01 Le parc de logements
Le parc comprend 5 032 logements dont 4 607 résidences principales, 125 résidences secondaires et 301 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 607 | 91,6 % |
| Résidences secondaires | 125 | 2,5 % |
| Logements vacants | 301 | 6,0 % |
Sur les 5 032 logements recensés, 92 % sont occupés à l'année, 2 % servent de résidence secondaire et 6 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 150 | 3,3 % |
| 1919-1945 | 178 | 3,9 % |
| 1946-1970 | 1 084 | 23,7 % |
| 1971-1990 | 1 342 | 29,4 % |
| 1991-2005 | 946 | 20,7 % |
| 2006-2019 | 869 | 19,0 % |
Structure du bâti par époque: 3 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (29 %), 19 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 38 | 0,8 % |
| 2 pièces | 436 | 9,5 % |
| 3 pièces | 1 044 | 22,7 % |
| 4 pièces | 1 526 | 33,1 % |
| 5 pièces ou plus | 1 563 | 33,9 % |
Taille moyenne: 4,1 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 34 %, les T1-T2 10 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 733 | 4 849 | 5 032 |
| Rés. principales | 4 411 | 4 450 | 4 607 |
| Rés. secondaires | 94 | 124 | 125 |
| Vacants | 229 | 276 | 301 |
À Domérat, commune similaire à 76 km, la part de propriétaires est de 70,4 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 833 | 61,5 % |
| Locataires (privé) | 721 | 15,7 % |
| Locataires HLM | 1 007 | 21,9 % |
| Logés gratuitement | 45 | 1,0 % |
La répartition du parc occupé: 61,5 % de propriétaires, 37,5 % de locataires, dont 22 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 612 | 56,7 % |
| Fioul | 198 | 4,3 % |
| Électricité | 1 499 | 32,5 % |
| Gaz bouteille | 23 | 0,5 % |
| Autre (bois…) | 274 | 5,9 % |
Répartition des modes de chauffage: 57 % au gaz de ville, 33 % pour électricité, 6 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 432 |
| 2 à 4 ans | 876 |
| 5 à 9 ans | 872 |
| 10 ans ou plus | 2 427 |
| Total ménages | 4 607 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 930 |
| Sous-occupation modérée | 1 336 |
| Sous-occupation accentuée | 1 231 |
| Suroccupation modérée | 110 |
| Suroccupation accentuée | 21 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 503 | 10,9 % |
| 1 voiture | 2 332 | 50,6 % |
| 2 voitures ou plus | 1 772 | 38,5 % |
Motorisation des ménages: 11 % n'ont aucune voiture, 51 % en ont une et 38 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 77,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 561 | 1 502 | 9 | 50 |
| 1975 | 2 259 | 2 147 | 2 | 110 |
| 1982 | 2 888 | 2 702 | 31 | 155 |
| 1990 | 3 216 | 3 044 | 21 | 151 |
| 1999 | 3 511 | 3 354 | 29 | 128 |
| 2006 | 4 035 | 3 905 | 16 | 114 |
| 2011 | 4 733 | 4 411 | 94 | 229 |
| 2016 | 4 849 | 4 450 | 124 | 276 |
| 2022 | 5 032 | 4 607 | 125 | 301 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 1 561 à 5 032, soit +222 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 332 | 337 | 350 | 379 | 348 | 186 |
| Dont vacants > 2 ans | 70 | 83 | 81 | 78 | 89 | 96 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 0,5 % |
| Classe B | 23 | 1,0 % |
| Classe C | 1 131 | 51,5 % |
| Classe D | 647 | 29,5 % |
| Classe E | 205 | 9,3 % |
| Classe F | 99 | 4,5 % |
| Classe G | 79 | 3,6 % |
Distribution DPE sur 2 194 diagnostics: la majorité se situe en classe C (52 %), avec 53 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 185 | 8,4 % |
| Classe B | 395 | 18,0 % |
| Classe C | 965 | 44,0 % |
| Classe D | 397 | 18,1 % |
| Classe E | 142 | 6,5 % |
| Classe F | 74 | 3,4 % |
| Classe G | 36 | 1,6 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (44 %), 70 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 227 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 198 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 204 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 170 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 159 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 119 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 227 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 119 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 0 |
| Classe B | 13 | 10 |
| Classe C | 185 | 946 |
| Classe D | 232 | 415 |
| Classe E | 87 | 118 |
| Classe F | 55 | 44 |
| Classe G | 35 | 44 |
Côté maisons, la dominante est D (214 kWh/m²/an); côté appartements, C (179).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 2 |
| T2 | 181 |
| T3 | 362 |
| T4 | 487 |
| T5+ | 54 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Gerzat (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Gerzat est le petite ville ayant le plus de logements sociaux (HLM) du département Puy-de-Dôme. (sur 18 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Gerzat recense 5 032 logements, dont 4 607 résidences principales (91,6 %) — la vocation résidentielle y est nettement dominante. Profil pavillonnaire affirmé: 60,0 % de maisons individuelles pour 40,0 % d'appartements. Côté cadre local, Gerzat est dans la tradition auvergnate, perchée à 331 m d'altitude, dans un relief de collines.
