01 Le parc de logements
Le parc comprend 8 424 logements dont 7 771 résidences principales, 25 résidences secondaires et 628 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 7 771 | 92,2 % |
| Résidences secondaires | 25 | 0,3 % |
| Logements vacants | 628 | 7,5 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 92 % de résidences principales, 0 % de secondaires et 7 % de vacants pour un total de 8 424 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 256 | 3,3 % |
| 1919-1945 | 307 | 4,0 % |
| 1946-1970 | 1 229 | 16,0 % |
| 1971-1990 | 3 089 | 40,2 % |
| 1991-2005 | 748 | 9,7 % |
| 2006-2019 | 2 063 | 26,8 % |
La période 1971-1990 concentre 40 % du parc, tandis que 3 % datent d'avant 1919 et 27 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 202 | 2,6 % |
| 2 pièces | 1 121 | 14,4 % |
| 3 pièces | 2 133 | 27,4 % |
| 4 pièces | 2 465 | 31,7 % |
| 5 pièces ou plus | 1 850 | 23,8 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 24 % du parc, contre 17 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,7 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 7 255 | 8 013 | 8 424 |
| Rés. principales | 6 820 | 7 603 | 7 771 |
| Rés. secondaires | 30 | 29 | 25 |
| Vacants | 405 | 381 | 628 |
Commune voisine de taille comparable, Cestas (20 km) affiche 73,4 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 610 | 46,5 % |
| Locataires (privé) | 1 361 | 17,5 % |
| Locataires HLM | 2 704 | 34,8 % |
| Logés gratuitement | 96 | 1,2 % |
La répartition du parc occupé: 46,5 % de propriétaires, 52,3 % de locataires, dont 35 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 026 | 64,7 % |
| Fioul | 90 | 1,2 % |
| Électricité | 2 307 | 29,7 % |
| Gaz bouteille | 19 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 329 | 4,2 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (65 %), 30 % pour électricité et 4 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 694 |
| 2 à 4 ans | 1 723 |
| 5 à 9 ans | 1 615 |
| 10 ans ou plus | 3 740 |
| Total ménages | 7 771 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 088 |
| Sous-occupation modérée | 2 385 |
| Sous-occupation accentuée | 1 535 |
| Suroccupation modérée | 598 |
| Suroccupation accentuée | 82 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 224 | 15,8 % |
| 1 voiture | 4 315 | 55,5 % |
| 2 voitures ou plus | 2 232 | 28,7 % |
Équipement automobile des ménages: 16 % sans voiture, 56 % avec une voiture et 29 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 66,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 558 | 2 469 | 30 | 59 |
| 1975 | 4 166 | 3 866 | 35 | 265 |
| 1982 | 5 656 | 5 039 | 35 | 582 |
| 1990 | 6 393 | 5 910 | 88 | 395 |
| 1999 | 6 464 | 6 169 | 71 | 224 |
| 2006 | 6 952 | 6 731 | 25 | 197 |
| 2011 | 7 255 | 6 820 | 30 | 405 |
| 2016 | 8 013 | 7 603 | 29 | 381 |
| 2022 | 8 424 | 7 771 | 25 | 628 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 2 558 logements à l'origine, 8 424 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 416 | 461 | 307 | 404 | 496 | 231 |
| Dont vacants > 2 ans | 48 | 64 | 52 | 35 | 41 | 83 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 28 | 0,5 % |
| Classe B | 1 345 | 22,7 % |
| Classe C | 2 921 | 49,3 % |
| Classe D | 1 344 | 22,7 % |
| Classe E | 211 | 3,6 % |
| Classe F | 48 | 0,8 % |
| Classe G | 27 | 0,5 % |
La classe C domine avec 49 % des diagnostics, et 72 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 210 | 37,3 % |
| Classe B | 976 | 16,5 % |
| Classe C | 1 915 | 32,3 % |
| Classe D | 653 | 11,0 % |
| Classe E | 129 | 2,2 % |
| Classe F | 33 | 0,6 % |
| Classe G | 8 | 0,1 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe A ressort en tête (37 %), et 86 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 226 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 136 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 173 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 163 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 133 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 95 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 95 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 226 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 22 | 6 |
| Classe B | 71 | 1 274 |
| Classe C | 509 | 2 412 |
| Classe D | 461 | 883 |
| Classe E | 112 | 99 |
| Classe F | 35 | 13 |
| Classe G | 17 | 10 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (175 kWh/m²/an) et appartements en classe C (136).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 74 |
| T2 | 467 |
| T3 | 1 219 |
| T4 | 1 009 |
| T5+ | 240 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Floirac (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Floirac est le petite ville ayant le plus de logements sociaux (HLM) du département Gironde. (sur 42 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
- Floirac est le petite ville ayant le moins de résidences secondaires du département Gironde. (sur 42 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Le parc résidentiel de Floirac s'établit à 8 424 logements en 2022, dont la très grande majorité sont des résidences principales (92,2 %). L'offre résidentielle combine pavillonnaire (46,6 %) et collectif (53,4 %). Ancrage local: la commune est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest, en plaine, à 10 m d'altitude.
