01 Le parc de logements
Le parc comprend 4 829 logements dont 4 347 résidences principales, 57 résidences secondaires et 424 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 347 | 90,0 % |
| Résidences secondaires | 57 | 1,2 % |
| Logements vacants | 424 | 8,8 % |
Le graphique détaille la structure des 4 829 logements: 90 % sont habités en permanence, 1 % épisodiquement et 9 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 195 | 4,8 % |
| 1919-1945 | 216 | 5,3 % |
| 1946-1970 | 679 | 16,8 % |
| 1971-1990 | 1 634 | 40,4 % |
| 1991-2005 | 546 | 13,5 % |
| 2006-2019 | 775 | 19,2 % |
Structure du bâti par époque: 5 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (40 %), 19 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 50 | 1,2 % |
| 2 pièces | 423 | 9,7 % |
| 3 pièces | 1 044 | 24,0 % |
| 4 pièces | 1 231 | 28,3 % |
| 5 pièces ou plus | 1 599 | 36,8 % |
Le parc compte 4,2 pièces en moyenne par logement, avec 37 % de logements de cinq pièces ou plus et 11 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 128 | 4 382 | 4 829 |
| Rés. principales | 3 866 | 4 043 | 4 347 |
| Rés. secondaires | 41 | 39 | 57 |
| Vacants | 221 | 300 | 424 |
58,3 % de part de propriétaires à Monistrol-sur-Loire, commune de population comparable à 28 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 364 | 54,4 % |
| Locataires (privé) | 1 037 | 23,9 % |
| Locataires HLM | 866 | 19,9 % |
| Logés gratuitement | 80 | 1,8 % |
Structure d'occupation: propriétaires 54,4 %, locataires 43,8 % — la part HLM s'établit à 20 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 480 | 57,0 % |
| Fioul | 194 | 4,5 % |
| Électricité | 901 | 20,7 % |
| Gaz bouteille | 22 | 0,5 % |
| Autre (bois…) | 751 | 17,3 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 57 %. électricité pèse 21 %, autres sources (bois notamment) 17 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 545 |
| 2 à 4 ans | 942 |
| 5 à 9 ans | 904 |
| 10 ans ou plus | 1 956 |
| Total ménages | 4 347 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 748 |
| Sous-occupation modérée | 1 338 |
| Sous-occupation accentuée | 1 120 |
| Suroccupation modérée | 128 |
| Suroccupation accentuée | 27 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 546 | 12,6 % |
| 1 voiture | 2 001 | 46,0 % |
| 2 voitures ou plus | 1 801 | 41,4 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 13 % sans voiture, 46 % à une voiture et 41 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 65,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 648 | 1 334 | 237 | 77 |
| 1975 | 2 694 | 2 421 | 157 | 116 |
| 1982 | 3 194 | 2 815 | 155 | 224 |
| 1990 | 3 437 | 3 104 | 150 | 183 |
| 1999 | 3 579 | 3 247 | 105 | 227 |
| 2006 | 3 932 | 3 668 | 59 | 205 |
| 2011 | 4 128 | 3 866 | 41 | 221 |
| 2016 | 4 382 | 4 043 | 39 | 300 |
| 2022 | 4 829 | 4 347 | 57 | 424 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 1 648 à 4 829 logements, soit +193 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 373 | 340 | 359 | 387 | 495 | 249 |
| Dont vacants > 2 ans | 90 | 93 | 100 | 117 | 111 | 159 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 30 | 1,4 % |
| Classe B | 649 | 30,4 % |
| Classe C | 686 | 32,2 % |
| Classe D | 545 | 25,6 % |
| Classe E | 145 | 6,8 % |
| Classe F | 49 | 2,3 % |
| Classe G | 29 | 1,4 % |
Le graphique décompose les 2 133 diagnostics par étiquette énergétique: 32 % en C, 64 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 133 | 6,2 % |
| Classe B | 763 | 35,8 % |
| Classe C | 882 | 41,4 % |
| Classe D | 209 | 9,8 % |
| Classe E | 84 | 3,9 % |
| Classe F | 34 | 1,6 % |
| Classe G | 28 | 1,3 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 41 %, 83 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 208 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 139 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 189 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 165 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 122 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 78 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 208 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 78 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 20 | 10 |
