01 Le parc de logements
Le parc comprend 10 213 logements dont 9 028 résidences principales, 711 résidences secondaires et 474 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 9 028 | 88,4 % |
| Résidences secondaires | 711 | 7,0 % |
| Logements vacants | 474 | 4,6 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 88 % de résidences principales, 7 % de secondaires et 5 % de vacants pour un total de 10 213 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 262 | 3,0 % |
| 1919-1945 | 67 | 0,8 % |
| 1946-1970 | 507 | 5,8 % |
| 1971-1990 | 3 125 | 35,5 % |
| 1991-2005 | 2 549 | 28,9 % |
| 2006-2019 | 2 297 | 26,1 % |
Structure du bâti par époque: 3 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (35 %), 26 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 695 | 7,7 % |
| 2 pièces | 1 253 | 13,9 % |
| 3 pièces | 1 359 | 15,1 % |
| 4 pièces | 1 469 | 16,3 % |
| 5 pièces ou plus | 4 252 | 47,1 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,3 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (47 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 7 629 | 8 837 | 10 213 |
| Rés. principales | 7 147 | 7 973 | 9 028 |
| Rés. secondaires | 183 | 513 | 711 |
| Vacants | 299 | 351 | 474 |
Montaigu-Vendée (21 134 hab., à 38 km) présente 65,9 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 351 | 59,3 % |
| Locataires (privé) | 2 584 | 28,6 % |
| Locataires HLM | 997 | 11,0 % |
| Logés gratuitement | 96 | 1,1 % |
Visualisation des quatre statuts — 59,3 % de propriétaires occupants, 39,7 % de locataires et 11 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 249 | 47,1 % |
| Fioul | 221 | 2,4 % |
| Électricité | 3 767 | 41,7 % |
| Gaz bouteille | 74 | 0,8 % |
| Autre (bois…) | 718 | 8,0 % |
Le gaz de ville équipe 47 % des résidences principales, devant électricité (42 %) et autres sources (bois notamment) (8 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 197 |
| 2 à 4 ans | 2 225 |
| 5 à 9 ans | 1 601 |
| 10 ans ou plus | 4 004 |
| Total ménages | 9 028 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 841 |
| Sous-occupation modérée | 1 798 |
| Sous-occupation accentuée | 1 623 |
| Suroccupation modérée | 677 |
| Suroccupation accentuée | 16 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 796 | 8,8 % |
| 1 voiture | 4 353 | 48,2 % |
| 2 voitures ou plus | 3 878 | 43,0 % |
Équipement automobile des ménages: 9 % sans voiture, 48 % avec une voiture et 43 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 83,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 041 | 963 | 36 | 42 |
| 1975 | 1 802 | 1 679 | 57 | 66 |
| 1982 | 2 809 | 2 673 | 44 | 92 |
| 1990 | 4 044 | 3 869 | 54 | 121 |
| 1999 | 5 465 | 5 312 | 59 | 94 |
| 2006 | 6 890 | 6 710 | 40 | 140 |
| 2011 | 7 629 | 7 147 | 183 | 299 |
| 2016 | 8 837 | 7 973 | 513 | 351 |
| 2022 | 10 213 | 9 028 | 711 | 474 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 1 041 logements, le total atteint 10 213 en 2022 (+881 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 638 | 609 | 768 | 882 | 651 | 293 |
| Dont vacants > 2 ans | 51 | 52 | 54 | 52 | 69 | 130 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 63 | 1,3 % |
| Classe B | 148 | 3,1 % |
| Classe C | 3 452 | 72,5 % |
| Classe D | 816 | 17,1 % |
| Classe E | 180 | 3,8 % |
| Classe F | 69 | 1,4 % |
| Classe G | 33 | 0,7 % |
La classe C domine avec 73 % des diagnostics, et 77 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 349 | 28,3 % |
| Classe B | 782 | 16,4 % |
| Classe C | 2 083 | 43,8 % |
| Classe D | 421 | 8,8 % |
| Classe E | 80 | 1,7 % |
| Classe F | 31 | 0,7 % |
| Classe G | 15 | 0,3 % |
Répartition climat du parc: C concentre 44 % des diagnostics et 89 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 238 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 209 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 165 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 165 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 145 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 95 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 238 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 95 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 57 | 6 |
| Classe B | 49 | 99 |
| Classe C | 533 | 2 919 |
| Classe D | 487 | 329 |
| Classe E | 118 | 62 |
| Classe F | 46 | 23 |
| Classe G | 29 | 4 |
Les maisons affichent une classe dominante C (175 kWh/m²/an), les appartements C (141) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 500 |
| T2 | 371 |
| T3 | 445 |
| T4 | 246 |
| T5+ | 38 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Carquefou (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Carquefou est le ville moyenne ayant le plus de résidences secondaires du département Loire-Atlantique. (sur 8 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
- Carquefou est le ville moyenne ayant la consommation énergétique la plus basse (DPE) du département Loire-Atlantique. (sur 8 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
- Carquefou est le ville moyenne ayant le moins de passoires thermiques du département Loire-Atlantique. (sur 8 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Le parc de Carquefou rassemble 10 213 logements au recensement de 2022, dont l'essentiel sert de résidence principale (9 028 unités). Parc mixte: 57,3 % de maisons et 42,7 % d'appartements cohabitent. La commune est dans les paysages contrastés de la côte atlantique, en plaine, à 13 m d'altitude.
