24,4 % |
Structure du bâti par époque: 2 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (29 %), 24 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 114 | 1,7 % |
| 2 pièces | 502 | 7,6 % |
| 3 pièces | 1 328 | 20,2 % |
| 4 pièces | 1 972 | 29,9 % |
| 5 pièces ou plus | 2 673 | 40,6 % |
Le parc compte 4,3 pièces en moyenne par logement, avec 41 % de logements de cinq pièces ou plus et 9 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 8 655 | 9 227 | 10 093 |
| Rés. principales | 5 378 | 5 900 | 6 588 |
| Rés. secondaires | 2 882 | 2 883 | 3 027 |
| Vacants | 395 | 444 | 478 |
En comparaison, Saint-Jean-D'illac (à 21 km) enregistre 58,6 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 885 | 74,1 % |
| Locataires (privé) | 1 372 | 20,8 % |
| Locataires HLM | 200 | 3,0 % |
| Logés gratuitement | 131 | 2,0 % |
La répartition du parc occupé: 74,2 % de propriétaires, 23,9 % de locataires, dont 3 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 567 | 39,0 % |
| Fioul | 99 | 1,5 % |
| Électricité | 3 273 | 49,7 % |
| Gaz bouteille | 57 | 0,9 % |
| Autre (bois…) | 593 | 9,0 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 50 %. gaz de ville pèse 39 %, autres sources (bois notamment) 9 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 661 |
| 2 à 4 ans | 1 390 |
| 5 à 9 ans | 1 366 |
| 10 ans ou plus | 3 171 |
| Total ménages | 6 588 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 814 |
| Sous-occupation modérée | 1 520 |
| Sous-occupation accentuée | 1 882 |
| Suroccupation modérée | 166 |
| Suroccupation accentuée | 7 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 536 | 8,1 % |
| 1 voiture | 3 456 | 52,5 % |
| 2 voitures ou plus | 2 596 | 39,4 % |
Équipement automobile des ménages: 8 % sans voiture, 52 % avec une voiture et 39 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 84,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 682 | 1 528 | 1 904 | 250 |
| 1975 | 4 621 | 1 877 | 2 638 | 106 |
| 1982 | 5 414 | 2 392 | 2 870 | 152 |
| 1990 | 6 531 | 3 097 | 3 197 | 237 |
| 1999 | 7 477 | 4 217 | 3 094 | 166 |
| 2006 | 8 073 | 4 841 | 2 962 | 270 |
| 2011 | 8 655 | 5 378 | 2 882 | 395 |
| 2016 | 9 227 | 5 900 | 2 883 | 444 |
| 2022 | 10 093 | 6 588 | 3 027 | 478 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 3 682 à 10 093 logements, soit +174 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 612 | 674 | 652 | 672 | 666 | 426 |
| Dont vacants > 2 ans | 60 | 81 | 81 | 82 | 100 | 183 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 106 | 4,0 % |
| Classe B | 162 | 6,1 % |
| Classe C | 1 079 | 40,6 % |
| Classe D | 817 | 30,8 % |
| Classe E | 303 | 11,4 % |
| Classe F | 124 | 4,7 % |
| Classe G | 65 | 2,4 % |
Distribution DPE sur 2 656 diagnostics: la majorité se situe en classe C (41 %), avec 51 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 602 | 22,7 % |
| Classe B | 804 | 30,3 % |
| Classe C | 698 | 26,3 % |
| Classe D | 348 | 13,1 % |
| Classe E | 135 | 5,1 % |
| Classe F | 57 | 2,1 % |
| Classe G | 12 | 0,5 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (30 %), et 79 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 258 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 240 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 201 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 175 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 142 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 85 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 258 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 85 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 87 | 19 |
| Classe B | 111 | 51 |
| Classe C | 581 | 498 |
| Classe D | 595 | 222 |
| Classe E | 249 | 54 |
| Classe F | 115 | 9 |
| Classe G | 55 | 10 |
Les maisons affichent une classe dominante D (196 kWh/m²/an), les appartements C (162) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 8 |
| T2 | 60 |
| T3 | 124 |
| T4 | 108 |
| T5+ | 10 |
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Andernos-les-Bains (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Avec 30,0 % de résidences secondaires (3 027 logements), Andernos-les-Bains affiche un profil de commune à vocation touristique ou de villégiature. La maison individuelle reste largement majoritaire (84,3 % du parc contre 15,7 % d'appartements). Pour mémoire, Andernos-les-Bains est dans les paysages contrastés de la côte atlantique, dans un relief de plaine, à 8 m d'altitude en moyenne, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
La propriété occupe la première place dans le parc d'Andernos-les-Bains (74,2 %), suivie par le locatif (23,9 %). Au plan locatif social, 3,0 % des résidences principales sont en HLM.