| Classe B | 21 | 628 |
| Classe C | 158 | 528 |
| Classe D | 138 | 407 |
| Classe E | 62 | 83 |
| Classe F | 30 | 19 |
| Classe G | 21 | 8 |
Performance comparée: maisons classées C (192), appartements classés B (131), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 31 |
| T2 | 190 |
| T3 | 416 |
| T4 | 296 |
| T5+ | 73 |
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Andrézieux-Bouthéon (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Andrézieux-Bouthéon est la commune ayant la consommation énergétique la plus basse (DPE) du département Loire. (sur 320 communes) Voir le classement
- Andrézieux-Bouthéon est le petite ville ayant le moins de passoires thermiques du département Loire. (sur 26 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Le parc d'Andrézieux-Bouthéon comprend 4 829 logements, dont l'essentiel (90,0 %) correspond à des résidences principales occupées à l'année. L'offre résidentielle combine pavillonnaire (45,9 %) et collectif (54,1 %). Côté cadre local, Andrézieux-Bouthéon est une commune ligérienne du département de la Loire, entre Forez et Monts du Lyonnais, perchée à 395 m d'altitude, dans un relief de collines.
Profil d'occupation intermédiaire, entre propriété et location (54,4 % / 43,8 %). 19,9 % des logements occupés à titre principal sont des HLM. La commune respecte les obligations SRU avec 31,2 % de logements sociaux (cible 20,0 %).
La dynamique de construction récente est sensible — 19,2 % du parc a moins de vingt ans. Bonne tenue énergétique du parc d'Andrézieux-Bouthéon: classe C en tête et consommation moyenne (144 kWh/m²/an) sous la moyenne nationale. 57,0 % des résidences principales sont chauffées au gaz de ville.
Le parc d'Andrézieux-Bouthéon a progressé de +10,2 % entre 2016 et 2022. La multi-motorisation est la norme à Andrézieux-Bouthéon: 41,4 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre une commune ligérienne du département de la Loire, entre Forez et Monts du Lyonnais dans lequel s'inscrit Andrézieux-Bouthéon. Côté topographie, Andrézieux-Bouthéon se trouve perchée à 395 m d'altitude, dans un relief de collines, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir à Andrézieux-Bouthéon en 2026 ?
Andrézieux-Bouthéon, intégrée à Saint-Étienne Métropole et dotée d'un aéroport régional, affiche une démographie positive (+7 % en 5 ans) et un tissu économique dynamique. Cette attractivité se reflète dans un marché immobilier qui a connu une forte appréciation jusqu'en 2022. Notre analyse des données DVF 2024 permet de déterminer si la correction récente ouvre une fenêtre d'opportunité.
Avec un rendement locatif brut de 7,5 % pour les appartements, Andrézieux-Bouthéon se place dans le top 10 % des communes les plus attractives de la Loire, malgré une correction récente.
Verdict
➤ Investir ici est pertinent pour un investisseur locatif en quête de rendement, à condition de cibler les appartements et d'accepter une plus-value incertaine à court terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé (7,5 %)
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (IAT 9,4/10)
- ✓ Correction récente : point d'entrée potentiel
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Marché des maisons peu rentable (4,6 % brut)
- ⚠ Prix déconnectés du revenu médian
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian du m² (2 485 €) est inférieur de 38 % à la moyenne nationale.
- Supérieur de 13 % à la moyenne départementale des petites villes de la Loire.
- Le rendement locatif brut (7,5 %) est deux fois plus élevé que dans les grandes métropoles comme Lyon.
Analyse du marché immobilier à Andrézieux-Bouthéon
Acheter demande un effort important : 7,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Andrézieux-Bouthéon : opportunités et risques
Investir à Andrézieux-Bouthéon en 2026 se justifie presque exclusivement pour une stratégie de rendement locatif en appartement. Le rendement brut de 7,5 %, calculé d'après la carte des loyers du ministère, est robuste, mais il faut en déduire des charges significatives : une taxe foncière à 33,57 %, la gestion (12 %) et un taux de vacance estimé à 8 %. Le rendement net tombe alors autour de 4,8 %, ce qui reste correct mais moins spectaculaire.
