01 Le parc de logements
Le parc comprend 15 119 logements dont 13 712 résidences principales, 141 résidences secondaires et 1 266 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 13 712 | 90,7 % |
| Résidences secondaires | 141 | 0,9 % |
| Logements vacants | 1 266 | 8,4 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 91 % de résidences principales, 1 % de secondaires et 8 % de vacants pour un total de 15 119 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 154 | 1,2 % |
| 1919-1945 | 1 028 | 8,0 % |
| 1946-1970 | 4 154 | 32,4 % |
| 1971-1990 | 3 361 | 26,2 % |
| 1991-2005 | 1 624 | 12,7 % |
| 2006-2019 | 2 516 | 19,6 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1946-1970 arrive en tête avec 32 %, devant les constructions récentes (20 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 913 | 6,7 % |
| 2 pièces | 2 630 | 19,2 % |
| 3 pièces | 4 772 | 34,8 % |
| 4 pièces | 3 393 | 24,7 % |
| 5 pièces ou plus | 2 004 | 14,6 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 15 % du parc, contre 26 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,3 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 11 480 | 12 226 | 15 119 |
| Rés. principales | 10 575 | 11 245 | 13 712 |
| Rés. secondaires | 137 | 106 | 141 |
| Vacants | 769 | 875 | 1 266 |
À Bois-Colombes (4 km, 28 909 hab.), la part de propriétaires s'élève à 46,2 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 897 | 43,0 % |
| Locataires (privé) | 3 039 | 22,2 % |
| Locataires HLM | 4 596 | 33,5 % |
| Logés gratuitement | 180 | 1,3 % |
Visualisation des quatre statuts — 43,0 % de propriétaires occupants, 55,7 % de locataires et 34 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 9 111 | 66,5 % |
| Fioul | 541 | 3,9 % |
| Électricité | 3 767 | 27,5 % |
| Gaz bouteille | 75 | 0,5 % |
| Autre (bois…) | 216 | 1,6 % |
Répartition des modes de chauffage: 66 % au gaz de ville, 27 % pour électricité, 4 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 654 |
| 2 à 4 ans | 3 456 |
| 5 à 9 ans | 2 783 |
| 10 ans ou plus | 5 819 |
| Total ménages | 13 712 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 4 978 |
| Sous-occupation modérée | 3 895 |
| Sous-occupation accentuée | 1 449 |
| Suroccupation modérée | 2 221 |
| Suroccupation accentuée | 385 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 3 725 | 27,2 % |
| 1 voiture | 7 356 | 53,6 % |
| 2 voitures ou plus | 2 631 | 19,2 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 27 % sans voiture, 54 % à une voiture et 19 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 65,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 8 100 | 7 710 | 87 | 303 |
| 1975 | 9 042 | 8 482 | 59 | 501 |
| 1982 | 9 540 | 8 730 | 168 | 642 |
| 1990 | 10 151 | 9 459 | 145 | 547 |
| 1999 | 10 629 | 9 711 | 136 | 782 |
| 2006 | 11 152 | 10 431 | 80 | 641 |
| 2011 | 11 480 | 10 575 | 137 | 769 |
| 2016 | 12 226 | 11 245 | 106 | 875 |
| 2022 | 15 119 | 13 712 | 141 | 1 266 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 8 100 logements à l'origine, 15 119 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 264 | 1 552 | 1 881 | 1 389 | 1 537 | 770 |
| Dont vacants > 2 ans | 135 | 128 | 86 | 95 | 171 | 454 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 67 | 1,2 % |
| Classe B | 246 | 4,3 % |
| Classe C | 1 586 | 28,0 % |
| Classe D | 1 946 | 34,3 % |
| Classe E | 1 022 | 18,0 % |
| Classe F | 517 | 9,1 % |
| Classe G | 284 | 5,0 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 34 % des logements et 34 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 565 | 10,0 % |
| Classe B | 971 | 17,1 % |
| Classe C | 1 475 | 26,0 % |
| Classe D | 1 324 | 23,4 % |
| Classe E | 720 | 12,7 % |
| Classe F | 464 | 8,2 % |
| Classe G | 149 | 2,6 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (26 %), 53 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 320 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 266 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 201 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 197 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 154 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 115 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 320 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 115 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 62 |
| Classe B | 17 | 229 |
| Classe C | 108 | 1 478 |
| Classe D | 334 | 1 612 |
| Classe E | 266 | 756 |
| Classe F | 130 | 387 |
| Classe G | 144 | 140 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (277 kWh/m²/an) et appartements en classe D (205).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 429 |
| T2 | 1 269 |
| T3 | 2 230 |
| T4 | 1 336 |
| T5+ | 349 |
Faut-il investir à Bezons en 2026 ?
