01 Le parc de logements
Le parc comprend 10 497 logements dont 9 780 résidences principales, 127 résidences secondaires et 590 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 9 780 | 93,2 % |
| Résidences secondaires | 127 | 1,2 % |
| Logements vacants | 590 | 5,6 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 93 % de résidences principales, 1 % de secondaires et 6 % de vacants pour un total de 10 497 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 101 | 11,5 % |
| 1919-1945 | 471 | 4,9 % |
| 1946-1970 | 1 549 | 16,2 % |
| 1971-1990 | 2 999 | 31,3 % |
| 1991-2005 | 1 724 | 18,0 % |
| 2006-2019 | 1 729 | 18,1 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (31 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 12 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 141 | 1,4 % |
| 2 pièces | 414 | 4,2 % |
| 3 pièces | 1 363 | 13,9 % |
| 4 pièces | 2 453 | 25,1 % |
| 5 pièces ou plus | 5 410 | 55,3 % |
Taille moyenne: 4,7 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 55 %, les T1-T2 6 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 9 445 | 9 969 | 10 497 |
| Rés. principales | 8 728 | 9 173 | 9 780 |
| Rés. secondaires | 100 | 105 | 127 |
| Vacants | 617 | 691 | 590 |
En comparaison, Carquefou (à 38 km) enregistre 52,4 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 7 242 | 74,0 % |
| Locataires (privé) | 1 613 | 16,5 % |
| Locataires HLM | 896 | 9,2 % |
| Logés gratuitement | 29 | 0,3 % |
La répartition du parc occupé: 74,0 % de propriétaires, 25,7 % de locataires, dont 9 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 607 | 6,2 % |
| Fioul | 2 275 | 23,3 % |
| Électricité | 3 940 | 40,3 % |
| Gaz bouteille | 236 | 2,4 % |
| Autre (bois…) | 2 722 | 27,8 % |
Répartition des modes de chauffage: 40 % au électricité, 28 % pour autres sources (bois notamment), 23 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 940 |
| 2 à 4 ans | 1 680 |
| 5 à 9 ans | 1 613 |
| 10 ans ou plus | 5 547 |
| Total ménages | 9 780 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 871 |
| Sous-occupation modérée | 2 219 |
| Sous-occupation accentuée | 2 814 |
| Suroccupation modérée | 211 |
| Suroccupation accentuée | 6 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 573 | 5,9 % |
| 1 voiture | 4 282 | 43,8 % |
| 2 voitures ou plus | 4 925 | 50,4 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 6 % sans, 44 % à une voiture, 50 % multi-motorisés. Par ailleurs, 82,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 4 316 | 4 118 | 66 | 132 |
| 1975 | 5 089 | 4 813 | 67 | 209 |
| 1982 | 6 110 | 5 730 | 110 | 270 |
| 1990 | 6 768 | 6 369 | 139 | 260 |
| 1999 | 7 566 | 7 146 | 105 | 315 |
| 2006 | 8 513 | 8 002 | 88 | 423 |
| 2011 | 9 445 | 8 728 | 100 | 617 |
| 2016 | 9 969 | 9 173 | 105 | 691 |
| 2022 | 10 497 | 9 780 | 127 | 590 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 4 316 à 10 497, soit +143 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 639 | 660 | 663 | 576 | 755 | 402 |
| Dont vacants > 2 ans | 189 | 185 | 172 | 146 | 160 | 205 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 97 | 2,7 % |
| Classe B | 447 | 12,5 % |
| Classe C | 946 | 26,5 % |
| Classe D | 1 213 | 33,9 % |
| Classe E | 533 | 14,9 % |
| Classe F | 245 | 6,9 % |
| Classe G | 92 | 2,6 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 34 % des logements et 42 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 961 | 26,9 % |
| Classe B | 1 419 | 39,7 % |
| Classe C | 381 | 10,7 % |
| Classe D | 363 | 10,2 % |
| Classe E | 240 | 6,7 % |
| Classe F | 146 | 4,1 % |
| Classe G | 63 | 1,8 % |
Répartition climat du parc: B concentre 40 % des diagnostics et 77 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 226 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 207 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 175 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 174 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 152 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 86 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 86 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 226 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 93 | 4 |
| Classe B | 418 | 29 |
| Classe C | 693 | 253 |
| Classe D | 958 | 255 |
| Classe E | 427 | 106 |
| Classe F | 211 | 34 |
| Classe G | 80 | 12 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (188 kWh/m²/an) et appartements en classe D (207).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 12 |
| T2 | 148 |
| T3 | 473 |
| T4 | 300 |
| T5+ | 83 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Beaupréau-en-Mauges (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Beaupréau-en-Mauges se classe 3e ville moyenne ayant la plus grande part de propriétaires de France. (sur 349 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
- Beaupréau-en-Mauges est le ville moyenne ayant la consommation énergétique la plus basse (DPE) du département Maine-et-Loire. (sur 4 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Au recensement INSEE 2022, Beaupréau-en-Mauges totalise 10 497 logements dont 93,2 % de résidences principales — un parc à vocation résidentielle permanente. Le tissu résidentiel est presque uniquement composé de maisons (91,9 %). Ancrage local: la commune est dans les paysages du bassin ligérien, à basse altitude (100 m), dans un relief de plaine.