La loi Climat et Résilience impose une vigilance accrue sur l'état du parc. Avec seulement 3,3 % de passoires thermiques (F/G), le risque de rénovation obligatoire est limité, un atout non négligeable. Privilégiez les biens déjà aux normes (classe DPE C dominante) pour sécuriser votre investissement face aux réglementations futures.
La forte dynamique de construction neuve (788 logements autorisés en 5 ans) est un double tranchant. Elle témoigne de l'attractivité mais peut, à terme, concurrencer le parc ancien et limiter la plus-value. L'horizon d'investissement doit donc être moyen terme (5-10 ans), le temps que la croissance démographique (+7 % en 5 ans) absorbe cette nouvelle offre.
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Données du marché immobilier à Andrézieux-Bouthéon
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a reculé de 5,8 % en 2024, selon les données DVF, pour s'établir à 2 485 €/m². Cette correction, après le pic de 2022, ramène le marché à un niveau plus cohérent avec les indicateurs économiques locaux, caractérisés par un revenu médian de 22 200 €. La structure des transactions (71 appartements contre 63 maisons) indique une forte activité des investisseurs, attirés par un rendement locatif brut de 7,5 % sur le collectif.
La comparaison avec les communes voisines est éclairante. Si Andrézieux-Bouthéon est 9 % moins chère que Veauche, elle conserve un rendement locatif bien supérieur, créant un effet de levier intéressant. En revanche, son prix reste 20 % au-dessus de Feurs, un écart justifié par des équipements et une connectivité bien plus développés, avec notamment la gare TGV de Saint-Étienne à 14 km et l'aéroport régional à 3 km.
Le contexte territorial, avec un indice d'attractivité (IAT) de 9,4/10 et un taux d'emploi de 67,1 %, soutient la demande. Néanmoins, le taux de chômage (10,1 %) et la faible accessibilité (IAI 1,3/10) rappellent que le marché est partiellement porté par des acheteurs extérieurs à la commune, ce qui peut induire une volatilité en période de ralentissement.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Andrézieux-Bouthéon Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le marché d'Andrézieux-Bouthéon a connu une trajectoire volatile depuis 2020. Après une stagnation autour de 2 270 €/m², il a bondi de 19 % en 2022, dépassant les 2 660 €/m². Ce pic, alimenté par la dynamique métropolitaine et la rareté de l'offre, a été suivi d'une correction de -6,9 % sur 2023-2024, ramenant le prix médian à 2 490 €/m². Cette baisse, plus marquée que dans certaines voisines comme Veauche (+9 %), représente un retour à des niveaux plus soutenables. Pour un acheteur en 2026, cela indique un marché sorti de la surchauffe, offrant des opportunités de négociation, notamment sur les appartements dont le prix médian (2 142 €/m²) affiche un décrochage significatif par rapport aux maisons.
Évolution du marché immobilier d'Andrézieux-Bouthéon
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 2 490 €/m² de prix médian pour 125 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +18,7 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 73 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 125 transactions ont été enregistrées, un volume en léger retrait par rapport au pic de 210 ventes en 2022 mais qui confirme une liquidité correcte. Le marché est équilibré entre maisons (57 ventes) et appartements (68 ventes), ces derniers dominant légèrement. Les prix médians des dernières ventes (2 142 €/m² pour les apparts, 2 688 €/m² pour les maisons) trahissent une demande solide pour le collectif, portée par les investisseurs. Le caractère du marché penche désormais en faveur de l'acheteur, la correction récente et l'élargissement des fourchettes de prix (de 1 387 à 3 154 €/m²) offrant des marges de négociation, particulièrement sur les biens nécessitant des travaux.
Répartition des ventes
45,6 % de maisons et 54,4 % d'appartements parmi les 125 transactions enregistrées.