Située dans la boucle de la Seine, à mi-chemin entre Paris et la Défense, Bezons bénéficie d'une desserte ferroviaire directe vers Saint-Lazare. Une croissance démographique soutenue et un tissu économique dynamique (taux de renouvellement des entreprises de 32,7 %) en font un territoire attractif. Mais le marché immobilier local, en correction après un pic en 2022, mérite une analyse fine avant toute décision.
Avec un écart de prix de plus de 100 % avec ses voisines les plus chères, Bezons se positionne dans le top quart des communes les plus attractives du Val-d'Oise.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler les appartements pour le rendement, en acceptant un risque économique local et une fiscalité pesante.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,2 %
- ✓ Correction récente de -8,7 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Dynamisme démographique : +19,5 % en 5 ans
- ⚠ Fragilité économique élevée (IFE 6,1/10)
- ⚠ Taxe foncière élevée : 44,61 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian à Bezons (4 059 €/m²) reste inférieur à la moyenne nationale des villes de même catégorie.
- Dans le Val-d'Oise, Bezons affiche un prix au mètre carré inférieur de 9 % à celui d'Ermont (4 444 €/m²), une commune comparable.
- Son rendement locatif brut (6,2 %) dépasse nettement celui des grandes métropoles comme Paris (moins de 4 %).
Analyse du marché immobilier à Bezons
Le marché de Bezons est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Bezons
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,9
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Une pression immobilière très élevée (7,9/10) indique un marché tendu où la demande excède l'offre, favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéUne pression immobilière très élevée (7,9/10) indique un marché tendu où la demande excède l'offre, favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité très faible (0,6/10) révèle que les prix ont dépassé la capacité d'achat des habitants locaux, le marché étant porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité très faible (0,6/10) révèle que les prix ont dépassé la capacité d'achat des habitants locaux, le marché étant porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,4
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative élevée (5,9/10) confirme une demande locative soutenue, adaptée à un investissement locatif classique.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative élevée (5,9/10) confirme une demande locative soutenue, adaptée à un investissement locatif classique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Une pression touristique immobilière faible (2,7/10) écarte toute stratégie de location saisonnière et concentre l'intérêt sur le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleUne pression touristique immobilière faible (2,7/10) écarte toute stratégie de location saisonnière et concentre l'intérêt sur le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 4057,4 — Percentile dept : 90/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 13,2 — Percentile dept : 93/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 23/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 19,5 — Percentile dept : 97/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 9108,5 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 13,2 — Percentile dept : 7/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 39,0 — Percentile dept : 6/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 30,4 — Percentile dept : 3/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 57,0 — Percentile dept : 95/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 23/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 19,5 — Percentile dept : 97/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 25/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 4057,4 — Percentile dept : 11/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 23/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 25/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 8,4 — Percentile dept : 81/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 9108,5 — Percentile dept : 0/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Bezons : opportunités et risques
Le rendement brut des appartements (6,2 %) se détache positivement dans un environnement de taux d'intérêt remontés. D'après la carte des loyers, le loyer médian de 19,7 €/m²/mois permet une couverture correcte de la mensualité d'emprunt. Ce profil est adapté à une stratégie de location annuelle classique, ciblant les jeunes actifs attirés par la proximité de Paris.
Plusieurs charges viennent cependant rogner la rentabilité nette, estimée autour de 3,7 %. La taxe foncière, à 44,61 %, représente environ un mois de loyer. Le parc, dont la classe énergétique dominante est D, comporte encore 14,3 % de passoires thermiques (F/G), exposant à des travaux de rénovation obligatoires d'ici 2028.
