01 Le parc de logements
Le parc comprend 40 484 logements dont 36 779 résidences principales, 849 résidences secondaires et 2 856 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 36 779 | 90,8 % |
| Résidences secondaires | 849 | 2,1 % |
| Logements vacants | 2 856 | 7,1 % |
Le graphique détaille la structure des 40 484 logements: 91 % sont habités en permanence, 2 % épisodiquement et 7 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 005 | 2,9 % |
| 1919-1945 | 2 194 | 6,3 % |
| 1946-1970 | 10 221 | 29,3 % |
| 1971-1990 | 11 768 | 33,7 % |
| 1991-2005 | 6 709 | 19,2 % |
| 2006-2020 | 2 995 | 8,6 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 34 %, devant les constructions récentes (9 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 3 414 | 9,3 % |
| 2 pièces | 6 963 | 18,9 % |
| 3 pièces | 10 664 | 29,0 % |
| 4 pièces | 7 497 | 20,4 % |
| 5 pièces ou plus | 8 242 | 22,4 % |
Distribution par taille: 28 % de petits logements (T1-T2), 22 % de grands (5p+), moyenne à 3,5 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 36 064 | 36 562 | 40 484 |
| Rés. principales | 33 610 | 33 268 | 36 779 |
| Rés. secondaires | 698 | 743 | 849 |
| Vacants | 1 757 | 2 551 | 2 856 |
À Roubaix (215 km, 98 286 hab.), la part de propriétaires s'élève à 33,5 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 18 900 | 51,4 % |
| Locataires (privé) | 9 698 | 26,4 % |
| Locataires HLM | 7 489 | 20,4 % |
| Logés gratuitement | 692 | 1,9 % |
Occupation des résidences principales — 51,4 % appartiennent à leurs occupants, 46,7 % sont louées, avec 20 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 21 411 | 58,2 % |
| Fioul | 1 959 | 5,3 % |
| Électricité | 12 118 | 32,9 % |
| Gaz bouteille | 159 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 1 133 | 3,1 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (58 %), 33 % pour électricité et 5 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 4 483 |
| 2 à 4 ans | 8 701 |
| 5 à 9 ans | 6 798 |
| 10 ans ou plus | 16 797 |
| Total ménages | 36 779 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 12 027 |
| Sous-occupation modérée | 8 905 |
| Sous-occupation accentuée | 5 041 |
| Sous-occupation très accentuée | 5 336 |
| Suroccupation modérée | 5 327 |
| Suroccupation accentuée | 404 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 8 813 | 24,0 % |
| 1 voiture | 19 429 | 52,8 % |
| 2 voitures ou plus | 8 537 | 23,2 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 24 % sans voiture, 53 % à une voiture et 23 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 71,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 20 434 | 19 158 | 227 | 1 049 |
| 1975 | 23 817 | 22 035 | 393 | 1 389 |
| 1982 | 26 264 | 24 527 | 312 | 1 425 |
| 1990 | 28 677 | 26 497 | 822 | 1 358 |
| 1999 | 32 783 | 30 212 | 650 | 1 921 |
| 2007 | 35 230 | 32 875 | 590 | 1 765 |
| 2012 | 36 064 | 33 610 | 698 | 1 757 |
| 2017 | 36 562 | 33 268 | 743 | 2 551 |
| 2023 | 40 484 | 36 779 | 849 | 2 856 |
Trajectoire de long terme: 20 434 logements en 1968, 40 484 en 2023 (+98 %).
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 746 | 2 448 | 2 963 | 3 507 | 3 713 | 1 710 | 2 603 |
| Dont vacants > 2 ans | 394 | 361 | 356 | 345 | 428 | 625 | 512 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 45 | 0,2 % |
| Classe B | 199 | 0,9 % |
| Classe C | 8 353 | 38,8 % |
| Classe D | 7 119 | 33,1 % |
| Classe E | 3 744 | 17,4 % |
| Classe F | 1 170 | 5,4 % |
| Classe G | 888 | 4,1 % |
Distribution DPE sur 21 518 diagnostics: la majorité se situe en classe C (39 %), avec 40 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 216 | 10,3 % |
| Classe B | 3 785 | 17,6 % |
| Classe C | 6 688 | 31,1 % |
| Classe D | 5 241 | 24,4 % |
| Classe E | 2 215 | 10,3 % |
| Classe F | 893 | 4,2 % |
| Classe G | 480 | 2,2 % |
Émissions CO₂: 31 % des logements relèvent de la classe C, 59 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 319 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 236 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 186 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 168 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 163 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 109 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 319 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 109 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 28 | 17 |
| Classe B | 44 | 155 |
| Classe C | 402 | 7 951 |
| Classe D | 762 | 6 357 |
| Classe E | 456 | 3 288 |
| Classe F | 279 | 891 |
| Classe G | 256 | 632 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 255 kWh/m²/an côté maisons, C à 206 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 572 |
| T2 | 2 281 |
| T3 | 3 636 |
| T4 | 1 946 |
| T5+ | 341 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Rueil-Malmaison (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
La commune compte 40 484 logements au total, presque tous dédiés à l'habitation principale (90,8 %). Au plan typologique, l'appartement écrase le pavillonnaire — 79,2 % contre 20,8 %. Côté cadre local, Rueil-Malmaison est caractéristique du tissu urbain parisien.
