01 Le parc de logements
Le parc comprend 9 497 logements dont 8 991 résidences principales, 132 résidences secondaires et 374 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 8 991 | 94,7 % |
| Résidences secondaires | 132 | 1,4 % |
| Logements vacants | 374 | 3,9 % |
Visualisation des trois usages du parc: 95 % d'habitat permanent, 1 % de résidences secondaires et 4 % de logements inoccupés sur un total de 9 497.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 612 | 7,0 % |
| 1919-1945 | 344 | 3,9 % |
| 1946-1970 | 1 153 | 13,2 % |
| 1971-1990 | 2 535 | 29,0 % |
| 1991-2005 | 2 136 | 24,4 % |
| 2006-2019 | 1 976 | 22,6 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 29 %, devant les constructions récentes (23 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 281 | 3,1 % |
| 2 pièces | 701 | 7,8 % |
| 3 pièces | 1 216 | 13,5 % |
| 4 pièces | 2 301 | 25,6 % |
| 5 pièces ou plus | 4 492 | 50,0 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 50 % du parc, contre 11 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,5 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 8 243 | 8 934 | 9 497 |
| Rés. principales | 7 629 | 8 285 | 8 991 |
| Rés. secondaires | 131 | 203 | 132 |
| Vacants | 482 | 446 | 374 |
La part de propriétaires atteint 58,9 % à Sainte-Luce-sur-Loire, commune de 16 400 hab. à 33 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 6 257 | 69,6 % |
| Locataires (privé) | 2 093 | 23,3 % |
| Locataires HLM | 577 | 6,4 % |
| Logés gratuitement | 64 | 0,7 % |
La répartition du parc occupé: 69,6 % de propriétaires, 29,7 % de locataires, dont 6 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 782 | 30,9 % |
| Fioul | 1 040 | 11,6 % |
| Électricité | 3 509 | 39,0 % |
| Gaz bouteille | 66 | 0,7 % |
| Autre (bois…) | 1 594 | 17,7 % |
Le électricité équipe 39 % des résidences principales, devant gaz de ville (31 %) et autres sources (bois notamment) (18 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 080 |
| 2 à 4 ans | 1 783 |
| 5 à 9 ans | 1 555 |
| 10 ans ou plus | 4 573 |
| Total ménages | 8 991 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 113 |
| Sous-occupation modérée | 2 014 |
| Sous-occupation accentuée | 2 316 |
| Suroccupation modérée | 362 |
| Suroccupation accentuée | 14 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 578 | 6,4 % |
| 1 voiture | 4 062 | 45,2 % |
| 2 voitures ou plus | 4 351 | 48,4 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 6 % sans voiture, 45 % à une voiture et 48 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 83,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 592 | 2 399 | 81 | 112 |
| 1975 | 3 590 | 3 284 | 156 | 150 |
| 1982 | 4 380 | 3 945 | 211 | 224 |
| 1990 | 5 043 | 4 580 | 214 | 249 |
| 1999 | 6 154 | 5 750 | 183 | 221 |
| 2006 | 7 309 | 6 895 | 106 | 307 |
| 2011 | 8 243 | 7 629 | 131 | 482 |
| 2016 | 8 934 | 8 285 | 203 | 446 |
| 2022 | 9 497 | 8 991 | 132 | 374 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 2 592 logements à l'origine, 9 497 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 594 | 562 | 437 | 503 | 716 | 352 |
| Dont vacants > 2 ans | 174 | 175 | 107 | 123 | 129 | 158 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 62 | 2,1 % |
| Classe B | 105 | 3,6 % |
| Classe C | 1 005 | 34,8 % |
| Classe D | 1 006 | 34,9 % |
| Classe E | 392 | 13,6 % |
| Classe F | 252 | 8,7 % |
| Classe G | 63 | 2,2 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 35 % des logements et 41 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 452 | 15,7 % |
| Classe B | 1 049 | 36,4 % |
| Classe C | 526 | 18,2 % |
| Classe D | 469 | 16,3 % |
| Classe E | 269 | 9,3 % |
| Classe F | 87 | 3,0 % |
| Classe G | 33 | 1,1 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe B dominante (36 %), 70 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 238 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 233 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 205 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 171 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 156 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 95 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 238 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 95 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 55 | 7 |
| Classe B | 96 | 9 |
| Classe C | 565 | 440 |
| Classe D | 690 | 316 |
| Classe E | 252 | 140 |
| Classe F | 139 | 113 |
| Classe G | 46 | 17 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 195 kWh/m²/an côté maisons, C à 219 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 11 |
| T2 | 88 |
| T3 | 313 |
| T4 | 162 |
| T5+ | 29 |
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Ville moyenne vendéenne au carrefour économique, Montaigu-Vendée affiche une attractivité territoriale indéniable, portée par un bassin d'emploi dynamique et un niveau d'équipements exceptionnel. Cette attractivité s'est historiquement traduite par une appréciation soutenue des prix, aujourd'hui en phase de correction. Analyse des opportunités et des risques pour 2026.