Structure d'occupation classique de commune périurbaine ou rurale: 61,5 % de propriétaires, 37,5 % de locataires. Côté logement social, 21,9 % des résidences principales relèvent du parc HLM. La commune respecte les obligations SRU avec 24,2 % de logements sociaux (cible 20,0 %).
Selon l'INSEE, 19,0 % du parc de Gerzat remonte à la période 2006-2019, indice d'un essor résidentiel récent. Le profil DPE est représentatif de la moyenne française — C et 189 kWh/m²/an. La source de chauffage la plus répandue est le gaz de ville (56,7 %).
Entre 2016 et 2022, la commune a ajouté +3,8 % à son parc résidentiel. La motorisation des ménages est classique: 10,9 % sans voiture et 38,5 % avec deux voitures ou plus.
Gerzat est dans la tradition auvergnate, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Gerzat est perchée à 331 m d'altitude, dans un relief de collines, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 4 607 résidences principales de Gerzat et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Gerzat en 2026 ?
À moins de 10 km au nord de Clermont-Ferrand, Gerzat bénéficie d'une intégration complète au sein de la métropole régionale. Avec plus de 10 000 habitants et une démographie stable, la commune allie attractivité résidentielle et dynamisme économique. Faut-il y investir en 2026 ? Les données DVF 2024 révèlent un marché solide mais aux opportunités très segmentées.
Avec un rendement locatif brut de 7,3 % pour les appartements, Gerzat surclasse la plupart des marchés périurbains de la région.
Verdict
➤ Investir à Gerzat est pertinent pour un portefeuille locatif, à condition de viser les appartements et d'accepter une liquidité modérée à la revente.
Points clés
- ✓ Rendement brut élevé pour les appartements (7,3 %)
- ✓ Pression immobilière soutenue (IPI 6,1/10)
- ✓ Attractivité territoriale supérieure à la moyenne
- ⚠ Accessibilité très faible pour les acheteurs locaux
- ⚠ Opportunité locative modérée (IOL 4,8/10)
- ⚠ Pression touristique quasi inexistante
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian (2 131 €/m²) est nettement inférieur à la moyenne nationale.
- Gerzat se positionne au-dessus de la moyenne départementale pour la pression immobilière et l'attractivité.
- Son rendement locatif dépasse largement ceux des grandes métropoles comme Lyon ou Paris.
Analyse du marché immobilier à Gerzat
Acheter demande un effort important : 6,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Gerzat : opportunités et risques
Investir à Gerzat en 2026 cible prioritairement la location annuelle en appartement. Le rendement brut de 7,3 % est le signal le plus fort, selon la carte des loyers du ministère. Néanmoins, il faut immédiatement en rogner près de trois points pour obtenir le net, une fois intégrées la taxe foncière (44,32 %) et les charges de gestion.