Investir à Bezons en 2026 exige donc une sélection rigoureuse. Privilégiez les appartements récents ou rénovés, bien connectés aux transports, pour limiter les risques liés à la performance énergétique et capter une demande locative solvable, souvent extérieure à la commune.
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Données du marché immobilier à Bezons
DVF, loyers, permis, analyse expert4 059 €/m² : le prix médian à Bezons en 2024 marque un net recul (-8,7 %) après deux années de hausse. Cette correction, la plus forte de la période récente, ramène les valeurs au niveau de 2020. Elle touche particulièrement les appartements, dont le prix médian (3 914 €/m²) est inférieur de 17 % à celui des maisons.
Selon les données DVF 2024, l'écart de valorisation avec des communes structurellement similaires mais mieux cotées, comme Ermont (+9 %), interroge. Bezons paie peut-être son image ou une offre de biens plus hétérogène. Néanmoins, cette décote relative constitue un argument pour les investisseurs recherchant un effet de levier.
Le contexte territorial, avec une gare à 2,4 km (Houilles - Carrières-sur-Seine) et une croissance démographique parmi les plus fortes d'Île-de-France (+19,5 % en 5 ans), soutient la demande. Toutefois, un taux de chômage à 12,6 % et une fragilité économique élevée (IFE 6,1/10) tempèrent l'optimisme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Bezons Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2022, le prix médian à Bezons a progressé de 4,6 %, atteignant un pic à 4 538 €/m². La correction de 2024 (-8,7 % en un an) ramène le niveau à 4 059 €/m², soit un retour au niveau de 2020. Cette évolution contraste avec celle des communes voisines comme Ermont ou Franconville, qui ont mieux résisté. Pour un acheteur en 2026, cette correction offre un point d'entrée potentiellement intéressant, à condition de sélectionner des biens bien situés, notamment près de la gare.
Évolution du marché immobilier de Bezons
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 4 021 €/m² de prix médian pour 286 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -5,9 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 55 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 286 transactions en 2024, le marché de Bezons reste actif, bien qu'en recul par rapport aux années précédentes (437 ventes en 2022). Les appartements dominent (181 ventes) avec une surface médiane de 57 m², tandis que les maisons (105 ventes) affichent une surface médiane de 82 m². Le prix moyen global (5 889 €/m²) dépasse le médian (4 059 €/m²), signe d'une dispersion des prix avec des biens haut de gamme. Le marché est équilibré, avec une légère pression vendeur dans les secteurs les mieux desservis.
Répartition des ventes
36,7 % de maisons et 63,3 % d'appartements parmi les 286 transactions enregistrées.
Sur 286 transactions enregistrées, 36,7 % portent sur des maisons (4 378 €/m²) et 63,3 % sur des appartements (3 914 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 286 | 105 | 181 |
| Prix médian/m² | 4 021 € | 4 378 € | 3 914 € |
| Prix moyen/m² | 4 497 € | ||
| Surface médiane | – | 75 m² | 55 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 383 | 4 274 € |
| 2022 | 398 | 4 517 € |
| 2023 | 298 | 4 376 € |
| 2024 | 256 | 3 954 € |
| 2025 | 286 | 4 021 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Bezons est soutenue : 2 967 logements autorisés sur les 5 dernières années, malgré un ralentissement en 2024 (-24 % par rapport à la période précédente). Cette offre neuve répond à une pression démographique forte (+19,5 % en 5 ans) et contribue à moderniser un parc où 19,6 % des logements ont été construits après 2006. Le risque de sur-offre est limité par la demande locative solide, mais il convient de surveiller les projets en cours, notamment près de la gare.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 612 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 16 014 autorisations pour 13 070 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Bezons
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Bezons (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Bezons totalise 2 820 logements sur 5 ans, soit -36 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Bezons
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Bezons
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (44,61 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le passage du rendement brut (6,2 % pour les apparts) au net (3,7 %) est crucial. À Bezons, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 44,61 %. Il faut y ajouter les frais de gestion (environ 5 % du loyer), la provision pour charges non récupérables, et une provision pour travaux. Un taux de vacance de 8,4 % sur le parc doit aussi être anticipé. Ces éléments réduisent significativement la rentabilité perçue.
