01 Le parc de logements
Le parc comprend 4 912 logements dont 4 597 résidences principales, 84 résidences secondaires et 231 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 597 | 93,6 % |
| Résidences secondaires | 84 | 1,7 % |
| Logements vacants | 231 | 4,7 % |
Parmi les 4 912 logements du parc, 94 % assurent la fonction de résidence principale, contre 2 % de secondaires et 5 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 120 | 2,6 % |
| 1919-1945 | 240 | 5,2 % |
| 1946-1970 | 984 | 21,4 % |
| 1971-1990 | 1 823 | 39,7 % |
| 1991-2005 | 782 | 17,0 % |
| 2006-2019 | 641 | 14,0 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 40 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 3 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 329 | 7,2 % |
| 2 pièces | 763 | 16,6 % |
| 3 pièces | 864 | 18,8 % |
| 4 pièces | 998 | 21,7 % |
| 5 pièces ou plus | 1 643 | 35,7 % |
Taille moyenne: 4,0 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 36 %, les T1-T2 24 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 338 | 4 794 | 4 912 |
| Rés. principales | 4 127 | 4 472 | 4 597 |
| Rés. secondaires | 44 | 77 | 84 |
| Vacants | 167 | 244 | 231 |
46,7 % de part de propriétaires à Jouy-en-Josas, commune de population comparable à 9 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 867 | 62,4 % |
| Locataires (privé) | 1 091 | 23,7 % |
| Locataires HLM | 579 | 12,6 % |
| Logés gratuitement | 60 | 1,3 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 62,4 % de propriétaires face à 36,3 % de locataires (dont 13 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 073 | 45,1 % |
| Fioul | 333 | 7,2 % |
| Électricité | 2 026 | 44,1 % |
| Gaz bouteille | 30 | 0,7 % |
| Autre (bois…) | 135 | 2,9 % |
Le gaz de ville équipe 45 % des résidences principales, devant électricité (44 %) et fioul (7 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 522 |
| 2 à 4 ans | 810 |
| 5 à 9 ans | 759 |
| 10 ans ou plus | 2 506 |
| Total ménages | 4 597 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 036 |
| Sous-occupation modérée | 974 |
| Sous-occupation accentuée | 883 |
| Suroccupation modérée | 500 |
| Suroccupation accentuée | 40 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 506 | 11,0 % |
| 1 voiture | 2 310 | 50,3 % |
| 2 voitures ou plus | 1 781 | 38,7 % |
Motorisation des ménages: 11 % n'ont aucune voiture, 50 % en ont une et 39 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 81,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 716 | 1 506 | 147 | 63 |
| 1975 | 2 646 | 2 397 | 157 | 92 |
| 1982 | 2 992 | 2 734 | 93 | 165 |
| 1990 | 3 527 | 3 288 | 118 | 121 |
| 1999 | 3 864 | 3 656 | 59 | 149 |
| 2006 | 4 154 | 3 990 | 40 | 124 |
| 2011 | 4 338 | 4 127 | 44 | 167 |
| 2016 | 4 794 | 4 472 | 77 | 244 |
| 2022 | 4 912 | 4 597 | 84 | 231 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 1 716 logements, le total atteint 4 912 en 2022 (+186 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 295 | 344 | 312 | 317 | 418 | 162 |
| Dont vacants > 2 ans | 48 | 44 | 46 | 36 | 54 | 65 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 0,3 % |
| Classe B | 28 | 1,3 % |
| Classe C | 921 | 42,3 % |
| Classe D | 706 | 32,4 % |
| Classe E | 343 | 15,7 % |
| Classe F | 111 | 5,1 % |
| Classe G | 63 | 2,9 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (42 %), 44 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 411 | 18,9 % |
| Classe B | 660 | 30,3 % |
| Classe C | 435 | 20,0 % |
| Classe D | 363 | 16,7 % |
| Classe E | 180 | 8,3 % |
| Classe F | 94 | 4,3 % |
| Classe G | 35 | 1,6 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 30 %, 69 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 298 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 216 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 185 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 207 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 168 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 139 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 298 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 139 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 0 |
| Classe B | 17 | 11 |
| Classe C | 127 | 794 |
| Classe D | 207 | 499 |
| Classe E | 96 | 247 |
| Classe F | 35 | 76 |
| Classe G | 41 | 22 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 227 kWh/m²/an côté maisons, C à 196 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 96 |
| T2 | 231 |
| T3 | 239 |
| T4 | 153 |
| T5+ | 58 |
Faut-il investir à Villebon-sur-Yvette en 2026 ?