Selon l'INSEE, 24,4 % du parc d'Andernos-les-Bains remonte à la période 2006-2019, indice d'un essor résidentiel récent. Le parc d'Andernos-les-Bains se distingue par de bonnes performances DPE: classe dominante C, 185 kWh/m²/an en moyenne — un niveau meilleur que la moyenne française. Le chauffage principal est dominé par électricité (49,7 % des résidences principales).
Le parc d'Andernos-les-Bains s'est étoffé de +9,4 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2016-2022). 8,1 % des ménages d'Andernos-les-Bains n'ont pas de voiture, 39,4 % en possèdent au moins deux.
Andernos-les-Bains est dans les paysages contrastés de la côte atlantique, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Le cadre géographique dans un relief de plaine, à 8 m d'altitude en moyenne nuance les caractéristiques du parc local.
Le détail du parc (6 588 résidences principales d'Andernos-les-Bains) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Faut-il investir à Andernos-les-Bains en 2026 ?
Station balnéaire du Bassin d'Arcachon, Andernos-Les-Bains allie un cadre de vie privilégié à une attractivité résidentielle forte, soutenue par une démographie positive (+5,1 % en 5 ans). Le marché immobilier, après une forte hausse, amorce une correction en 2024. Faut-il y voir une opportunité d'investissement ?
Avec une correction de 13,7 % en 2024, le marché d'Andernos-Les-Bains offre une fenêtre d'entrée dans un territoire très attractif, mais la faible accessibilité financière reste un frein structurel.
Verdict
➤ Investir suppose de miser sur la plus-value a moyen terme plutôt que sur le rendement locatif immediat, dans un marche soutenu par la demande exterieure.
Points clés
- ✓ Correction recente : opportunite d'entree
- ✓ Attractivite territoriale tres elevee
- ✓ Demande locative solide (IOL 5,7/10)
- ⚠ Accessibilite financiere faible (IAI 0,9/10)
- ⚠ Rendements nets faibles (<2,1 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix median superieur de 32 % à la moyenne nationale estimee (4 000 €/m²).
- Se positionne dans le top quart des communes de Gironde pour l'attractivite territoriale.
- Moins chère de 42 % qu'Arcachon, sa voisine prestigieuse sur le Bassin.
Analyse du marché immobilier à Andernos-les-Bains
Le marché d'Andernos-les-Bains est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif. La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 3,6 %.
Indices immobiliers d'Andernos-les-Bains
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
9,3
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression très élevée : le marché est tendu, les biens se vendent rapidement.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression très élevée : le marché est tendu, les biens se vendent rapidement.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible : les prix dépassent largement la capacité d'achat locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible : les prix dépassent largement la capacité d'achat locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,1
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est solide, favorable aux bailleurs.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est solide, favorable aux bailleurs.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique modérée : la saisonnalité offre un complément de revenu potentiel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique modérée : la saisonnalité offre un complément de revenu potentiel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 5300,2 — Percentile dept : 99/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 13,5 — Percentile dept : 98/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 30,0 — Percentile dept : 98/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 5,1 — Percentile dept : 69/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 605,2 — Percentile dept : 95/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 13,5 — Percentile dept : 2/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 48,4 — Percentile dept : 10/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 2,0 — Percentile dept : 32/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 25,9 — Percentile dept : 60/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 30,0 — Percentile dept : 98/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 5,1 — Percentile dept : 69/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,2 — Percentile dept : 83/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 5300,2 — Percentile dept : 1/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 30,0 — Percentile dept : 98/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,2 — Percentile dept : 83/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,7 — Percentile dept : 21/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 605,2 — Percentile dept : 5/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Andernos-les-Bains : opportunités et risques
Investir ici pour le rendement locatif pur est délicat : les rendements bruts (3,3 % à 3,5 %) sont érodés par une taxe foncière à 38,42 % et un parc vieillissant (seulement 24,4 % de logements construits après 2006). Le rendement net, estimé autour de 2 %, est inférieur à l'inflation, ce qui oblige à compter sur une plus-value à la revente pour rendre l'opération viable.
