01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 609 logements dont 1 104 résidences principales, 306 résidences secondaires et 198 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 104 | 68,6 % |
| Résidences secondaires | 306 | 19,0 % |
| Logements vacants | 198 | 12,3 % |
Parmi les 1 609 logements du parc, 69 % assurent la fonction de résidence principale, contre 19 % de secondaires et 12 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 222 | 20,2 % |
| 1919-1945 | 80 | 7,3 % |
| 1946-1970 | 70 | 6,4 % |
| 1971-1990 | 300 | 27,3 % |
| 1991-2005 | 203 | 18,5 % |
| 2006-2019 | 225 | 20,5 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (27 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 20 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 11 | 1,0 % |
| 2 pièces | 63 | 5,7 % |
| 3 pièces | 248 | 22,4 % |
| 4 pièces | 403 | 36,5 % |
| 5 pièces ou plus | 380 | 34,4 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 34 % du parc, contre 7 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,1 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 265 | 1 329 | 1 609 |
| Rés. principales | 952 | 990 | 1 104 |
| Rés. secondaires | 234 | 254 | 306 |
| Vacants | 80 | 86 | 198 |
La part de propriétaires atteint 63,6 % à Alignan-Du-Vent, commune de 1 796 hab. à 16 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 862 | 78,1 % |
| Locataires (privé) | 200 | 18,1 % |
| Locataires HLM | 9 | 0,8 % |
| Logés gratuitement | 33 | 3,0 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 78,0 % de propriétaires face à 19,0 % de locataires (dont 1 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 67 | 6,1 % |
| Fioul | 75 | 6,8 % |
| Électricité | 792 | 71,6 % |
| Gaz bouteille | 19 | 1,7 % |
| Autre (bois…) | 153 | 13,8 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (72 %), suivi par autres sources (bois notamment) (14 %) et fioul (7 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 153 |
| 2 à 4 ans | 193 |
| 5 à 9 ans | 187 |
| 10 ans ou plus | 572 |
| Total ménages | 1 104 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 115 |
| Sous-occupation modérée | 295 |
| Sous-occupation accentuée | 385 |
| Suroccupation modérée | 32 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 93 | 8,4 % |
| 1 voiture | 562 | 50,9 % |
| 2 voitures ou plus | 449 | 40,7 % |
Équipement automobile des ménages: 8 % sans voiture, 51 % avec une voiture et 41 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 75,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 538 | 423 | 34 | 81 |
| 1975 | 610 | 434 | 29 | 147 |
| 1982 | 576 | 474 | 24 | 78 |
| 1990 | 836 | 607 | 143 | 86 |
| 1999 | 994 | 704 | 219 | 71 |
| 2006 | 1 128 | 826 | 233 | 69 |
| 2011 | 1 265 | 952 | 234 | 80 |
| 2016 | 1 329 | 990 | 254 | 86 |
| 2022 | 1 609 | 1 104 | 306 | 198 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 538 logements, le total atteint 1 609 en 2022 (+199 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 143 | 177 | 193 | 217 | 201 | 109 |
| Dont vacants > 2 ans | 44 | 54 | 49 | 44 | 51 | 59 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 63 | 13,2 % |
| Classe B | 87 | 18,3 % |
| Classe C | 181 | 38,0 % |
| Classe D | 77 | 16,2 % |
| Classe E | 40 | 8,4 % |
| Classe F | 21 | 4,4 % |
| Classe G | 7 | 1,5 % |
Le graphique décompose les 476 diagnostics par étiquette énergétique: 38 % en C, 70 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 270 | 56,7 % |
| Classe B | 137 | 28,8 % |
| Classe C | 36 | 7,6 % |
| Classe D | 12 | 2,5 % |
| Classe E | 10 | 2,1 % |
| Classe F | 8 | 1,7 % |
| Classe G | 3 | 0,6 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante A à 57 %, 93 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 204 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 198 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 162 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 140 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 128 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 78 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 204 kWh/m²/an, contre 78 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 126 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 56 | 7 |
| Classe B | 76 | 11 |
| Classe C | 146 | 35 |
| Classe D | 63 | 14 |
| Classe E | 35 | 5 |
| Classe F | 17 | 4 |
| Classe G | 5 | 2 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 153 kWh/m²/an côté maisons, C à 175 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 54 |
| T3 | 27 |
| T4 | 8 |
| T5+ | 0 |
Faut-il investir à Pomérols en 2026 ?