Floirac affiche un profil mixte — 46,5 % de propriétaires et 52,3 % de locataires. Le logement social occupe une place de 34,8 % dans le parc de résidences principales. Les obligations SRU sont respectées, avec un taux de 39,5 % (cible 25,0 %).
Le parc neuf pèse lourd: 26,8 % des logements construits depuis 2006. Bonne tenue énergétique du parc de Floirac: classe C en tête et consommation moyenne (144 kWh/m²/an) sous la moyenne nationale. Le gaz de ville équipe 64,7 % des logements occupés à titre principal.
Croissance modérée du parc de Floirac entre 2016 et 2022 (+5,1 %). 15,8 % des ménages de Floirac n'ont pas de voiture, 28,7 % en possèdent au moins deux.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Floirac est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 10 m d'altitude, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 7 771 résidences principales de Floirac et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Floirac en 2026 ?
En première couronne de Bordeaux, Floirac combine une forte densité de services et une proximité immédiate avec le centre-ville. Cette intégration à la métropole nourrit son attractivité immobilière, mais crée aussi un écart croissant avec le pouvoir d'achat local. Voici ce que disent les dernières transactions.
Positionnée dans la première couronne bordelaise, Floirac affiche un rendement locatif brut supérieur à 5 % et une correction récente de -5,2 %, offrant un point d'entrée potentiel.
Verdict
➤ Investir ici impose une sélection rigoureuse du bien et du quartier, visant le rendement locatif moyen terme malgré une fragilité économique locale.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut supérieur à 5 %
- ✓ Correction de -5,2 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Très forte dynamique de construction neuve (+107 %)
- ⚠ Accessibilité très faible : marché porté par l'extérieur
- ⚠ Solvabilité locale limitée : revenu médian bas
- ⚠ Taux de chômage élevé à 12 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian global (3 356 €/m²) très supérieur à la moyenne nationale.
- Se positionne au-dessus de la moyenne départementale pour l'attractivité et les services.
- Rendement locatif supérieur au littoral proche mais inférieur à des communes plus abordables de l'intérieur.
Analyse du marché immobilier à Floirac
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Floirac : opportunités et risques
Investir à Floirac en 2026 vise d'abord le rendement locatif brut, correct à 5,2 % pour les appartements. Néanmoins, la forte taxe foncière (61,94 %) et le taux de vacance (7,5 %) grèvent significativement la rentabilité nette, qui chute autour de 2,6 %. Cette fiscalité locale élevée est un paramètre incontournable dans le calcul de rentabilité.
La stratégie la plus adaptée est le locatif annuel classique, ciblant les actifs ou étudiants attirés par la desserte exceptionnelle en transports. Le marché saisonnier est quasi inexistant (0,3 % de résidences secondaires). La rénovation énergétique est peu prégnante (1,2 % de passoires), limitant le risque de travaux obligatoires, mais la classe énergétique dominante C (143 kWh/m²/an) laisse une marge de valorisation par l'amélioration du DPE.
Le principal défi réside dans la fragilité économique locale, avec un taux de chômage de 12 % et un revenu médian qui le classe dans le bas du tableau départemental. La demande locative solvable peut donc provenir d'actifs travaillant dans le pôle bordelais, mais pas uniquement de la population résidente. Une sélection géographique rigoureuse, privilégiant les secteurs bien reliés aux transports et aux services, est impérative.
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Données du marché immobilier à Floirac
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian du mètre carré à Floirac, à 3 356 €, résume un paradoxe métropolitain : il est à la fois élevé pour le revenu médian local (20 850 €), mais compétitif au sein de Bordeaux Métropole. D'après les transactions DVF 2024, l'écart entre maisons (3 187 €/m²) et appartements (3 094 €/m²) est ténu, signe d'un marché dense où le foncier individuel devient rare.