Avec 59,3 % de propriétaires et 39,7 % de locataires, Carquefou se range du côté des communes à majorité propriétaire. 11,0 % des logements occupés à titre principal sont des HLM. Bilan SRU: déficit chiffré (16,9 % contre une obligation de 25,0 %).
Le renouvellement du parc est marqué — 26,1 % des logements datent de 2006 ou après. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante C et une consommation moyenne de 150 kWh/m²/an, inférieure à la moyenne nationale (203). Mode de chauffage dominant: gaz de ville (47,1 %).
Le nombre de logements de Carquefou a bondi de +15,6 % entre les recensements 2016 et 2022. La multi-motorisation est la norme à Carquefou: 43,0 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Carquefou est dans les paysages contrastés de la côte atlantique. Le parc résidentiel de Carquefou s'inscrit dans un territoire en plaine, à 13 m d'altitude.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 9 028 résidences principales de Carquefou et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Carquefou en 2026 ?
Commune de la première couronne nantaise, Carquefou bénéficie d'une croissance démographique soutenue (+4,4 % en 5 ans) et d'un taux de chômage inférieur à la moyenne régionale. Son marché immobilier, sous forte pression, a pourtant connu un repli en 2024. Cette analyse éclaire les opportunités d'investissement dans un contexte de correction.
Avec une attractivité territoriale dans le top 30 % du département, Carquefou combine une correction récente des prix et un rendement locatif solide.
Verdict
➤ Investissement locatif pertinent en appartement, à condition de viser la rentabilité brute et de profiter de la correction récente.
Points clés
- ✓ Correction de -3,4 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif brut apparts : 4,9 %
- ✓ Densité d'équipements très élevée (ICS : 7,7/10)
- ⚠ Accessibilité faible (IAI : 1,5/10)
- ⚠ Prix médian global supérieur de 47 % à Montaigu-Vendée
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec 3 471 €/m², le prix médian dépasse la moyenne nationale estimée.
- Supérieur de 47 % au prix médian de Montaigu-Vendée, commune comparable en Loire-Atlantique.
- Rendement locatif brut (4,9 %) supérieur à celui des centres-villes saturés comme Nantes.
Analyse du marché immobilier à Carquefou
Acheter demande un effort important : 8,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Carquefou : opportunités et risques
L'investissement locatif à Carquefou se justifie principalement par la demande locative soutenue, portée par les actifs travaillant à Nantes et attirés par un cadre de vie mieux équipé que la moyenne. Le rendement brut des appartements (4,9 %) est correct, mais il faut en déduire une charge fiscale non négligeable, avec une taxe foncière sur le bâti à 38,85 %.
Le risque lié aux passoires thermiques est marginal (seulement 2 % des logements en classes F/G), mais la très faible accessibilité (IAI : 1,5/10) représente un point de vigilance : le marchà est déjà porté par des acheteurs extérieurs plus avertis, ce qui peut limiter la marge de négociation et la liquidité à la revente en cas de retournement.
La stratégie la plus cohérente reste la location annuelle en appartement, en ciblant les biens récents ou bien rénovés pour limiter les travaux. La dynamique de construction neuve, bien qu'en net ralentissement (-47 % d'autorisations), continue d'alimenter l'offre et pourrait temporairement freiner la hausse des loyers.
