01 Le parc de logements
Le parc comprend 46 845 logements dont 43 533 résidences principales, 391 résidences secondaires et 2 922 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 43 533 | 92,9 % |
| Résidences secondaires | 391 | 0,8 % |
| Logements vacants | 2 922 | 6,2 % |
Parmi les 46 845 logements du parc, 93 % assurent la fonction de résidence principale, contre 1 % de secondaires et 6 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 076 | 2,5 % |
| 1919-1945 | 4 835 | 11,2 % |
| 1946-1970 | 13 438 | 31,3 % |
| 1971-1990 | 11 649 | 27,1 % |
| 1991-2005 | 6 168 | 14,4 % |
| 2006-2019 | 5 815 | 13,5 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1946-1970 domine (31 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 3 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 4 320 | 9,9 % |
| 2 pièces | 8 015 | 18,4 % |
| 3 pièces | 13 709 | 31,5 % |
| 4 pièces | 10 028 | 23,0 % |
| 5 pièces ou plus | 7 460 | 17,1 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,3 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (17 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 42 612 | 44 953 | 46 845 |
| Rés. principales | 39 829 | 41 737 | 43 533 |
| Rés. secondaires | 270 | 344 | 391 |
| Vacants | 2 514 | 2 872 | 2 922 |
La part de propriétaires atteint 24,0 % à Rouen, commune de 117 662 hab. à 100 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 19 207 | 44,1 % |
| Locataires (privé) | 11 343 | 26,1 % |
| Locataires HLM | 12 225 | 28,1 % |
| Logés gratuitement | 758 | 1,7 % |
Visualisation des quatre statuts — 44,1 % de propriétaires occupants, 54,1 % de locataires et 28 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 26 178 | 60,1 % |
| Fioul | 2 003 | 4,6 % |
| Électricité | 14 409 | 33,1 % |
| Gaz bouteille | 190 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 753 | 1,7 % |
Répartition des modes de chauffage: 60 % au gaz de ville, 33 % pour électricité, 5 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 4 848 |
| 2 à 4 ans | 8 859 |
| 5 à 9 ans | 8 135 |
| 10 ans ou plus | 21 689 |
| Total ménages | 43 533 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 13 530 |
| Sous-occupation modérée | 10 777 |
| Sous-occupation accentuée | 5 819 |
| Suroccupation modérée | 8 399 |
| Suroccupation accentuée | 1 966 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 13 828 | 31,8 % |
| 1 voiture | 21 525 | 49,4 % |
| 2 voitures ou plus | 8 179 | 18,8 % |
Équipement automobile des ménages: 32 % sans voiture, 49 % avec une voiture et 19 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 55,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 29 794 | 28 371 | 231 | 1 192 |
| 1975 | 37 023 | 34 620 | 190 | 2 213 |
| 1982 | 36 470 | 34 305 | 192 | 1 973 |
| 1990 | 36 770 | 34 188 | 492 | 2 090 |
| 1999 | 39 141 | 35 466 | 350 | 3 325 |
| 2006 | 40 976 | 38 673 | 280 | 2 023 |
| 2011 | 42 612 | 39 829 | 270 | 2 514 |
| 2016 | 44 953 | 41 737 | 344 | 2 872 |
| 2022 | 46 845 | 43 533 | 391 | 2 922 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 29 794 logements à l'origine, 46 845 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 3 367 | 3 724 | 3 388 | 3 592 | 4 125 | 2 106 |
| Dont vacants > 2 ans | 427 | 503 | 409 | 323 | 632 | 1 131 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 26 | 0,1 % |
| Classe B | 738 | 3,4 % |
| Classe C | 6 802 | 31,1 % |
| Classe D | 6 771 | 30,9 % |
| Classe E | 4 832 | 22,1 % |
| Classe F | 1 515 | 6,9 % |
| Classe G | 1 202 | 5,5 % |
Le graphique décompose les 21 886 diagnostics par étiquette énergétique: 31 % en C, 35 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 494 | 11,4 % |
| Classe B | 5 386 | 24,6 % |
| Classe C | 5 918 | 27,0 % |
| Classe D | 3 667 | 16,8 % |
| Classe E | 2 782 | 12,7 % |
| Classe F | 1 103 | 5,0 % |
| Classe G | 536 | 2,4 % |
Émissions CO₂: 27 % des logements relèvent de la classe C, 63 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 307 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 234 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 164 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 179 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 161 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 123 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 307 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 123 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 19 | 7 |
| Classe B | 103 | 635 |
| Classe C | 594 | 6 208 |
| Classe D | 1 055 | 5 716 |
| Classe E | 891 | 3 941 |
| Classe F | 654 | 861 |
| Classe G | 525 | 677 |
Les maisons affichent une classe dominante D (274 kWh/m²/an), les appartements C (216) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 1 061 |
| T2 | 2 313 |
| T3 | 6 164 |
| T4 | 3 837 |
| T5+ | 1 029 |
Faut-il investir à Argenteuil en 2026 ?