La comparaison avec les communes voisines est éclairante. Floirac se vend 19 % moins cher que Biscarrosse et 45 % moins cher que Gujan-Mestras, deux stations du bassin. En revanche, elle est 11 % plus abordable que Cestas, une commune périurbaine comparable. Cet écart de valorisation avec le littoral proche est un atout pour capter une demande métropolitaine en quête de proximité.
Le contexte territorial explique en partie cette dynamique. Avec 853 équipements recensés par l'INSEE et une connexion fibre à 93,1 %, Floirac offre un cadre de vie complet et connecté. La proximité immédiate de la gare TGV Bordeaux Saint-Jean (2,3 km) et du centre de Cenon ancre son attractivité, mais génère aussi une pression qui dépasse les seuls indicateurs locaux.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Floirac Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Floirac sur cinq ans dessine une courbe en cloche caractéristique des marchés métropolitains tendus. Après une progression constante de 2020 à 2023, culminant à 3 539 €/m², le prix médian connaît une correction de -5,2 % en 2024, retombant à 3 143 €/m². Cette baisse, plus marquée que dans certaines communes voisines de la métropole, peut signaler un rééquilibrage après des années de forte appréciation et un retour de pouvoir de négociation pour les acheteurs. Elle offre un point d'entrée potentiellement plus favorable qu'en période de pic, à condition de sélectionner un bien dont la valeur fondamentale reste solide, soutenue par la rareté du foncier et la dynamique métropolitaine.
Évolution du marché immobilier de Floirac
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 143 €/m² de prix médian pour 181 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -5,8 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Le simulateur financier, basé sur les données DVF 2024 et les loyers observés, révèle un effort financier net conséquent pour un investisseur. Pour un appartement type de 66 m² à 217 602 €, avec un loyer estimé à 937 € par mois, le rendement brut atteint 5,2 %. Toutefois, après déduction des charges (taxe foncière à 61,94 %, gestion, vacance), le rendement net s'effrite autour de 2,6 %. L'acheteur doit donc compter sur un apport personnel significatif ou accepter un effort mensuel résiduel, le loyer ne couvrant pas l'intégralité de la mensualité d'emprunt dans les conditions de taux actuelles. La viabilité du montage repose sur une négociation serrée à l'achat.
Acheter vs Louer — appartement 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 161 ventes enregistrées en 2024, le volume de transactions à Floirac est en retrait par rapport aux années record 2022 (276) et 2023 (189), mais reste à un niveau actif. Le marché est équilibré entre maisons (88 ventes, surface médiane 83 m²) et appartements (93 ventes, surface médiane 66 m²). Ce volume soutenu, couplé à la correction des prix, indique un marché qui reste liquide, où les biens bien positionnés et correctement prix trouvent preneurs. Le profil type des transactions reflète la demande métropolitaine : des logements de taille moyenne, souvent rénovés ou récents, attractifs pour des ménages actifs ou des investisseurs en quête de rendement dans un environnement bien équipé.
Répartition des ventes
48,6 % de maisons et 51,4 % d'appartements parmi les 181 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (51,4 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 3 187 €/m² pour les maisons et 3 094 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 181 | 88 | 93 |
| Prix médian/m² | 3 143 € | 3 187 € | 3 094 € |
| Prix moyen/m² | 3 099 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 214 | 3 336 € |
| 2022 | 253 | 3 452 € |
| 2023 | 167 | 3 456 € |
| 2024 | 149 | 3 340 € |
| 2025 | 181 | 3 143 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Floirac est spectaculaire, avec 1 212 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance en hausse de +107 % par rapport à la période précédente. Cette accélération répond à une pression démographique forte (+10,7 % sur 10 ans) et à la rareté du foncier en cœur de métropole. Cette offre neuve importante modernise le parc et peut soutenir les prix à moyen terme en attirant une nouvelle population. Pour l'investisseur, elle signifie aussi une concurrence locative plus récente et mieux isolée, poussant à la rénovation de l'ancien. Le risque de sur-offre est contenu par la forte demande structurelle de la zone.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 3 550 logements ont été autorisés et 2 688 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 76 %.
Vacance longue durée à Floirac
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Floirac (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 1 055 logements autorisés à à Floirac, dont 23 en 2025 (+98 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Floirac
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Floirac
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (61,94 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net est une réalité bien moins flatteuse que le taux brut. À Floirac, pour un appartement, il chute à environ 2,6 %. La taxe foncière sur le bâti, à 61,94 % en 2024, en est le premier facteur. Il faut ensuite soustraire les charges de copropriété, les frais de gestion (environ 8 % du loyer), les travaux d'entretien et une provision pour vacance locative. Un rendement brut élevé ne garantit donc pas une rentabilité nette confortable sans une gestion rigoureuse de ces postes de dépenses.