Performance énergétique du parc à Bezons
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 668 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Bezons est D, avec 14,1 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe D dominante (218 kWh/m²/an) place le parc de Bezons dans la moyenne énergétique française. Cependant, 14,3 % des logements sont des passoires thermiques (F/G). Ceux-ci sont soumis à des restrictions de location dès 2025 (interdiction des G) et 2028 (F). Pour un acquéreur, cela représente un risque réglementaire et un coût de rénovation à anticiper, pouvant impacter la valorisation du bien à moyen terme.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de petite et moyenne surface (type T2 de 57 m² médians), plus adaptés à la demande locative majoritaire et affichant le meilleur rendement brut (6,2 %). L'ancien domine, avec seulement 19,6 % du parc construit après 2006. Attention aux passoires thermiques (14,3 % des logements classés F ou G), source de travaux obligatoires et de dépréciation à venir.
Quelles zones cibler à Bezons ?
La centralité et la proximité des transports (gare de Houilles-Carrières) restent les atouts majeurs pour minimiser la vacance locative. Les quartiers en renouvellement, bénéficiant des 2 967 logements autorisés sur 5 ans, peuvent offrir du potentiel, mais la tendance récente est à un ralentissement de la construction neuve (-24 %). Évitez les zones directement soumises au PPRI Seine Aval, où l'assurance et l'attractivité peuvent pâtir du risque inondation.
Calculateur de rendement à Bezons
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Risques à connaître avant d'investir à Bezons
Le risque de vacance locative n'est pas négligeable, avec un taux de logements vacants de 8,4 %. La dépendance à la conjoncture francilienne est réelle. Le principal risque réglementaire vient du DPE : 14,3 % du parc est en classe F ou G, ce qui implique des rénovations énergétiques coûteuses pour rester louable à partir de 2028. La taxe foncière, à 44,61 %, grève également la rentabilité nette.
Cas pratique : un investissement type à Bezons
Pour un appartement type de 55 m² à Bezons, le prix médian s'établit autour de 216 087 €. Il peut générer un loyer mensuel d'environ 1 084 € (19,7 €/m²). Le rendement brut atteint ainsi 6,2 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net tombe à environ 3,7 %, soit un revenu locatif net annuel de 8 000 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Bezons
- Négliger la taxe foncière élevée (44,61 %).
- Surestimer le loyer perçu, le marché est tendu.
- Oublier de provisionner pour la rénovation énergétique.
- Ne pas vérifier la compatibilité du bien avec la loi Climat.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Bezons suit la saisonnalité francilienne : plus actif de mars à juin. La rentrée de septembre est aussi dynamique. Vendre au printemps permet de toucher les familles souhaitant une entrée à la rentrée. Acheter en fin d'année peut offrir des opportunités de négociation. Pensez au calendrier fiscal : la taxe foncière, due par le propriétaire au 1er janvier, est souvent réglée en septembre.
Le saviez-vous ?
- Bezons a gagné 30,8 % d'habitants en 10 ans.
- Seulement 0,9 % des logements sont des résidences secondaires.
- La commune compte 24 établissements scolaires.
S'installer à Bezons : cadre de vie et logement
Bezons offre un cadre de vie urbain et bien équipé, avec plus de 1 200 commerces et services recensés par l'INSEE. Son intégration à la communauté d'agglomération Saint Germain Boucles de Seine et sa desserte ferroviaire vers Paris (Saint-Lazare à 9,8 km) en font une commune prisée des navetteurs. La connectivité numérique est excellente, avec la fibre disponible à 95,9 %.
La démographie est jeune (âge médian de 35,1 ans) et dynamique, portée par une importante construction neuve. Ce renouvellement du parc, dont près de 20 % a été construit après 2006, contribue à moderniser le paysage urbain. Il faut néanmoins noter la présence d'un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) lié à la Seine, qui peut impacter l'assurabilité de certains biens.