Au sein de la Communauté Paris-Saclay, Villebon-sur-Yvette cumule les atouts d'une ville bien équipée et d'une desserte ferroviaire performante vers Paris. Cette dynamique territoriale a longtemps soutenu un marché immobilier résilient. L'année 2024 marque un infléchissement significatif, ouvrant un débat sur les opportunités d'investissement.
Avec une correction de -11,3 % en 2024 et un rendement locatif brut de 7 %, le marché offre une fenêtre d'entrée rare au cœur de Paris-Saclay.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler un appartement locatif classique, avec un horizon de moyen terme pour attendre une reprise des prix.
Points clés
- ✓ Correction de -11,3 % : opportunité d'acquisition
- ✓ Rendement brut de 7 % sur appartements
- ✓ Attractivité territoriale au top quart
- ⚠ Accessibilité faible pour primo-accédants
- ⚠ Prix médian en recul : risque de latence
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur à la moyenne des villes de plus de 10 000 habitants en Île-de-France.
- Se positionne au-dessus de la médiane départementale pour le confort de services, avec un indice de 8,5/10.
- Rendement locatif supérieur à celui des grandes métropoles, où il plafonne souvent à 4 %.
Analyse du marché immobilier à Villebon-sur-Yvette
Le marché immobilier de Villebon-sur-Yvette affiche une pression notable (IPI 5,8/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Villebon-sur-Yvette
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,8
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée : le marché reste actif, avec 106 transactions en 2024 malgré la baisse des prix.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée : le marché reste actif, avec 106 transactions en 2024 malgré la baisse des prix.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité faible : les prix, même corrigés, dépassent la capacité d'achat médiane locale, qui s'élève à 29 190 €.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité faible : les prix, même corrigés, dépassent la capacité d'achat médiane locale, qui s'élève à 29 190 €.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,1
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée : le rendement brut de 7 % est attrayant, mais le net (4,5 %) est rogné par les charges et la vacance.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée : le rendement brut de 7 % est attrayant, mais le net (4,5 %) est rogné par les charges et la vacance.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible : la stratégie de location saisonnière n'est pas pertinente, privilégiez le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible : la stratégie de location saisonnière n'est pas pertinente, privilégiez le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3519,5 — Percentile dept : 80/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,4 — Percentile dept : 63/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 39/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -2,4 — Percentile dept : 19/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1470,1 — Percentile dept : 76/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,4 — Percentile dept : 37/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 58,4 — Percentile dept : 21/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 11,8 — Percentile dept : 31/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 37,6 — Percentile dept : 84/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 39/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -2,4 — Percentile dept : 19/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 27/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3519,5 — Percentile dept : 21/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 39/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 27/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,7 — Percentile dept : 25/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1470,1 — Percentile dept : 24/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Villebon-sur-Yvette : opportunités et risques
L'argument principal pour investir à Villebon-sur-Yvette en 2026 réside dans le rendement locatif brut de 7 % pour les appartements, nettement supérieur aux standards de la région parisienne. Ce rendement, calculé d'après la carte des loyers du Ministère du Logement, compense partiellement le risque de stagnation des prix. La stratégie pertinente est le locatif annuel classique, en ciblant les appartements de deux ou trois pièces, prisés par les jeunes actifs du plateau de Saclay ou les étudiants.
Il faut cependant intégrer des charges significatives dans le calcul de rentabilité. La taxe foncière, à 34,36 %, représente une ponction importante. Combinée à un taux de vacance estimé à 8 % et à des frais de gestion, elle ramène le rendement net autour de 4,5 %. Par ailleurs, 8 % du parc est classé en passoire thermique (F/G), un risque réglementaire à écarter absolument lors de la sélection du bien, sous peine de devoir engager des travaux de rénovation énergétique coûteux.