Performance énergétique du parc à Floirac
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 924 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Floirac: la classe C domine, 1,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
La performance énergétique du parc est plutôt bonne, avec une classe dominante C et une consommation moyenne de 143 kWh/m²/an. Le très faible taux de passoires thermiques (1,2 % en F/G) est un atout pour les acquéreurs, limitant le risque de coûteuses rénovations. Attention néanmoins aux biens les plus anciens (7,3 % construits avant 1945) qui pourraient nécessiter des travaux pour se conformer aux échéances de la loi Climat (interdiction de location des logements F d'ici 2028 et E d'ici 2034).
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, adaptés à la demande majoritaire d'actifs et d'étudiants. Les surfaces moyennes de 66 m² pour les appartements et 83 m² pour les maisons correspondent aux besoins. L'ancien rénové peut offrir un bon compromis rentabilité/coût. Le neuf, en forte croissance (1 212 logements autorisés en 5 ans), peut générer une sur-offre temporaire et peser sur les loyers. Vérifiez systématiquement le DPE : seulement 1,2 % de passoires, mais la classe dominante C impose déjà des travaux de rénovation énergétique pour rester concurrentiel.
Quelles zones cibler à Floirac ?
La proximité immédiate de la gare de Cenon (3 km) et des transports en commun structurants est un atout majeur pour la location. Le centre-bourg, avec ses commerces (36 équipements) et services, attire les locataires recherchant la praticité. Les quartiers en renouvellement, bénéficiant des programmes de construction neuve, offrent des opportunités mais aussi un risque de concurrence accrue. La présence d'un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif peut impacter l'assurabilité et l'attractivité de certains secteurs.
Calculateur de rendement à Floirac
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Floirac
Le principal risque est lié à la vacance locative, estimée à 8 % dans notre calcul de rendement net. Le taux de vacance structurel de 7,5 % du parc confirme cette fragilité. La dépendance économique à Bordeaux et le taux de chômage (12 %) élevé pour la région accentuent la sensibilité du marché locatif aux crises. La taxe foncière (61,94 %) est un coût récurrent non négligeable. Enfin, la future réglementation environnementale (loi Climat) impose une vigilance sur le DPE, même si le parc est globalement performant.
Cas pratique : un investissement type à Floirac
Pour un appartement type de 66 m² à Floirac, l'investissement se chiffre autour de 217 600 €. Au loyer médian de 14,2 €/m², cela génère un revenu locatif brut d'environ 937 € par mois. Avec un crédit sur 20 ans à un taux de 3,5 % et 10 % d'apport, la mensualité s'élèverait à environ 1 100 €. L'effort mensuel net (avant impôts et charges) serait donc négatif d'environ 160 €, soulignant l'importance de l'apport personnel pour équilibrer la trésorerie.
Erreurs à éviter quand on investit à Floirac
- Oublier la taxe foncière, élevée à Floirac (61,94 %).
- Négliger le taux de vacance local de 7,5 % dans les calculs.
- Surévaluer les loyers par rapport au marché (14,2 €/m² en médiane).
- Investir sans vérifier le DPE et les travaux à prévoir.
Quand acheter ou vendre ?
À Floirac, le marché suit le rythme scolaire métropolitain, avec un pic d'activité de mars à juin et une reprise en septembre. La période estivale peut être propice à des opportunités, les vendeurs étant parfois plus flexibles. Évitez de mettre en vente en décembre, mois traditionnellement calme. La date de paiement de la taxe foncière (en septembre) peut aussi motiver certains vendeurs à conclure avant l'été pour se décharger de cette charge.
Le saviez-vous ?
- Floirac abrite 5 monuments historiques protégés.
- 93,1 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- La commune a autorisé 258 logements neufs en 2024 seulement.
S'installer à Floirac : cadre de vie et logement
S'installer à Floirac, c'est opter pour le mode de vie d'une ville de taille humaine intégrée à la métropole bordelaise. Avec 304 établissements de santé et 40 équipements sportifs, la commune offre une autonomie rare pour une superficie de seulement 8 km². La présence de cinq monuments historiques protégés rappelle son ancrage ancien, tandis que le parc de logements est moderne à 26,8 % (construits après 2006).
