01 Le parc de logements
Le parc comprend 4 727 logements dont 4 313 résidences principales, 126 résidences secondaires et 288 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 313 | 91,2 % |
| Résidences secondaires | 126 | 2,7 % |
| Logements vacants | 288 | 6,1 % |
Sur les 4 727 logements recensés, 91 % sont occupés à l'année, 3 % servent de résidence secondaire et 6 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 343 | 8,0 % |
| 1919-1945 | 397 | 9,2 % |
| 1946-1970 | 708 | 16,4 % |
| 1971-1990 | 1 044 | 24,2 % |
| 1991-2005 | 753 | 17,5 % |
| 2006-2020 | 1 068 | 24,8 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 25 % des logements relèvent de la période 2006-2020, le segment d'avant 1919 restant à 8 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 93 | 2,2 % |
| 2 pièces | 658 | 15,3 % |
| 3 pièces | 980 | 22,7 % |
| 4 pièces | 1 095 | 25,4 % |
| 5 pièces ou plus | 1 486 | 34,5 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,0 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (34 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 3 881 | 4 380 | 4 727 |
| Rés. principales | 3 618 | 3 882 | 4 313 |
| Rés. secondaires | 112 | 131 | 126 |
| Vacants | 152 | 367 | 288 |
En regard, Saint-Vincent-de-Tyrosse (à 21 km, 8 014 hab.) affiche 60,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 581 | 59,8 % |
| Locataires (privé) | 1 053 | 24,4 % |
| Locataires HLM | 602 | 14,0 % |
| Logés gratuitement | 77 | 1,8 % |
La répartition du parc occupé: 59,8 % de propriétaires, 38,4 % de locataires, dont 14 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 076 | 48,1 % |
| Fioul | 67 | 1,6 % |
| Électricité | 1 831 | 42,5 % |
| Gaz bouteille | 20 | 0,5 % |
| Autre (bois…) | 318 | 7,4 % |
Le gaz de ville équipe 48 % des résidences principales, devant électricité (42 %) et autres sources (bois notamment) (7 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 665 |
| 2 à 4 ans | 884 |
| 5 à 9 ans | 708 |
| 10 ans ou plus | 2 056 |
| Total ménages | 4 313 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 069 |
| Sous-occupation modérée | 1 120 |
| Sous-occupation accentuée | 908 |
| Sous-occupation très accentuée | 1 006 |
| Suroccupation modérée | 207 |
| Suroccupation accentuée | 9 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 372 | 8,6 % |
| 1 voiture | 2 223 | 51,5 % |
| 2 voitures ou plus | 1 717 | 39,8 % |
Motorisation des ménages: 9 % n'ont aucune voiture, 52 % en ont une et 40 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 77,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 078 | 1 845 | 32 | 201 |
| 1975 | 2 244 | 2 024 | 66 | 154 |
| 1982 | 2 443 | 2 232 | 87 | 124 |
| 1990 | 2 719 | 2 503 | 82 | 134 |
| 1999 | 2 938 | 2 756 | 70 | 112 |
| 2007 | 3 588 | 3 343 | 91 | 154 |
| 2012 | 3 881 | 3 618 | 112 | 152 |
| 2017 | 4 380 | 3 882 | 131 | 367 |
| 2023 | 4 727 | 4 313 | 126 | 288 |
Trajectoire de long terme: 2 078 logements en 1968, 4 727 en 2023 (+127 %).
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 393 | 465 | 337 | 364 | 424 | 228 | 250 |
| Dont vacants > 2 ans | 38 | 43 | 29 | 67 | 65 | 126 | 63 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 24 | 1,3 % |
| Classe B | 38 | 2,0 % |
| Classe C | 799 | 42,5 % |
| Classe D | 540 | 28,7 % |
| Classe E | 345 | 18,4 % |
| Classe F | 102 | 5,4 % |
| Classe G | 32 | 1,7 % |
Distribution DPE sur 1 880 diagnostics: la majorité se situe en classe C (43 %), avec 46 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 306 | 16,3 % |
| Classe B | 361 | 19,2 % |
| Classe C | 567 | 30,2 % |
| Classe D | 347 | 18,5 % |
| Classe E | 246 | 13,1 % |
| Classe F | 51 | 2,7 % |
| Classe G | 2 | 0,1 % |
Répartition climat du parc: C concentre 30 % des diagnostics et 66 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 247 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 230 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 216 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 168 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 151 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 97 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 247 kWh/m²/an, contre 97 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 151 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 22 | 2 |
| Classe B | 17 | 21 |
| Classe C | 146 | 653 |
| Classe D | 192 | 348 |
| Classe E | 100 | 245 |
| Classe F | 60 | 42 |
| Classe G | 7 | 25 |
Les maisons affichent une classe dominante D (209 kWh/m²/an), les appartements C (184) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 18 |
| T2 | 209 |
| T3 | 257 |
| T4 | 200 |
| T5+ | 61 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Boucau (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Boucau rassemble 4 727 logements au recensement de 2023, dont l'essentiel sert de résidence principale (4 313 unités). L'offre résidentielle combine pavillonnaire (55,9 %) et collectif (44,1 %). Ancrage local: la commune est dans la tradition du Pays basque et du Béarn, à une quinzaine de kilomètres du littoral basque (10 km).