L'horizon d'investissement doit être de moyen terme (5 à 10 ans). Le marché a besoin de temps pour digérer la correction de 2024 et retrouver une trajectoire de hausse, qui dépendra de la santé économique du pôle Paris-Saclay. L'investisseur doit donc avoir la capacité de supporter un effort de trésorerie mensuel et de se montrer extrêmement sélectif sur la qualité énergétique et l'emplacement du bien, en privilégiant les secteurs les plus proches des commerces et des transports.
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Données du marché immobilier à Villebon-sur-Yvette
DVF, loyers, permis, analyse expertLe recul de 11,3 % du prix médian en 2024, issu des données DVF, est le signal le plus fort. Il intervient après quatre années de stabilité remarquable autour des 3 850 €/m². Cette correction, plus brutale que la moyenne régionale, semble liée à un ajustement après les sommets de 2020 et à la sensibilité du segment des appartements aux taux d'emprunt. La moitié des transactions se situent désormais entre 2 916 et 4 252 €/m², une fourchette qui révèle l'éclatement des valorisations selon l'état et la localisation des biens.
La comparaison avec les communes voisines est éclairante. Villebon-sur-Yvette reste plus accessible que Paray-Vieille-Poste ou Saint-Rémy-lès-Chevreuse, pourtant similaires en termes de desserte. Cet écart de valorisation, couplé à un indice de confort de services exceptionnel (8,5/10), crée un potentiel de rattrapage si la dynamique du pôle Paris-Saclay se renforce. Toutefois, la faible accessibilité pour les primo-accédants locaux, avec 14,1 années de revenu nécessaire pour une maison, indique que le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Le contexte territorial, marqué par une intégration dans la Communauté Paris-Saclay et une proximité des gares TGV de Massy, demeure un atout structurel. La baisse récente de la construction neuve (-63 % de logements autorisés) limite le risque de sur-offre. Néanmoins, le déclin démographique de -2,4 % sur cinq ans et un taux de chômage à 8,3 % modèrent l'optimisme, suggérant que la demande locative future pourrait provenir davantage des actifs du bassin d'emploi que de la croissance interne de la commune.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Villebon-sur-Yvette Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le prix médian à Villebon-sur-Yvette est passé de 3 995 €/m² en 2020 à 3 423 €/m² en 2024, soit une baisse de 14,3 % sur la période. Après un pic en 2020, le marché s'était stabilisé autour de 3 850 €/m² entre 2021 et 2023. La chute de 2024, de -11,3 %, est donc une rupture. Elle est plus marquée que dans certaines communes voisines et intervient dans un contexte de remontée des taux. Pour un acheteur en 2026, cette évolution suggère que la phase de correction pourrait être en voie d'achèvement, mais la reprise dépendra de la dynamique économique du pôle Paris-Saclay. La comparaison entre maisons et appartements montre une résistance relative des maisons, dont le prix médian (4 002 €/m²) reste bien au-dessus de celui des appartements (3 342 €/m²).
Évolution du marché immobilier de Villebon-sur-Yvette
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 509 €/m² de prix médian pour 106 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -9,3 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Avec un prix médian de 3 125 €/m² pour un appartement de 63 m², l'acquisition représente un investissement d'environ 196 875 €. Avec un apport de 20 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 930 €. Le loyer médian de 18,3 €/m²/mois génère un revenu de 1 153 €, couvrant partiellement la mensualité. L'effort net mensuel est donc d'environ 386 €. Le rendement brut de 7 % est attrayant, mais il faut en déduire la vacance locative, les charges de gestion et une taxe foncière à 34,36 %, ce qui ramène le rendement net estimé à 4,5 %. La viabilité du montage repose donc sur une capacité à supporter un effort résiduel.
Acheter vs Louer — appartement 66 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 106 transactions ont été enregistrées, un volume en légère baisse par rapport aux années précédentes mais qui témoigne d'une activité soutenue. Le marché est parfaitement équilibré entre maisons (52 ventes) et appartements (52 ventes). Le prix moyen global (3 842 €/m²) dépasse le prix médian (3 423 €/m²), indiquant la persistance de quelques ventes à des prix élevés qui tirent la moyenne. Le profil typique des biens vendus est une maison de 105 m² ou un appartement de 63 m². Ce marché reste liquide et ne semble pas en phase de gel, mais la baisse des prix médians suggère que le pouvoir de négociation est désormais du côté de l'acheteur.