Le territoire n'est pas sans contraintes. Huit risques naturels sont recensés et un Plan de Prévention des Risques (PPR) est actif, imposant une vigilance particulière lors de l'acquisition. Le radon, un gaz naturel radioactif, y est présent à un niveau moyen, une donnée à vérifier lors du diagnostic. Ces éléments doivent être intégrés au projet, notamment pour l'assurance et la sérénité du quotidien.
Carte du marché immobilier à Floirac
Floirac et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Floirac
Avec une température moyenne annuelle de 14,7 °C et des précipitations de 867 mm, Floirac bénéficie du climat océanique doux de la Gironde. Les hivers y sont modérés et les étés chauds sans être écrasants. Ce profil climatique, similaire à celui de Bordeaux toute proche, convient particulièrement aux habitants recherchant une douceur de vivre, même si l'humidité relative peut être perceptible. Un atout pour les activités de plein air une grande partie de l'année.
À qui s'adresse Floirac ?
Floirac s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs cherchant à devenir propriétaires à proximité de Bordeaux sans en payer le prix. Les familles y trouvent des maisons avec jardin et de bonnes infrastructures scolaires. Les investisseurs recherchent une rentabilité locative correcte, malgré un rendement net modeste. L'âge médian de 39,3 ans et la part importante de moins de 30 ans (36,5 %) confirment l'attrait pour les populations actives. En revanche, les retraités (22,6 % des habitants) pourraient être sensibles à la topographie parfois pentue.
Avantages et limites à Floirac
✓ Points forts
- Proximité immédiate de Bordeaux et de sa gare TGV (2,3 km).
- Prix au m² plus accessible qu'à Bordeaux (-30 % environ).
- Dynamisme démographique fort (+10,7 % habitants en 10 ans).
- Parc de logements récent et performant énergétiquement (DPE C).
- Très bon niveau d'équipements et de services (853 équipements).
− À prendre en compte
- Marché en correction (-5,2 % sur un an, risque de moins-value court terme).
- Taux de chômage élevé (12 %) et revenu médian modeste (20 850 €).
- Présence de risques naturels (PPR actif) et taxe foncière élevée (61,94 %).
Composition du parc immobilier à Floirac
8 424 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (46,7 %) et collectif (53,3 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements, composé à 46,7 % de maisons et à 40 % d'appartements, reflète un équilibre entre habitat individuel et collectif. La part de propriétaires occupants (46,5 %) est inférieure à la moyenne nationale, tandis que les logements sociaux représentent 40 % du parc. Ce tissu mixte indique une commune résidentielle ancrée dans la métropole, avec une population plutôt locataire et jeune (âge médian de 39,3 ans), signe d'un marché dynamique tourné vers la résidence principale.
Ancienneté du parc à Floirac
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 692 logements).
- Avant 1919 3,3 % 256 logts
- 1919-1945 4,0 % 307 logts
- 1946-1970 16,0 % 1 229 logts
- 1971-1990 40,2 % 3 089 logts
- 1991-2005 9,7 % 748 logts
- 2006-2019 26,8 % 2 063 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Floirac
853 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Floirac
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La consultation du dossier géorisques est indispensable. Floirac est concernée par un plan de prévention des risques (PPR) en révision, avec une sismicité faible et un niveau de radon moyen. La commune a fait l'objet de 17 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement pour inondations et mouvements de terrain. Ces éléments, factuels, n'interdisent pas l'achat mais imposent une vigilance accrue sur l'assurabilité du bien et peuvent influencer son prix. Une vérification en mairie s'impose.
Cas pratique : un achat type à Floirac
Acquérir une maison type de 83 m² à Floirac représente un budget médian de 288 300 € hors frais. Avec le revenu médian local de 20 850 €, ce bien équivaut à près de 14 années de revenus. Pour un ménage avec un apport de 10 %, un crédit sur 25 ans à 3,5 % conduirait à une mensualité d'environ 1 350 €. Cela représente un taux d'effort important, souvent supérieur à 33 %, nécessitant fréquemment deux revenus pour que le dossier soit accepté par les banques.
Erreurs à éviter quand on achète à Floirac
- Négliger la consultation du PPR en révision avant l'offre.
- Oublier de vérifier la composition et la santé financière de la copropriété.
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au revenu médian local.
- Acheter sans avoir testé les trajets quotidiens vers son lieu de travail.
Points clés à retenir à Floirac
- Prix médian global en correction à 3 356 €/m² (-5,2 % en un an).
- Climat doux toute l'année, moyenne annuelle de 14,7°C.
- Écart limité entre maisons (3 187 €/m²) et appartements (3 094 €/m²).