Au cœur d'un bassin viticole en mutation, à moins de 10 km des plages d'Agde, Pomérols combine une ruralité préservée et une proximité touristique. Cette double identité façonne un marché immobilier singulier, où les opportunités de rendement côtoient des vulnérabilités économiques. Faut-il y investir en 2026 ?
Correction de -7,6 % en 2024 : un marché qui se normalise après le pic de 2023, offrant une fenêtre de négociation dans un territoire sous pression touristique modérée.
Verdict
➤ Investissement à réserver aux profils avertis, ciblant un rendement locatif modéré et acceptant un risque territorial élevé.
Points clés
- ✓ Correction récente : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif brut correct à 4,7 %
- ✓ Dynamique constructive soutenue (+58 %)
- ⚠ Fragilité économique marquée (taux chômage 15,6 %)
- ⚠ Par vieillissant : risque sur demande locative future
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur de plus de 35 % à la moyenne nationale.
- Se positionne dans la moitié supérieure des communes du département de l'Hérault pour l'accessibilité.
- Rendement locatif brut des maisons supérieur aux grandes métropoles, mais inférieur au littoral très prisé.
Analyse du marché immobilier à Pomérols
Le marché immobilier de Pomérols affiche une pression notable (IPI 5,3/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Pomérols
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,3
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression immobilière modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, permettant une négociation sereine.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression immobilière modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, permettant une négociation sereine.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
6,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité modérée : les prix sont alignés sur le pouvoir d'achat local, limitant les bulles spéculatives.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité modérée : les prix sont alignés sur le pouvoir d'achat local, limitant les bulles spéculatives.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,1
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée : la demande locative existe mais n'est pas explosive, viser des biens bien placés.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée : la demande locative existe mais n'est pas explosive, viser des biens bien placés.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée : le potentiel saisonnier est réel mais ne domine pas le marché locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée : le potentiel saisonnier est réel mais ne domine pas le marché locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2590,0 — Percentile dept : 51/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,4 — Percentile dept : 50/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 19,0 — Percentile dept : 59/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 2,5 — Percentile dept : 39/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 209,0 — Percentile dept : 73/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,4 — Percentile dept : 50/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 53,6 — Percentile dept : 46/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 0,6 — Percentile dept : 56/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 21,9 — Percentile dept : 22/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 19,0 — Percentile dept : 59/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,5 — Percentile dept : 39/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2590,0 — Percentile dept : 49/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 19,0 — Percentile dept : 59/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 12,3 — Percentile dept : 86/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 209,0 — Percentile dept : 27/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Pomérols : opportunités et risques
Investir à Pomérols en 2026 relève d'une stratégie de rendement modéré et de patience. Le rendement brut des maisons (4,7 %) est correct, mais la taxe foncière élevée (42,82 %) et les charges rognent significativement la rentabilité nette, estimée autour de 2,8 %. La faible part de passoires thermiques (6,2 %) est un point positif, limitant le risque de travaux obligatoires à court terme.
La stratégie la plus adaptée semble être le locatif annuel ciblant les ménages modestes ou les retraités, profil démographique important sur la commune. L'opportunité de location saisonnière, bien que présente avec 19 % de résidences secondaires, est modérée selon l'indice IPTI. Il faut donc privilégier des biens bien équipés, si possible avec jardin, dans des secteurs calmes mais proches des commodités.
En revanche, l'investisseur doit intégrer le risque territorial dans son équation. La fragilité économique (IFE à 6,4/10) et le vieillissement de la population pourraient, à terme, limiter la demande locative et la plus-value. L'horizon d'investissement doit être au minimum de 8 à 10 ans pour espérer une appréciation du bien compensant les rendements nets faibles.