Répartition des ventes
49,1 % de maisons et 50,9 % d'appartements parmi les 106 transactions enregistrées.
Sur 106 transactions enregistrées, 49,1 % portent sur des maisons (4 002 €/m²) et 50,9 % sur des appartements (3 342 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 106 | 52 | 54 |
| Prix médian/m² | 3 509 € | 4 002 € | 3 342 € |
| Prix moyen/m² | 4 483 € | ||
| Surface médiane | – | 94 m² | 66 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 166 | 3 868 € |
| 2022 | 114 | 3 879 € |
| 2023 | 103 | 3 857 € |
| 2024 | 100 | 3 386 € |
| 2025 | 106 | 3 509 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve est au ralenti. Seulement 124 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance en baisse de 63 % par rapport à la période précédente. En 2024, seulement 5 logements ont été autorisés. Ce faible volume indique une commune déjà largement urbanisée, avec peu de réserves foncières. Pour l'investisseur, cela signifie un risque minimal de sur-offre neuve venant concurrencer l'ancien. Cette faible production contraste avec la pression démographique potentielle générée par le pôle d'emploi de Paris-Saclay, ce qui pourrait, à terme, soutenir les prix et les loyers de l'ancien.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 1 010 autorisations et 554 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 55 %.
Vacance longue durée à Villebon-sur-Yvette
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Villebon-sur-Yvette (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Villebon-sur-Yvette: 136 logements autorisés sur 5 ans, 18 pour la dernière année (-43 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Villebon-sur-Yvette
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Villebon-sur-Yvette
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (34,36 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut annuel de 7,0 % pour un appartement à Villebon-sur-Yvette est un indicateur attrayant, mais il doit être ajusté à la réalité. Le premier poste de charge est la taxe foncière, dont le taux de 34,36 % en 2024 représente environ 1,2 point de rendement. Il faut ensuite anticiper la vacance locative (le parc compte 4,7 % de logements vacants), les frais de gestion, et une provision pour travaux, surtout dans un parc où seulement 14 % des logements ont été construits après 2006.
Performance énergétique du parc à Villebon-sur-Yvette
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 178 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Villebon-sur-Yvette: majorité classée C, part de passoires thermiques à 8,0 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La performance énergétique du parc est correcte, avec une classe C dominante et une consommation moyenne de 200 kWh/m²/an. Seuls 8,0 % des logements sont considérés comme des passoires thermiques (étiquettes F et G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Ceci réduit le risque réglementaire à court terme, mais l'acheteur doit rester vigilant : la loi Climat prévoit l'interdiction de location des passoires à partir de 2025 (G) et 2028 (F). Tout investissement doit intégrer un budget rénovation pour sécuriser l'actif sur le long terme.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements, notamment les T2 et T3, pour viser le segment porteur des jeunes actifs et couples. Le rendement brut y est plus élevé (7,0 %) et la surface médiane (63 m²) correspond à cette demande. Les maisons, plus chères à l'achat, offrent un rendement net plus faible (3,2 %) et ciblent des profils familiaux, potentiellement plus stables mais plus exigeants. Le parc est relativement récent (14 % construit après 2006).
Quelles zones cibler à Villebon-sur-Yvette ?
La valeur locative est soutenue près du centre-bourg et des axes de desserte vers les gares de Massy (3,7 km). L'accès rapide à l'aéroport d'Orly (11,3 km) peut aussi intéresser une clientèle aéronautique. Aucun quartier en renouvellement urbain majeur n'est signalé, mais l'appartenance à la Communauté Paris-Saclay garantit un environnement économique dynamique à proximité.
Calculateur de rendement à Villebon-sur-Yvette
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Risques à connaître avant d'investir à Villebon-sur-Yvette
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants de 4,7 % et un indice de vacance (IAI) de 3,1/10. La dépendance à l'économie du plateau de Saclay est un atout, mais aussi un facteur de sensibilité aux cycles technologiques. Enfin, 8,0 % du parc est classé passoire thermique (DPE F/G), ce qui impose des travaux de rénovation énergétique à moyen terme pour rester louable.
