01 Le parc de logements
Le parc comprend 43 805 logements dont 39 569 résidences principales, 1 514 résidences secondaires et 2 723 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 39 569 | 90,3 % |
| Résidences secondaires | 1 514 | 3,5 % |
| Logements vacants | 2 723 | 6,2 % |
Sur les 43 805 logements recensés, 90 % sont occupés à l'année, 3 % servent de résidence secondaire et 6 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 3 536 | 9,0 % |
| 1919-1945 | 3 204 | 8,2 % |
| 1946-1970 | 10 959 | 27,9 % |
| 1971-1990 | 14 346 | 36,6 % |
| 1991-2005 | 3 697 | 9,4 % |
| 2006-2019 | 3 499 | 8,9 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 37 %, devant les constructions récentes (9 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 890 | 4,8 % |
| 2 pièces | 4 930 | 12,5 % |
| 3 pièces | 9 468 | 23,9 % |
| 4 pièces | 10 171 | 25,7 % |
| 5 pièces ou plus | 13 110 | 33,1 % |
Taille moyenne: 3,9 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 33 %, les T1-T2 17 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 41 831 | 43 012 | 43 805 |
| Rés. principales | 38 216 | 38 145 | 39 569 |
| Rés. secondaires | 919 | 1 259 | 1 514 |
| Vacants | 2 696 | 3 608 | 2 723 |
À 256 km, Quimper (64 385 hab.) enregistre 48,9 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 17 265 | 43,6 % |
| Locataires (privé) | 8 208 | 20,7 % |
| Locataires HLM | 13 658 | 34,5 % |
| Logés gratuitement | 438 | 1,1 % |
La répartition du parc occupé: 43,6 % de propriétaires, 55,3 % de locataires, dont 35 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 18 794 | 47,5 % |
| Fioul | 1 714 | 4,3 % |
| Électricité | 15 694 | 39,7 % |
| Gaz bouteille | 140 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 3 227 | 8,2 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (47 %), 40 % pour électricité et 8 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 5 465 |
| 2 à 4 ans | 8 921 |
| 5 à 9 ans | 6 910 |
| 10 ans ou plus | 18 272 |
| Total ménages | 39 569 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 7 282 |
| Sous-occupation modérée | 11 632 |
| Sous-occupation accentuée | 9 230 |
| Suroccupation modérée | 1 989 |
| Suroccupation accentuée | 74 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 7 921 | 20,0 % |
| 1 voiture | 19 967 | 50,5 % |
| 2 voitures ou plus | 11 681 | 29,5 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 20 % sans, 50 % à une voiture, 30 % multi-motorisés. Par ailleurs, 46,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 25 881 | 23 966 | 433 | 1 482 |
| 1975 | 28 599 | 26 808 | 405 | 1 386 |
| 1982 | 32 731 | 30 250 | 660 | 1 821 |
| 1990 | 38 336 | 34 986 | 1 033 | 2 317 |
| 1999 | 39 614 | 36 269 | 857 | 2 488 |
| 2006 | 41 116 | 37 942 | 744 | 2 430 |
| 2011 | 41 831 | 38 216 | 919 | 2 696 |
| 2016 | 43 012 | 38 145 | 1 259 | 3 608 |
| 2022 | 43 805 | 39 569 | 1 514 | 2 723 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 25 881 logements, le total atteint 43 805 en 2022 (+69 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 950 | 2 917 | 2 755 | 2 838 | 2 874 | 1 847 |
| Dont vacants > 2 ans | 764 | 723 | 701 | 662 | 708 | 892 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 173 | 0,6 % |
| Classe B | 1 290 | 4,7 % |
| Classe C | 10 788 | 39,5 % |
| Classe D | 10 187 | 37,3 % |
| Classe E | 3 600 | 13,2 % |
| Classe F | 884 | 3,2 % |
| Classe G | 378 | 1,4 % |
Distribution DPE sur 27 300 diagnostics: la majorité se situe en classe C (40 %), avec 45 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 524 | 16,6 % |
| Classe B | 7 872 | 28,8 % |
| Classe C | 7 532 | 27,6 % |
| Classe D | 4 825 | 17,7 % |
| Classe E | 1 853 | 6,8 % |
| Classe F | 532 | 1,9 % |
| Classe G | 162 | 0,6 % |