- Rendement net presque divisé par deux après charges et impôts.
- Parc de logements énergétiquement performant (classe C dominante).
- Facteur clé de valeur : la proximité des transports et des parcs.
- Revenu médian des habitants de 20 850 €, modéré pour la métropole.
- Taxe foncière conséquente, à 61,94 % sur le bâti.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Floirac ?
Outre la surface, plusieurs critères pèsent sur la valeur à Floirac. La proximité des transports, notamment de la gare de Cenon (3 km) ou du tram, est un vrai plus. L'état général et le DPE sont déterminants : un bien rénové en classe B se vendra mieux qu'un bien en D. Pour une maison, la taille du terrain et la vue sur l'agglomération bordelaise sont valorisantes. En appartement, l'étage, la présence d'ascenseur et la qualité de la copropriété (taux de logements sociaux de 40 % à considérer) font la différence.
Estimation indicative d'une maison à Floirac
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
282 870 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local décrypte les micro-marchés invisibles dans les moyennes. Il sait qu'un appartement avec vue sur Bordeaux, près du parc de l'Ermitage, se négociera au-dessus du prix médian de 3 297 €/m². Il évalue précisément l'impact d'un DPE D ou d'une copropriété tendue sur la valeur. Enfin, son réseau lui permet de présenter votre bien à des acheteurs sérieux, souvent actifs sur Bordeaux Métropole, et de négocier en connaissance des prix réellement pratiqués, au-delà des estimations automatiques.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m², très agrégé.
- Ignorer l'impact d'un DPE dégradé sur la valorisation.
- Ne pas visiter les biens concurrents sur le marché.
- Oublier de comptabiliser les plus-values des travaux récents.
Investir à Floirac : passer à l'action
L'analyse des données DVF éclaire le marché, mais la valeur réelle se niche dans les détails : exposition, état du bien, dynamique de rue. Pour transformer cette lecture en opportunité concrète, l'expertise d'un professionnel du secteur est indispensable.
Ces chiffres révèlent un marché contrasté. Le succès dépendra du bien choisi et de sa négociation.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Floirac grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Floirac
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Floirac
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Floirac
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Floirac ?
Le prix médian global est de 3 356 €/m² en 2024. Une maison type de 83 m² coûte environ 288 000 €, et un appartement de 66 m² autour de 218 000 €, selon les données DVF.
Est-ce que les prix baissent à Floirac ?
Oui, après plusieurs années de hausse, le prix médian a reculé de -5,2 % entre 2023 et 2024. Cette correction offre un contexte de négociation potentiellement plus favorable aux acheteurs.
Floirac est-elle une bonne commune pour un investissement locatif ?
Le rendement brut des appartements est de 5,2 %, ce qui est correct. Cependant, la rentabilité nette est réduite par une taxe foncière élevée et un revenu médian local bas, nécessitant une sélection rigoureuse du bien.
Quels sont les quartiers à privilégier à Floirac ?
Les secteurs les mieux connectés aux transports (proximité gare de Cenon, lignes de tram/bus) et bénéficiant de la proximité des nombreux services (391 recensés) sont les plus prisés pour la location et la revente.
Comment évolue la construction neuve à Floirac ?
La dynamique est très forte, avec 1 212 logements autorisés sur 5 ans et une tendance en hausse de +107 %. Cela modernise le parc mais peut aussi accentuer la concurrence entre biens anciens et neufs.
Marché immobilier des communes voisines
Floirac présente un écart de valorisation significatif avec des voisines métropolitaines comme Cestas (-11 %) ou Gujan-Mestras (-45 %), mais conserve des indicateurs de services supérieurs à des villes comme Marmande, ce qui peut créer un effet de levier pour une montée en gamme du parc.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Floirac.
Résumé
Avec 3 143 €/m², Floirac se place parmi les communes chères de la Gironde, au-dessus de la médiane départementale.
Repli du prix médian: -5,8 % entre 2021 et 2025 à Floirac. Sur l'ensemble de la période, 964 transactions sont recensées par les données DVF. Variation récente (12 mois): -5,9 %.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Floirac: 3 187 €/m² pour les maisons (surface médiane 90 m²) et 3 094 €/m² pour les appartements (60 m²). Un bien type de 90 m² revient à environ 286 830 €, soit 13,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 14,2 € (appartements) et 13,0 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 5,5 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (0,3 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Les flux de permis restent élevés: 1 055 logements autorisés et 627 commencés sur la période 2021-2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 67 % des autorisations de la période).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Floirac est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 10 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.