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Données du marché immobilier à Pomérols
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Pomérols, selon les données DVF 2024, se caractérise par une correction significative de -7,6 % après plusieurs années de hausse. Cette baisse, qui ramène le prix médian à 2 568 €/m², s'inscrit dans un mouvement de normalisation post-inflationniste observable dans de nombreuses communes périphériques. Le volume des transactions (56 ventes) reste soutenu pour un bourg de 2 300 habitants, indiquant une liquidité correcte.
La structure du parc, quasi exclusivement composé de maisons (94,8 %), façonne un marché familial et ancré. La part importante de résidences secondaires (19 %) et de logements vacants (12,3 %) révèle toutefois une double dynamique : une attractivité pour les acquéreurs extérieurs, mais aussi un parc parfois sous-utilisé, ce qui peut peser sur la dynamique locative annuelle. La proximité de la gare d'Agde (8,6 km) et de l'aéroport de Béziers-Vias reste un atout structurant.
Néanmoins, cette analyse doit être nuancée par les fundamentaux économiques fragiles, avec un taux de chômage à 15,6 % et un indice de déclin territorial élevé. Le marché immobilier local n'est donc pas porté par une dynamique d'emploi endogène, mais plutôt par des attractifs résidentiels et touristiques, le rendant plus sensible aux cycles économiques nationaux.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Pomérols Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Pomérols sur les cinq dernières années, tirée des données DVF, révèle une trajectoire en trois temps. Une hausse régulière de 2020 à 2023, portée par la dynamique régionale et la recherche d'espace, a conduit à un pic à 2 780 €/m² en 2023. L'année 2024 marque un net retournement, avec une correction de -7,6 % ramenant le prix médian à 2 568 €/m². Cette baisse, plus marquée que dans certaines communes voisines, indique une normalisation du marché après une période de forte appréciation et peut constituer une fenêtre d'opportunité pour un acheteur prudent. Pour un acquéreur en 2026, cela signifie qu'il entre sur un marché qui a déjà absorbé une partie de ses excès, mais où la négociation reste de mise, surtout sur les biens nécessitant des travaux.
Évolution du marché immobilier de Pomérols
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 384 €/m² à 2 624 €/m² (+10,1 %), pour 54 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Sur la base d'une maison type de 82 m² à 212 380 €, les simulations financières dessinent un effort modéré pour l'investisseur. Avec un loyer médian estimé à 10,1 €/m²/mois, le revenu locatif annuel brut s'élève à environ 9 938 €, soit un rendement brut de 4,7 %. Après déduction des charges (taxe foncière à 42,82 %, gestion, vacance), le rendement net tombe autour de 2,8 %. Le loyer couvre une large part de la mensualité d'un emprunt standard, laissant un effort résiduel net mensuel d'environ 150 €. Cette configuration est viable pour un investisseur en capacité d'apport, mais le faible rendement net exige une vision moyen terme, comptant sur une légère plus-value à la revente pour rentabiliser l'opération.
Acheter vs Louer — appartement 70 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché transactionnel de Pomérols, avec 56 ventes en 2024, montre un ralentissement par rapport aux années record de 2021 et 2022 (plus de 85 transactions). Ce volume reste néanmoins soutenu pour une commune de cette taille. Le marché est ultra-dominé par les maisons (49 ventes sur 56), reflétant un parc composé à 95 % de logements individuels. La surface médiane vendue est de 82 m², typique d'un habitat de taille familiale. Ce profil indique un marché d'occupants propriétaires ou d'investisseurs visant ce segment, avec une liquidité correcte. La baisse du volume en 2024, conjuguée à la baisse des prix, suggère un marché qui passe en faveur de l'acheteur, lui offrant davantage de choix et de pouvoir de négociation.