Émissions CO₂: 29 % des logements relèvent de la classe B, 73 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 238 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 198 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 175 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 164 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 142 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 91 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 238 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 91 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 147 | 26 |
| Classe B | 509 | 781 |
| Classe C | 1 918 | 8 870 |
| Classe D | 3 168 | 7 019 |
| Classe E | 1 409 | 2 191 |
| Classe F | 416 | 468 |
| Classe G | 189 | 189 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (201 kWh/m²/an) et appartements en classe C (184).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 788 |
| T2 | 2 535 |
| T3 | 5 640 |
| T4 | 4 663 |
| T5+ | 1 702 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Cherbourg-en-Cotentin (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Cherbourg-en-Cotentin est la commune ayant le plus de logements sociaux (HLM) du département Manche. (sur 445 communes) Voir le classement
Résumé
Le parc résidentiel de Cherbourg-en-Cotentin compte 43 805 logements à l'issue du recensement 2022, dont 39 569 résidences principales. La typologie est équilibrée: 49,9 % de maisons et 50,1 % d'appartements. L'environnement communal: caractéristique du maillage normand, dans la plaine, à une altitude de 19 m, dans l'arrière-pays du littoral de la Manche, à 33 km environ.
Les deux grands statuts coexistent à parts comparables: 43,6 % de propriétaires, 55,3 % de locataires. Le parc HLM pèse 34,5 % de l'offre de résidences principales.
Le parc de Cherbourg-en-Cotentin combine un noyau ancien (9,0 %) et une couronne plus récente (8,9 % après 2006). Sur le volet énergétique, la classe DPE dominante est C et la consommation moyenne s'établit à 189 kWh/m²/an, dans la ligne de la moyenne française (203). Côté énergie, le gaz de ville chauffe 47,5 % des résidences principales.
Cherbourg-en-Cotentin conserve un parc à l'équilibre entre 2016 et 2022 (+1,8 %). 20,0 % des ménages de Cherbourg-en-Cotentin n'ont pas de voiture, 29,5 % en possèdent au moins deux.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Cherbourg-en-Cotentin est caractéristique du maillage normand. L'environnement physique — dans la plaine, à une altitude de 19 m, dans l'arrière-pays du littoral de la Manche, à 33 km environ — colore l'offre de logements et la demande locale.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir à Cherbourg-en-Cotentin en 2026 ?
Première ville de la Manche, Cherbourg-en-Cotentin combine une fonction portuaire stratégique, un tissu économique dense et un cadre de vie bien équipé. Cette centralité territoriale a soutenu son marché immobilier, mais la baisse démographique et un taux de chômage à 11,3 % invitent à la prudence. Quel est le véritable potentiel pour un investisseur en 2026 ?
Avec une correction récente de 3,5 % et un rendement locatif brut supérieur à 6 %, le marché présente un profil de valeur pour l'investisseur patient.
Verdict
➤ Investir ici suppose de privilégier le rendement locatif sur le moyen terme, en acceptant un risque démographique et une plus-value incertaine.
Points clés
- ✓ Rendement brut élevé (6,1 %)
- ✓ Correction récente : point d'entrée potentiel
- ✓ Services et équipements nombreux
- ⚠ Démographie en déclin (-1,1 %)
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian est inférieur à celui de 72 % des grandes villes françaises.
- Cherbourg-en-Cotentin est plus chère de 21 % que la moyenne du département de la Manche.
- Son rendement locatif dépasse celui des grandes métropoles littorales comme Saint-Nazaire.