Le parc est équilibré entre propriétaires (51,4 %) et locataires (46,7 %). Le segment social représente 20,4 % du parc occupé à titre principal. Côté SRU, le compte est bon: 25,1 % en place pour 25,0 % requis.
Le bâti de Rueil-Malmaison s'étend d'un noyau historique (2,9 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (8,6 % après 2006). Le profil DPE est représentatif de la moyenne française — C et 211 kWh/m²/an. Le gaz de ville équipe 58,2 % des logements occupés à titre principal.
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2017–2023 (+10,7 %). Répartition équilibrée de la motorisation: 24,0 % de ménages sans voiture, 23,2 % à au moins deux voitures.
Le profil régional — Rueil-Malmaison est caractéristique du tissu urbain parisien — éclaire les choix d'habitat localement.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2023 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Prix médian au m² à 5 833 € à Rueil-Malmaison, dans un marché de 944 transactions annuelles.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 12,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,4 %
- ⚠ 12,4 années de revenu médian pour 70 m²
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- Prix dans la moyenne du Hauts-de-Seine (19ᵉ rang sur 36 communes)
Analyse du marché immobilier à Rueil-Malmaison
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 12,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Rueil-Malmaison
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Rueil-Malmaison s'établit à 5 833 €, sur la base de 944 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 22,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Rueil-Malmaison Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Rueil-Malmaison
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian de Rueil-Malmaison évolue de -7,6 %, passant de 6 313 à 5 833 €/m²; 944 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 62 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
23,3 % de maisons et 76,7 % d'appartements parmi les 944 transactions enregistrées.
23,3 % maisons, 76,7 % appartements sur 944 ventes: le collectif pèse 76,7 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 944 | 220 | 724 |
| Prix médian/m² | 5 833 € | 7 547 € | 5 440 € |
| Prix moyen/m² | 6 172 € | ||
| Surface médiane | – | 110 m² | 62 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 184 | 6 313 € |
| 2022 | 1 171 | 6 585 € |
| 2023 | 860 | 6 154 € |
| 2024 | 820 | 5 886 € |
| 2025 | 944 | 5 833 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 1 642 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 20 668 autorisations pour 16 784 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Rueil-Malmaison
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Rueil-Malmaison (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Rueil-Malmaison: 2 508 logements autorisés sur 5 ans, 821 pour la dernière année (-59 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Rueil-Malmaison
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Rueil-Malmaison
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (22,90 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale faible : moins de 2 mois de loyer par an. Avantage notable pour le rendement net.
Performance énergétique du parc à Rueil-Malmaison
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 21 518 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Rueil-Malmaison: majorité classée C, part de passoires thermiques à 9,6 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Rueil-Malmaison
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S'installer à Rueil-Malmaison : cadre de vie et logement
Avec 82 874 habitants concentrés sur 14,70 km² (5 638 hab/km²), Rueil-Malmaison affiche un tissu villageois dense.
Le territoire abrite 9 monuments historiques protégés, 2 appellations d'origine rattachées au terroir local et 2 710 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Rueil-Malmaison
Rueil-Malmaison et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Rueil-Malmaison
Composition du parc immobilier à Rueil-Malmaison
40 484 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 79,0 % d'appartements, 21,0 % de maisons — profil urbain marqué.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Rueil-Malmaison
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 34 891 logements).
- Avant 1919 2,9 % 1 005 logts
- 1919-1945 6,3 % 2 194 logts
- 1946-1970 29,3 % 10 221 logts
- 1971-1990 33,7 % 11 768 logts
- 1991-2005 19,2 % 6 709 logts
- 2006-2020 8,6 % 2 995 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Rueil-Malmaison
2 710 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Rueil-Malmaison
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI de la Seine PPRN Approuvé approuvé le 09/01/2004
- R111.3 sur la commune Rueil-Malmaison PPRN Approuvé approuvé le 07/08/1985
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Rueil-Malmaison
Pour une maison de 110 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
641 630 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Rueil-Malmaison
Quel est le prix de l'immobilier à Rueil-Malmaison ?
Le prix médian au m² à Rueil-Malmaison est de 5 833 € (données DVF, 944 transactions). Pour une maison de 110 m² (surface médiane locale), compter environ 830 000 €.
Comment Rueil-Malmaison se situe-t-elle dans le Hauts-de-Seine ?
Rueil-Malmaison se situe au 19ᵉ rang du Hauts-de-Seine sur 36 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Rueil-Malmaison ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Rueil-Malmaison est de 4,1 % (loyer de 25,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Rueil-Malmaison
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Résumé
Les transactions DVF 2026 à Rueil-Malmaison font ressortir un médian à 5 833 €/m², très au-dessus de la médiane départementale.
Le prix médian au m² à Rueil-Malmaison diminue de 7,6 % entre 2021 et 2025. Au total, 4 979 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
L'appartement domine nettement le marché de Rueil-Malmaison (76,7 % des ventes), avec un prix médian de 5 440 €/m². Un bien type de 110 m² revient à environ 830 170 €, soit 22,0 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 24,5 €/m² pour un appartement et 25,7 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 5,4 %, un niveau intermédiaire. Le poids limité des résidences secondaires (2,1 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve est soutenue à Rueil-Malmaison: 2 508 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 502 par an. Le gros des permis concerne des logements collectifs (72 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Rueil-Malmaison est caractéristique du tissu urbain parisien.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.