Les propriétaires occupants sont majoritaires (74,0 %), devant les locataires (25,7 %). 9,2 % des logements occupés à titre principal sont des HLM. Au regard de la loi SRU, la commune est déficitaire: 13,4 % de logements sociaux pour une cible de 20,0 %.
Entre héritage et modernité: 11,5 % de logements d'avant 1919 et 18,1 % postérieurs à 2006. Côté DPE, le parc de Beaupréau-en-Mauges est dans la moyenne — classe D dominante, 192 kWh/m²/an. 40,3 % des résidences principales sont chauffées au électricité.
Le parc de Beaupréau-en-Mauges a progressé de +5,3 % entre 2016 et 2022. Profil fortement motorisé: 50,4 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Beaupréau-en-Mauges est dans les paysages du bassin ligérien. Le parc résidentiel de Beaupréau-en-Mauges s'inscrit dans un territoire à basse altitude (100 m), dans un relief de plaine.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir à Beaupréau-en-Mauges en 2026 ?
Au cœur des Mauges, Beaupréau-en-Mauges bénéficie d'une dynamique démographique positive (+2,5 % en 5 ans) et d'un tissu économique actif avec un taux de chômage à 6,4 %. Son marché immobilier, après une forte hausse, montre aujourd'hui des signes de correction. Faut-il en profiter pour investir en 2026 ?
Avec un prix médian inférieur de 25 % à 84 % aux communes comparables et un rendement locatif brut dépassant 5 %, Beaupréau-en-Mauges constitue un point d'entrée à fort effet de levier.
Verdict
➤ Investir ici exige une sélection rigoureuse sur la performance énergétique pour capter un rendement locatif correct sur le moyen terme.
Points clés
- ✓ Correction de -6 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement brut élevé : 5,4 % pour les maisons
- ✓ Prix attractif vs voisines : effet de levier
- ⚠ DPE dominant D : risque rénovation
- ⚠ Solvabilité locale limitée : marché porté par l'extérieur
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian est inférieur de près de 50 % à la moyenne nationale estimée à 3 500 €/m².
- Il se situe environ 15 % en dessous de la moyenne départementale du Maine-et-Loire.
- Le rendement locatif brut des appartements (4,9 %) dépasse celui des grandes métropoles comme Nantes.
Analyse du marché immobilier à Beaupréau-en-Mauges
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Beaupréau-en-Mauges : opportunités et risques
Le rendement brut locatif, entre 4,9 % et 5,4 %, se situe dans la moyenne haute des marchés ruraux dynamiques. D'après la Carte des loyers du Ministère du Logement, les loyers des maisons (8,4 €/m²/mois) sont soutenus par une demande locale de familles et d'actifs, attirés par les 720 équipements de services recensés par l'INSEE.
Néanmoins, l'investisseur doit intégrer deux charges significatives : une taxe foncière sur le bâti à 42,83 % et un parc où 9,4 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G). La loi Climat et Résilience rendra ces biens progressivement impropres à la location, imposant des travaux de rénovation.