Deuxieme ville du Val-d'Oise et membre de la Metropole du Grand Paris, Argenteuil presente un visage dual. Sa proximite ferroviaire avec Paris-Saint-Lazare en fait un pole attractif, mais son declin demographique recent (-3,7 % en 5 ans) et son tissu economique fragilise interrogent. Pour l'investisseur, ce contexte impose de separer le potentiel geographique des realites socio-economiques.
Entre dynamique metropolitaine et fragilites economiques, Argenteuil offre un rendement brut eleve de 6,6 % dans un marche sous tension, mais a un prix.
Verdict
➤ Miser sur Argenteuil suppose une selection rigoureuse du bien et une tolerance au risque elevee, pour cibler specifiquement le rendement locatif court terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut competitif (6,6 %)
- ✓ Pression immobiliere elevee (IPI 5,9/10)
- ✓ Correction recente offre un point d'entree
- ⚠ Fragilite territoriale tres elevee (IFE 7,8/10)
- ⚠ Accessibilite tres faible pour les revenus locaux
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix median a 3 701 €/m², Argenteuil est moins chere que la majorite des communes de la Metropole du Grand Paris.
- Son prix median est superieur de 28 % a la moyenne departementale du Val-d'Oise pour les grandes villes.
- Son rendement locatif brut (6,6 %) depasse nettement celui des grandes metropoles comme Paris ou Lyon.
Analyse du marché immobilier à Argenteuil
Le marché immobilier d'Argenteuil affiche une pression notable (IPI 5,9/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers d'Argenteuil
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,9
Indice de Pression Immobilière
Élevé
La pression immobiliere elevee (5,9/10) indique une demande soutenue, favorable a une mise en location rapide.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéLa pression immobiliere elevee (5,9/10) indique une demande soutenue, favorable a une mise en location rapide.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
L'accessibilite faible (0,7/10) revele un marche detache des revenus locaux, limite pour la revente aux habitants.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleL'accessibilite faible (0,7/10) revele un marche detache des revenus locaux, limite pour la revente aux habitants.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,7
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
L'opportunite locative moderee (4/10) suggere un marche locatif actif mais avec une demande sensible au prix.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréL'opportunite locative moderee (4/10) suggere un marche locatif actif mais avec une demande sensible au prix.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
La pression touristique faible (2/10) exclut une strategie de location saisonniere, oriente vers le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleLa pression touristique faible (2/10) exclut une strategie de location saisonniere, oriente vers le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3644,4 — Percentile dept : 71/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 13,2 — Percentile dept : 92/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 15/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -3,7 — Percentile dept : 10/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 6242,9 — Percentile dept : 96/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 13,2 — Percentile dept : 8/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 41,0 — Percentile dept : 7/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 26,1 — Percentile dept : 5/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 55,9 — Percentile dept : 94/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 15/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -3,7 — Percentile dept : 10/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 19/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3644,4 — Percentile dept : 29/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 15/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 19/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,2 — Percentile dept : 57/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 6242,9 — Percentile dept : 4/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Argenteuil : opportunités et risques
Investir a Argenteuil en 2026 cible prioritairement le rendement locatif annuel. Le taux brut de 6,6 % pour les appartements, superieur a celui des grandes metropoles, constitue l'argument principal. Cette rentabilite s'appuie sur une demande locative structurellement elevee, dans une ville ou les deux tiers des menages sont locataires.