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Données du marché immobilier à Carquefou
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian global s'établit à 3 471 €/m², en recul de 3,4 % sur un an selon les données DVF 2024. Cette correction, la première depuis 2020, intervient après une hausse de près de 15 % entre 2020 et 2022, et indique un marché qui atteint un plafond de valorisation. L'écart entre le prix moyen (4 457 €/m²) et le médian révèle la persistance de biens haut de gamme qui tirent les statistiques vers le haut.
Comparé aux communes de profil similaire en Loire-Atlantique, l'écart de prix est frappant : Carquefou est 47 % plus chère que Montaigu-Vendée. Cet écart s'explique par la proximité immédiate de Nantes (moins de 10 km du centre) et une très forte densité d'équipements (714 au total), qui en font un pôle de vie autonome au sein de la métropole.
La structure des ventes, avec 106 appartements contre 155 maisons, indique un marché en cours de densification, porté par une demande locative active. Ce dynamisme est corroboré par un taux de vacance de seulement 4,6 % et une part de résidences secondaires limitée à 7 %, signes d'un parc occupé et recherché.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Carquefou Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2024, le prix médian à Carquefou a progressé de près de 10 %, passant de 3 168 à 3 471 €/m². Le sommet a été atteint en 2022 (3 649 €/m²), avant une légère décrue en 2023 et une correction plus nette en 2024 (-3,4 %). Cette tendance, similaire à celle observée sur de nombreux marchés périurbains, indique une normalisation après la surchauffe post-Covid. Comparé aux communes rurales du département, l'écart de valorisation reste très important, mais la récente baisse offre une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs patients, selon les données DVF 2024.
Évolution du marché immobilier de Carquefou
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 240 transactions en 2025 et affiche une évolution de -4,1 % sur 2021–2025 (prix médian à 3 348 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Pour acquérir un appartement type de 43 m² à 165 120 €, un emprunt à 4 % sur 20 ans génèrerait une mensualité d'environ 1 000 €. Le loyer estimé (15,7 €/m²) couvre environ 68 % de cette charge, laissant un effort résiduel net d'environ 300 € par mois. Le rendement brut s'élève à 4,9 %, mais la taxe foncière à 38,85 % et les frais de gestion le rongent significativement. Ce montage n'est viable qu'avec un apport personnel conséquent, d'autant que le prix total d'une maison type (384 888 €) nécessite près de 14 années de revenu médian local.
Acheter vs Louer — appartement 44 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
58,3 % de maisons et 41,7 % d'appartements parmi les 240 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (58,3 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 3 348 €/m² pour les maisons et 3 343 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 240 | 140 | 100 |
| Prix médian/m² | 3 348 € | 3 348 € | 3 343 € |
| Prix moyen/m² | 3 413 € | ||
| Surface médiane | – | 102 m² | 44 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 298 | 3 492 € |
| 2022 | 262 | 3 598 € |
| 2023 | 209 | 3 595 € |
| 2024 | 209 | 3 390 € |
| 2025 | 240 | 3 348 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Sur les cinq dernières années, 577 logements ont été autorisés à Carquefou, mais la tendance est à un net ralentissement : seulement 71 autorisations en 2024, soit une baisse de 47 % par rapport à la période quinquennale précédente. Ce reflux de la construction neuve, couplé à une croissance démographique continue (+12,2 % en 10 ans), devrait maintenir la pression sur le parc existant et soutenir les prix à moyen terme. Toutefois, avec seulement 2 % de passoires thermiques et 26 % du parc construit après 2006, l'offre est globalement de bonne qualité énergétique, limitant le risque de dépréciation lié à la réglementation.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 124 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 4 988 autorisations pour 5 012 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Carquefou
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Carquefou (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 576 logements autorisés à à Carquefou, dont 62 en 2025 (-45 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Carquefou
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Carquefou
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,85 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net est la vraie mesure de la rentabilité. À partir d'un brut de 4,9 % pour un appartement, déduisez systématiquement la taxe foncière, dont le taux à Carquefou est de 38,85 % (2024). S'ajoutent les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), les charges de copropriété non récupérables, une provision pour travaux et un lissage pour les périodes de vacance. Le résultat, autour de 3,0 % net, doit être comparé aux placements sans risque. Dans un parc où seuls 2,0 % des logements sont des passoires, les risques de travaux obligatoires sont contenus.
