01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 631 logements dont 1 482 résidences principales, 21 résidences secondaires et 128 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 482 | 90,9 % |
| Résidences secondaires | 21 | 1,3 % |
| Logements vacants | 128 | 7,8 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 91 % de résidences principales, 1 % de secondaires et 8 % de vacants pour un total de 1 631 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 80 | 5,5 % |
| 1919-1945 | 71 | 4,8 % |
| 1946-1970 | 199 | 13,6 % |
| 1971-1990 | 364 | 24,8 % |
| 1991-2005 | 428 | 29,2 % |
| 2006-2020 | 324 | 22,1 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1991-2005 domine (29 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 5 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 8 | 0,5 % |
| 2 pièces | 106 | 7,2 % |
| 3 pièces | 261 | 17,6 % |
| 4 pièces | 490 | 33,1 % |
| 5 pièces ou plus | 617 | 41,6 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,3 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (42 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 443 | 1 498 | 1 631 |
| Rés. principales | 1 331 | 1 343 | 1 482 |
| Rés. secondaires | 41 | 33 | 21 |
| Vacants | 71 | 122 | 128 |
Salses-le-Château, commune de taille similaire à 16 km, affiche 66,5 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 086 | 73,3 % |
| Locataires (privé) | 251 | 16,9 % |
| Locataires HLM | 111 | 7,5 % |
| Logés gratuitement | 33 | 2,2 % |
Structure d'occupation: propriétaires 73,3 %, locataires 24,5 % — la part HLM s'établit à 7 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 200 | 13,5 % |
| Fioul | 86 | 5,8 % |
| Électricité | 967 | 65,2 % |
| Gaz bouteille | 30 | 2,0 % |
| Autre (bois…) | 199 | 13,4 % |
Le électricité équipe 65 % des résidences principales, devant gaz de ville (13 %) et autres sources (bois notamment) (13 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 126 |
| 2 à 4 ans | 302 |
| 5 à 9 ans | 224 |
| 10 ans ou plus | 831 |
| Total ménages | 1 482 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 243 |
| Sous-occupation modérée | 416 |
| Sous-occupation accentuée | 410 |
| Sous-occupation très accentuée | 370 |
| Suroccupation modérée | 35 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 120 | 8,1 % |
| 1 voiture | 671 | 45,3 % |
| 2 voitures ou plus | 691 | 46,6 % |
Motorisation des ménages: 8 % n'ont aucune voiture, 45 % en ont une et 47 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 79,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 354 | 314 | 15 | 25 |
| 1975 | 500 | 424 | 13 | 63 |
| 1982 | 609 | 543 | 24 | 42 |
| 1990 | 776 | 709 | 25 | 42 |
| 1999 | 989 | 922 | 17 | 50 |
| 2007 | 1 213 | 1 130 | 29 | 54 |
| 2012 | 1 443 | 1 331 | 41 | 71 |
| 2017 | 1 498 | 1 343 | 33 | 122 |
| 2023 | 1 631 | 1 482 | 21 | 128 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 354 logements, le total atteint 1 631 en 2023 (+361 %).
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 108 | 100 | 68 | 87 | 111 | 74 | 108 |
| Dont vacants > 2 ans | 23 | 23 | 18 | 12 | 14 | 33 | 28 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 37 | 8,0 % |
| Classe B | 96 | 20,9 % |
| Classe C | 252 | 54,8 % |
| Classe D | 53 | 11,5 % |
| Classe E | 17 | 3,7 % |
| Classe F | 1 | 0,2 % |
| Classe G | 4 | 0,9 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (55 %), 84 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 298 | 64,8 % |
| Classe B | 74 | 16,1 % |
| Classe C | 70 | 15,2 % |
| Classe D | 11 | 2,4 % |
| Classe E | 7 | 1,5 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe A dominante (65 %), 96 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 155 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 176 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 147 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 129 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 124 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 92 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 176 kWh/m²/an pour le bâti 1948-1974, 92 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 17 | 20 |
| Classe B | 50 | 46 |
| Classe C | 143 | 109 |
| Classe D | 39 | 14 |
| Classe E | 12 | 5 |
| Classe F | 0 | 1 |
| Classe G | 3 | 1 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (140 kWh/m²/an) et appartements en classe C (127).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 30 |
| T3 | 53 |
| T4 | 35 |
| T5+ | 9 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Baho (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Baho est le bourg ayant le moins de résidences secondaires du département Pyrénées-Orientales. (sur 37 bourgs entre 2 000 et 5 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Sur les 1 631 logements recensés à Baho, 1 482 servent de résidence principale (90,9 %) — une structure résolument résidentielle. La maison individuelle reste largement majoritaire (84,4 % du parc contre 15,6 % d'appartements). Baho est dans la tradition catalane, à une trentaine de kilomètres du littoral catalan (25 km).