Carte du marché immobilier à Bezons
Bezons et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Bezons
Un climat doux caractérise Bezons, avec une température moyenne de 12,9°C et des précipitations annuelles de 634 mm, inférieures à la moyenne nationale. Ce profil tempéré, avec des hivers peu rigoureux et des étés modérés, convient aux habitants recherchant la douceur de l'Île-de-France sans extrêmes. L'altitude basse (32 m) et la proximité de la Seine contribuent à cette modération. Un atout pour le quotidien et la préservation du bâti.
À qui s'adresse Bezons ?
Bezons s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs cherchant un pied-à-terre en petite couronne sans le budget des Hauts-de-Seine. Les familles y trouvent également leur compte grâce aux nombreuses écoles et à la part non négligeable de maisons (27,7 % du parc). En revanche, les rechercheurs d'un cadre très vert ou patrimonial devront regarder ailleurs.
Avantages et limites à Bezons
✓ Points forts
- Prix bien inférieurs aux communes voisines des Hauts-de-Seine.
- Accès rapide à Paris via la gare de Houilles (2,4 km).
- Services et commerces nombreux (1 203 équipements).
- Démographie jeune et dynamique (+19,5 % en 5 ans).
- Taux de propriétaires occupants de 43 %, signe d'une ville investie.
− À prendre en compte
- Densité urbaine très élevée (9 108 hab./km²).
- Présence d'un risque inondation (PPRI Seine Aval).
- Qualité énergétique moyenne du parc (classe D dominante).
Composition du parc immobilier à Bezons
15 119 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Bezons est majoritairement collectif: 72,3 % d'appartements contre 27,7 % de maisons.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements est majoritairement collectif (72,3 %) avec une part de propriétaires occupant de 43 %. Ce taux, légèrement inférieur à la moyenne nationale, indique un marché locatif important, renforcé par 44 % de logements sociaux. La faible part de résidences secondaires (0,9 %) indique une vocation résidentielle principale. La stabilité est assurée par une majorité de résidents ancrés, mais le poids du locatif social et privé module la dynamique des prix.
Ancienneté du parc à Bezons
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 12 837 logements).
- Avant 1919 1,2 % 154 logts
- 1919-1945 8,0 % 1 028 logts
- 1946-1970 32,4 % 4 154 logts
- 1971-1990 26,2 % 3 361 logts
- 1991-2005 12,7 % 1 624 logts
- 2006-2019 19,6 % 2 516 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Bezons
1 203 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Bezons
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Bezons est concernée par un PPRI Seine Aval, lié aux crues de la Seine. La sismicité est très faible et le radon faible. Onze arrêtés de catastrophe naturelle historiques ont été recensés. Pour un acheteur, vérifier si le bien est en zone inondable (consultation obligatoire du PPR) est essentiel. Cela influence l'assurabilité, le coût des assurances, et peut imposer des contraintes constructives pour les travaux.
Cas pratique : un achat type à Bezons
Une maison type de 82 m² coûte environ 374 986 € à Bezons. Cela représente 17,5 années du revenu médian local (21 450 €). Avec un apport de 10 % (37 500 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 1 900 €. Un budget à confronter aux dépenses courantes dans une commune au taux de pauvreté élevé (rang 5/18).
Erreurs à éviter quand on achète à Bezons
- Omettre de consulter le PPRI Seine Aval avant l'offre.
- Acheter une passoire thermique sans budget rénovation.
- Ignorer la part de logements sociaux dans la résidence.
- Négocier sans connaître la baisse des prix (-8,7 %).
Points clés à retenir à Bezons
- Prix médian à 4 059 €/m², en baisse de 8,7 % sur un an.
- Rendement brut appartements : 6,2 %.
- Classe énergétique dominante : D (218 kWh/m²/an).
- Écart maison/appart : +20,6 % pour les maisons.
- Taxe foncière élevée à 44,61 % sur le bâti.
- 14,3 % de passoires thermiques (classes F et G).
- 43 % de propriétaires occupants.
- Densité la plus forte de sa catégorie dans le Val-d'Oise.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Bezons ?
À Bezons, la valeur est d'abord liée à la surface et à la typologie : l'écart entre maison (4 378 €/m²) et appartement (3 914 €/m²) est significatif. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus. La proximité de la gare de Houilles - Carrières-sur-Seine (2,4 km) et des 111 commerces locaux est valorisée. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sont clés. Un bien rénové avec un DPE performant (A à C) se démarquera.