Performance énergétique du parc à Carquefou
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 761 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Carquefou: la classe C domine, 2,1 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
La performance énergétique du parc est plutôt bonne, avec une classe dominante C (149 kWh/m²/an). Seulement 2,0 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G, des passoires thermiques. Ce faible pourcentage réduit le risque de dépréciation réglementaire à court terme. Cependant, la loi Climat fixe des échéances: interdiction de location pour les logements les plus énergivores à partir de 2025 (G), 2028 (F) et 2034 (E). Un DPE récent est donc impératif pour tout achat.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (type T2 de 43 m² médians) sont les plus adaptés à la location, avec un loyer estimé à 15,7 €/m²/mois. Le parc récent (26,1 % post-2006) offre des biens bien isolés (DPE dominant C), limitant le risque de travaux de rénovation énergétique. Les maisons, plus grandes, visent un public familial.
Quelles zones cibler à Carquefou ?
La demande se concentre dans les quartiers proches du centre-bourg et des commerces (82 équipements recensés), ainsi qu'à proximité des axes routiers facilitant les déplacements vers Nantes. Les zones en développement, avec 577 logements autorisés sur les 5 dernières années, peuvent offrir du neuf locatif, malgré une baisse récente des autorisations (-47 %).
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Risques à connaître avant d'investir à Carquefou
Le principal risque est la vacance locative, même si le taux de logements vacants (4,6 %) est modéré. La dépendance à l'économie nantaise est forte. La taxe foncière (38,85 %) pèse sur le rendement net. Enfin, la part minime de passoires thermiques (2 %) réduit le risque réglementaire lié aux interdictions de location.
Cas pratique : un investissement type à Carquefou
Pour un appartement de 43 m² (surface type), le prix d'achat moyen serait d'environ 165 120 €. Avec un loyer de 15,7 €/m², cela génère 675 € par mois, soit un rendement brut de 4,9 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 70 €/mois), des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net mensuel tombe autour de 3,0 %, soit 413 € nets par an pour 10 000 € investis.
Erreurs à éviter quand on investit à Carquefou
- Oublier la taxe foncière, dont le taux est de 38,85 % à Carquefou.
- Négliger les frais de notaire (environ 8 % dans l'ancien).
- Surévaluer les loyers sans vérifier les annonces locales.
- Faire l'impasse sur une visite pour évaluer l'état réel du bien.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Carquefou suit un cycle annuel classique. Le printemps (mars-juin) est la période la plus active, avec plus d'acheteurs et une mise en vente accrue. L'automne (septembre-octobre) constitue une seconde fenêtre favorable, après la trêve estivale. À noter que la taxe foncière est mise en recouvrement en septembre, une dépense à anticiper pour les nouveaux propriétaires. Vendre en fin d'hiver peut permettre d'éviter une surabondance d'offres au printemps.
Le saviez-vous ?
- Carquefou dispose de 2 monuments historiques protégés.
- 84,3 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'âge médian de la population est de 39,1 ans.
S'installer à Carquefou : cadre de vie et logement
S'installer à Carquefou, c'est bénéficier des avantages de la métropole nantaise sans la densité du centre-ville. La commune dispose d'une très large palette de services (331), de commerces (82) et d'établissements de santé (187), assurant une autonomie quotidienne remarquable. La connexion fibre (84,3 % des logements) et la présence de la 5G en font également un territoire adapté au télétravail.
Le profil démographique, avec un âge médian de 39,1 ans et 39,3 % de moins de 30 ans, est relativement jeune et familial, attiré par la qualité des équipements scolaires et sportifs. La proximité de la gare de La Chapelle-Aulnay (3,8 km) et de l'aéroport Nantes-Atlantique (17,8 km) facilite les déplacements régionaux et nationaux.
Carte du marché immobilier à Carquefou
Carquefou et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Carquefou
Un climat océanique tempéré caractérise Carquefou, avec une température moyenne de 12,4 °C et 761 mm de pluie annuels, proches des normes nantaises. Les hivers sont doux, les étés agréables. Ce climat convient particulièrement aux personnes recherchant une douceur de vivre sans excès, et aux familles qui profitent des nombreux équipements extérieurs (51 sites sportifs et de loisirs). L'altitude moyenne de 29 m limite les risques d'inondation directe, un atout pour l'assurabilité.