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Verdict
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Points clés
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (IAT 8/10)
- ✓ Services et équipements exceptionnels (ICS 9/10)
- ✓ Démographie dynamique (+4.5 % sur 5 ans)
- ⚠ Accessibilité immobilière très faible (IAI 2.8/10)
- ⚠ Correction de -7.5 % des prix en 2024
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
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Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 2 414 €/m², Montaigu-Vendée dépasse le seuil des 2 000 €/m², la situant dans la moitié supérieure des communes françaises de sa catégorie.
- Son prix est supérieur de 19 % à celui de Sèvremoine, mais inférieur de 24 % à celui de Bouguenais, illustrant son positionnement intermédiaire au sein du département.
- Le rendement locatif brut de 5,1 % pour les maisons surpasse celui des grandes métropoles régionales, offrant une compensation au prix d'acquisition.
Analyse du marché immobilier à Montaigu-Vendée
Le marché immobilier de Montaigu-Vendée affiche une pression notable (IPI 6,3/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Montaigu-Vendée
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,3
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (6.3/10) signifie un marché dynamique et concurrentiel, où la qualité du bien est cruciale.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (6.3/10) signifie un marché dynamique et concurrentiel, où la qualité du bien est cruciale.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Une accessibilité immobilière faible (2.8/10) révèle que les prix ont dépassé la capacité d'achat d'une partie de la population locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenUne accessibilité immobilière faible (2.8/10) révèle que les prix ont dépassé la capacité d'achat d'une partie de la population locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,2
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée (4.7/10) indique une demande locative stable mais sans tension excessive sur le parc existant.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée (4.7/10) indique une demande locative stable mais sans tension excessive sur le parc existant.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
0,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Une pression touristique immobilière faible (0.6/10) exclut tout scénario de location saisonnière comme moteur principal de rendement.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleUne pression touristique immobilière faible (0.6/10) exclut tout scénario de location saisonnière comme moteur principal de rendement.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2505,9 — Percentile dept : 82/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 7,3 — Percentile dept : 76/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,4 — Percentile dept : 5/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 4,5 — Percentile dept : 57/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 7044,7 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 7,3 — Percentile dept : 25/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 65,9 — Percentile dept : 40/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 6,1 — Percentile dept : 16/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 30,4 — Percentile dept : 95/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,4 — Percentile dept : 5/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,5 — Percentile dept : 57/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 17/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2505,9 — Percentile dept : 18/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,4 — Percentile dept : 5/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 17/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 3,9 — Percentile dept : 17/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 7044,7 — Percentile dept : 0/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Montaigu-Vendée : opportunités et risques
Investir à Montaigu-Vendée en 2026 relève d'une stratégie de valorisation à moyen terme plus que de rendement immédiat. Les rendements bruts autour de 5 % sont corrects mais doivent être nuancés par une fiscalité locale non négligeable (taxe foncière à 39,09 %) et par la nécessité de sélectionner des biens éco-performants pour sécuriser la location.
La faible pression touristique (IPTI : 0,6/10) et la part minime de résidences secondaires (1,4 %) orientent l'investisseur vers le marché locatif annuel, ciblant les familles ou les actifs attirés par les nombreux emplois locaux (taux de chômage à 6,3 %). La proximité de la gare (1,1 km) et de Nantes (32 km) constitue un argument locatif fort.