La stratégie la plus cohérente serait un investissement mixte, combinant location saisonnière (soutenu par les 3 campings et 827 emplacements) et location annuelle, pour maximiser les revenus. La présence de la gare d'Arcachon à 10,7 km et de 162 commerces, selon le BPE INSEE, garantit un cadre de vie attractif pour les locataires.
Attention néanmoins au risque climatique : la commune est couverte par deux Plans de Prévention des Risques (PPR), et a connu 16 arrêtés de catastrophe naturelle. Ce paramètre doit être intégré dans le choix du bien et dans le calcul des coûts d'assurance.
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Données du marché immobilier à Andernos-les-Bains
DVF, loyers, permis, analyse expertD'après les données DVF 2024, la correction des prix à Andernos-Les-Bains (-13,7 %) intervient après trois années de forte appréciation, un cycle classique des stations balnéaires du Bassin. Le volume annuel de transactions (243) reste solide, témoignant d'une liquidité réelle, portée par les maisons qui représentent les trois quarts des ventes.
Cette correction crée une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs, d'autant que l'indice de pression immobilière (IPI 9,3/10) indique un marché toujours très tendu. Néanmoins, l'écart entre prix moyen (6 845 €/m²) et médian (5 298 €/m²) révèle une dualité du marché : des biens haut de gamme tirent les moyennes, tandis que le cœur du marché est plus accessible.
Le contexte démographique, avec un âge médian de 59,4 ans et 49,2 % de plus de 60 ans, selon l'INSEE, dessine un marché mature et relativement stable, moins exposé aux aléas économiques que les territoires jeunes, mais aussi moins dynamique en termes de demande locative annuelle.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Andernos-les-Bains Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2023, les prix médians ont grimpé de 4 592 € à 6 141 €/m², soit une hausse de 33,7 %. L'année 2024 marque un net repli de 13,7 %, ramenant le prix médian à 5 298 €/m². Cette correction, la première depuis plusieurs années, pourrait offrir un point d'entrée plus favorable. Les appartements, avec un prix médian de 5 223 €/m², restent plus chèrs que les maisons (4 744 €/m²), un écart qui reflète la demande pour les petites surfaces en location saisonnière. Comparé aux communes voisines, Andernos-Les-Bains se situe à mi-chemin entre les prix abordables du Médoc et les sommets d'Arcachon, position qui pourrait attirer des acquéreurs en quête de compromis.
Évolution du marché immobilier d'Andernos-les-Bains
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 310 transactions en 2025 et affiche une évolution de -8,6 % sur 2021–2025 (prix médian à 4 886 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 48 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 310 transactions ont été enregistrées, un volume stable par rapport à 2023 (242). Les maisons dominent le marché (233 ventes, 76 % du total), avec une surface médiane de 89 m². Les appartements, plus petits (45 m² médian), représentent 77 ventes. Le prix moyen global (6 845 €/m²) dépasse nettement le prix médian (5 298 €/m²), signe que des biens de standing tirent la moyenne vers le haut. Le marché reste actif, mais la baisse des prix médians indique un rééquilibrage en faveur des acheteurs. Les biens les plus demandés sont ceux bien situés, à proximité du centre ou des plages.