Sur 125 transactions enregistrées, 45,6 % portent sur des maisons (2 688 €/m²) et 54,4 % sur des appartements (2 142 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 125 | 57 | 68 |
| Prix médian/m² | 2 490 € | 2 688 € | 2 142 € |
| Prix moyen/m² | 2 753 € | ||
| Surface médiane | – | 99 m² | 73 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 143 | 2 098 € |
| 2022 | 183 | 2 640 € |
| 2023 | 122 | 2 596 € |
| 2024 | 112 | 2 328 € |
| 2025 | 125 | 2 490 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Andrézieux-Bouthéon est vigoureuse, avec 788 logements autorisés sur les 5 dernières années et une tendance en hausse de 82 % par rapport à la période précédente. Ce volume, important pour une commune de 10 425 habitants, répond à une pression démographique tangible (+7 % en 5 ans) et à l'attractivité du territoire. Toutefois, cette accélération de l'offre neuve, si elle comble un déficit, introduit un risque de concurrence pour le parc ancien, notamment dans les segments similaires (T2/T3). L'urbanisation se concentre vraisemblablement près des axes structurants comme la RD 1082 et à proximité de l'aéroport, zones à surveiller pour identifier les futurs pôles de valeur.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 3 126 autorisations et 1 766 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 56 %.
Vacance longue durée à Andrézieux-Bouthéon
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Andrézieux-Bouthéon (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 688 logements autorisés à à Andrézieux-Bouthéon, dont 154 en 2025 (+11 % vs les 5 années précédentes).
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Andrézieux-Bouthéon
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Andrézieux-Bouthéon
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (33,57 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Passer du rendement brut au net implique de soustraire en moyenne 2,5 à 3 points de pourcentage. La taxe foncière à Andrézieux-Bouthéon, à 33,57 % de la valeur locative cadastrale, constitue un poste significatif. Ajoutez à cela les frais de gestion (environ 5 % du loyer), la provision pour copropriété si applicable, et une provision pour travaux (1 % de la valeur du bien/an). Le taux de vacance local, lié à un parc locatif social représentant 24 % des logements, doit aussi être anticipé dans votre trésorerie.
Performance énergétique du parc à Andrézieux-Bouthéon
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 133 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Andrézieux-Bouthéon: la classe C domine, 3,7 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc local affiche une performance énergétique correcte avec une classe C dominante et seulement 3,3 % de passoires thermiques (classes F/G). Ce faible taux limite le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location prévues pour 2025 et 2028. Cependant, près de 90 % du parc est antérieur à 2006, invitant à une vigilance sur les travaux de rénovation énergétique. La consommation moyenne de 142 kWh/m²/an reste un critère de confort et de coût à vérifier au cas par cas.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de 2 ou 3 pièces (surface médiane 70 m²), bien isolés (DPE dominant C), pour cibler les jeunes actifs et les petits ménages. Les studios sont moins porteurs. Les maisons, plus chères à l'achat (2 688 €/m²), offrent un rendement net faible (2,9 %) et s'adressent à des familles, avec des durées de bail plus longues. Le neuf (19,2 % du parc post-2006) permet d'éviter les passoires thermiques (3,3 % de F/G), mais à un prix d'acquisition plus élevé.
Quelles zones cibler à Andrézieux-Bouthéon ?
Le centre-bourg, autour de la gare SNCF (0,5 km), est le plus recherché pour sa commodité et sa connectivité (fibre à 87,5 %). Les quartiers périphériques, plus résidentiels, conviennent aux familles. Les zones en développement, près de l'aéroport (3,2 km), attirent les employés aéroportuaires. Attention aux secteurs exposés aux risques naturels (42 PPRT actifs) qui peuvent compliquer l'assurance et décourager certains locataires.
Calculateur de rendement à Andrézieux-Bouthéon
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Andrézieux-Bouthéon
Le risque de vacance locative est réel (8,8 % de logements vacants), pouvant allonger les délais de mise en location. La taxe foncière est élevée (33,57 % en 2024), ce qui grève significativement le rendement net. La dépendance à l'économie stéphanoise expose aux fluctuations de l'emploi local (taux de chômage 10,1 %). Enfin, les logements anciens peuvent nécessiter des travaux de rénovation énergétique pour se conformer à la loi Climat, un coût à anticiper.