Attention toutefois au risque de sur-offre : les 931 logements autorisés en cinq ans pourraient, s'ils viennent tous sur le marché locatif, exercer une pression à la baisse sur les loyers. L'investisseur doit privilégier des biens bien situés, idéalement en centre-ville ou à proximité des équipements structurants, pour se différencier.
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Données du marché immobilier à Montaigu-Vendée
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier montacutien se caractérise par une tension entre des indicateurs territoriaux excellents et une accessibilité dégradée. Avec un prix médian global de 2 414 €/m², la commune se situe clairement dans le haut de gamme vendéen, un positionnement qu'elle doit à son rôle de pôle économique et de services, comme en attestent ses 829 équipements recensés par l'INSEE.
La correction de 7,5 % observée en 2024 sur les données DVF marque un infléchissement notable après des années de hausse. Cette baisse, plus prononcée que dans certaines communes alentour, peut s'interpréter comme un rattrapage face à l'envolée des taux et une baisse de la solvabilité locale, le revenu médian étant classé au 2e rang sur 3 dans sa catégorie départementale.
Néanmoins, la très faible part de logements vacants (3,9 %) et la dynamique constructive soutenue (+269 % d'autorisations) indiquent une demande résidentielle solide et une confiance des promoteurs. Le parc, jeune avec 22,6 % de constructions post-2006, et énergétiquement correct (classe D dominante), limite le risque réglementaire lié aux passoires thermiques.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Montaigu-Vendée Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Montaigu-Vendée révèle un cycle classique de surchauffe et de correction. Après une hausse cumulée de près de 20 % entre 2020 et 2023, le prix médian a reculé de 7,5 % en 2024 pour s'établir à 2 414 €/m². Cette baisse, la première en cinq ans, ramène les prix à un niveau proche de celui de 2022. Elle est plus marquée que chez certaines voisines comme Les Herbiers, signe d'un marché réagissant aux tensions sur le pouvoir d'achat. Pour un acheteur en 2026, cette phase de consolidation peut offrir des opportunités de négociation, à condition de viser des biens bien positionnés et éco-performants.
Évolution du marché immobilier de Montaigu-Vendée
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 2 308 €/m² de prix médian pour 233 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +1,7 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 39 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
88,0 % de maisons et 12,0 % d'appartements parmi les 233 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 88,0 % des mutations, pour un prix médian de 2 250 €/m² (maisons) contre 2 929 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 233 | 205 | 28 |
| Prix médian/m² | 2 308 € | 2 250 € | 2 929 € |
| Prix moyen/m² | 2 671 € | ||
| Surface médiane | – | 93 m² | 39 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 244 | 2 270 € |
| 2022 | 261 | 2 524 € |
| 2023 | 209 | 2 483 € |
| 2024 | 210 | 2 380 € |
| 2025 | 233 | 2 308 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve est vigoureuse, avec 931 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance en hausse de 269 % par rapport à la période précédente. Ce volume important, conjugué à une croissance démographique de +4,5 % sur cinq ans, témoigne d'une attractivité résidentielle intacte. Cependant, il introduit un risque de sur-offre à moyen terme, susceptible de peser sur les prix à la revente de l'ancien, surtout si la cadence de construction se maintient. L'acheteur doit prêter attention à la localisation des nouveaux programmes pour éviter les zones de future concurrence directe.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 392 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 114 sur 2013 — soit +243,9 %.
Vacance longue durée à Montaigu-Vendée
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Montaigu-Vendée (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 970 logements ont été autorisés à à Montaigu-Vendée, +149 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Montaigu-Vendée
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Montaigu-Vendée
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (39,09 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Passer du rendement brut au net implique de soustraire environ 2 points de pourcentage. À Montaigu-Vendée, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 39,09 %. Ajoutez à cela les frais de gestion (environ 5 à 8 % du loyer), une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants local est de 3,9 %) et d'éventuels travaux. Pour un appartement, les charges de copropriété, variables, grèvent aussi la rentabilité finale.