Cet attrait chiffre doit etre tempere par plusieurs facteurs de risque. D'abord, la fragilite territoriale, mesuree a 7,8/10, est tres elevee. Elle integre un taux de chomage eleve et un declin demographique, qui peuvent fragiliser a terme la solvabilite des locataires et la demande. Ensuite, la taxe fonciere sur le bati, a 38,83 %, greve significativement le rendement net. Enfin, la dynamique de construction neuve (1 711 logements autorises en 5 ans) pourrait, combinee a la baisse de la population, generer une sur-offre locative.
La strategie gagnante repose donc sur une selection extremement rigoureuse. Il convient de privilegier les appartements bien orientes, de petite surface (proche de la mediane de 45 m²), situes a proximite des transports et des commerces, et surtout beneficiant d'un bon DPE pour eviter les travaux de renovation energetique obligatoires et valoriser l'attractivite aupres des locataires.
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Données du marché immobilier à Argenteuil
DVF, loyers, permis, analyse expertArgenteuil affiche un prix median global de 3 701 €/m², un niveau qui la place dans une position intermediaire au sein de la Metropole du Grand Paris. Cette valeur, tiree par 517 ventes d'appartements en 2024, masque un ecart significatif entre le prix moyen (6 067 €/m²) et le prix median, signe d'un marche tres heterogene ou cohabitent des segments a forte valeur et un parc plus abordable.
La comparaison avec des communes aux profils socio-economiques similaires est edifiante. Selon les donnees DVF 2024, Argenteuil est 62 % plus chere que Roubaix et 50 % plus chere que Tourcoing. Cet ecart souligne que la valorisation est moins portee par les indicateurs economiques locaux – fragiles avec un taux de chomage a 14,8 % – que par la proximite geographique de Paris, accessible via la gare d'Argenteuil.
L'analyse du parc existant apporte un eclairage crucial : 34 % des logements sont sociaux, et seulement 44,1 % des menages sont proprietaires. Ce paysage structure une demande locative forte et permanente, qui explique en partie le rendement brut eleve de 6,6 % pour les appartements. Neanmoins, la part non negligeable de passoires thermiques (12,2 % en classes F/G) represente un risque reglementaire et financier pour les investisseurs.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Argenteuil Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'evolution des prix a Argenteuil sur les cinq dernieres annees dessine une trajectoire en cloche. Apres une hausse moderee culminant a un pic de 3 963 €/m² en 2022, le marche a entame une correction, ramenant le prix median a 3 487 €/m² en 2024, soit un niveau proche de celui de 2020. Cette baisse de 6,6 % depuis le pic contraste avec la resilience observee dans d'autres communes de la grande couronne. Elle s'explique par le tassement de la demande face a des prix eleves et par la fragilite des indicateurs economiques locaux. Pour un acheteur en 2026, cette correction offre un point d'entree potentiellement interessant, mais dans un contexte ou la reprise de la hausse n'est pas assuree, la plus-value a moyen terme dependra largement de la capacite de la commune a enrayer son declin demographique.
Évolution du marché immobilier d'Argenteuil
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 661 €/m² à 3 487 €/m² (-4,8 %), pour 879 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financieres tirent le portrait d'un marche d'investissement plus que d'accession. Pour acquerir une maison type de 77 m² a 299 300 €, il faudrait mobiliser l'equivalent de 15,5 annees de revenu median local, un effort hors de portee pour la majorite des habitants. L'appartement type (45 m² a 157 545 €) est plus accessible (8,1 annees de revenu) mais reste eloigne des capacites locales. Le rendement brut locatif, estime a 6,6 % pour les appartements, apparait donc comme le moteur principal de l'acquisition. Toutefois, une fois deduites les charges (vacance, gestion, taxe fonciere a 38,83 %), le rendement net tombe autour de 4,1 %, moderant l'enthousiasme.
Acheter vs Louer — appartement 55 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 879 transactions en 2024, le volume d'echanges a Argenteuil reste eleve, signe d'un marche liquide. La repartition est nette : les appartements dominent avec 517 ventes (63 % du total), pour une surface mediane de 45 m². Les maisons, moins nombreuses (362 ventes), sont aussi plus spacieuses (77 m² median). Cette structure traduit un marche polarise entre des investisseurs ciblant des petits appartements pour la location et, dans une moindre mesure, des menages recherchant du logement individuel. Le nombre de transactions a cependant diminue de 22 % par rapport au pic de 2021-2022, indiquant un ralentissement de l'activite et un possible basculement vers un marche davantage favorable aux acheteurs, qui disposent d'un plus grand choix et d'un pouvoir de negociation accru.