Erreurs à éviter quand on investit à Andrézieux-Bouthéon
- Négliger la taxe foncière, élevée à 33,57 % de la valeur locative cadastrale.
- Surévaluer les loyers face à un parc social représentant 24 % des logements.
- Oublier de provisionner pour travaux dans un parc où 90 % des biens ont plus de 15 ans.
- Ne pas vérifier le zonage du PPRT ou du PPRN inondation avant l'achat.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché local suit le rythme scolaire, avec une activité accrue de mars à juin et de septembre à octobre. La période estivale peut être propice aux négociations, l'offre étant parfois moins concurrencée. La taxe foncière, payable en septembre, n'influence pas directement les prix mais peut motiver certains vendeurs à conclure avant l'échéance. L'absence de tourisme de masse limite les variations saisonnières extrêmes, faisant de l'automne un bon compromis pour acheter ou vendre.
Le saviez-vous ?
- L'aéroport de Saint-Étienne-Bouthéon n'est qu'à 3,2 km du centre-ville.
- La commune compte 12 établissements scolaires pour 10 425 habitants.
- Le taux de renouvellement des entreprises y est de 11,8 % par an.
S'installer à Andrézieux-Bouthéon : cadre de vie et logement
S'installer à Andrézieux-Bouthéon, c'est bénéficier des avantages d'une petite ville bien dotée, intégrée à Saint-Étienne Métropole. Les 672 équipements recensés par l'INSEE, dont 146 en santé et 314 services, assurent une autonomie quotidienne remarquable pour une commune de cette taille. La connexion numérique est excellente (fibre à 87,5 %), un atout pour les télétravailleurs.
Le territoire présente toutefois des contraintes environnementales à connaître. Quatorze risques naturels sont recensés, dont des inondations (PPRNPi du Furan) et un risque technologique (PPRT lié à SNF). Neuf arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Ces éléments doivent guider le choix du quartier et être intégrés dans les démarches d'assurance.
Carte du marché immobilier à Andrézieux-Bouthéon
Andrézieux-Bouthéon et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Andrézieux-Bouthéon
Avec une température moyenne de 11,9 °C et 728 mm de précipitations annuelles, le climat est typique des contreforts du Massif central : des hivers frais avec gel possible et des étés modérément chauds. Cette fraîcheur relative en été plaît aux résidents recherchant un cadre apaisé, à moins de 400 m d'altitude. Ce profil convient particulièrement aux ménages souhaitant échapper aux fortes chaleurs des plaines, dans une commune où 36,9 % de la population a moins de 30 ans.
À qui s'adresse Andrézieux-Bouthéon ?
Andrézieux-Bouthéon convient particulièrement aux jeunes actifs travaillant à Saint-Étienne ou à l'aéroport, aux familles recherchant une ville calme avec des écoles et des équipements de proximité, et aux investisseurs ciblant la location étudiante ou professionnelle. Les retraités apprécieront le calme et les services de santé. En revanche, les amateurs de vie nocturne animée ou de grandes surfaces culturelles devront se rendre à Saint-Étienne, à 15 minutes en voiture.
Avantages et limites à Andrézieux-Bouthéon
✓ Points forts
- Desserte TGV et aéroport à moins de 15 km.
- Parc immobilier récent (19,2 % post-2006) et performant (DPE C).
- Dynamisme démographique : +7 % d'habitants en 5 ans.
- Équipements complets : 672 commerces, services, santé et sports.
- Environnement préservé à 388 m d'altitude, climat tempéré.
− À prendre en compte
- Exposition à des risques naturels (inondations, mouvements de terrain).
- Taux de chômage élevé (10,1 %) limitant le pouvoir d'achat local.
- Vie culturelle et nocturne limitée, dépendance à Saint-Étienne.
Composition du parc immobilier à Andrézieux-Bouthéon
4 829 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (46,0 %) et collectif (54,0 %).