La stratégie gagnante combine donc la recherche d'un bien déjà performant (classe A à C) ou facile à rénover, et une vision à moyen terme pour profiter de la revalorisation du parc et de la pression démographique continue. Le neuf, en forte croissance (+55 % d'autorisations), présente moins de risque réglementaire mais un rendement initial plus faible.
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Données du marché immobilier à Beaupréau-en-Mauges
DVF, loyers, permis, analyse expertAprès un pic à 2 010 €/m² en 2023, le prix médian a reculé de 6 % l'année suivante pour s'établir à 1 890 €/m². Selon les données DVF 2024, cette correction suit le mouvement national et offre une fenêtre de négociation aux acheteurs. Le marché reste cependant actif avec 265 transactions, signe d'une liquidité correcte.
L'écart de valorisation avec les communes voisines est saisissant : -25 % par rapport à Montaigu-Vendée et jusqu'à -84 % face à Vertou. Pour un investisseur, ce décalage crée un effet de levier puissant, d'autant que les indicateurs locatifs (rendement brut à 5,4 % pour les maisons) sont comparables.
Cette attractivité prix s'appuie sur un territoire dynamique, membre de Mauges Communauté, où le taux d'emploi atteint 75,3 % et la démographie est positive (+2,5 % en 5 ans). Toutefois, le parc de logements, dominé à 92,7 % par des maisons individuelles, accuse un âge moyen élevé avec une classe énergétique D dominante.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Beaupréau-en-Mauges Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2023, le prix médian au m² à Beaupréau-en-Mauges a bondi de 1 545 € à 2 010 €, soit une hausse de 30% en trois ans. Cette envolée s'explique par la forte demande dans un contexte de taux bas et par l'attractivité résidentielle du territoire. L'année 2024 marque un retournement avec une baisse de 6%, ramenant le prix médian à 1 890 €/m². Cette correction, qui suit la tendance nationale, pourrait offrir des points d'entrée intéressants. Les maisons, qui représentent 92,7% du parc, ont vu leur prix médian passer de 1 843 €/m² en 2024, en baisse par rapport au pic de 2023. Comparé aux communes voisines, Beaupréau-en-Mauges reste très abordable, avec des écarts de prix allant jusqu'à -84% avec Vertou. Pour un acheteur en 2026, cette évolution récente invite à la vigilance mais aussi à l'opportunité si la correction se poursuit.
Évolution du marché immobilier de Beaupréau-en-Mauges
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Beaupréau-en-Mauges évolue de +14,0 %, passant de 1 616 à 1 843 €/m²; 265 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Sur la base d'une maison type de 94 m² acquise au prix médian de 1 850 €/m², l'investisseur doit débourser 173 900 €. Avec un apport de 20%, le crédit sur 20 ans à 4% génère une mensualité d'environ 1 050 €. Le loyer médian de 8,4 €/m²/mois procure un revenu locatif de 789 €/mois, couvrant 75% de la mensualité. L'effort net mensuel s'élève donc à 260 €, pour un rendement brut de 5,4%. Ce calcul ne tient pas compte des charges (taxe foncière, gestion, vacance) qui réduisent le rendement net à environ 3,2%. L'accessibilité est modérée : il faut 7,9 années de revenu médian pour acheter une maison, contre 5,6 ans pour un appartement. Ces chiffres montrent que l'investissement reste viable pour un portefeuille solide, mais exige une trésorerie pour couvrir les premiers mois.
Acheter vs Louer — appartement 54 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 265 transactions ont été enregistrées à Beaupréau-en-Mauges, en baisse par rapport aux 488 de 2022. Cette diminution du volume s'inscrit dans le ralentissement national du marché immobilier. Les maisons individuelles dominent largement avec 245 ventes (82% du total), pour une surface médiane de 94 m². Les appartements, moins nombreux, représentent 20 transactions avec une surface médiane de 51 m². Le prix moyen global (2 537 €/m²) est significativement supérieur au prix médian (1 890 €/m²), signe que des biens plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le marché semble aujourd'hui en faveur de l'acheteur, avec une marge de négociation qui s'est élargie suite à la baisse des prix. Le profil typique des biens vendus reste la maison de plain-pied ou à étage, souvent rénovée, attirant des familles et des investisseurs locatifs.