Répartition des ventes
41,2 % de maisons et 58,8 % d'appartements parmi les 879 transactions enregistrées.
41,2 % maisons, 58,8 % appartements sur 879 ventes: le collectif pèse 58,8 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 879 | 362 | 517 |
| Prix médian/m² | 3 487 € | 3 844 € | 3 174 € |
| Prix moyen/m² | 4 141 € | ||
| Surface médiane | – | 77 m² | 55 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 286 | 3 661 € |
| 2022 | 1 285 | 3 841 € |
| 2023 | 890 | 3 585 € |
| 2024 | 855 | 3 458 € |
| 2025 | 879 | 3 487 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve a Argenteuil est soutenue mais en deceleration. Sur les cinq dernieres annees, 1 711 logements ont ete autorises, soit un rythme annuel moyen d'environ 340 unites. L'annee 2024 enregistre 330 autorisations, en ligne avec cette moyenne mais dans un contexte de tendance baissiere (-7 % sur cinq ans). Cette production importante, coupee d'un declin demographique, pose la question d'un risque de sur- offre a moyen terme, susceptible de freiner la hausse des prix et des loyers. L'offre neuve se concentre principalement en logement collectif, renforcant encore le profil "appartement" du parc argenteuillais et ciblant explicitement les investisseurs et les menages exterieurs a la commune.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 542 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 7 804 autorisations pour 6 108 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Argenteuil
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Argenteuil (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 1 356 logements autorisés à à Argenteuil, dont 271 en 2025 (-29 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Argenteuil
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Argenteuil
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,83 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut annoncé ne tient pas compte des charges incompressibles. À Argenteuil, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 38,83 %, soit un coût annuel significatif sur la valeur locative cadastrale. Il faut aussi provisionner la vacance locative (le taux local est de 6,2 %), les frais de gestion (environ 5 à 8 % du loyer), les charges de copropriété et un fonds travaux. Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut des appartements (6,6 %) et le rendement net approximatif (4,1 %). Pour un calcul précis, consultez votre avis d'imposition.
Performance énergétique du parc à Argenteuil
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 21 886 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Argenteuil: la classe C domine, 12,4 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc local affiche une classe énergétique dominante C (224 kWh/m²/an), une performance légèrement en deçà de la moyenne nationale. Attention toutefois aux 12,2 % de passoires thermiques classées F ou G. Ces biens sont soumis à des restrictions de location dès 2025 (interdiction des G) et 2028 (interdiction des F). Pour un acheteur, cela représente soit un risque de dépréciation, soit une opportunité de valorisation par des travaux de rénovation énergétique ciblés. Vérifiez systématiquement le DPE avant toute offre.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les studios et T2 en immeubles collectifs, notamment ceux construits après 2006 (13,5 % du parc), sont les plus adaptés à la demande locative principale. Les appartements de classe DPE C (classe dominante) évitent le risque de mise en non-conformité à terme. Les maisons, moins nombreuses, peuvent intéresser des familles mais impliquent un rendement net plus faible (3,5 %) et des charges d'entretien plus lourdes. Il faut être vigilant sur les 12,2 % de passoires thermiques (DPE F/G), soumises à des interdictions de location progressives.
Quelles zones cibler à Argenteuil ?
La demande se concentre autour du centre-ville, de la gare d'Argenteuil (0,6 km) et des axes de transport en commun, où la rotation locative est plus forte. Les quartiers en renouvellement urbain, bénéficiant des dynamiques de la Métropole du Grand Paris, peuvent offrir des opportunités de plus-value. En revanche, les secteurs moins bien desservis ou exposés aux risques (PPRI Seine Aval, retrait-gonflement des argiles) pourraient connaître des vacances plus longues et une valorisation plus lente.
Calculateur de rendement à Argenteuil
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Risques à connaître avant d'investir à Argenteuil
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul de rendement net, dans un parc où 6,2 % des logements sont déjà vacants. La dépendance à l'économie locale fragile (taux de chômage élevé) affecte la solvabilité des locataires. Les risques naturels (4 recensés, dont inondation) peuvent générer des surprimes d'assurance et complexifier la revente. Enfin, la part non négligeable de passoires thermiques constitue un risque réglementaire et financier de mise aux normes.