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est équilibré avec 46 % de maisons et 54,4 % de propriétaires occupants, signe d'un ancrage résidentiel solide. Le taux de logements vacants (8,8 %), légèrement supérieur à la moyenne nationale, peut signaler des opportunités de rénovation mais aussi une certaine rotation. La part minime de résidences secondaires (1,2 %) confirme l'attrait principal pour la résidence principale. Ce marché est porté par des primo-accédants et des familles attirées par la proximité de Saint-Étienne et l'aéroport à 3,2 km.
Ancienneté du parc à Andrézieux-Bouthéon
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 045 logements).
- Avant 1919 4,8 % 195 logts
- 1919-1945 5,3 % 216 logts
- 1946-1970 16,8 % 679 logts
- 1971-1990 40,4 % 1 634 logts
- 1991-2005 13,5 % 546 logts
- 2006-2019 19,2 % 775 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Andrézieux-Bouthéon
672 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Andrézieux-Bouthéon
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à plusieurs Plans de Prévention des Risques (PPR), notamment un PPRT lié à l’ancien site SNF et un PPRN inondation sur le Furan. Ces plans imposent des contraintes constructives et d’information dans certaines zones. Le radon y est faible et la sismicité faible. Les 9 arrêtés de catastrophe naturelle historiques concernent principalement des épisodes d’inondation ou de mouvement de terrain. Consulter le zonage précis sur Géorisques est une étape indispensable avant toute offre.
Cas pratique : un achat type à Andrézieux-Bouthéon
Une maison de 112 m² (surface type correspondant au prix médian total de 321 440 €) représente environ 14,5 années de revenu médian local (22 200 €). Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élève à près de 1 350 €. À cela, il faut ajouter la taxe foncière, estimée à plusieurs centaines d'euros annuels avec un taux de 33,57 %.
Erreurs à éviter quand on achète à Andrézieux-Bouthéon
- Oublier de consulter les PPR actifs, notamment sur le Furan ou le site SNF.
- Se fier uniquement au DPE fourni sans vérifier la cohérence des consommations.
- Sous-estimer les coûts de chauffage dans un climat à hivers frais (moyenne 11,9 °C).
- Négocier sans connaître le prix au m² réel du quartier, très variable.
Points clés à retenir à Andrézieux-Bouthéon
- Prix médian au m² à 2 485 €, en baisse de -5,8 % sur un an.
- Rendement brut locatif attractif pour les appartements : 7,5 %.
- Climat frais avec 11,9 °C de moyenne et 728 mm de pluie annuelle.
- Écart significatif entre maison (2 688 €/m²) et appartement (2 142 €/m²).
- Rendement net estimé à 4,8 % après charges et taxe foncière à 33,57 %.
- Parc énergétique de classe C dominante, seulement 3,3 % de passoires.
- La proximité de la gare (0,5 km) et de l'aéroport (3,2 km) valorise certains biens.
- Revenu médian local de 22 200 €, rang 16/26 dans sa catégorie départementale.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Andrézieux-Bouthéon ?
À Andrézieux-Bouthéon, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation par rapport aux 672 équipements recensés, notamment les commerces (137) et les écoles (12). Pour une maison, la superficie du terrain et la vue pèsent. Pour un appartement, l'étage et la présence d'ascenseur ou de place de parking font la différence. L'état général et la performance énergétique (DPE) sont désormais des leviers majeurs de valorisation, surtout avec 19,2 % du parc construit après 2006. La proximité de la gare (0,5 km) ou de l'aéroport est un plus, mais peut générer des nuisances sonores à modérer.