Analyse du marché immobilier à Cherbourg-en-Cotentin
Le marché immobilier de Cherbourg-en-Cotentin affiche une pression notable (IPI 6,3/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Cherbourg-en-Cotentin
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,3
Indice de Pression Immobilière
Élevé
La pression immobilière est élevée (6,3/10), indiquant un marché actif et concurrentiel pour les biens bien placés.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéLa pression immobilière est élevée (6,3/10), indiquant un marché actif et concurrentiel pour les biens bien placés.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
L'accessibilité est très faible (1,2/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des ménages locaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleL'accessibilité est très faible (1,2/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des ménages locaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,1
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
L'opportunité locative est modérée (4,5/10) : la demande locative existe mais n'est pas tendue, nécessitant une sélection rigoureuse.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréL'opportunité locative est modérée (4,5/10) : la demande locative existe mais n'est pas tendue, nécessitant une sélection rigoureuse.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
La pression touristique immobilière est faible (1,2/10), excluant pratiquement toute stratégie de location saisonnière lucrative.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleLa pression touristique immobilière est faible (1,2/10), excluant pratiquement toute stratégie de location saisonnière lucrative.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2373,6 — Percentile dept : 81/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 7,3 — Percentile dept : 82/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 3,5 — Percentile dept : 11/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -1,1 — Percentile dept : 40/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 4891,1 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 7,3 — Percentile dept : 18/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 39,4 — Percentile dept : 8/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 31,2 — Percentile dept : 0/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 56,4 — Percentile dept : 99/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,5 — Percentile dept : 11/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -1,1 — Percentile dept : 40/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 16/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2373,6 — Percentile dept : 19/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 3,5 — Percentile dept : 11/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 16/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,2 — Percentile dept : 35/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 4891,1 — Percentile dept : 0/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Cherbourg-en-Cotentin : opportunités et risques
L'argument principal pour investir à Cherbourg-en-Cotentin réside dans son rendement locatif brut, supérieur à 6 % pour les appartements. Selon les données de la carte des loyers, un bien correctement situé, notamment à proximité de la gare TGV ou des pôles de services, trouvera preneur sans difficulté majeure, porté par une demande locative structurelle dans une ville où 43,6 % seulement des habitants sont propriétaires.
Il faut cependant intégrer des charges significatives : une taxe foncière élevée à 52,54 % et un parc ancien (17,2 % d'avant 1945) où le risque rénovation est réel, même si les passoires thermiques (F/G) ne représentent que 4,6 % du parc. La loi Climat et Résilience impose une vigilance accrue sur la performance énergétique.
Enfin, le contexte démographique en léger déclin et le taux de chômage à 11,3 % constituent des freins à une forte appréciation des prix. L'investissement doit se concevoir en rentabilité locative nette (autour de 3,4 %), avec un horizon de moyen à long terme, plutôt qu'en spéculation sur la plus-value.
Simuler un investissement immobilier à Cherbourg-en-Cotentin
Estimation sur un maison type de 90 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Cherbourg-en-Cotentin.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Cherbourg-en-Cotentin ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Cherbourg-en-Cotentin
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à Cherbourg-en-Cotentin, à 2 391 €/m², résiste mieux que celui de nombreuses villes de taille comparable, comme en témoigne le faible écart avec Quimper (-2 %). Cette résistance s'explique par la centralité de la commune, qui concentre 2 414 équipements et bénéficie d'une connexion fibre à 89,2 %.
Néanmoins, la hausse continue des prix entre 2020 et 2023 a creusé un fossé avec le pouvoir d'achat local, comme le révèle l'indice d'accessibilité catastrophique (1,2/10). Le revenu médian des ménages (22 650 €) impose désormais plus de neuf années de salaire pour acquérir une maison type.
Cette tension se résout partiellement par la correction de 2024 (-3,5 %), un rééquilibrage attendu qui pourrait se poursuivre. Le marché dépend donc de plus en plus des acheteurs extérieurs et des investisseurs, sensibles aux rendements locatifs encore corrects.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Cherbourg-en-Cotentin Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2023, le prix médian du m² à Cherbourg-en-Cotentin a augmenté de 23 %, passant de 1 983 à 2 439 €, selon les données DVF. L'année 2024 marque un infléchissement avec une baisse de 3,5 %, ramenant la médiane à 2 391 €. Cette correction, après un pic, pourrait offrir des opportunités d'entrée. Elle contraste avec la stabilité relative observée dans des communes comparables comme Quimper (-2 %). Pour un acheteur en 2026, cela signifie un marché moins tendu, où la négociation reprend ses droits, mais où la perspective de plus-value à court terme est incertaine.