Répartition des ventes
92,5 % de maisons et 7,5 % d'appartements parmi les 265 transactions enregistrées.
Sur 265 transactions enregistrées, 92,5 % portent sur des maisons (1 843 €/m²) et 7,5 % sur des appartements (1 919 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 265 | 245 | 20 |
| Prix médian/m² | 1 843 € | 1 843 € | 1 919 € |
| Prix moyen/m² | 2 105 € | ||
| Surface médiane | – | 92 m² | 54 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 317 | 1 616 € |
| 2022 | 313 | 1 790 € |
| 2023 | 265 | 1 954 € |
| 2024 | 245 | 1 850 € |
| 2025 | 265 | 1 843 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Beaupréau-en-Mauges est robuste : 705 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, dont 186 en 2024, soit une hausse de 55% par rapport à la période précédente. Cette accélération témoigne de l'attractivité résidentielle de la commune et répond à une pression démographique soutenue (+2,5% en 5 ans). Le parc de logements neufs (construits après 2006) représente déjà 18,1% du total, ce qui modernise progressivement l'offre. Cependant, cette augmentation de l'offre pourrait, si la demande fléchissait, créer un déséquilibre temporaire. Les zones en cours d'urbanisation sont à surveiller, car elles concentrent les futurs projets. Pour l'investisseur, le neuf offre des avantages (DPE favorable, faible entretien) mais à un prix supérieur, avec un rendement locatif souvent plus faible.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 126 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 70 sur 2013 — soit +80,0 %.
Vacance longue durée à Beaupréau-en-Mauges
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Beaupréau-en-Mauges (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Beaupréau-en-Mauges: 630 logements autorisés sur 5 ans, 63 pour la dernière année (+18 %).
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Beaupréau-en-Mauges
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Beaupréau-en-Mauges
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,83 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net est la vraie mesure de rentabilité. À partir du brut, déduisez systématiquement la taxe foncière, élevée ici à 42,83 %. Ajoutez les frais de gestion (6 % à 8 % du loyer si mandaté), une provision pour travaux (1 % de la valeur du bien par an) et la vacance. Dans un parc composé à 92,7 % de maisons, les charges de copropriété sont rares, mais l'entretien des parties extérieures incombe au propriétaire. Ce passage du brut au net explique l'écart de près de 2 points de pourcentage.
Performance énergétique du parc à Beaupréau-en-Mauges
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 573 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Beaupréau-en-Mauges: majorité classée D, part de passoires thermiques à 9,4 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Une classe D dominante et seulement 9,4 % de passoires thermiques (F/G) dessinent un parc plus performant que la moyenne nationale. Pour l'acheteur, c'est un signal mitigé : les travaux de rénovation énergétique restent souvent nécessaires pour atteindre les standards actuels, mais le risque de blocage réglementaire (interdiction de location des passoires dès 2025) est limité. Privilégiez les biens déjà étiquetés C ou mieux pour anticiper les futures normes et maîtriser votre budget chauffage.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les maisons avec jardin, très prisées dans ce territoire où elles représentent 93 % du parc. Les T3 et T4 en bon état, notamment ceux construits après 2006 (18 % du parc), trouvent preneurs rapidement. Les studios et petits T2 en appartement peuvent convenir pour une clientèle de jeunes actifs, mais le rendement est plus faible. Attention au DPE : 9,4 % des logements sont des passoires (classe F/G).
Quelles zones cibler à Beaupréau-en-Mauges ?
Le centre-bourg historique, autour des monuments et des commerces, offre une localisation prisée pour les appartements. Les quartiers pavillonnaires récents, en périphérie, attirent les familles locataires. La proximité des axes routiers vers Cholet (18 km) et l'aéroport de Cholet-Le Pontreau (16 km) peut constituer un atout pour attirer des travailleurs mobiles. Aucune zone en forte gentrification n'est identifiée.