Répartition des ventes
90,7 % de maisons et 9,3 % d'appartements parmi les 54 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 90,7 % des mutations, pour un prix médian de 2 683 €/m² (maisons) contre 1 594 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 54 | 49 | 5 |
| Prix médian/m² | 2 624 € | 2 683 € | 1 594 € |
| Prix moyen/m² | 2 798 € | ||
| Surface médiane | – | 75 m² | 70 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 86 | 2 384 € |
| 2022 | 84 | 2 498 € |
| 2023 | 55 | 2 816 € |
| 2024 | 54 | 2 568 € |
| 2025 | 54 | 2 624 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Pomérols est robuste, avec 292 logements autorisés sur les cinq dernières années, dont 23 en 2024. Cette tendance est en forte hausse de +58 % par rapport à la période quinquennale précédente, indiquant une attractivité résidentielle persistante et un renouvellement du parc. Cette nouvelle offre, si elle est absorbée par la croissance démographique modérée (+2,5 % sur 5 ans), peut contribuer à modérer la pression sur les prix de l'ancien. Toutefois, il convient de surveiller ce rythme pour éviter un risque de sur- offre à moyen terme, notamment sur le segment des maisons. Pour un investisseur, le neuf représente une alternative moins exposée aux travaux de rénovation énergétique, mais souvent à un prix au m² plus élevé que l'ancien.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 1 118 logements ont été autorisés et 804 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 72 %.
Vacance longue durée à Pomérols
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Pomérols (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Pomérols: 347 logements autorisés sur 5 ans, 69 pour la dernière année (+83 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Pomérols
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Pomérols
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,82 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net est la vraie marge après déduction de toutes les charges. Le saut entre le brut (4,7 %) et le net estimé (2,8 %) pour une maison à Pomérols s'explique principalement par la taxe foncière, dont le taux communal est de 42,82 % en 2024. Il faut aussi provisionner la vacance locative (le taux de logements vacants est de 12,3 %), les frais de gestion, d'assurance et d'entretien. Pour un appartement, l'absence de rendement brut indique un marché locatif quasi inexistant, ce qui rend l'investissement locatif atypique ici.
Performance énergétique du parc à Pomérols
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 476 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Pomérols: majorité classée C, part de passoires thermiques à 5,9 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc de Pomérols présente une performance énergétique globalement correcte, avec une classe dominante C (158 kWh/m²/an). Seulement 6,2 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Cela limite, à court terme, le risque réglementaire d'interdiction de location prévu par la loi Climat pour les passoires. Pour un acquéreur, cela signifie que les travaux de rénovation énergétique seront souvent moins lourds, mais restent à anticiper pour les biens les plus anciens (27,5 % construits avant 1945).
Calculateur de rendement à Pomérols
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Pomérols
Pour une maison type de 82 m² à Pomérols (prix médian de 212 380 €), le loyer mensuel espéré est d'environ 828 € (10,1 €/m²). Cela génère un rendement brut annuel de 4,7 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 900 €/an), des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net tombe autour de 2,8 %. L'effort résiduel mensuel dépendra donc fortement du taux et de la durée de votre emprunt.
Erreurs à éviter quand on investit à Pomérols
- Oublier la taxe foncière, élevée à 42,82 %.
- Négliger le taux de vacance local de 12,3 %.
- Tabler sur une plus-value immédiate en marché baissier.
- Investir sans vérifier le zonage du PPR Inondation.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Pomérols connaît une saisonnalité marquée par la clientèle des résidences secondaires (19 % du parc). Le printemps et le début d'automne sont des périodes propices aux visites, avant et après la forte chaleur estivale. La vente peut être plus longue en hiver. Pour les acheteurs, la fin d'année peut offrir des opportunités de négociation. Pensez aussi au calendrier fiscal : la taxe foncière, due par le propriétaire au 1er janvier, est payable en septembre, ce qui peut influencer les négociations en fin d'été.
Le saviez-vous ?
- Pomérols compte deux monuments historiques protégés.
- L'âge médian des habitants est de 53 ans, supérieur à la moyenne nationale.
- La commune a autorisé 292 logements neufs en 5 ans, soit +58 %.
S'installer à Pomérols : cadre de vie et logement
S'installer à Pomérols, c'est opter pour le calme d'un bourg viticole de l'Hérault tout en restant à moins de 20 minutes des plages et des animations du littoral agathois. La commune offre un panier d'équipements de base complet avec 86 commerces et services, dont 15 établissements de santé, suffisants pour le quotidien. La connexion fibre à 74,8 % permet le télétravail.
