01 Le parc de logements
Le parc comprend 6 257 logements dont 5 606 résidences principales, 154 résidences secondaires et 497 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 606 | 89,6 % |
| Résidences secondaires | 154 | 2,5 % |
| Logements vacants | 497 | 7,9 % |
Sur les 6 257 logements recensés, 90 % sont occupés à l'année, 2 % servent de résidence secondaire et 8 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 375 | 6,8 % |
| 1919-1945 | 375 | 6,8 % |
| 1946-1970 | 972 | 17,5 % |
| 1971-1990 | 1 641 | 29,6 % |
| 1991-2005 | 858 | 15,5 % |
| 2006-2020 | 1 331 | 24,0 % |
Structure du bâti par époque: 7 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (30 %), 24 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 533 | 9,5 % |
| 2 pièces | 1 406 | 25,1 % |
| 3 pièces | 1 682 | 30,0 % |
| 4 pièces | 1 113 | 19,9 % |
| 5 pièces ou plus | 871 | 15,5 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 16 % du parc, contre 35 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,2 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 5 105 | 5 311 | 6 257 |
| Rés. principales | 4 751 | 4 811 | 5 606 |
| Rés. secondaires | 67 | 67 | 154 |
| Vacants | 288 | 434 | 497 |
À Épinay-sur-Orge, commune similaire à 11 km, la part de propriétaires est de 65,6 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 271 | 40,5 % |
| Locataires (privé) | 2 286 | 40,8 % |
| Locataires HLM | 922 | 16,4 % |
| Logés gratuitement | 127 | 2,3 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 40,5 % de propriétaires face à 57,2 % de locataires (dont 16 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 561 | 45,7 % |
| Fioul | 191 | 3,4 % |
| Électricité | 2 697 | 48,1 % |
| Gaz bouteille | 29 | 0,5 % |
| Autre (bois…) | 127 | 2,3 % |
Le électricité équipe 48 % des résidences principales, devant gaz de ville (46 %) et fioul (3 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 888 |
| 2 à 4 ans | 1 549 |
| 5 à 9 ans | 1 281 |
| 10 ans ou plus | 1 887 |
| Total ménages | 5 606 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 003 |
| Sous-occupation modérée | 1 444 |
| Sous-occupation accentuée | 692 |
| Sous-occupation très accentuée | 474 |
| Suroccupation modérée | 877 |
| Suroccupation accentuée | 106 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 232 | 22,0 % |
| 1 voiture | 3 084 | 55,0 % |
| 2 voitures ou plus | 1 289 | 23,0 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 22 % sans voiture, 55 % à une voiture et 23 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 73,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 313 | 2 124 | 71 | 118 |
| 1975 | 2 983 | 2 790 | 66 | 127 |
| 1982 | 3 140 | 2 912 | 46 | 182 |
| 1990 | 3 819 | 3 436 | 78 | 305 |
| 1999 | 4 418 | 3 910 | 77 | 431 |
| 2007 | 4 750 | 4 403 | 73 | 273 |
| 2012 | 5 105 | 4 751 | 67 | 288 |
| 2017 | 5 311 | 4 811 | 67 | 434 |
| 2023 | 6 257 | 5 606 | 154 | 497 |
Sur la période 1968-2023, le nombre de logements évolue de 2 313 à 6 257, soit +171 %.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 604 | 551 | 591 | 566 | 697 | 363 | 519 |
| Dont vacants > 2 ans | 57 | 74 | 65 | 67 | 109 | 148 | 121 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 14 | 0,4 % |
| Classe B | 107 | 2,8 % |
| Classe C | 1 485 | 39,4 % |
| Classe D | 1 305 | 34,7 % |
| Classe E | 557 | 14,8 % |
| Classe F | 172 | 4,6 % |
| Classe G | 126 | 3,3 % |
Le graphique décompose les 3 766 diagnostics par étiquette énergétique: 39 % en C, 43 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 451 | 12,0 % |
| Classe B | 928 | 24,6 % |
| Classe C | 1 278 | 33,9 % |
| Classe D | 748 | 19,9 % |
| Classe E | 219 | 5,8 % |
| Classe F | 89 | 2,4 % |
| Classe G | 53 | 1,4 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (34 %), 71 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 281 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 201 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 180 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 191 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 155 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 97 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 281 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 97 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 4 |
| Classe B | 17 | 90 |
| Classe C | 69 | 1 416 |
| Classe D | 110 | 1 195 |
| Classe E | 72 | 485 |
| Classe F | 40 | 132 |
| Classe G | 59 | 67 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 254 kWh/m²/an côté maisons, C à 189 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 70 |
| T2 | 248 |
| T3 | 543 |
| T4 | 395 |
| T5+ | 97 |
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Arpajon (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc résidentiel d'Arpajon s'établit à 6 257 logements en 2023, dont la très grande majorité sont des résidences principales (89,6 %). Typologie urbaine marquée: 79,7 % d'appartements et 20,3 % de maisons. Côté cadre local, Arpajon est dans les paysages contrastés de la grande couronne.