Erreurs à éviter quand on investit à Villebon-sur-Yvette
- Oublier la taxe foncière à 34,36 %, lourde sur la rentabilité nette.
- Négliger le risque vacance, avec 4,7 % de logements vacants.
- Surévaluer les loyers par rapport au marché local (18,3 €/m² en appartement).
- Investir sans audit énergétique, malgré le faible taux de passoires.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier francilien connaît traditionnellement une reprise en mars-avril et une rentrée en septembre. À Villebon-sur-Yvette, la proximité des établissements de l'enseignement supérieur de Paris-Saclay peut générer une demande accrue en été pour une installation à la rentrée. Vendre au printemps permet de profiter d'une plus grande affluence d'acheteurs. Acheter en fin d'année, lorsque l'activité ralentit, peut parfois ouvrir des opportunités de négociation. Pensez à l'échéance de la taxe foncière en septembre pour votre budget.
Le saviez-vous ?
- 94 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'aéroport d'Orly n'est qu'à 11,3 km, un atout pour les voyageurs.
- La commune enregistre 175 créations d'entreprise sur la dernière année.
S'installer à Villebon-sur-Yvette : cadre de vie et logement
Avec 463 équipements recensés par l'INSEE, dont 102 commerces et 71 services de santé, Villebon-sur-Yvette offre une autonomie quotidienne rare pour une commune de cette taille. Ce maillage dense, couplé à une couverture fibre de 94 %, en fait un lieu de vie pratique, adapté aux familles et aux télétravailleurs. La ville bénéficie également de la proximité immédiate du parc d'activité de Courtabœuf et des grands axes routiers, facilitant les déplacements professionnels.
Le cadre de vie est néanmoins marqué par une contrainte environnementale concrète : la commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) de l'Yvette. Cette réalité doit être intégrée dans le choix du bien, car elle peut affecter l'assurabilité et impliquer des restrictions constructives. Le profil démographique, avec un indice de vieillissement de 151, indique une population plus âgée que la moyenne, ce qui se traduit par une demande résidentielle stable mais peu dynamique.
Carte du marché immobilier à Villebon-sur-Yvette
Villebon-sur-Yvette et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Villebon-sur-Yvette
Avec une température moyenne annuelle de 11,3 °C et des précipitations de 735 mm, le climat de Villebon-sur-Yvette est typique de l'Île-de-France, sans extrêmes. Les hivers sont modérés et les étés supportables. Ce profil tempéré convient particulièrement aux familles ou aux actifs recherchant un cadre de vie stable, sans les contraintes d'un climat plus rude. La proximité de la vallée de l'Yvette peut engendrer une légère humidité, à prendre en compte pour l'orientation et l'entretien du bien.
À qui s'adresse Villebon-sur-Yvette ?
La commune s'adresse principalement aux jeunes actifs travaillant sur le plateau de Saclay ou en Île-de-France, séduits par un bon rapport prix/accès. Les familles y trouvent une offre de maisons et des écoles (7 établissements), malgré un indice de jeunesse (ISE) moyen (5,4/10). Les retraités (25,5 % de 60 ans et plus) peuvent y apprécier la tranquillité et les services de santé. Le revenu médian local (29 190 €) permet d'y accéder avec un apport.
Avantages et limites à Villebon-sur-Yvette
✓ Points forts
- Accès rapide à Paris via les gares de Massy (3,7 km)
- Intégrée au dynamique cluster Paris-Saclay
- Parc de logements énergétiquement correct (classe DPE C dominante)
- Densité d'équipements et de commerces correcte pour la taille
- Environnement résidentiel avec près de 50% de maisons
− À prendre en compte
- Prix en baisse (-11,3%), risque de moins-value à court terme
- Exposition au risque d'inondation (PPRI Yvette actif)
- Démographie en léger recul (-2,4% en 5 ans)
Composition du parc immobilier à Villebon-sur-Yvette
4 912 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 48,8 % de maisons, 51,2 % d'appartements sur un total de 4 912 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements de Villebon-sur-Yvette, avec 48,8 % de maisons et 62,4 % de propriétaires occupants, dessine un marché ancré, familial et plutôt stable. La part très faible de résidences secondaires (1,7 %) confirme l'attrait résidentiel principal. Un taux de vacance de 4,7 % est légèrement supérieur à la moyenne nationale, pouvant indiquer un marché de l'ancien avec des biens nécessitant des travaux. C'est un marché où la demande pour les biens bien entretenus, en maison notamment, reste solide.