Le risque principal réside dans l'accessibilité réduite pour la clientèle locale, avec un IAI à 2,5/10. Le revenu médian des Gerzatois (22 270 €) limite fortement la base d'acheteurs potentiels en cas de revente. L'investisseur devra donc compter sur la demande extérieure, portée par l'attractivité métropolitaine, pour assurer la liquidité de son bien.
Enfin, le parc immobilier, majoritairement récent (19 % construit après 2006) et peu concerné par les passoires thermiques (7,5 %), limite le risque de travaux obligatoires. Cette modernité relative est un atout pour la location, mais elle est déjà intégrée dans les prix, laissant peu de marge pour de la valorisation par la rénovation.
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Données du marché immobilier à Gerzat
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier gerzatois affiche une résilience notable. D'après les données DVF 2024, les prix médians ont stagné entre 2 105 et 2 131 €/m² depuis trois ans, une stabilité rare dans le contexte national actuel. Cette inertie des valeurs traduit un équilibre entre une demande soutenue par la proximité de Clermont-Ferrand et une offre suffisamment élastique.
Comparé aux communes de profils similaires dans le département, Gerzat se distingue par sa valorisation élevée. Elle est 13 % plus chère que Bellerive-sur-Allier et près du double du prix de Thiers. Cet écart s'explique par son intégration directe à la métropole clermontoise, avec un accès immédiat au réseau autoroutier, à la gare TGV et à l'aéroport, des atouts majeurs pour les actifs.
Le profil des transactions révèle un territoire à dominante résidentielle et familiale, où les maisons individuelles représentent 60 % du parc. La faible part de logements sociaux (22 %) et le taux de propriétaires élevé (61,5 %) dessinent un marché ancré, peu spéculatif, où l'investissement locatif doit viser la régularité des revenus plutôt que la plus-value explosive.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Gerzat Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2024, le prix médian à Gerzat a connu une hausse de 20 %, passant de 1 772 à 2 131 €/m². L'essentiel de cette appréciation s'est produit entre 2020 et 2021, suivie d'une période de stabilité remarquable. Cette trajectoire contraste avec certaines communes du Puy-de-Dôme qui ont enregistré des corrections. La stabilité des trois dernières années suggère un marché arrivé à maturité, offrant de la visibilité mais limitant les plus-values rapides. Pour un acheteur en 2026, l'enjeu sera de dénicher les biens sous-valorisés plutôt que de parier sur une hausse générale.
Évolution du marché immobilier de Gerzat
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 129 transactions en 2025 et affiche une évolution de +0,6 % sur 2021–2025 (prix médian à 2 101 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'achat d'un appartement type de 58 m² à Gerzat représente un investissement de 114 782 €. Avec un loyer estimé à 701 € par mois, le rendement brut atteint 7,3 %. Toutefois, après déduction des charges (gestion, vacance, taxe foncière à 44,32 %), le rendement net chute autour de 4,3 %. L'effort financier initial reste conséquent, équivalent à 5,2 années de revenu médian local. Cette simulation révèle une rentabilité correcte pour l'investisseur patient, mais qui exige une trésorerie suffisante pour absorber les charges courantes.
Acheter vs Louer — appartement 62 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 129 transactions ont été enregistrées à Gerzat, un volume en baisse constante depuis le pic de 2021 (169 ventes). Cette diminution suit la tendance nationale, mais le marché local reste actif et équilibré entre maisons (78 ventes) et appartements (51 ventes). Les biens vendus sont de taille modeste (87 m² médian pour les maisons, 58 m² pour les appartements), reflétant une demande orientée vers les budgets moyens. Cette liquidité soutenue, couplée à des prix stables, indique un marché mature, ni tendu ni en surchauffe, où la négociation est possible.
