01 Le parc de logements
Le parc comprend 252 logements dont 190 résidences principales, 36 résidences secondaires et 25 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 190 | 75,4 % |
| Résidences secondaires | 36 | 14,3 % |
| Logements vacants | 25 | 9,9 % |
Le graphique détaille la structure des 252 logements: 75 % sont habités en permanence, 14 % épisodiquement et 10 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 38 | 20,1 % |
| 1919-1945 | 17 | 9,0 % |
| 1946-1970 | 11 | 5,8 % |
| 1971-1990 | 62 | 32,8 % |
| 1991-2005 | 45 | 23,8 % |
| 2006-2020 | 16 | 8,5 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (33 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 20 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 13 | 6,9 % |
| 3 pièces | 25 | 13,2 % |
| 4 pièces | 59 | 31,2 % |
| 5 pièces ou plus | 92 | 48,7 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 49 % du parc, contre 7 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,7 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 243 | 246 | 252 |
| Rés. principales | 196 | 189 | 190 |
| Rés. secondaires | 33 | 36 | 36 |
| Vacants | 14 | 21 | 25 |
La part de propriétaires atteint 81,9 % à Saix, commune de 250 hab. à 13 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 148 | 77,9 % |
| Locataires (privé) | 28 | 14,7 % |
| Locataires HLM | 12 | 6,3 % |
| Logés gratuitement | 2 | 1,1 % |
Structure d'occupation: propriétaires 77,7 %, locataires 21,2 % — la part HLM s'établit à 6 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 | 2,1 % |
| Fioul | 34 | 17,9 % |
| Électricité | 69 | 36,3 % |
| Gaz bouteille | 18 | 9,5 % |
| Autre (bois…) | 65 | 34,2 % |
Le électricité équipe 36 % des résidences principales, devant autres sources (bois notamment) (34 %) et fioul (18 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 20 |
| 2 à 4 ans | 24 |
| 5 à 9 ans | 20 |
| 10 ans ou plus | 126 |
| Total ménages | 190 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 31 |
| Sous-occupation modérée | 42 |
| Sous-occupation accentuée | 41 |
| Sous-occupation très accentuée | 77 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 10 | 5,3 % |
| 1 voiture | 85 | 44,7 % |
| 2 voitures ou plus | 95 | 50,0 % |
Motorisation des ménages: 5 % n'ont aucune voiture, 45 % en ont une et 50 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 85,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 108 | 92 | 13 | 3 |
| 1975 | 120 | 94 | 18 | 8 |
| 1982 | 158 | 121 | 19 | 18 |
| 1990 | 182 | 141 | 29 | 12 |
| 1999 | 213 | 166 | 29 | 18 |
| 2007 | 222 | 180 | 32 | 10 |
| 2012 | 243 | 196 | 33 | 14 |
| 2017 | 246 | 189 | 36 | 21 |
| 2023 | 252 | 190 | 36 | 25 |
Sur la période 1968-2023, le nombre de logements évolue de 108 à 252, soit +133 %.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 16 | 22 | 13 | 12 | 12 | 11 | 12 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 1 | 1,6 % |
| Classe C | 10 | 15,9 % |
| Classe D | 22 | 34,9 % |
| Classe E | 20 | 31,7 % |
| Classe F | 6 | 9,5 % |
| Classe G | 4 | 6,3 % |
Distribution DPE sur 63 diagnostics: la majorité se situe en classe D (35 %), avec 17 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 11,1 % |
| Classe B | 24 | 38,1 % |
| Classe C | 14 | 22,2 % |
| Classe D | 6 | 9,5 % |
| Classe E | 10 | 15,9 % |
| Classe F | 2 | 3,2 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition climat du parc: B concentre 38 % des diagnostics et 71 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 272 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 252 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 222 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 233 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 214 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 214 kWh/m²/an pour les logements 2001-2012, près de 272 pour ceux avant 1948.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 4 |
| T3 | 8 |
| T4 | 3 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Cinais (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Cinais dispose d'un parc de 252 logements mêlant résidences principales (75,4 %), secondaires (14,3 %) et vacants (9,9 %). Typologie à très forte dominante pavillonnaire — 97,6 % de maisons. Cinais se situe dans un environnement caractéristique des communes du Val de Loire.