À qui s'adresse Carquefou ?
Carquefou s'adresse principalement aux familles et aux couples actifs travaillant dans l'agglomération nantaise, attirés par un habitat majoritairement individuel (58 % de maisons) et un bon niveau d'équipements. L'âge médian de 39,1 ans et la part importante de moins de 30 ans (39,3 %) confirment cette attractivité pour les jeunes ménages.
Avantages et limites à Carquefou
✓ Points forts
- Proximité de Nantes et excellente accessibilité (gare TGV à 9,9 km)
- Parc immobilier récent et performant énergétiquement (DPE C dominant)
- Équipements et services nombreux (714 équipements recensés)
- Croissance démographique dynamique (+12,2 % en 10 ans)
- Environnement verdoyant et densité modérée (486,5 hab./km²)
Composition du parc immobilier à Carquefou
10 213 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (58,0 %) et collectif (42,0 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de Carquefou est majoritairement constitué de maisons individuelles (58,0 %), signe d'un cadre de vie familial et pavillonnaire. La part élevée de propriétaires (59,3 %) et la faible proportion de résidences secondaires (7,0 %) indiquent un marché stable, ancré dans la vie locale. Seuls 4,6 % des logements sont vacants, un taux bas qui traduit une tension sur l'offre. Ce contexte profite aux vendeurs de biens bien entretenus, recherchés par des ménages travaillant souvent dans l'agglomération nantaise.
Ancienneté du parc à Carquefou
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 8 807 logements).
- Avant 1919 3,0 % 262 logts
- 1919-1945 0,8 % 67 logts
- 1946-1970 5,8 % 507 logts
- 1971-1990 35,5 % 3 125 logts
- 1991-2005 28,9 % 2 549 logts
- 2006-2019 26,1 % 2 297 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Carquefou
714 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Carquefou
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Comme toute commune, Carquefou est exposée à des aléas naturels. Le territoire présente une sismicité modérée et un niveau de radon moyen. Seize risques naturels sont recensés et neuf arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris par le passé, principalement pour des épisodes de sécheresse ou d'inondation. Ces informations, consultables sur Géorisques, doivent guider les vérifications avant achat (état des fondations, présence d'un plan de prévention des risques). L'assurance habitation en tiendra compte.
Cas pratique : un achat type à Carquefou
Une maison de 116 m² (surface médiane pour une maison) coûte environ 384 888 €. Cela représente près de 14 années du revenu médian local (27 830 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 4 % (hors assurance), la mensualité s'élèverait à environ 1 740 €. Un tel effort nécessite un revenu du foyer d'au moins 5 220 € par mois pour respecter le taux d'endettement de 33 %.
Erreurs à éviter quand on achète à Carquefou
- Ne pas consulter le DPE avant de faire une offre.
- Oublier de vérifier les risques naturels sur Géorisques.
- Ignorer le calendrier de la taxe foncière (exigible en septembre).
- Sous-estimer les frais de travaux dans un bien ancien.
Points clés à retenir à Carquefou
- Prix médian à 3 471 €/m², en baisse de 3,4 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 4,9 % pour les appartements.
- 58,0 % de maisons individuelles dans le parc.
- Marché vendeur stable avec 59,3 % de propriétaires.
- Une maison coûte en moyenne 3 348 €/m², un appartement 3 343 €/m².
- Taxe foncière élevée, avec un taux de 38,85 % en 2024.
- Climat doux avec 12,4 °C de moyenne annuelle.
- Peu de logements vacants (4,6 %).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Carquefou ?
À Carquefou, la valeur d'un bien dépend moins de la surface brute que de son état et de sa localisation précise. La performance énergétique (DPE) pèse de plus en plus sur la valorisation, surtout pour les classes E et inférieures. Un logement rénové avec une étiquette B ou C se vendra avec une décote moindre. La proximité des commerces (82 sur la commune), des écoles (14 établissements) et de la gare de La Chapelle-Aulnay (3,8 km) est valorisée. Pour une maison, la taille et l'exposition du jardin, ainsi que la vue, peuvent faire varier le prix au m² de ±15 %.