Performance énergétique du parc à Montaigu-Vendée
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 885 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Montaigu-Vendée: classe D en tête, 10,9 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique D dominante (204 kWh/m²/an) place le parc légèrement en dessous de la moyenne nationale. Le pourcentage de passoires thermiques (F/G) est contenu à 11 %, inférieur à de nombreux territoires. Cela réduit le risque réglementaire immédiat, mais anticipez tout de même des travaux de rénovation pour les biens les plus anciens, visés par les interdictions de location à partir de 2025 (logements classés G).
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les maisons individuelles (84,2 % du parc) sont les biens les plus recherchés par les familles, avec des loyers estimés à 10,1 €/m²/mois. Les petits appartements (surface médiane 38 m²) sont adaptés aux étudiants ou jeunes actifs, avec un loyer au m² plus élevé (13,5 €). Attention au parc ancien : 11 % des logements sont des passoires thermiques (DPE F/G), ce qui impose des travaux de rénovation avant 2028 pour la location.
Quelles zones cibler à Montaigu-Vendée ?
Le centre-bourg, bien équipé (829 équipements recensés), est le plus attractif pour la location d'appartements. Les quartiers périphériques, plus résidentiels, conviennent aux maisons de famille. La dynamique de construction neuve (173 logements autorisés en 2024) crée des opportunités dans les zones en développement, avec des biens aux normes énergétiques récentes (DPE classe dominante D).
Calculateur de rendement à Montaigu-Vendée
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Montaigu-Vendée
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans notre calcul, dans un marché où le taux de logements vacants est de 3,9 %. La dépendance à l'économie locale existe, malgré un taux de chômage bas (6,3 %). Le risque réglementaire est réel avec les obligations de rénovation des passoires thermiques (11 % du parc). Enfin, la taxe foncière (39,09 %) pèse significativement sur le rendement net.
Erreurs à éviter quand on investit à Montaigu-Vendée
- Négliger la taxe foncière, élevée à 39,09 %.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative.
- Surévaluer les loyers face à l'offre neuve future.
- Choisir un bien avec DPE F/G, interdit à la location en 2025.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier montacutain suit le rythme national : forte activité de mars à juin, ralentissement estival, reprise en septembre. Vendre au printemps maximise la visibilité. Acheter en novembre-décembre peut offrir des opportunités avec moins de concurrence. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à conclure avant l'été. L'affluence touristique modérée (5 hébergements) influence peu le marché.
Le saviez-vous ?
- Montaigu-Vendée ne compte que 3 km², l'une des communes les plus denses de sa catégorie.
- L'âge médian y est de 40,8 ans, plus jeune que la moyenne nationale.
- La commune dispose de sa propre gare, à 1,1 km du centre.
S'installer à Montaigu-Vendée : cadre de vie et logement
S'installer à Montaigu-Vendée, c'est choisir le confort d'une ville à échelle humaine dotée de services d'une rare densité. Avec 134 commerces, 208 établissements de santé et 73 équipements sportifs, la commune offre une autonomie quotidienne exceptionnelle pour une population de 21 000 habitants. Cette richesse facilite la vie de famille, comme en témoigne la présence de 24 établissements scolaires.
Le territoire affiche un profil démographique équilibré (âge médian de 40,8 ans) et dynamique, avec plus d'un tiers de moins de 30 ans. La connectivité est excellente (fibre à 87 %, 4 opérateurs 5G), répondant aux besoins des télétravailleurs. Il convient cependant d'être vigilant sur les risques naturels, la commune étant concernée par un radon significatif et une sismicité modérée, et ayant connu 13 arrêtés de catastrophe naturelle.
Carte du marché immobilier à Montaigu-Vendée
Montaigu-Vendée et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Montaigu-Vendée
Avec une température moyenne annuelle de 12,5°C et des précipitations annuelles de 831 mm, le climat vendéen de Montaigu est doux et océanique. Les hivers sont rarement rigoureux (altitude moyenne de 41 m), un atout pour les personnes recherchant un cadre de vie tempéré. Ce profil plaît particulièrement aux familles et aux retraités souhaitant échapper aux grands froids, tout en bénéficiant d'un ensoleillement correct.
À qui s'adresse Montaigu-Vendée ?