Le parc penche vers la propriété occupante (73,3 %), le locatif étant minoritaire (24,5 %). La part HLM atteint 7,5 % dans l'offre de résidences principales.
La dynamique de construction récente est sensible — 22,1 % du parc a moins de vingt ans. Le parc de Baho se distingue par de bonnes performances DPE: classe dominante C, 135 kWh/m²/an en moyenne — un niveau meilleur que la moyenne française. électricité arrive en tête des modes de chauffage, dans 65,2 % des résidences principales.
Le parc de Baho s'est étoffé de +8,9 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2017-2023). 46,6 % des ménages de Baho disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune dans la tradition catalane. Le décor géographique — à une trentaine de kilomètres du littoral catalan (25 km) — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2023: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Le marché immobilier de Baho a bondi de +20,7 % en un an, signal rare sur une commune de 3 231 habitants.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 7,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,4 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Pyrénées-Orientales (92ᵉ rang sur 213 communes)
- Prix en forte hausse : +20,7 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Baho
Acheter demande un effort important : 7,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Baho
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Baho s'établit à 2 329 €, sur la base de 38 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 40,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,4 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Baho Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Baho
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian de Baho évolue de +20,1 %, passant de 1 940 à 2 329 €/m²; 38 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 40 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
78,9 % de maisons et 21,1 % d'appartements parmi les 38 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (78,9 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 2 513 €/m² pour les maisons et 2 228 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 38 | 30 | 8 |
| Prix médian/m² | 2 329 € | 2 513 € | 2 228 € |
| Prix moyen/m² | 2 394 € | ||
| Surface médiane | – | 106 m² | 40 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 38 | 1 940 € |
| 2022 | 45 | 2 362 € |
| 2023 | 32 | 2 510 € |
| 2024 | 25 | 1 929 € |
| 2025 | 38 | 2 329 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 4 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 482 autorisations pour 336 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Baho
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Baho (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 76 logements ont été autorisés à à Baho, -25 % par rapport au cycle précédent.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Baho
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Baho
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (39,95 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Baho
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 460 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Baho: classe C en tête, 1,1 % de biens énergivores (F/G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement à Baho
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Baho : cadre de vie et logement
Baho compte 3 231 habitants sur 7,90 km². Le climat local affiche 16,1 °C de moyenne annuelle et 578 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 17 appellations d'origine rattachées au terroir local et 115 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Baho
Baho et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Baho
Composition du parc immobilier à Baho
1 631 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
1 377 maisons pour 245 appartements: le parc à Baho est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Baho
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 465 logements).
- Avant 1919 5,5 % 80 logts
- 1919-1945 4,8 % 71 logts
- 1946-1970 13,6 % 199 logts
- 1971-1990 24,8 % 364 logts
- 1991-2005 29,2 % 428 logts
- 2006-2020 22,1 % 324 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Baho
115 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Baho
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN- Multi - Baho PPRN Approuvé approuvé le 15/05/2014
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Baho
Pour une maison de 106 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
246 874 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Baho
Quel est le prix de l'immobilier à Baho ?
Le prix médian au m² à Baho est de 2 329 € (données DVF, 38 transactions). Pour une maison de 106 m² (surface médiane locale), compter environ 266 000 €.
Comment Baho se situe-t-elle dans le Pyrénées-Orientales ?
Baho se situe au 92ᵉ rang du Pyrénées-Orientales sur 213 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Baho ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Baho est de 5,0 % (loyer de 10,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Quels risques naturels à Baho ?
Les données Géorisques signalent un potentiel radon classé "moyen". Une vérification du zonage précis du bien visé est recommandée avant toute acquisition — notamment pour les habitations anciennes non ventilées (risque radon).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Baho
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Résumé
Avec 2 329 €/m² en médiane, Baho s'inscrit au niveau de la médiane des Pyrénées-Orientales (2 363 €/m²) et reste -4,8 % au regard de la médiane nationale.
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Baho a progressé de +20,1 %, une dynamique haussière marquée au regard des évolutions observées ailleurs. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 178 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année de données traduit une accélération: +20,7 % sur le prix médian.
La maison individuelle domine les ventes de Baho (78,9 % des transactions), à un prix médian de 2 513 €/m². Le bien médian (106 m² à 266 378 €) équivaut à 10,6 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Baho: 12,0 €/m²/mois pour un appartement, 10,4 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,4 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 1,3 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 76 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 15 par an en moyenne. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (62 % des autorisations sur 2021-2025).
Côté contexte, Baho est dans la tradition catalane, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Contexte physique: à une trentaine de kilomètres du littoral catalan (25 km).
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.