Cas pratique : un investissement type à Argenteuil
Pour un appartement type de 45 m² à Argenteuil (valeur moyenne 157 545 €), le loyer moyen attendu est d'environ 873 € par mois (19,4 €/m²). Cela génère un rendement brut de 6,6 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges de copropriété, de gestion et une provision pour vacance, le rendement net tombe autour de 4,1 %. Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 %, l'effort mensuel résiduel serait faible, voire positif selon l'apport.
Erreurs à éviter quand on investit à Argenteuil
- Oublier la taxe foncière élevée (38,83 %) dans le calcul de rentabilité.
- Négliger le taux de vacance local de 6,2 % dans les prévisions de trésorerie.
- Surévaluer les loyers sans vérifier les prix pratiqués rue par rue.
- Acheter une passoire thermique (DPE F/G) sans budget travaux, risquant l'interdiction de location.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Argenteuil suit le rythme francilien : une reprise au printemps (mars-avril) et une activité soutenue en septembre-octobre après la pause estivale. L'automne peut être propice aux négociations, certains vendeurs souhaitant conclure avant l'hiver. Évitez de mettre en vente pendant les fêtes de fin d'année. Pour les acheteurs, la période de janvier à février peut offrir moins de concurrence. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains propriétaires à vendre avant cette échéance.
Le saviez-vous ?
- Argenteuil compte 4 monuments historiques protégés, dont la célèbre vigne de Gérard Depardieu.
- La ville a perdu 3,7% de ses habitants sur les 5 dernières années, impactant la dynamique démographique.
- 93,9% des logements sont éligibles à la fibre optique, un atout pour le télétravail.
S'installer à Argenteuil : cadre de vie et logement
S'installer a Argenteuil, c'est beneficier des atouts d'une grande ville francilienne, avec ses 4 335 equipements recenses, dont 450 commerces et 565 etablissements de sante. La commune est bien dotee en services du quotidien et son parc de 92 etablissements scolaires repond aux besoins des familles. La connectivite est excellente, avec une couverture fibre a 93,9 %.
Le cadre de vie est cependant marque par une forte densite (plus de 6 000 hab./km²) et une mixite sociale prononcee, refletee par l'important parc de logements sociaux. La presence de plusieurs Plans de Prevention des Risques (PPR) – notamment pour les carrières souterraines et le retrait-gonflement des argiles – impose une vigilance particuliere lors de l'acquisition, pouvant impacter l'assurabilite et la valeur des biens concernes. Le centre historique, avec ses monuments proteges, offre un cachet certain, en contraste avec certains quartiers en renouvellement urbain.
Carte du marché immobilier à Argenteuil
Argenteuil et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Argenteuil
Avec une température moyenne annuelle de 12,9 °C et 634 mm de pluie par an, le climat d'Argenteuil est typique du bassin parisien, ni trop rude ni excessivement pluvieux. Les hivers sont modérés et les étés supportables. Ce profil tempéré convient à une large gamme de résidents, des familles aux actifs, sans exigence climatique particulière. L'altitude moyenne de 55 m limite les risques de gel intense. Un atout pour le confort au quotidien et l'entretien du logement.
À qui s'adresse Argenteuil ?
Argenteuil s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs franciliens recherchant un accès rapide à Paris avec un budget contraint. Les familles peuvent y trouver des maisons, mais doivent composer avec un environnement urbain dense et un taux de pauvreté élevé (rang 2/3 dans la catégorie). Les investisseurs locatifs y trouvent aussi un terrain de chasse. La ville est moins adaptée aux retraités en quête de calme (seulement 18,5 % de 60 ans et plus) ou aux acheteurs recherchant un cadre patrimonial préservé.