Cette commune s'adresse principalement aux familles recherchant une maison avec jardin dans un environnement sécurisé et bien équipé. Les primo-accédants peuvent y trouver des opportunités, notamment dans l'ancien à rénover. Les actifs travaillant dans le bassin montacutain ou prêts à effectuer des déplacements vers Nantes (environ 30 minutes) y trouvent aussi leur compte. Les retraités apprécient la tranquillité et la proximité des services de santé.
Avantages et limites à Montaigu-Vendée
✓ Points forts
- Dynamisme démographique et économique (+4,5% de population en 5 ans)
- Accès aux transports : gare en ville, TGV et aéroport Nantes à ~30 km
- Équipements et services complets (commerce, santé, écoles, sports)
- Parc immobilier majoritairement récent (22,6% construits après 2006)
- Taux de chômage très bas (6,3%), signe d'une économie résiliente
− À prendre en compte
- Densité de population très élevée (7 045 hab./km²) pour la Vendée
- Risques naturels modérés à surveiller (radon, inondations historiques)
- Offre culturelle et de loisirs limitée comparée à une grande ville
Composition du parc immobilier à Montaigu-Vendée
9 497 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
7 933 maisons pour 1 485 appartements: le parc à Montaigu-Vendée est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc immobilier est très majoritairement constitué de maisons individuelles (84,2 %), signe d'un marché familial et ancré. La part de propriétaires-occupants (69,6 %) est élevée, ce qui indique une stabilité résidentielle et une pression locative modérée. Seulement 1,4 % de résidences secondaires et 3,9 % de logements vacants suggèrent un marché tendu où l'offre disponible est rare, soutenant les prix à la vente.
Ancienneté du parc à Montaigu-Vendée
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 8 756 logements).
- Avant 1919 7,0 % 612 logts
- 1919-1945 3,9 % 344 logts
- 1946-1970 13,2 % 1 153 logts
- 1971-1990 29,0 % 2 535 logts
- 1991-2005 24,4 % 2 136 logts
- 2006-2019 22,6 % 1 976 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Montaigu-Vendée
829 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Montaigu-Vendée
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le diagnostic géorisque indique une exposition au radon, gaz naturel radioactif, nécessitant une vérification de la ventilation. La sismicité est classée comme modérée. La commune a fait l'objet de 13 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement pour inondations et mouvements de terrain. Consultez obligatoirement le Plan de Prévention des Risques (PPR) en mairie pour connaître les contraintes constructives précises sur la parcelle qui vous intéresse.
Cas pratique : un achat type à Montaigu-Vendée
Une maison médiane de 95 m² représente un investissement de 224 485 €. Cela équivaut à environ 9,3 années du revenu médian local (24 050 €). Avec un apport de 10 % et un taux à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élèverait à près de 1 150 €, à laquelle il faut ajouter la taxe foncière (environ 900 €/an).
Erreurs à éviter quand on achète à Montaigu-Vendée
- Omettre de vérifier le zonage du plan de prévention des risques.
- Ne pas contrôler les taux de radon dans le sous-sol.
- Sous-estimer le coût des travaux sur un bien ancien.
- Oublier que 87 % du territoire est fibré.
Points clés à retenir à Montaigu-Vendée
- Prix médian à 2 414 €/m², en baisse de 7,5 % sur un an.
- Rendement brut locatif autour de 5,0 %.
- Climat doux, moyenne annuelle de 12,5 °C.
- Marché vendeur stable avec 69,6 % de propriétaires occupants.
- Écart important entre appartements (2 929 €/m²) et maisons (2 250 €/m²).
- Taxe foncière élevée : 39,09 % sur le bâti.
- Parc à 84,2 % de maisons individuelles.
- Prix des appartements +36 % vs maisons au m².
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Montaigu-Vendée ?
À Montaigu-Vendée, la valeur est d'abord dictée par la localisation à l'intérieur de la commune. La proximité de la gare (1,1 km du centre), des 24 établissements scolaires ou des 134 commerces peut justifier une surcote de 5 à 10 %. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sont primordiales. L'état du bien et sa performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus : une passoire thermique se vend avec une décote significative. Un appartement à l'étage avec ascenseur vaut plus qu'un rez-de-chaussée.