Estimation indicative d'une maison à Bezons
Pour une maison de 75 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
301 575 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché devenu acheteur, une estimation trop haute condamne à la vacance (le taux local est de 8,4 %). Une estimation trop basse laisse de l'argent sur la table. Seule une analyse fine intégrant les dernières transactions comparables, la performance énergétique (DPE) et les facteurs d'attractivité locaux (proximité de la gare de Houilles à 2,4 km, équipements de proximité) permet de fixer le prix juste. Les données DVF, bien que publiques, nécessitent une expertise pour être interprétées en temps réel, surtout avec un volume de transactions en baisse.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation automatique ne capture pas les micro-marchés de Bezons, comme la différence entre le secteur proche de la Seine et les zones plus éloignées. Un expert local intègre l'état réel (frais de ravalement, potentiel de rénovation), la qualité de la copropriété et l'exposition aux risques. Il peut aussi conseiller sur le prix de vente réel, négociable, face à des acheteurs informés. Son réseau permet une mise en marché ciblée, cruciale dans un marché en correction (-8,7 % sur un an).
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur le prix au m² moyen, sans distinction typologique.
- Surestimer l'impact des travaux sans expertise énergétique.
- Ignorer la dynamique démographique (+30,8 % en 10 ans).
- Ne pas tenir compte de la baisse récente des prix.
Investir à Bezons : passer à l'action
Les données DVF et les indices composites dessinent un paysage, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, et connaissance fine des quartiers. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer cette analyse en opportunité concrète, en tenant compte des spécificités de Bezons.
Vous avez les données. Voici ce qu'elles signifient concrètement pour votre projet.
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- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Bezons
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bezons
Quel est le prix immobilier moyen à Bezons ?
Le prix médian global à Bezons s'établit à 4 059 €/m² en 2024. Les appartements se négocient autour de 3 914 €/m², tandis que les maisons atteignent 4 378 €/m².
Bezons est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Bezons est significativement moins chère que les communes de la première couronne comme Bois-Colombes (-100 %) ou La Garenne-Colombes (-137 %). Elle est légèrement plus chère que Franconville (+2 %) mais moins chère qu'Ermont (-9 %).
Quel rendement locatif peut-on espérer à Bezons ?
Le rendement locatif brut moyen pour un appartement est de 6,2 %. Après déduction des charges courantes (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 3,7 %.
Quels sont les risques à investir à Bezons ?
Les principaux risques sont la fragilité économique locale (taux de chômage à 12,6 %), une taxe foncière élevée (44,61 %) et la présence de logements énergivores (14,3 % de passoires thermiques) nécessitant des rénovations.
Bezons est-elle une ville dynamique ?
Oui, la population a augmenté de 19,5 % en 5 ans. La commune compte plus de 2 500 entreprises et un taux de renouvellement du tissu économique de 32,7 % sur un an.
Marché immobilier des communes voisines
Bezons affiche un prix au m² inférieur de plus de 50 % à des communes voisines comme Bois-Colombes ou La Garenne-Colombes, tout en conservant des indicateurs locatifs solides, ce qui ouvre une marge de plus-value intéressante à moyen terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Bezons.
Communes limitrophes de Bezons
Bezons est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 4 021 €/m², Bezons se place parmi les communes chères du Val-d'Oise, au-dessus de la médiane départementale. Dans le Val-d'Oise, Bezons appartient au top 9 % des communes les plus chères au m².
Sur la période 2021-2025, le m² médian de Bezons se replie de -5,9 %. 1 621 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Bezons — maisons à 4 378 €/m² pour 75 m² en surface médiane, appartements à 3 914 €/m² pour 55 m². Un bien type de 75 m² revient à environ 328 350 €, soit 15,3 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Bezons avoisinent 19,7 €/m² pour les appartements et 16,8 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 6,0 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Bezons (0,9 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Construction neuve active à Bezons: l'équivalent de 564 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (78 % des autorisations sur 2021-2025).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Bezons est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne. Bezons est à 29 m d'altitude, sur un relief peu marqué, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).