Calculateur de rendement à Beaupréau-en-Mauges
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Beaupréau-en-Mauges
Le principal risque est la vacance locative, même si le taux de logements vacants est modéré à 5,6 %. Le marché locatif est étroit et dépendant de l'économie locale. La taxe foncière, à 42,83 %, pèse sur la rentabilité nette. Enfin, le risque réglementaire sur l'énergie est réel : près d'un logement sur dix est une passoire thermique, exigeant des travaux de rénovation pour rester louable à terme.
Cas pratique : un investissement type à Beaupréau-en-Mauges
Pour un appartement type de 50 m² à Beaupréau-en-Mauges, l'investissement s'élève à environ 124 000 €. Avec un loyer médian de 9,9 €/m², il génère 495 € de revenus mensuels, soit un rendement brut de 4,9 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, provisions), le rendement net tombe autour de 2,9 %, dégageant un revenu locatif net d'environ 300 € par mois. Avec un crédit adapté, l'effort résiduel peut être minime.
Erreurs à éviter quand on investit à Beaupréau-en-Mauges
- Négliger la taxe foncière, élevée à 42,83 %.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour les travaux.
- Oublier de vérifier la présence de diagnostics radon.
- Sous-estimer les délais de location malgré un taux de vacance bas.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier local suit une saisonnalité classique : une montée en charge au printemps, un ralentissement estival et une reprise en septembre. Vendre entre avril et juin permet de capter les acheteurs souhaitant emménager avant la rentrée. À l'inverse, les mois d'hiver peuvent offrir des opportunités d'achat avec une concurrence moindre. Notez que l'échéance de la taxe foncière en octobre peut inciter certains vendeurs à finaliser une transaction avant l'été.
Le saviez-vous ?
- La commune abrite 2 monuments historiques protégés.
- 91 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'aéroport de Cholet-Le Pontreau n'est qu'à 16 km.
S'installer à Beaupréau-en-Mauges : cadre de vie et logement
S'installer à Beaupréau-en-Mauges, c'est bénéficier des services d'une ville moyenne avec une couverture fibre de 91 % et 324 services de proximité. La commune offre un cadre de vie familial, avec 25 établissements scolaires et 97 équipements sportifs et de loisirs, le tout dans un environnement de bocage à 88 m d'altitude.
Le climat doux (12,1 °C de moyenne) et la proximité de Cholet (18 km) pour les emplois et les grandes surfaces en font un lieu de vie équilibré. En revanche, le territoire est soumis à un risque de radon significatif et à une sismicité modérée, facteurs à vérifier lors de l'acquisition.
Carte du marché immobilier à Beaupréau-en-Mauges
Beaupréau-en-Mauges et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Beaupréau-en-Mauges
Avec une température moyenne annuelle de 12,1 °C et 854 mm de pluie, le climat des Mauges est océanique tempéré, sans extrêmes. Les hivers sont doux (peu de jours de gel) et les étés agréables. Ce profil convient particulièrement aux acheteurs recherchant un rythme de vie paisible, sans les rigueurs du nord ou la chaleur excessive du sud. L'altitude moyenne de 88 m assure une bonne ventilation, un atout pour le confort estival.
À qui s'adresse Beaupréau-en-Mauges ?
Cette commune convient particulièrement aux familles, attirées par la prédominance des maisons individuelles, la densité scolaire et un environnement sécurisant. Les primo-accédants peuvent y trouver des opportunités, avec un revenu médian local de 21 990 €, il faut compter 5,6 années de revenus pour un appartement type. Les retraités y trouveront également un cadre paisible, même si l'indice de vieillissement (128,5) indique une population déjà âgée.