Avantages et limites à Argenteuil
✓ Points forts
- Desserte ferroviaire excellente vers Paris (gare à 0,6 km)
- Large gamme de services et commerces (4 335 équipements)
- Prix d'entrée inférieur à la moyenne régionale
- Parc de logements relativement récent (13,5 % post-2006)
- Couverture fibre très haut débit quasi totale (98 %)
− À prendre en compte
- Densité urbaine très élevée (6 243 hab/km²)
- Exposition à plusieurs risques naturels (inondation, argiles)
- Taux de chômage et précarité économiques supérieurs
Composition du parc immobilier à Argenteuil
46 845 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (70,1 %) sur un total de 46 845 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier d'Argenteuil est majoritairement composé d'appartements (environ 70 %), avec une part de logements sociaux de 34 %. Seulement 44,1 % des habitants sont propriétaires, un indicateur d'un marché locatif actif et d'un potentiel de primo-accédants. Le faible taux de résidences secondaires (0,8 %) confirme une vocation résidentielle principale. La part non négligeable de logements vacants (6,2 %) peut signaler des opportunités de rénovation. Ce mix oriente le marché vers les investisseurs et les acheteurs recherchant des biens à remettre en état.
Ancienneté du parc à Argenteuil
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 42 981 logements).
- Avant 1919 2,5 % 1 076 logts
- 1919-1945 11,2 % 4 835 logts
- 1946-1970 31,3 % 13 438 logts
- 1971-1990 27,1 % 11 649 logts
- 1991-2005 14,4 % 6 168 logts
- 2006-2019 13,5 % 5 815 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Argenteuil
4 335 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Argenteuil
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Argenteuil est concernée par plusieurs Plans de Prévention des Risques (PPR) : carrières souterraines de gypse, retrait-gonflement des argiles et inondation par la Seine. Ces risques, bien que présents, sont localisés. La sismicité est très faible et le radon faible. Consultez obligatoirement l'état des risques et pollutions (ERP) pour le bien visé. Ces contraintes peuvent impacter l'assurabilité et la constructibilité. 26 arrêtés de catastrophe naturelle ont été recensés historiquement, principalement liés à la Seine.
Cas pratique : un achat type à Argenteuil
Pour acquérir une maison type de 77 m² à Argenteuil (prix médian 299 299 €), un ménage au revenu médian local (19 350 €) aurait besoin d'un apport conséquent. Avec un apport de 10 % (30 000 €) et un crédit sur 25 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance avoisine 1£300 €. Cela représente un taux d'effort proche de 40 % du revenu médian, rendant souvent nécessaire un double revenu pour accéder à ce type de bien.
Erreurs à éviter quand on achète à Argenteuil
- Ne pas consulter l'état des risques (PPR inondation, argiles) avant l'offre.
- Ignorer la classe DPE, surtout pour les biens classés F ou G (12,2 % du parc).
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au revenu médian local de 19 350 €.
- Négliger les charges de copropriété dans un parc majoritairement collectif.
Points clés à retenir à Argenteuil
- Prix médian à 3 701 €/m², en léger retrait de 0,4 % sur un an.
- Rendement brut locatif attractif : 6,6 % pour les appartements.
- Climat tempéré avec 12,9 °C de moyenne et 634 mm de pluie.
- Écart de 386 €/m² entre les maisons (3 844 €) et les appartements (3 174 €).
- Rendement net plus modeste, autour de 4,1 % après charges.
- Parc à 70 % d'appartements et 34 % de logements sociaux.
- La proximité de la gare peut valoriser un bien de 10 %.
- Un appartement type coûte environ 157 545 €, une maison 299 299 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Argenteuil ?
À Argenteuil, la valeur au m² masque d'importantes variations. La proximité de la gare (0,6 km du centre) ou des 450 commerces locaux peut ajouter jusqu'à 10 % à la valeur. Pour un appartement, l'étage, la vue et la qualité de la copropriété sont décisifs. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent lourd : une passoire thermique (F/G) se vend avec une décote. Pour une maison, la surface du terrain et son exposition sont clés. Les biens bien rénovés, proches des 92 établissements scolaires, attirent les familles et soutiennent les prix. Un DPE A ou B est un argument de vente majeur.