Évolution du marché immobilier de Cherbourg-en-Cotentin
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 085 €/m² → 2 391 €/m² (+14,7 %), volume annuel actuel 1 047 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 52 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 1 148 ventes en 2024, le volume d'échanges reste élevé, proche des niveaux de 2023, signe d'un marché liquide. La répartition est quasi équilibrée entre maisons (671 ventes) et appartements (497). Le prix moyen global (3 248 €/m²) dépasse significativement la médiane (2 391 €/m²), trahissant la présence de biens haut de gamme qui tirent les moyennes. Le marché est donc segmenté : l'essentiel des transactions se concentre dans la fourchette 1 919 - 2 971 €/m². Ce caractère actif mais normalisé en fait un marché d'acheteur pour les biens standards, et de vendeur pour les produits rares ou très bien situés.
Répartition des ventes
64,1 % de maisons et 35,9 % d'appartements parmi les 1 047 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (64,1 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 2 361 €/m² pour les maisons et 2 444 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 047 | 671 | 376 |
| Prix médian/m² | 2 391 € | 2 361 € | 2 444 € |
| Prix moyen/m² | 2 583 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 52 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 258 | 2 085 € |
| 2022 | 1 139 | 2 273 € |
| 2023 | 968 | 2 351 € |
| 2024 | 939 | 2 263 € |
| 2025 | 1 047 | 2 391 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Cherbourg-en-Cotentin est soutenue, avec 1 324 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance à la hausse de 4 %. Ce volume, important pour une commune de cette taille, répond à la fois à une carence de l'offre et à la politique de renouvellement urbain. Toutefois, cette nouvelle offre entre en concurrence avec l'ancien dans un contexte de stagnation démographique (-1,1 % sur 5 ans). Pour un investisseur, cela indique des opportunités dans le neuf, souvent plus facile à louer, mais aussi un risque de pression à la baisse sur les prix de l'ancien peu rénové dans certains secteurs.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
6 214 logements autorisés cumulés, 4 256 commencés: la dynamique récente affiche 426 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Cherbourg-en-Cotentin
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Cherbourg-en-Cotentin (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 1 365 logements ont été autorisés à à Cherbourg-en-Cotentin, +9 % par rapport au cycle précédent.
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Cherbourg-en-Cotentin
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Cherbourg-en-Cotentin
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (52,54 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,2 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net, environ 3,4 % pour un appartement, intègre des frais souvent sous-estimés. La taxe foncière sur le bâti, à 52,54 % à Cherbourg-en-Cotentin, en est le principal poste. S'y ajoutent la vacance locative (6,2 % du parc est vacant), les frais de gestion, les charges de copropriété et une provision pour travaux, surtout dans un parc où 17,2 % des logements sont antérieurs à 1945.
Performance énergétique du parc à Cherbourg-en-Cotentin
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 27 300 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Cherbourg-en-Cotentin: classe C en tête, 4,6 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique du parc, dominée par la classe C (187 kWh/m²/an), est supérieure à la moyenne nationale. Seulement 4,6 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un atout face aux réglementations futures. Ce taux faible réduit le risque de décote et de travaux de rénovation urgents pour les acheteurs, notamment avant l'interdiction de location des logements les plus énergivores à partir de 2025.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (studio, T2) de moins de 47 m² sont adaptés à la demande locative la plus forte, avec un loyer mensuel médian d'environ 590 €. Le parc ancien domine (17,2 % d'avant 1945), impliquant des travaux de rénovation. Seulement 8,9 % des logements sont construits après 2006. Attention aux passoires thermiques (4,6 % classées F/G), dont la location sera interdite à partir de 2025 pour les plus énergivores.