Ancienneté du parc à Villebon-sur-Yvette
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 590 logements).
- Avant 1919 2,6 % 120 logts
- 1919-1945 5,2 % 240 logts
- 1946-1970 21,4 % 984 logts
- 1971-1990 39,7 % 1 823 logts
- 1991-2005 17,0 % 782 logts
- 2006-2019 14,0 % 641 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Villebon-sur-Yvette
463 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Villebon-sur-Yvette
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à un Plan de Prévention du Risque d'Inondation (PPRI) pour la rivière Yvette, principal risque naturel identifié. La sismicité est très faible et le radon faible. Historiquement, 12 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris. Pour tout achat, la consultation du zonage du PPRI est impérative : il peut imposer des contraintes constructives, voire interdire certains aménagements en sous-sol, et influencer l'assurabilité du bien. Ces éléments sont à vérifier en mairie ou sur Géorisques.
Cas pratique : un achat type à Villebon-sur-Yvette
Une maison de 105 m² (correspondant au prix médian total de 410 970 €) représente un investissement conséquent. Avec le revenu médian local de 29 190 €, l'achat mobiliserait l'équivalent de 14 années de revenus. Avec un apport de 10 % (41 097 €) et un crédit à 3,5 % sur 25 ans, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1 740 €, soit un taux d'endettement de 36 % pour un foyer à ce revenu.
Erreurs à éviter quand on achète à Villebon-sur-Yvette
- Négocier sans connaître le zonage du PPRI de l'Yvette.
- Acheter un bien énergivore sans prévoir un budget rénovation.
- Surestimer le potentiel de revente sans considérer la baisse des prix.
- Oublier de vérifier la connectivité fibre (94 % de couverture).
Points clés à retenir à Villebon-sur-Yvette
- Prix médian à 3 423 €/m², en baisse de 11,3 % sur un an.
- Rendement net locatif estimé à 4,5 % pour un appartement.
- Climat tempéré franciliens : 11,3 °C et 735 mm de pluie.
- Écart maison/appartement : +25 % pour les maisons.
- Taxe foncière élevée : taux de 34,36 % en 2024.
- Près de 50 % de maisons et 62,4 % de propriétaires occupants.
- Surface moyenne implicite : 60 m² pour un appartement type.
- Rendement brut locatif élevé pour les appartements : 7,0 %.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Villebon-sur-Yvette ?
À Villebon-sur-Yvette, au-delà de la surface, l'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus sur la valorisation, dans un parc plutôt ancien. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sont primordiales. Pour un appartement, l'étage (avec ascenseur ou non) et la qualité de la copropriété comptent. La proximité des 7 établissements scolaires, des commerces (102 unités) et de la gare de Massy - Palaiseau à 3,7 km crée des surcotes significatives. Un bien rénové avec un DPE A ou B peut se valoriser bien au-delà du prix médian de 3 423 €/m².
Estimation indicative d'une maison à Villebon-sur-Yvette
Pour une maison de 94 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
329 846 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher. Un prix trop haut entraîne une vacance commerciale prolongée dans un marché déjà ralenti (volume de 102 ventes/an). Un prix trop bas signifie une moins-value immédiate. Les données DVF, bien que publiques, nécessitent une expertise pour être interprétées : une maison de 105 m² ne vaut pas systématiquement 411 000 € ; tout dépend de son état, de son exposition aux risques et de son DPE. L'estimation professionnelle intègre ces paramètres locaux concrets.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes qui ne rendent pas compte des micro-marchés. Un professionnel local sait que le prix au m² diffère sensiblement entre un quartier proche de la gare et une rue plus éloignée. Il évalue l'impact d'une véranda, d'une rénovation récente ou d'une vue dégagée. Son expertise est cruciale pour justifier le prix auprès d'acheteurs sérieux et négocier efficacement. De plus, il connaît la demande spécifique pour cette commune de la Communauté Paris-Saclay, où les acheteurs sont souvent des cadres du plateau de Saclay.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur le prix au m² moyen, sans différencier maison/appartement.