Le cadre de vie est cependant marqué par une réalité climatique et environnementale à connaître. Le territoire est couvert par un PPR Inondation (Pomerols) et a fait l'objet de 12 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement pour inondation et coulée de boue. Tout projet d'achat doit impérativement intégrer une étude de ces risques, avec une vérification de l'assurabilité du bien. Le climat méditerranéen, avec ses étés chauds et secs, est un atout, mais accentue aussi les risques d'incendie.
Carte du marché immobilier à Pomérols
Pomérols et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Pomérols
Le climat de Pomérols est typiquement méditerranéen, avec une température moyenne annuelle de 15,4 °C et des précipitations modérées (519 mm/an). Cet ensoleillement généreux et la douceur des hivers, dus à l'altitude basse (28 m), attirent particulièrement les retraités et les profils en quête d'un cadre de vie agréable. Ce climat est un atout majeur pour le cadre de vie, mais il implique aussi une vigilance accrue sur l'isolation contre la chaleur estivale et sur les risques liés à la sécheresse pour les jardins.
Composition du parc immobilier à Pomérols
1 609 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Pomérols: 94,8 % de maisons, 5,2 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier de Pomérols est extrêmement majoritairement composé de maisons individuelles (94,8 %), une caractéristique qui définit son marché. La forte proportion de propriétaires (78 %) indique une certaine stabilité et une faible rotation. Cependant, la part non négligeable de résidences secondaires (19 %) et de logements vacants (12,3 %) suggère un marché qui attire aussi des acquéreurs non résidents et présente un parc parfois sous-occupé. L'acheteur typique recherche donc une maison, pour une installation principale ou une résidence de villégiature.
Ancienneté du parc à Pomérols
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 100 logements).
- Avant 1919 20,2 % 222 logts
- 1919-1945 7,3 % 80 logts
- 1946-1970 6,4 % 70 logts
- 1971-1990 27,3 % 300 logts
- 1991-2005 18,5 % 203 logts
- 2006-2019 20,5 % 225 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Pomérols
86 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Pomérols
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est couverte par un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) actif, avec 12 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Neuf risques naturels sont recensés, principalement liés aux crues. Avant tout achat, il est impératif de consulter le zonage du PPR pour savoir si le bien est en zone exposée, ce qui peut impacter l'assurabilité, le coût des assurances et les possibilités de travaux. La sismicité et le radon sont, eux, classés faibles. Une vigilance particulière s'impose donc sur la gestion du risque hydrologique.
Cas pratique : un achat type à Pomérols
Acheter la maison médiane de 212 380 € à Pomérols représente environ 9,9 années de revenu médian local (21 510 €). Avec un apport de 10 % (21 238 €) et un crédit sur 20 ans à un taux estimé de 4 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1 150 €. À cela, il faut ajouter la taxe foncière (environ 75 €/mois) et les charges courantes.
Erreurs à éviter quand on achète à Pomérols
- Ne pas consulter le DPE avant l'offre d'achat.
- Omettre de vérifier l'assurabilité du bien face aux inondations.
- Sous-estimer le coût des travaux dans l'ancien (27,5 % avant 1945).
- Ignorer la saisonnalité des loyers pour une résidence secondaire.
Points clés à retenir à Pomérols
- Prix médian au m² à 2 568 € (DVF 2024).
- Rendement brut locatif maison : 4,7 %.
- Climat méditerranéen, 15,4 °C de moyenne.
- Marché en correction (-7,6 % sur 1 an).
- Taxe foncière élevée : taux de 42,82 %.
- 78 % de propriétaires, marché stable.
- Fort poids de l'état et du DPE sur la valeur.
- 94,8 % du parc est constitué de maisons.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Pomérols ?
À Pomérols, la valeur d'un bien est d'abord liée à sa typologie : une maison vaudra toujours plus qu'un appartement, ces derniers étant rares. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent lourd, avec un parc ancien à 27,5 %. La proximité des commodités (les 9 commerces et 53 services recensés) et de l'école est un plus. La présence d'un terrain et son exposition sont valorisants dans ce cadre de vie. La connectivité (fibre à 74,8 %) et l'accessibilité aux transports (gare d'Agde à 8,6 km) influencent aussi le prix. Enfin, être en dehors des zones du PPR Inondation est un facteur de sérénité pour l'acheteur.