Estimation indicative d'une maison à Andrézieux-Bouthéon
Pour une maison de 99 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
246 510 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation juste permet de vendre dans des délais raisonnables, sans laisser d'argent sur la table. Dans un marché en correction comme celui d'Andrézieux-Bouthéon (-5,8 % en un an), surévaluer son bien peut conduire à une vacance prolongée. Sous-évaluer, c'est perdre des milliers d'euros. Les données DVF 2024 montrent que les prix varient du simple au double selon la typologie et la localisation. Seul un expert local peut intégrer les paramètres spécifiques (risques naturels, projets d'urbanisme, demande du moment) pour affiner l'estimation au mètre carré près.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne au m², mais ne voit pas la terrasse exposée sud, les menuiseries récentes ou les fissures dans un mur. L'expertise d'un professionnel local intègre la valeur spécifique d'une rue, la dynamique des copropriétés et la demande réelle sur le micro-marché des maisons de plain-pied, très prisées par les 26,9 % de 60 ans et plus. Il ajuste aussi en fonction du taux de vacance par secteur (8,8 % en moyenne) et peut identifier les acheteurs sérieux, facilitant une négociation au juste prix et une vente plus rapide.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser la moyenne communale (2 485 €/m²) pour une maison ou un appartement.
- Oublier de valoriser un jardin ou une terrasse dans une commune à 46 % de maisons.
- Ne pas actualiser le prix malgré la baisse récente de -5,8 % sur un an.
- Négliger l'impact d'un DPE E ou F sur la valorisation et la future vendabilité.
Investir à Andrézieux-Bouthéon : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais l'investissement réussi se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, analyse fine du DPE. Notre réseau de professionnels locaux connaît les spécificités d'Andrézieux-Bouthéon et peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition rentable.
Les données révèlent un potentiel locatif réel, mais la sélection du bien et son état DPE seront déterminants.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Andrézieux-Bouthéon grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF 2024)
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel du secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Andrézieux-Bouthéon
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Andrézieux-Bouthéon
Quel est le prix immobilier moyen à Andrézieux-Bouthéon ?
Le prix médian global est de 2 485 €/m² en 2024. Les maisons se négocient autour de 2 688 €/m² et les appartements à 2 142 €/m², selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour investir à Andrézieux-Bouthéon ?
La correction des prix (-5,8 % en 2024) crée un point d'entrée potentiel, surtout pour les appartements où le rendement locatif brut atteint 7,5 %. Le marché est plus favorable à l'acheteur qu'il y a deux ans.
Andrézieux-Bouthéon est-elle plus chère que ses voisines ?
Son prix médian est intermédiaire : 9 % moins cher que Veauche (2 697 €/m²) mais 20 % plus cher que Feurs (1 986 €/m²). Son attractivité et ses équipements justifient en partie cet écart.
Quel rendement locatif espérer à Andrézieux-Bouthéon ?
Le rendement brut moyen est de 7,5 % pour les appartements et 4,6 % pour les maisons. Après charges, le rendement net estimé est d'environ 4,8 % pour un appartement.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?
Outre la déconnexion entre prix et revenus locaux, la commune est soumise à des plans de prévention des risques (inondation, technologique). Vérifiez systématiquement le zonage et l'état du DPE avant l'achat.
Marché immobilier des communes voisines
Andrézieux-Bouthéon offre un rendement locatif bien supérieur à celui de Veauche (+63 % de rendement brut) tout en étant 8 % moins chère, un écart de valorisation qui crée un effet de levier intéressant pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Andrézieux-Bouthéon.
Communes limitrophes d'Andrézieux-Bouthéon
Andrézieux-Bouthéon est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 125 transactions ont permis d'établir un prix médian de 2 490 €/m² à Andrézieux-Bouthéon, niveau conforme à la médiane départementale.
Entre 2021 et 2025, Andrézieux-Bouthéon a vu son prix médian au m² progresser de +18,7 %. Sur l'ensemble de la période, 685 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +7,0 % sur le prix médian.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Andrézieux-Bouthéon: 2 688 €/m² pour les maisons (surface médiane 99 m²) et 2 142 €/m² pour les appartements (73 m²). Rapporté au revenu médian d'Andrézieux-Bouthéon, un logement de 99 m² (266 112 €) représente 12,0 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 11,8 € (appartements) et 11,0 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,6 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 1,2 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Construction neuve active à Andrézieux-Bouthéon: l'équivalent de 138 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 79 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Andrézieux-Bouthéon est une commune ligérienne du département de la Loire, entre Forez et Monts du Lyonnais. Andrézieux-Bouthéon est perchée à 395 m d'altitude, dans un relief de collines, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.