Quelles zones cibler à Cherbourg-en-Cotentin ?
Le centre-ville et les quartiers proches de la gare TGV offrent la meilleure liquidité locative. La périphérie, plus résidentielle, conviendra aux familles recherchant des maisons. Les projets de construction neuve (338 logements autorisés en 2024) sont à surveiller, car ils pourraient créer une sur-offre locale et exercer une pression à la baisse sur les loyers anciens.
Calculateur de rendement à Cherbourg-en-Cotentin
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Cherbourg-en-Cotentin
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants de 6,2 % qui indique un marché locatif parfois tendu. La dépendance à l'économie locale (taux de chômage à 11,3 %) et le déclin démographique (-1,1 % en 5 ans) limitent la croissance de la demande. La taxe foncière, à 52,54 %, grève significativement le rendement net. Enfin, les risques naturels (radon, inondations) peuvent impacter l'assurance.
Erreurs à éviter quand on investit à Cherbourg-en-Cotentin
- Oublier la taxe foncière, élevée à 52,54 %.
- Négliger le taux de vacance local de 6,2 %.
- Surévaluer les loyers sans vérifier les références réelles.
- Ignorer l'âge du parc : 17,2 % des logements sont antérieurs à 1945.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier local suit une saisonnalité classique, avec une activité accrue au printemps et en début d'automne. La période estivale, marquée par le tourisme, peut attirer des acheteurs séduits par l'ambiance portuaire. Il est stratégique de vendre avant septembre pour éviter que l'acquéreur potentiel n'intègre le paiement de la taxe foncière dans ses calculs de trésorerie immédiate.
Le saviez-vous ?
- Cherbourg-en-Cotentin compte 26 monuments historiques protégés.
- La commune dispose d'un aéroport à 10,4 km (Cherbourg-Maupertus).
- L'âge médian de la population est de 43,6 ans, plus jeune que dans de nombreuses villes de la Manche.
S'installer à Cherbourg-en-Cotentin : cadre de vie et logement
S'installer à Cherbourg-en-Cotentin, c'est choisir une ville complète où la mer n'est jamais loin. Avec 740 équipements de santé et 782 services recensés par l'INSEE, la ville offre une autonomie rare pour une agglomération de cette taille. La présence du port, de la Cité de la Mer et de 26 monuments historiques ajoute une dimension culturelle et patrimoniale forte.
Le territoire n'est pas sans contraintes : il est soumis à un plan de prévention des risques naturels (PPRN) et présente un aléa radon significatif, deux éléments à vérifier avant tout achat. Le climat, marqué par des précipitations annuelles de 957 mm, et une population vieillissante (indice de vieillissement de 183,5) dessinent un cadre de vie paisible, adapté aux retraités ou aux actifs cherchant une alternative aux métropoles surchauffées.
Carte du marché immobilier à Cherbourg-en-Cotentin
Cherbourg-en-Cotentin et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Cherbourg-en-Cotentin
Le climat océanique de Cherbourg-en-Cotentin, avec une température moyenne de 12,1 °C et 957 mm de pluie annuelle, convient aux habitants recherchant la fraîcheur estivale et acceptant l'humidité et le vent. Ce profil, moins adapté aux personnes sensibles aux rhumatismes, attire une population appréciant la douceur des hivers et la végétation luxuriante qu'il permet.
À qui s'adresse Cherbourg-en-Cotentin ?
La ville s'adresse aux primo-accédants et aux familles modestes, attirés par des prix accessibles et de bons services scolaires (77 établissements). Les retraités (28,3 % de 60 ans et plus) y trouvent un cadre paisible et bien doté en santé. Les travailleurs mobiles profitent de la gare TGV pour rejoindre Paris en quelques heures. En revanche, les chercheurs d'animation métropolitaine intense pourraient être déçus.