Répartition des ventes
75,2 % de maisons et 24,8 % d'appartements parmi les 310 transactions enregistrées.
Sur 310 transactions enregistrées, 75,2 % portent sur des maisons (4 744 €/m²) et 24,8 % sur des appartements (5 223 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 310 | 233 | 77 |
| Prix médian/m² | 4 886 € | 4 744 € | 5 223 € |
| Prix moyen/m² | 5 309 € | ||
| Surface médiane | – | 85 m² | 48 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 329 | 5 347 € |
| 2022 | 324 | 5 708 € |
| 2023 | 223 | 6 129 € |
| 2024 | 216 | 5 223 € |
| 2025 | 310 | 4 886 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Sur les cinq dernières années, 856 logements ont été autorisés à la construction, dont seulement 65 en 2024, marquant un ralentissement de 17 % par rapport à la période précédente. Cette baisse de la construction neuve pourrait limiter l'offre future et soutenir les prix à moyen terme, d'autant que la démographie reste positive (+5,1 % en 5 ans). Toutefois, le taux de résidences secondaires (30 %) et le vieillissement de la population (âge médian de 59,4 ans) orientent la demande vers des biens spécifiques. Les nouvelles autorisations se concentrent probablement dans les zones déjà urbanisées, avec un risque limité de sur-offre.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 128 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 4 298 autorisations pour 4 100 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Andernos-les-Bains
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Andernos-les-Bains (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 728 logements ont été autorisés à à Andernos-les-Bains, -27 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Andernos-les-Bains
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Andernos-les-Bains
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,42 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net, environ 2,0 % pour un appartement, intègre des charges incompressibles. À Andernos-Les-Bains, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 38,42 % du revenu cadastral, un poids significatif. Il faut y ajouter la provision pour charges de copropriété (si applicable), les frais de gestion locative (environ 5-8 % du loyer), les assurances et une provision pour travaux et vacance locative. Cette dernière est à anticiper dans une commune où 30 % des logements sont des résidences secondaires, ce qui peut raréfier l'offre locative longue durée.
Performance énergétique du parc à Andernos-les-Bains
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 656 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Andernos-les-Bains: classe C en tête, 7,1 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique C domine le parc, avec une consommation moyenne de 185 kWh/m²/an. Seuls 7,2 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F ou G), un chiffre inférieur à la moyenne nationale. Cela réduit le risque réglementaire à court terme pour un acquéreur. Cependant, la loi Climat et Résilience imposera progressivement des travaux de rénovation pour tous les logements les plus énergivores d'ici 2034. Vérifier le DPE reste donc crucial, même avec un parc globalement performant à Andernos.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Pour la location saisonnière, les appartements T2/T3 près du centre et du port sont adaptés. Pour du locatif annuel, les petites maisons ou appartements rénovés trouvent preneurs. Attention au parc ancien : seulement 7,4 % des logements datent d'avant 1945, mais 24,4 % sont récents (après 2006). La classe énergétique dominante est C (185 kWh/m²/an), mais 7,2 % sont des passoires thermiques (F/G), un risque pour la loi Climat.
Quelles zones cibler à Andernos-les-Bains ?
Le centre-ville, le port et les quartiers proches de la plage sont les plus prisés pour la location touristique. Les zones plus résidentielles en périphérie (lotissements) conviennent mieux à la location annuelle familiale. La commune étant relativement petite (21 km²), les écarts de valeur sont plus liés à la vue, à la proximité de l'eau et à l'état du bien qu'à un zonage strict. La proximité de la gare d'Arcachon (10,7 km) est un atout.
Calculateur de rendement à Andernos-les-Bains
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Andernos-les-Bains
Le risque de vacance locative est réel, estimé à 8 %, surtout hors saison estivale. La forte proportion de résidences secondaires (30 %) accentue la saisonnalité. La taxe foncière est élevée (38,42 %). Les risques naturels (3 recensés, 16 arrêtés catastrophes naturelles historiques) peuvent impacter l'assurance. Enfin, les logements mal isolés (7,2 % de passoires) nécessiteront des travaux de rénovation d'ici 2028, grevant la rentabilité.