- Ne pas actualiser le prix demandé après la baisse de 11,3 % récente.
- Oublier de valoriser un DPE performant, atout majeur aujourd'hui.
- Négliger l'impact d'une vue ou d'un calme relatif en bordure de commune.
Investir à Villebon-sur-Yvette : passer à l'action
Une correction de prix n'est pas systématiquement une opportunité. Elle peut masquer des faiblesses structurelles ou, au contraire, offrir un point d'entrée stratégique. Seul un professionnel implanté localement peut identifier les biens dont la valorisation est la plus solide et négocier au bon prix.
Les données DVF tracent une courbe. Son interprétation pour votre portefeuille dépend d'une expertise fine du terrain.
Évaluez le potentiel d'un bien précis à Villebon-sur-Yvette avec les données DVF des derniers mois.
- Analyse basée sur les 106 transactions 2024
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- Connexion à un agent connaissant Paris-Saclay
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Villebon-sur-Yvette
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Villebon-sur-Yvette ?
Le prix moyen global était de 3 842 €/m² en 2024 selon les données DVF. Le prix médian, plus représentatif, s'établissait à 3 423 €/m², en baisse de 11,3 % sur un an. Une maison se négocie autour de 4 002 €/m² et un appartement à 3 342 €/m².
Villebon-sur-Yvette est-elle une ville chère par rapport à ses voisines ?
Non, elle est moins chère que plusieurs communes comparables. Son prix au m² est inférieur de 15 % à celui de Paray-Vieille-Poste et de 24 % à Saint-Rémy-lès-Chevreuse. En revanche, elle est plus chère qu'Arpajon (-8 %) ou Saint-Germain-lès-Arpajon (-5 %).
Est-ce intéressant d'acheter pour louer à Villebon-sur-Yvette ?
Le rendement locatif brut est intéressant, à 7 % pour les appartements. Après déduction des charges (taxe foncière à 34,36 %, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 4,5 %. C'est un bon rendement pour l'Île-de-France, à condition de choisir un bien économe en énergie.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?
Il faut cibler les secteurs bien desservis par les commerces et les transports, notamment les zones proches du centre-ville et celles offrant un accès rapide aux gares de Massy. Évitez les biens situés en zone inondable (PPRI Yvette) et privilégiez les logements avec un bon DPE pour sécuriser votre investissement.
La ville va-t-elle construire beaucoup de logements neufs ?
Non, la dynamique de construction est faible. Seulement 124 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance à la baisse de 63 %. Ce faible volume limite le risque de concurrence pour l'ancien et peut soutenir les loyers à terme.
Marché immobilier des communes voisines
Villebon-sur-Yvette affiche un prix au m² inférieur de 15 % à celui de Paray-Vieille-Poste et de 24 % à Saint-Rémy-Lès-Chevreuse, tout en partageant des indicateurs de desserte et de services similaires, créant un effet de levier intéressant pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Villebon-sur-Yvette.
Résumé
Avec 3 509 €/m², Villebon-sur-Yvette se place parmi les communes chères de l'Essonne, au-dessus de la médiane départementale.
Le prix médian au m² à Villebon-sur-Yvette diminue de -9,3 % sur cinq ans (2021-2025). Au total, 589 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année de données traduit une accélération: +3,6 % sur le prix médian.
Les maisons (49,1 % des transactions, 4 002 €/m²) et les appartements (50,9 %, 3 342 €/m²) se partagent le marché. Un bien type de 94 m² revient à environ 376 188 €, soit 12,9 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 18,3 €/m² pour un appartement et 16,3 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,6 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (1,7 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Flux de construction neuve intermédiaire: 136 logements autorisés sur 2021-2025, dont 59 commencés.
Le marché immobilier de Villebon-sur-Yvette s'interprète dans un contexte plus large — Villebon-sur-Yvette est une commune périurbaine francilienne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est perchée à 159 m d'altitude, dans un relief de collines, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.