Estimation indicative d'une maison à Argenteuil
Pour une maison de 77 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
268 499 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise est cruciale pour vendre dans des délais raisonnables à Argenteuil. Un prix trop haut conduit à une stagnation (6,2 % de logements vacants témoignent de possibles désajustements), tandis qu'un prix sous-évalué signifie une perte sèche. Seule une analyse comparative intégrant la surface, l'état, l'énergie, la localisation exacte et les derniers prix pratiqués permet de se positionner stratégiquement. Dans un marché devenu plus sélectif, cette expertise fait la différence entre une vente rapide et un bien qui reste invendu.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais ne visite pas le bien. Un professionnel local évalue l'impact concret de la vue sur un des 4 monuments historiques, l'exposition au bruit d'une rue passante, ou la qualité des matériaux dans un immeuble des années 1930 (13,8 % du parc). Il connaît la demande réelle dans chaque micro-quartier, souvent liée à la proximité des 810 équipements de transport. Son estimation inclut l'état réel, négociable avec un acheteur, et permet de fixer un prix de vente stratégique pour attirer des offres sérieuses rapidement, dans un marché où le prix médian a légèrement reculé (-0,4 % sur un an).
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², sans ajustement micro-local.
- Oublier de valoriser les atouts comme la fibre (93,9 % de couverture) ou la proximité des écoles.
- Sous-estimer l'impact d'un DPE mauvais sur la valeur et la durée de vente.
- Ne pas tenir compte de la baisse des prix (-0,4 %) pour fixer un prix de vente réaliste.
Investir à Argenteuil : passer à l'action
Analyser Argenteuil requiert de depasser les moyennes. La forte heterogeneite entre quartiers et la presence de risques naturels (gonflement des argiles, carrières souterraines) rendent l'expertise de terrain incontournable. Un professionnel local peut identifier les ilots de valeur et anticiper les pieges.
Le potentiel d'Argenteuil est reel, mais sa materialisation depend du secteur, du bien et d'une expertise locale fine.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Argenteuil
Quel est le prix moyen au mètre carre a Argenteuil ?
Le prix median, plus representatif, est de 3 701 €/m² en 2024. Pour les appartements, il est de 3 174 €/m² et pour les maisons de 3 844 €/m². L'ecart entre le prix median (3 701 €) et le prix moyen (6 067 €) montre un marche tres segmente.
Argenteuil est-elle plus chere que ses voisines du Val-d'Oise ?
Oui, Argenteuil se positionne parmi les communes les plus cheres du departement pour sa categorie (grandes villes). Son prix median est superieur a la moyenne departementale des villes comparables, tire par sa proximite immediate avec Paris.
Est-ce rentable d'investir en location a Argenteuil ?
Le rendement locatif brut est eleve, a 6,6 % pour les appartements. Neanmoins, le rendement net, apres charges et taxe fonciere (38,83 %), est d'environ 4,1 %. La rentabilite est reelle mais doit etre calculee au cas par cas, en integrant l'etat energetique du bien.
Quels sont les risques a connaitre avant d'acheter a Argenteuil ?
Plusieurs risques sont identifies : une fragilite economique locale (chomage a 14,8 %), des risques naturels (gonflement des argiles, anciennes carrieres), et une part significative de logements energetiquement deficients (12,2 % de passoires). Une etude de dossier et un diagnostic precis sont indispensables.
La population d'Argenteuil augmente-t-elle ?
Non, la commune perd des habitants. La population a diminue de 3,7 % sur les cinq dernieres annees. Cette evolution demographique negative peut exercer une pression a la baisse sur la demande a long terme, malgre la proximite parisienne.
Marché immobilier des communes voisines
Argenteuil affiche un prix median 2,6 fois superieur a celui de Roubaix, une commune comparable par son profil, creant un ecart de valorisation qui interroge la solidite des indicateurs locaux et reduit l'effet de levier potentiel.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Argenteuil.
Communes limitrophes d'Argenteuil
Argenteuil est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Argenteuil atteint 3 487 € sur 879 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale.
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier d'Argenteuil a enregistré une baisse de -4,8 % du prix médian. Sur l'ensemble de la période, 5 195 transactions sont recensées par les données DVF.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Argenteuil: 3 844 €/m² pour les maisons (surface médiane 77 m²) et 3 174 €/m² pour les appartements (55 m²). Le bien médian (77 m² à 295 988 €) équivaut à 15,3 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 19,4 € (appartements) et 18,2 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,3 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Argenteuil (0,8 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 1 356 logements autorisés, soit 271/an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 79 % des autorisations de la période).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Argenteuil est dans le tissu périurbain de l'Île-de-France. Contexte physique: en plaine, à 29 m d'altitude.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.