Cas pratique : un investissement type à Andernos-les-Bains
Pour un appartement de 45 m² (proche de la surface médiane), le prix d'achat tourne autour de 254 700 €. Avec un loyer de 15,6 €/m², cela génère environ 702 € de revenus mensuels bruts. Après déduction de la taxe foncière, des charges de copropriété et d'une provision pour gestion et vacance, le rendement net s'approche de 2,0 %. Avec un crédit sur 20 ans et un apport de 20 %, l'effort résiduel mensuel peut être légèrement négatif les premières années.
Erreurs à éviter quand on investit à Andernos-les-Bains
- Oublier la taxe foncière élevée (38,42 %).
- Tabler sur une occupation locative continue.
- Négliger les charges de copropriété en résidences.
- Surévaluer les loyers hors saison estivale.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché d'Andernos-Les-Bains, très lié à la villégiature, est saisonnier. Les transactions se concentrent souvent au printemps et en début d'été, pour une prise de possession avant les vacances. L'automne peut offrir des opportunités de négociation avec des vendeurs moins pressés. À noter : l'échéance de la taxe foncière en septembre/octobre peut inciter certains propriétaires à vendre avant. Vendre entre avril et juin maximise la visibilité auprès des acheteurs recherchant une résidence secondaire.
Le saviez-vous ?
- Andernos compte 3 campings pour 827 emplacements (source INSEE).
- Le parc immobilier est récent : 24,4 % construit après 2006.
- La commune dispose de 763 équipements, dont 173 dans la santé.
S'installer à Andernos-les-Bains : cadre de vie et logement
S'installer à Andernos-Les-Bains, c'est bénéficier d'un niveau d'équipements exceptionnel pour une commune de cette taille, avec 763 équipements répertoriés par l'INSEE, dont 173 dans le domaine de la santé. Cette offre de services, combinée à une connectivité fibre quasi totale (95,5 %), en fait un lieu de vie très complet, particulièrement adapté aux télétravailleurs ou aux retraités.
Le territoire, membre de la Communauté d'Agglomération du Bassin d'Arcachon Nord, bénéficie d'une dynamique métropolitaine qui irrigue son économie locale (1 892 entreprises actives). L'environnement est préservé, avec seulement 7,2 % de passoires énergétiques (F/G), un taux bas qui limite le risque de travaux obligatoires pour les propriétaires bailleurs.
Carte du marché immobilier à Andernos-les-Bains
Andernos-les-Bains et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Andernos-les-Bains
Avec une température moyenne annuelle de 14,7 °C et seulement 782 mm de précipitations, le climat d'Andernos-Les-Bains est tempéré océanique, adouci par le Bassin. Les hivers sont doux, les étés agréables sans canicule excessive. Ce profil attire particulièrement les retraités, qui représentent près de la moitié de la population, et les familles en recherche d'une qualité de vie extérieure. L'ensoleillement généreux et la proximité de l'eau sont des atouts majeurs pour les activités de plein air toute l'année.
À qui s'adresse Andernos-les-Bains ?
La commune s'adresse principalement aux retraités ou pré-retraités (49,2 % de 60 ans et plus) cherchant un cadre de vie agréable. Elle attire aussi les ménages aisés actifs travaillant sur le Bassin ou acceptant un temps de trajet vers Bordeaux (44,1 km de la gare TGV). Les familles avec enfants (19,7 % de moins de 30 ans) peuvent y trouver leur compte grâce aux 10 établissements scolaires, mais le prix des maisons est un frein. Les amateurs de nautisme et de nature y sont évidemment chez eux.
Avantages et limites à Andernos-les-Bains
✓ Points forts
- Cadre de vie exceptionnel entre bassin, plage et forêt.
- Équipements et commerces nombreux pour une petite ville (763 au total).
- Parc immobilier majoritairement composé de maisons individuelles (84,6 %).
- Très bonne connectivité numérique (fibre à 95,5 %).