Selon l'INSEE, 57,2 % des résidences principales d'Arpajon sont occupées par des locataires. Le logement social occupe une place de 16,4 % dans le parc de résidences principales. La commune respecte les obligations SRU avec 26,2 % de logements sociaux (cible 25,0 %).
Le parc d'Arpajon est plutôt récent: 24,0 % des logements ont été construits depuis 2006. Le parc d'Arpajon présente un profil énergétique intermédiaire: classe C, 196 kWh/m²/an, proche de la moyenne nationale. 48,1 % des résidences principales sont chauffées au électricité.
Le nombre de logements d'Arpajon a bondi de +17,8 % entre les recensements 2017 et 2023. La motorisation des ménages est classique: 22,0 % sans voiture et 23,0 % avec deux voitures ou plus.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune dans les paysages contrastés de la grande couronne.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2023 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Prix médian au m² à 3 034 € à Arpajon, dans un marché de 142 transactions annuelles.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,7 %
- ⚠ 9,7 années de revenu médian pour 70 m²
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Essonne (98ᵉ rang sur 194 communes)
Analyse du marché immobilier à Arpajon
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Arpajon
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Arpajon s'établit à 3 034 €, sur la base de 142 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 38,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,7 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Arpajon Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier d'Arpajon
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 303 €/m² à 3 034 €/m² (-8,1 %), pour 142 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 50 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
24,6 % de maisons et 75,4 % d'appartements parmi les 142 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 75,4 % des mutations, pour un prix médian de 3 000 €/m² (maisons) contre 3 039 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 142 | 35 | 107 |
| Prix médian/m² | 3 034 € | 3 000 € | 3 039 € |
| Prix moyen/m² | 3 127 € | ||
| Surface médiane | – | 103 m² | 50 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 200 | 3 303 € |
| 2022 | 225 | 3 342 € |
| 2023 | 170 | 3 238 € |
| 2024 | 135 | 3 114 € |
| 2025 | 142 | 3 034 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 3 718 logements ont été autorisés et 2 964 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 80 %.
Vacance longue durée à Arpajon
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Arpajon (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 743 logements autorisés à à Arpajon, dont 24 en 2025 (+22 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Arpajon
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Arpajon
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,58 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Arpajon
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 766 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Arpajon: la classe C domine, 7,9 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Arpajon
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Arpajon : cadre de vie et logement
Avec 11 698 habitants concentrés sur 2,40 km² (4 874 hab/km²), Arpajon affiche un tissu villageois dense.
Le territoire abrite 4 monuments historiques protégés et 588 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Arpajon
Arpajon et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Arpajon
Composition du parc immobilier à Arpajon
6 257 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (79,6 %) sur un total de 6 257 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Arpajon
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 552 logements).
- Avant 1919 6,8 % 375 logts
- 1919-1945 6,8 % 375 logts
- 1946-1970 17,5 % 972 logts
- 1971-1990 29,6 % 1 641 logts
- 1991-2005 15,5 % 858 logts
- 2006-2020 24,0 % 1 331 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Arpajon
588 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Arpajon
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRi Rémarde PPRN Prescrit
- PPRi Orge et Sallemouille PPRN Approuvé approuvé le 16/06/2017
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Arpajon
Pour une maison de 103 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
312 502 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Arpajon
Quel est le prix de l'immobilier à Arpajon ?
Le prix médian au m² à Arpajon est de 3 034 € (données DVF, 142 transactions). Pour une maison de 103 m² (surface médiane locale), compter environ 309 000 €.
Comment Arpajon se situe-t-elle dans le Essonne ?
Arpajon se situe au 98ᵉ rang du Essonne sur 194 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Arpajon ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Arpajon est de 5,8 % (loyer de 14,5 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
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Résumé
Le prix médian au m² à Arpajon ressort à 3 034 € (source DVF, 142 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel de l'Essonne.
Repli du prix médian: -8,1 % entre 2021 et 2025 à Arpajon. Sur l'ensemble de la période, 872 transactions sont recensées par les données DVF.
Le marché est principalement collectif: 75,4 % des ventes portent sur des appartements, à 3 039 €/m² pour 50 m² en surface médiane. Rapporté au revenu médian d'Arpajon, un logement de 103 m² (309 000 €) représente 12,7 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 17,1 € (appartements) et 14,5 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,7 % pour un appartement (5,8 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 2,5 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 743 logements autorisés, soit 149/an en moyenne. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 68 % des logements autorisés.
Le marché immobilier d'Arpajon s'interprète dans un contexte plus large — Arpajon est dans les paysages contrastés de la grande couronne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.