Estimation indicative d'une maison à Pomérols
Pour une maison de 75 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
196 800 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent immobilier local maîtrise les micro-secteurs de Pomérols, comme la valeur ajoutée d'une vue dégagée ou la proximité des deux monuments historiques. Il connaît l'impact concret du PPR Inondation sur la valorisation des différents quartiers. Son expertise permet d'ajuster le prix en fonction de l'état réel, souvent crucial pour les maisons construites avant 1945 (27,5 % du parc). Il sait aussi négocier avec la clientèle cible, souvent retraitée (41 % des habitants ont 60 ans et plus) ou en recherche de résidence secondaire. Une estimation automatique, basée sur des moyennes, ne capture pas ces nuances.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix au m² moyen.
- Ne pas tenir compte de la baisse des prix (-7,6 % en 1 an).
- Oublier de minorer un bien situé en zone inondable.
- Négliger l'impact d'un DPE médiocre sur la valorisation.
Investir à Pomérols : passer à l'action
Analyser les chiffres est une chose, dénicher le bon bien en est une autre. La sélection du secteur, l'état du bâti face au risque inondation et la négociation sont déterminants. Un expert local vous aide à transformer cette analyse en décision concrète et sécurisée.
Les données posent un diagnostic nuancé. Sa valeur réelle dépend du bien précis et de son exposition aux risques locaux.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Pomérols grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 56 ventes récentes à Pomérols
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Pomérols
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Pomérols ?
En 2024, le prix médian des maisons à Pomérols est de 2 683 €/m², pour un prix global médian de 2 568 €/m². Une maison type de 82 m² représente un investissement d'environ 212 380 €.
Le marché immobilier est-il en baisse à Pomérols ?
Oui, les données DVF montrent une correction de -7,6 % sur les prix médians entre 2023 et 2024. Après une hausse continue, le marché se normalise, offrant potentiellement des opportunités de négociation.
Pomérols est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Pomérols (2 568 €/m²) est moins chère que Montblanc (+28 %) ou Loupian (+50 %), au même niveau qu'Alignan-du-Vent, mais plus chère que Valros (-26 %). Son positionnement est intermédiaire.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Pomérols ?
Le rendement locatif brut pour une maison est d'environ 4,7 %. Après charges, le rendement net estimé est de 2,8 %. Les appartements, très rares, ne permettent pas de calculer un rendement fiable.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Pomérols ?
Les principaux risques sont les inondations (PPR actif), la fragilité économique locale (15,6 % de chômage) et le vieillissement de la population. Il est crucial de vérifier l'exposition aux risques naturels du bien visé.
Marché immobilier des communes voisines
Pomérols affiche un prix au m² identique à Alignan-du-Vent mais inférieur de 28 % à Montblanc, un écart de valorisation qui peut offrir un effet de levier intéressant pour un investisseur patient, à condition de bien sélectionner son bien.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Pomérols.
Communes limitrophes de Pomérols
Pomérols est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Pomérols se situe dans la moyenne — prix médian 2 624 €/m², dans la ligne de la médiane de l'Hérault.
Le prix médian de Pomérols gagne +10,1 % sur cinq ans (2021-2025). Au total, 333 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Typologie à dominante pavillonnaire: 90,7 % des ventes concernent des maisons, à 2 683 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Pomérols, un logement de 75 m² (201 225 €) représente 9,4 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 11,4 €/m² pour un appartement et 10,1 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 8,6 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le parc de Pomérols compte 19,0 % de résidences secondaires, témoignant d'une attractivité résidentielle non permanente appréciable.
La construction neuve est soutenue à Pomérols: 347 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 69 par an. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 86 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Pomérols est au cœur de la garrigue languedocienne. Contexte physique: dans l'arrière-pays proche du littoral languedocien, à 10 km, en contexte de plaine (altitude moyenne: 1 m).
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.