- Dynamisme démographique (+5,1 % sur 5 ans).
− À prendre en compte
- Prix au m² élevé, même après correction récente.
- Forte saisonnalité touristique affectant le calme en été.
- Population vieillissante (âge médian de 59,4 ans).
Composition du parc immobilier à Andernos-les-Bains
10 093 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
8 512 maisons pour 1 554 appartements: le parc à Andernos-les-Bains est résolument pavillonnaire.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc immobilier est très majoritairement composé de maisons (84,6 %), ce qui dessine un paysage urbain peu dense. La part élevée de propriétaires (74,2 %) et de résidences secondaires (30,0 %) indique un marché ancré dans la détention de patrimoine et la villégiature. Ce double ancrage assure une certaine stabilité des prix, moins sujette aux fluctuations de la demande locative immédiate. En revanche, le faible taux de logements sociaux (4,0 %) et la part réduite d'appartements orientent le marché vers les acheteurs en capacité d'accéder à une maison individuelle.
Ancienneté du parc à Andernos-les-Bains
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 308 logements).
- Avant 1919 1,6 % 103 logts
- 1919-1945 5,8 % 366 logts
- 1946-1970 17,2 % 1 085 logts
- 1971-1990 28,8 % 1 818 logts
- 1991-2005 22,1 % 1 397 logts
- 2006-2019 24,4 % 1 539 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Andernos-les-Bains
763 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Andernos-les-Bains
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Andernos-Les-Bains est soumis à un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPR) et un PPRSM (submersion marine), actifs sur son territoire. La commune a connu 16 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement pour inondations et coulées de boue. La sismicité est très faible et le radon faible. Ces contraintes sont intégrées dans les documents d'urbanisme : avant tout achat, il est impératif de consulter le certificat d'urbanisme pour connaître les zones réglementées, ce qui peut impacter la constructibilité ou exiger des travaux de prévention.
Cas pratique : un achat type à Andernos-les-Bains
Une maison de 89 m² (surface médiane) coûte environ 461 910 €. Pour un ménage andernosien au revenu médian de 27 410 €, cela représente près de 17 années de revenus. Avec un apport de 10 % (46 191 €) et un crédit sur 20 ans à un taux d'environ 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 2 300 €, soit un taux d'effort conséquent dépassant 35 % du revenu médian.
Erreurs à éviter quand on achète à Andernos-les-Bains
- Ne pas consulter le PPR en vigueur.
- Acheter sans diagnostic DPE complet.
- Surestimer son budget avec des taux variables.
- Négliger l'éloignement des commerces de proximité.
Points clés à retenir à Andernos-les-Bains
- Prix médian 2024 : 5 298 €/m² (DVF).
- Rendement brut appartement : 3,3 %.
- Climat doux : 14,7°C de moyenne annuelle.
- Marché en correction (-13,7 % sur un an).
- Taxe foncière sur le bâti à 38,42 %.
- 84,6 % de maisons dans le parc immobilier.
- Facteur valeur clé : proximité du front de mer.
- Maison type : environ 461 910 € (89 m² médian).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Andernos-les-Bains ?
À Andernos-Les-Bains, au-delà de la surface, trois facteurs tirent fortement la valeur : la proximité du front de mer et des ports, l'état général du bien, et la performance énergétique. Une maison rénovée avec un DPE A ou B se vendra avec une prime significative. La présence d'un terrain arboré, la vue dégagée et l'exposition sud-ouest sont également valorisants. À l'inverse, un bien nécessitant des travaux lourds, situé en zone inondable référencée au PPR, ou éloigné du centre-ville et de la gare d'Arcachon (10,7 km) subira une décote. La composition du parc, très maison individuelle, rend la taille du jardin critique.