Estimation indicative d'une maison à Carquefou
Pour une maison de 102 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
341 496 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise est cruciale dans un contexte de baisse des prix. Une surévaluation peut entraîner une vacance prolongée, tandis qu'une sous-évaluation génère une perte sèche. Les données locales, comme le taux de logements vacants (4,6 %) et la dynamique démographique, doivent être intégrées. L'estimation doit aussi anticiper les obligations réglementaires, sachant que seulement 2 % du parc est classé F ou G. Seul un diagnostic ancré dans le territoire permet une valorisation optimale.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation automatique se base sur des moyennes qui masquent les réalités de terrain. Un professionnel local connaît les micro-marchés: la cote d'un quartier près du centre, l'impact d'une rue passante, la valeur ajoutée d'une rénovation qualitative. Il visite le bien pour évaluer son état réel, souvent sous-estimé par les algorithmes. Son expertise permet aussi de cibler le juste prix pour attirer des acheteurs sérieux et faciliter la négociation. Dans un contexte où les prix ont reculé de 3,4 % sur un an, cette précision est cruciale pour vendre dans des délais raisonnables.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix au m² moyen de la commune.
- Oublier de mettre à jour l'estimation après des travaux.
- Ne pas tenir compte de la localisation précise du bien.
- Négliger l'impact d'un mauvais DPE (classe F ou G) sur la valeur.
Investir à Carquefou : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais un investissement réussi dépend de la sélection du bien, du secteur et de la négociation. Notre réseau de professionnels locaux maîtrise les micro-marchés de Carquefou et peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition stratégique.
Les données révèlent un marché tendu mais correcteur. Pour investir au bon prix, l'expertise locale est indispensable.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Carquefou grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Carquefou
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Carquefou
Quel est le prix immobilier moyen à Carquefou ?
En 2024, le prix médian global est de 3 471 €/m². Pour les maisons, il est de 3 348 €/m², et pour les appartements de 3 343 €/m². La fourchette de prix pour 50 % des transactions se situe entre 2 975 et 4 070 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à Carquefou ?
Le marché connaît une correction de -3,4 % en 2024, ce qui peut représenter un point d'entrée plus favorable. Le rendement locatif brut des appartements (4,9 %) est intéressant, mais l'accessibilité est faible, ce qui nécessite un apport personnel conséquent.
Carquefou est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Carquefou est significativement plus chère que les communes comparables de Loire-Atlantique. Par exemple, son prix médian est supérieur de 47 % à celui de Montaigu-Vendée (2 363 €/m²). Cet écart s'explique par sa proximité immédiate avec Nantes.
Quel rendement locatif espérer à Carquefou ?
Le rendement locatif brut est estimà à 4,9 % pour les appartements et 4,3 % pour les maisons. En net, après déduction des charges (gestion, taxe foncière, vacance locative), il se situe autour de 3,0 % pour les appartements.
Quels sont les quartiers à privilégier à Carquefou ?
Les secteurs les plus recherchés sont généralement ceux à proximité des commerces et des équipements, ainsi que les zones récentes bénéficiant d'une bonne qualité énergétique. La proximité des transports (gare de La Chapelle-Aulnay) est aussi un atout majeur pour la location.
Marché immobilier des communes voisines
Carquefou affiche un prix au m² supérieur de 47 % à celui de Montaigu-Vendée, une commune comparable, mais son rendement locatif et sa proximité avec Nantes justifient partiellement cet écart, offrant un effet de levier sur la plus-value à long terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Carquefou.
Communes limitrophes de Carquefou
Carquefou est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Carquefou est un marché tendu — 3 348 €/m² sur 240 ventes récentes, +10,3 % par rapport au reste de la Loire-Atlantique.
Le prix médian au m² à Carquefou diminue de -4,1 % sur cinq ans (2021-2025). Sur l'ensemble de la période, 1 218 transactions sont recensées par les données DVF.
Les maisons (58,3 % des transactions, 3 348 €/m²) et les appartements (41,7 %, 3 343 €/m²) se partagent le marché. Un bien type de 102 m² revient à environ 341 496 €, soit 12,3 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 15,7 € (appartements) et 11,9 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 5,6 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 7,0 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve est soutenue à Carquefou: 576 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 115 par an. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 59 % des autorisations de la période).
Le marché immobilier de Carquefou s'interprète dans un contexte plus large — Carquefou est dans les paysages contrastés de la côte atlantique, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 13 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).