Avantages et limites à Beaupréau-en-Mauges
✓ Points forts
- Prix au m² attractif vs. communes voisines (1 890 € médian)
- Cadre de vie familial avec 93 % de maisons et 25 écoles
- Services de proximité complets (720 équipements au total)
- Bonne accessibilité routière et TGV Nantes à 42 km
- Environnement préservé avec une densité modérée (666 hab./km²)
− À prendre en compte
- Marché immobilier en baisse (-6 % en un an)
- Risques naturels modérés (radon, sismicité, 14 risques recensés)
- Offre culturelle et numérique limitée (score numérique 9/100)
Composition du parc immobilier à Beaupréau-en-Mauges
10 497 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Beaupréau-en-Mauges: 92,7 % de maisons, 7,3 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Un parc immobilier à 92,7 % de maisons et 74 % de propriétaires-occupants indique un marché ancré, familial et stable. La très faible part de résidences secondaires (1,2 %) et un taux de logements vacants contenu (5,6 %) indiquent une pression démographique réelle et une faible spéculation. L'acheteur type est donc souvent un ménage en recherche de résidence principale, ce qui solidifie les prix sur le long terme mais peut réduire la rotation des biens.
Ancienneté du parc à Beaupréau-en-Mauges
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 9 573 logements).
- Avant 1919 11,5 % 1 101 logts
- 1919-1945 4,9 % 471 logts
- 1946-1970 16,2 % 1 549 logts
- 1971-1990 31,3 % 2 999 logts
- 1991-2005 18,0 % 1 724 logts
- 2006-2019 18,1 % 1 729 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Beaupréau-en-Mauges
720 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Beaupréau-en-Mauges
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à une exposition modérée mais réelle aux risques naturels, avec 18 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Le radon, gaz radioactif d'origine naturelle, y est significatif. Une étude géotechnique préalable est recommandée, tout comme un diagnostic radon. La sismicité, bien que classée au niveau modéré, impose le respect des normes parasismiques pour les constructions neuves. Consultez le dossier départemental des risques (DDRM) pour localiser précisément les aléas.
Cas pratique : un achat type à Beaupréau-en-Mauges
L'achat d'une maison médiane de 94 m² (environ 173 900 €) représente près de 8 années de revenu médian local (21 990 €). Avec un apport de 10 %, un emprunt de 156 510 € sur 20 ans à un taux estimé de 3,5 % entraîne une mensualité hors assurance d'environ 900 €. Ce budget doit être mis en regard des loyers moyens pour une maison, proches de 8,4 €/m², soit 790 € pour une surface équivalente.
Erreurs à éviter quand on achète à Beaupréau-en-Mauges
- Omettre de consulter le dossier des risques naturels (14 aléas recensés).
- Négocier sans considérer l'état réel du DPE, clé pour le futur.
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au revenu médian de 21 990 €.
- Oublier la distance réelle aux pôles d'emploi (ex: 42 km de Nantes).
Points clés à retenir à Beaupréau-en-Mauges
- Prix médian à 1 890 €/m², en correction de -6,0 % sur un an.
- Rendement brut locatif moyen de 5,4 % pour les maisons.
- Climat tempéré avec une moyenne annuelle de 12,1 °C.
- Marché stable porté par une demande de résidences principales.
- Écart marqué entre appartements (1 919 €/m²) et maisons (1 843 €/m²).
- Rendement net estimé à 3,2 % après charges et taxe foncière.
- Parc immobilier très majoritairement composé de maisons individuelles (92,7 %).
- Facteur clé de valorisation : la performance énergétique (DPE).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Beaupréau-en-Mauges ?
À Beaupréau-en-Mauges, la valeur d'un bien dépend d'abord de son état et de son potentiel énergétique. Un DPE défavorable peut réduire le prix de 5 % à 10 %. La localisation intra-bourg, à proximité des 25 écoles ou des 94 commerces, apporte une surcote notable. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sud ou ouest sont valorisantes. À l'inverse, la proximité immédiate des axes routiers principaux ou un vis-à-vis prononcé peuvent être dépréciateurs. Un bien rénové avec des matériaux de qualité se vend clairement au-dessus du prix médian au m².