Estimation indicative d'une maison à Andernos-les-Bains
Pour une maison de 85 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
415 310 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché en correction comme celui d'Andernos-Les-Bains, une estimation juste est cruciale pour vendre dans des délais raisonnables. Elle doit intégrer des paramètres locaux concrets : la proximité de la plage ou du port, l'état du bien (attention au DPE, 7,2 % de passoires), la vue, et la typologie du bâtiment. Seule une analyse fine des comparables de vente récents (DVF), croisée avec les spécificités de votre bien, permet de déterminer un prix d'exposition attractif et réaliste, évitant les écueils de la surenchère ou de la sous-évaluation.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes qui masquent les écarts entre les quartiers d'Andernos : la valeur au m² n'est pas la même près de la jetée, dans les quartiers pavillonnaires calmes ou à proximité des commerces de la place du 14 Juillet. Un professionnel local évalue l'état réel (humidité, qualité de la rénovation), le potentiel du terrain et les tendances micro-locales. Son estimation, étayée par des comparables récents et négociés (et non seulement publiés), sert de base solide pour une négociation avec les acheteurs, souvent avertis sur ce marché du Bassin d'Arcachon Nord.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier au seul prix au m² moyen.
- Oublier l'impact d'un DPE F ou G sur la valeur.
- Comparer avec des biens neufs non représentatifs.
- Négliger l'état des réseaux (assainissement).
Investir à Andernos-les-Bains : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, timing. Notre réseau de professionnels locaux connaît Andernos-Les-Bains en profondeur et peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition gagnante.
Les données DVF révèlent un marché en correction. Pour saisir la bonne opportunité, une expertise locale est indispensable.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Andernos-les-Bains
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Andernos-Les-Bains ?
En 2024, le prix médian est de 5 298 €/m², avec un prix moyen plus élevé à 6 845 €/m² en raison de la présence de biens haut de gamme. Une maison type de 89 m² coûte environ 461 910 €.
Andernos-Les-Bains est-elle plus chère qu'Arcachon ?
Non, Andernos-Les-Bains est 42 % moins chère qu'Arcachon, où le prix médian atteint 9 118 €/m². Elle offre un accès au Bassin d'Arcachon à un prix bien plus accessible.
Est-ce un bon moment pour acheter à Andernos-Les-Bains ?
La correction de 13,7 % en 2024 peut représenter une opportunité d'entrée. Le marché reste actif avec 310 transactions, mais l'accessibilité est faible pour les revenus locaux (IAI 0,9/10).
Quel rendement locatif puis-je espérer ?
Le rendement brut est de 3,3 % pour les appartements et 3,5 % pour les maisons. Après charges, le rendement net tombe à environ 2 %, ce qui est faible et oriente l'investissement vers la plus-value.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?
Les zones proches du centre-ville, des commerces (162 équipements) et de la gare d'Arcachon (10,7 km) sont les plus prisées pour la location. La proximité du littoral est également un atout majeur.
Marché immobilier des communes voisines
Alors que Arcachon atteint des sommets à 9 118 €/m², Andernos-Les-Bains affiche un prix médian de 5 298 €/m², soit un écart de valorisation de 42 % qui peut représenter une marge de plus-value significative à moyen terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Andernos-les-Bains.
Résumé
Le m² médian à Andernos-les-Bains atteint 4 886 € en 2026, positionnant la commune dans la frange la plus chère du territoire. Au classement départemental, Andernos-les-Bains se place dans les 2 % de communes les plus chères de la Gironde.
Correction observée: -8,6 % sur le prix médian au m² entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 402 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année, le prix médian recule de -6,5 % — un retournement à surveiller.
Typologie à dominante pavillonnaire: 75,2 % des ventes concernent des maisons, à 4 744 €/m² en médiane. Le bien médian (85 m² à 403 240 €) équivaut à 14,7 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Andernos-les-Bains: 15,6 €/m²/mois pour un appartement, 15,0 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 3,6 %, un niveau intermédiaire. Avec 30,0 % de résidences secondaires, Andernos-les-Bains est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
La construction neuve est soutenue à Andernos-les-Bains: 728 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 146 par an.
Côté contexte, Andernos-les-Bains est dans les paysages contrastés de la côte atlantique, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Sur le plan physique, la commune est dans un relief de plaine, à 8 m d'altitude en moyenne, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).