Avantages et limites à Cherbourg-en-Cotentin
✓ Points forts
- Prix immobilier inférieur à la moyenne nationale
- Excellente desserte ferroviaire (gare TGV à 1 km)
- Éventail complet de services et commerces
- Parc de logements globalement énergétique (classe C dominante)
- Patrimoine historique et maritime riche
− À prendre en compte
- Démographie en léger déclin (-1,1 % en 5 ans)
- Exposition à plusieurs risques naturels (radon, inondations)
- Taux de chômage élevé (11,3 %) pesant sur l'économie locale
Composition du parc immobilier à Cherbourg-en-Cotentin
43 805 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 21 840 maisons et 21 459 appartements à à Cherbourg-en-Cotentin.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements est équilibré entre maisons (50,4 %) et appartements (40 %). La faible part de résidences secondaires (3,5 %) et le taux de propriétaires occupants (43,6 %) indiquent un marché résidentiel stable, orienté vers l'habitation principale. Cependant, un taux de vacants à 6,2 % et une population en légère baisse (-1,1 % en 5 ans) invitent à la vigilance sur certains quartiers.
Ancienneté du parc à Cherbourg-en-Cotentin
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 39 241 logements).
- Avant 1919 9,0 % 3 536 logts
- 1919-1945 8,2 % 3 204 logts
- 1946-1970 27,9 % 10 959 logts
- 1971-1990 36,6 % 14 346 logts
- 1991-2005 9,4 % 3 697 logts
- 2006-2019 8,9 % 3 499 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Cherbourg-en-Cotentin
2 414 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Cherbourg-en-Cotentin
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
L'exposition aux risques naturels est modérée mais réelle. Le territoire est couvert par un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN). Le radon, un gaz naturel radioactif, y présente une concentration significative, nécessitant un diagnostic spécifique. La sismicité est faible. Dix arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris par le passé, principalement pour inondations et coulées de boue.
Cas pratique : un achat type à Cherbourg-en-Cotentin
Acheter une maison type de 89 m² (204 700 €) représente environ 9 années de revenu médian local (22 650 €). Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance avoisine les 1 000 €. Cette somme pèse lourd face au revenu médian, nécessitant souvent un double revenu ou un apport plus conséquent.
Erreurs à éviter quand on achète à Cherbourg-en-Cotentin
- Faire une offre sans diagnostic radon (risque significatif).
- Négocier sans connaître la classe DPE exacte.
- Oublier de vérifier l'inclusion dans un PPRN actif.
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au revenu médian local.
Points clés à retenir à Cherbourg-en-Cotentin
- Prix médian au m² : 2 391 € (DVF 2024).
- Rendement brut locatif : 6,1 % pour les appartements.
- Climat doux mais pluvieux : 957 mm de précipitations annuelles.
- Marché en correction : -3,5 % en un an.
- Taxe foncière élevée : taux de 52,54 %.
- Parc équilibré : 50,4 % de maisons, 40 % d'appartements.
- Revenu médian local : 22 650 €/an.
- Maisons à 2 361 €/m², appartements à 2 444 €/m².
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Cherbourg-en-Cotentin ?
La valeur d'un bien à Cherbourg-en-Cotentin dépend d'abord de sa localisation précise : proximité de la gare TGV (1 km du centre), des 538 commerces ou des 77 écoles crée des surcotes. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent lourd, le parc étant plutôt ancien. Pour une maison, la surface du terrain et la vue sont déterminantes. Pour un appartement, l'étage et la présence d'ascenseur dans un contexte de vieillissement de la population (28,3 % de 60 ans et plus) peuvent influencer le prix.
Estimation indicative d'une maison à Cherbourg-en-Cotentin
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
215 190 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Vendre au bon prix nécessite de comprendre la segmentation fine du marché. Un appartement de 47 m² vaut en médiane 2 470 €/m², mais ce chiffre varie selon le quartier, l'année de construction et la vue. Une estimation professionnelle, ancrée sur les dernières transactions DVF, évite les écueils du sentiment ou des comparables trop éloignés. Dans un contexte de baisse des prix, chaque pourcent d'erreur se traduit par plusieurs milliers d'euros perdus ou une vente qui traîne.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent immobilier local maîtrise les micro-marchés, entre le centre-ville patrimonial et les quartiers périphériques. Il évalue l'impact concret de la vue, du bruit ou de la pente sur la valeur. Son expertise permet d'ajuster le prix en fonction de l'état réel, souvent sous-estimé par les algorithmes basés sur le m² moyen. Enfin, il filtre les acheteurs et négocie en connaissance des financements réalisables au vu du revenu médian local de 22 650 €.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m² (2 353 €).