Estimation indicative d'une maison à Montaigu-Vendée
Pour une maison de 93 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
214 644 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise, basée sur les transactions réelles et les tendances du marché, est la clé d'une vente réussie. Surévaluer son bien dans un marché en baisse conduit à une vacance commerciale prolongée et, in fine, à une décote. Sous-évaluer signifie une perte sèche. À Montaigu-Vendée, des éléments spécifiques comme la performance énergétique (DPE dominant D) ou la présence d'un risque radon peuvent faire varier la valeur de 5 à 15 %. Seule une analyse fine intégrant ces paramètres locaux permet de se positionner stratégiquement.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne au m², mais ne voit pas votre bien. Un professionnel local sait qu'un quartier près du parc, un autre desservi par la fibre à 87 %, ou une rue exposée au bruit n'ont pas la même valeur. Il évalue finement l'état réel, l'exposition, la qualité de la rénovation. Son estimation, documentée par des ventes réelles (DVF 2024), crédibilise votre prix auprès des acheteurs et sert de base solide à la négociation.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix au m² moyen de la commune.
- Oublier de valoriser un jardin ou une place de parking.
- Négliger l'impact d'un DPE dégradé sur la valeur.
- Comparer avec des biens neufs sans appliquer de décote.
Investir à Montaigu-Vendée : passer à l'action
Le timing d'entrée sur un marché en correction est délicat. Une connaissance fine des quartiers, du parc et des dernières négociations est indispensable pour identifier les biens à potentiel et éviter les pièges.
Les données posent un diagnostic clair, mais transformer cette analyse en acquisition réussie nécessite une expertise locale pointue.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Montaigu-Vendée grâce aux dernières transactions DVF et à notre analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 241 ventes récentes (DVF 2024)
- Évolution des prix et tendance du marché local
- Mise en relation avec un expert du secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Montaigu-Vendée
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Montaigu-Vendée
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Montaigu-Vendée ?
Le prix médian global est de 2 414 €/m² en 2024. Les maisons se négocient autour de 2 250 €/m² et les appartements à 2 929 €/m², selon les transactions DVF.
Est-ce que les prix baissent à Montaigu-Vendée ?
Oui, après plusieurs années de hausse, le prix médian a baissé de 7,5 % en 2024. Cette correction ramène les niveaux de prix proches de ceux de 2022.
Montaigu-Vendée est-elle plus chère que Les Herbiers ?
Oui, le prix médian à Montaigu-Vendée (2 414 €/m²) est légèrement supérieur à celui des Herbiers (2 334 €/m²), avec un écart de +3 %.
Quel rendement locatif peut-on espérer ?
Le rendement locatif brut est d'environ 5,0 % pour les appartements et 5,1 % pour les maisons. Le rendement net, après charges, se situe plutôt autour de 3,1 % à 3,2 %.
Quels sont les quartiers recommandés pour investir ?
Privilégiez les secteurs proches du centre-ville, des équipements et de la gare pour leur attractivité locative durable. Les zones en cours de développement méritent une analyse approfondie du risque de sur-offre future.
Marché immobilier des communes voisines
L'écart de valorisation avec Bouguenais (+24 %) ou Vertou (+44 %) est significatif, mais les indicateurs économiques et démographiques solides de Montaigu-Vendée offrent un effet de levier intéressant pour un investisseur patient.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Montaigu-Vendée.
Communes limitrophes de Montaigu-Vendée
Montaigu-Vendée est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² à Montaigu-Vendée (2 308 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de -3,0 % par rapport dans la Vendée.
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Montaigu-Vendée varie peu (+1,7 %). Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 157 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année fait apparaître une correction de -3,0 % du prix médian.
Le marché penche nettement côté maisons (88,0 %), vendues autour de 2 250 €/m² pour des surfaces médianes de 93 m². Rapporté au revenu médian de Montaigu-Vendée, un logement de 93 m² (209 250 €) représente 8,7 années de ressources brutes.
Loyers observés à Montaigu-Vendée: 13,5 €/m²/mois pour un appartement, 10,1 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 5,5 % pour un appartement (5,4 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (1,4 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Construction neuve active à Montaigu-Vendée: l'équivalent de 194 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Montaigu-Vendée est entre océan et marais, sur la côte atlantique. Le cadre géographique (dans un relief de plaine, à 43 m d'altitude en moyenne) nuance l'analyse du marché.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).