La propriété reste majoritaire à Boucau: 59,8 % contre 38,4 % de locataires. Le segment social représente 14,0 % du parc occupé à titre principal. Le taux SRU communal — 20,0 % — n'atteint pas la cible légale de 25,0 %.
La dynamique de construction récente est sensible — 24,8 % du parc a moins de vingt ans. Le parc de Boucau cadre avec la moyenne française: C en classe dominante, 191 kWh/m²/an. gaz de ville arrive en tête des modes de chauffage, dans 48,1 % des résidences principales.
Le parc de Boucau a progressé de +7,9 % entre 2017 et 2023. 8,6 % des ménages de Boucau n'ont pas de voiture, 39,8 % en possèdent au moins deux.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune dans la tradition du Pays basque et du Béarn. Le contexte naturel (à une quinzaine de kilomètres du littoral basque (10 km)) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2023, pour les 4 313 résidences principales de Boucau et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Parmi les 519 communes du Pyrénées-Atlantiques, Boucau se place dans le top 5 % des plus chères au m².
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 11,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 4,5 %
- ⚠ 11,7 années de revenu médian pour 70 m²
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 5 % du Pyrénées-Atlantiques
Analyse du marché immobilier à Boucau
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 11,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Boucau
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Boucau s'établit à 3 778 €, sur la base de 105 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Boucau se positionne dans le top 5 % des communes les plus chères du Pyrénées-Atlantiques.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 43,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Boucau Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Boucau
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 3 524 €/m² → 3 778 €/m² (+7,2 %), volume annuel actuel 105 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
44,8 % de maisons et 55,2 % d'appartements parmi les 105 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 55,2 % des mutations, pour un prix médian de 3 853 €/m² (maisons) contre 3 726 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 105 | 47 | 58 |
| Prix médian/m² | 3 778 € | 3 853 € | 3 726 € |
| Prix moyen/m² | 3 894 € | ||
| Surface médiane | – | 95 m² | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 138 | 3 524 € |
| 2022 | 130 | 4 234 € |
| 2023 | 89 | 4 206 € |
| 2024 | 85 | 3 788 € |
| 2025 | 105 | 3 778 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 2 614 logements ont été autorisés et 2 024 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 77 %.
Vacance longue durée à Boucau
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Boucau (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 485 logements autorisés à à Boucau, dont 125 en 2025 (-8 % vs les 5 années précédentes).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Boucau
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Boucau
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,12 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Boucau
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 880 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Boucau: la classe C domine, 7,1 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
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S'installer à Boucau : cadre de vie et logement
Avec 8 968 habitants concentrés sur 5,82 km² (1 541 hab/km²), Boucau affiche un tissu villageois dense.
Le territoire abrite 13 appellations d'origine rattachées au terroir local et 311 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Boucau
Boucau et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Boucau
Composition du parc immobilier à Boucau
4 727 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (56,4 %) et collectif (43,6 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Boucau
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 313 logements).
- Avant 1919 8,0 % 343 logts
- 1919-1945 9,2 % 397 logts
- 1946-1970 16,4 % 708 logts
- 1971-1990 24,2 % 1 044 logts
- 1991-2005 17,5 % 753 logts
- 2006-2020 24,8 % 1 068 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Boucau
311 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Boucau
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRT LBC PPRT Approuvé approuvé le 05/04/2013
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Boucau
Pour une maison de 95 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
358 910 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Boucau
Quel est le prix de l'immobilier à Boucau ?
Le prix médian au m² à Boucau est de 3 778 € (données DVF, 105 transactions). Pour une maison de 95 m² (surface médiane locale), compter environ 366 000 €.
Comment Boucau se situe-t-elle dans le Pyrénées-Atlantiques ?
Boucau se classe au 28ᵉ rang sur 519 communes du Pyrénées-Atlantiques — dans le top 5 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Boucau ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Boucau est de 4,4 % (loyer de 14,2 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Résumé
Le prix médian de Boucau dépasse la médiane nationale (2 446 €/m²) avec 3 778 €/m² observés en 2026. La commune figure parmi les 5 % les plus chères des Pyrénées-Atlantiques au mètre carré.
Sur 2021-2025, le prix médian de Boucau progresse de +7,2 %, une trajectoire haussière modérée. Sur l'ensemble de la période, 547 transactions sont recensées par les données DVF.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 3 853 €/m² (surface médiane 95 m²) et celui des appartements à 3 726 €/m² (60 m²). Un bien type de 95 m² revient à environ 366 035 €, soit 14,3 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 14,0 € (appartements) et 14,2 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,5 %, un niveau intermédiaire. Peu de résidences secondaires à Boucau (2,7 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Entre 2021 et 2025, 485 logements autorisés au permis de construire à Boucau — un rythme moyen de 97 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Le gros des permis concerne des logements collectifs (73 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Boucau est dans la tradition du Pays basque et du Béarn. Boucau est à une quinzaine de kilomètres du littoral basque (10 km), autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.