Cinais compte une très forte proportion de propriétaires occupants (77,7 %), le locatif ne représentant que 21,2 %. Le parc HLM pèse 6,3 % de l'offre de résidences principales.
Selon le recensement, 20,0 % des logements datent d'avant 1919 — une part significative du parc de Cinais. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante D et une consommation de 249 kWh/m²/an, au-dessus de la moyenne nationale (203) — un signal de bâti à rénover. 15,9 % des logements diagnostiqués sont classés passoires thermiques (F ou G). Mode de chauffage dominant: électricité (36,3 %).
Le parc de Cinais se maintient à l'équilibre entre 2017 et 2023. Profil fortement motorisé: 50,0 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Cinais appartient au tissu caractéristique des communes du Val de Loire, repère pour lire son marché résidentiel.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2023 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Verdict
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Points clés
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- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Indre-et-Loire (118ᵉ rang sur 267 communes)
Analyse du marché immobilier à Cinais
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Cinais
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Cinais s'établit à 1 737 €, sur la base de 10 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 44,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
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Évolution du marché immobilier de Cinais Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Cinais
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, le prix médian s'établit à 1 737 €/m² pour 10 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
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Acheter vs Louer — maison 86 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 10 | 10 |
| Prix médian/m² | 1 737 € | 1 737 € |
| Prix moyen/m² | 1 831 € | |
| Surface médiane | – | 86 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 7 | 1 125 € |
| 2022 | 9 | 1 392 € |
| 2023 | 4 | 2 013 € |
| 2024 | 6 | 1 225 € |
| 2025 | 10 | 1 737 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 0 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 0 sur 2013 — soit une évolution indisponible.
Construction neuve à Cinais (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Cinais totalise 26 logements sur 5 ans, soit +767 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Cinais
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les appartements, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Cinais
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (44,41 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Cinais
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 63 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Cinais est D, avec 15,9 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Cinais
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S'installer à Cinais : cadre de vie et logement
Cinais compte 372 habitants sur 8,77 km². Le climat local affiche 12,8 °C de moyenne annuelle et 672 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 23 appellations d'origine rattachées au terroir local et 26 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Cinais
Cinais et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Cinais
Composition du parc immobilier à Cinais
252 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Cinais est composé très majoritairement de maisons (97,6 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Cinais
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 190 logements).
- Avant 1919 20,0 % 38 logts
- 1919-1945 8,9 % 17 logts
- 1946-1970 5,8 % 11 logts
- 1971-1990 32,6 % 62 logts
- 1991-2005 23,7 % 45 logts
- 2006-2020 8,4 % 16 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Cinais
26 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Cinais
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI - Val de Vienne PPRN Approuvé approuvé le 09/03/2012
- PER sur la commune Cinais PPRN Approuvé approuvé le 02/12/1994
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Cinais
Pour une maison de 86 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
149 382 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Cinais
Quel est le prix de l'immobilier à Cinais ?
Le prix médian au m² à Cinais est de 1 737 € (données DVF, 10 transactions). Pour une maison de 86 m² (surface médiane locale), compter environ 149 000 €.
Comment Cinais se situe-t-elle dans le Indre-et-Loire ?
Cinais se situe au 118ᵉ rang du Indre-et-Loire sur 267 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Cinais ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Cinais est de 5,2 % (loyer de 7,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Résumé
Le prix médian au m² à Cinais s'établit à 1 737 € sur 10 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale de l'Indre-et-Loire (2 368 €/m²).
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Cinais à un niveau significatif — 1 737 €/m² en médiane. Le bien médian (86 m² à 149 382 €) équivaut à 6,0 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Cinais avoisinent 9,4 €/m² pour les appartements et 7,6 €/m² pour les maisons. Rendement brut calculé: environ 5,2 % sur un bien médian. Les résidences secondaires représentent 14,3 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
Les flux de permis restent élevés: 26 logements autorisés et 10 commencés sur la période 2021-2025. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 88 % des logements autorisés.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Cinais est caractéristique des communes du Val de Loire.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).