- Ne pas actualiser le prix après la baisse de -3,5 %.
- Sous-estimer l'impact négatif d'un DPE F ou G.
- Ignorer la valeur ajoutée de la proximité de la gare TGV.
Investir à Cherbourg-en-Cotentin : passer à l'action
Identifier un bien rentable dans un marché en correction nécessite une connaissance fine des micro-secteurs et de la demande locative réelle. Notre réseau local décrypte ces nuances pour transformer l'analyse de marché en acquisition solide.
Les données DVF révèlent un potentiel, mais son exploitation dépend du quartier et de la qualité du bien.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Cherbourg-en-Cotentin grâce aux dernières transactions DVF.
- Analyse basée sur 1 148 ventes réelles
- Projection de rendement locatif personnalisée
- Conseil d'un expert du Cotentin
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Cherbourg-en-Cotentin
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Cherbourg-en-Cotentin
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Cherbourg-en-Cotentin ?
Le prix médian est de 2 391 €/m², mais le prix moyen, tiré par les biens haut de gamme, s'établit à 3 248 €/m². La majorité des transactions se situe entre 1 919 et 2 971 €/m².
Le marché est-il en baisse à Cherbourg-en-Cotentin ?
Oui, les données DVF 2024 enregistrent une correction de -3,5 % sur le prix médian après plusieurs années de hausse. Cette baisse modérée pourrait offrir des opportunités d'achat.
Quel rendement locatif peut-on espérer ?
Le rendement locatif brut est estimé à 6,1 % pour les appartements et 5,5 % pour les maisons. Compte tenu des charges, le rendement net approche les 3,4 %.
Cherbourg-en-Cotentin est-elle plus chère que ses voisines ?
La ville est 22 % moins chère que Cergy et 33 % moins chère que Saint-Nazaire, deux pôles comparables. En revanche, elle est légèrement plus chère que Quimper (-2 %) et bien plus que Calais (+35 %).
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?
Les principaux risques sont la faible accessibilité pour les locaux, la baisse démographique et la présence de risques naturels (PPRN actif). La taxe foncière est également élevée à 52,54 %.
Marché immobilier des communes voisines
Cherbourg-en-Cotentin affiche un écart de valorisation de -33 % par rapport à Saint-Nazaire, une ville portuaire comparable, offrant un effet de levier intéressant pour un investisseur axé sur les indicateurs économiques similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Cherbourg-en-Cotentin.
Communes limitrophes de Cherbourg-en-Cotentin
Cherbourg-en-Cotentin est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 2 391 €/m² en médiane, Cherbourg-en-Cotentin s'inscrit au niveau de la médiane de la Manche (1 938 €/m²) et reste -3,3 % au regard de la médiane nationale.
Progression modérée: ++14,7 % pour le prix médian au m² entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 5 351 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +5,7 %.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Cherbourg-en-Cotentin — maisons à 2 361 €/m² pour 90 m² en surface médiane, appartements à 2 444 €/m² pour 52 m². Rapporté au revenu médian de Cherbourg-en-Cotentin, un logement de 90 m² (212 490 €) représente 9,4 années de ressources brutes.
Loyers observés à Cherbourg-en-Cotentin: 12,6 €/m²/mois pour un appartement, 10,5 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,2 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (3,5 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Construction neuve active à Cherbourg-en-Cotentin: l'équivalent de 273 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (56 % des autorisations sur 2021-2025).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Cherbourg-en-Cotentin est caractéristique du maillage normand. La géographie joue son rôle: la commune est dans l'arrière-pays du littoral de la Manche, à 33 km environ, dans la plaine, à une altitude de 19 m.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.