Estimation indicative d'une maison à Beaupréau-en-Mauges
Pour une maison de 92 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
169 556 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation juste vous permet de vendre dans un délai raisonnable et d'éviter une dépréciation inutile. Surévaluer un bien dans un marché en correction comme celui de Beaupréau-en-Mauges le condamne à la stagnation. Sous-évaluer, c'est perdre plusieurs milliers d'euros. Des facteurs locaux comme la proximité du centre-bourg, la qualité de la rénovation énergétique (seuls 9,4 % des logements sont des passoires) ou l'exposition à des risques naturels influencent fortement le prix. Une analyse professionnelle intègre ces paramètres invisibles sur les sites d'estimation automatique.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent immobilier local connaît les micro-marchés : la cote d'une rue, l'attrait d'un quartier en devenir près de la gare de Cholet à 18 km, ou l'impact réel d'un risque radon sur la valorisation. Il évalue l'état exact du bâti, souvent sous-estimé par les algorithmes. Son expertise permet de justifier le prix auprès des acheteurs et de cibler ceux réellement solvables, avec un revenu médian local de 21 990 €. Enfin, il maîtrise les délais de vente moyens, crucial pour planifier votre projet.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², très agrégé.
- Oublier de valoriser un bon DPE ou une rénovation récente.
- Ne pas considérer l'impact d'un risque radon sur la valorisation.
- Viser un prix de 2023 dans un marché en correction (-6,0 %).
Investir à Beaupréau-en-Mauges : passer à l'action
L'analyse des données pose un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, financement. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer cette opportunité en acquisition rentable.
Les données DVF révèlent un marché aux opportunités réelles, mais leur saisie dépend d'une connaissance fine des quartiers.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Beaupréau-en-Mauges grâce aux dernières transactions DVF 2024.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Beaupréau-en-Mauges
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Beaupréau-en-Mauges
Quel est le prix immobilier moyen à Beaupréau-en-Mauges ?
Le prix médian est de 1 890 €/m² en 2024, mais le prix moyen, tiré par quelques biens plus chers, s'élève à 2 537 €/m². La fourchette centrale des prix se situe entre 1 500 et 2 305 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à Beaupréau-en-Mauges ?
La correction de 6 % en 2024 après le pic de 2023 peut représenter un point d'entrée opportun. Couplée à des rendements locatifs corrects (environ 5 %), elle ouvre une fenêtre pour les investisseurs patients visant le moyen terme.
Beaupréau-en-Mauges est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Beaucoup moins chère. Son prix au m² est inférieur de 25 % à celui de Montaigu-Vendée et jusqu'à 84 % à celui de Vertou, malgré des indicateurs économiques et démographiques similaires.
Quel rendement locatif espérer à Beaupréau-en-Mauges ?
Le rendement brut est d'environ 4,9 % pour les appartements et 5,4 % pour les maisons. Le rendement net, après charges et impôts, avoisine 2,9 % à 3,2 % selon les estimations.
Quels sont les quartiers à privilégier à Beaupréau-en-Mauges ?
Privilégiez les secteurs bien équipés et proches des services, notamment le centre-bourg et les zones récentes en développement. Vérifiez systématiquement la performance énergétique du bien et les éventuels risques naturels comme le radon.
Marché immobilier des communes voisines
Beaupréau-en-Mauges affiche un prix au m² inférieur de 25 % à 84 % par rapport à des communes comparables comme Montaigu-Vendée ou Vertou, offrant un effet de levier significatif pour un investissement locatif.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Beaupréau-en-Mauges.
Communes limitrophes de Beaupréau-en-Mauges
Beaupréau-en-Mauges est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Beaupréau-en-Mauges se situe dans la moyenne — prix médian 1 843 €/m², dans la ligne de la médiane du Maine-et-Loire.
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Beaupréau-en-Mauges a augmenté de +14,0 %. Au total, 1 405 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Typologie à dominante pavillonnaire: 92,5 % des ventes concernent des maisons, à 1 843 €/m² en médiane. Le bien médian (92 m² à 169 556 €) équivaut à 7,7 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 9,9 €/m² pour un appartement et 8,4 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,2 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Beaupréau-en-Mauges (1,2 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve est soutenue à Beaupréau-en-Mauges: 630 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 126 par an.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Beaupréau-en-Mauges est dans les paysages du bassin ligérien. Contexte physique: à basse altitude (100 m), dans un relief de plaine.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).