Répartition des ventes
60,5 % de maisons et 39,5 % d'appartements parmi les 129 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 60,5 % des mutations, pour un prix médian de 2 316 €/m² (maisons) contre 1 766 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 129 | 78 | 51 |
| Prix médian/m² | 2 101 € | 2 316 € | 1 766 € |
| Prix moyen/m² | 2 253 € | ||
| Surface médiane | – | 88 m² | 62 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 161 | 2 088 € |
| 2022 | 135 | 2 029 € |
| 2023 | 115 | 2 097 € |
| 2024 | 102 | 2 131 € |
| 2025 | 129 | 2 101 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Gerzat est robuste sur cinq ans, avec 249 logements autorisés, mais marque un net ralentissement en 2024 (11 logements seulement). Cette tendance à la baisse pourrait limiter l'offre future et maintenir une pression sur les prix de l'ancien. La commune, intégrée à Clermont Auvergne Métropole, bénéficie d'un cadre d'urbanisation maîtrisé. Le faible taux de logements vacants (6 %) et la part modeste de résidences secondaires (2,5 %) confirment un parc essentiellement dédié à la résidence principale, limitant les risques de bulle spéculative mais aussi les opportunités de location saisonnière.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 196 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 112 sur 2013 — soit +75,0 %.
Vacance longue durée à Gerzat
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Gerzat (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Gerzat: 305 logements autorisés sur 5 ans, 98 pour la dernière année (+148 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Gerzat
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Gerzat
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (44,32 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net est la vraie rentabilité, après frais. Le brut de 7,3 % sur un appartement chute à environ 4,3 %. Pourquoi ? La taxe foncière à Gerzat, avec un taux de 44,32 %, pèse lourd. Il faut ensuite prévoir environ 15 % du loyer pour frais de gestion et de copropriété, 5 % pour la vacance locative (le taux de logements vacants est de 6 %), et une provision pour travaux, surtout si le bien n'est pas récent. Sur une maison, l'absence de copropriété est un atout, mais l'entretien du jardin et les travaux d'isolation peuvent creuser le budget.
Performance énergétique du parc à Gerzat
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 194 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Gerzat: majorité classée C, part de passoires thermiques à 8,1 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante du parc est C (187 kWh/m²/an), une performance honorable comparée au parc français plus ancien. Seulement 7,5 % des logements sont des passoires thermiques (classes F ou G). Pour un acquéreur, cela réduit le risque réglementaire immédiat. Cependant, la loi Climat prévoit l'interdiction de location pour les pires passoires dès 2025, puis progressivement. À Gerzat, acquérir un bien classé D ou pire nécessitera un budget travaux pour le revaloriser et éviter une obsolescence rapide.
Calculateur de rendement à Gerzat
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Gerzat
Pour un appartement de 55 m² typique à Gerzat, comptez un investissement d'environ 115 000 €. Avec un loyer médian de 12,1 €/m², cela génère environ 665 € de revenus mensuels, soit un rendement brut de 7,3 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 70 €/mois), des charges et d'une provision vacance, le rendement net tombe autour de 4,3 %. Avec un crédit sur 20 ans et un apport de 20 %, l'effort mensuel résiduel peut être inférieur à 100 €, sous réserve des taux en vigueur.
Erreurs à éviter quand on investit à Gerzat
- Oublier la taxe foncière, à 44,32 % du revenu cadastral.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner 15 % de charges.
- Négliger la vacance locative, le taux local est de 6 %.
- Acheter sans consulter les règles de la copropriété.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Gerzat suit le rythme métropolitain : une activité accrue au printemps et à l'automne. Les familles cherchent souvent à finaliser un achat avant la rentrée scolaire, faisant de juillet-août une période propice aux négociations. La taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette échéance. L'hiver, moins actif, peut offrir des opportunités sur des biens en vente depuis longtemps. La faible activité touristique (4 hébergements) neutralise l'effet "locations saisonnières" sur les prix.
Le saviez-vous ?
- Gerzat est à 4 km seulement de l'aéroport de Clermont-Auvergne.
- La commune compte 9 établissements scolaires pour 10 335 habitants.
- Le parc de logements est jeune : 19 % construits après 2006.
S'installer à Gerzat : cadre de vie et logement
S'installer à Gerzat, c'est opter pour le périurbain clermontois à son meilleur. La commune offre une palette complète de services du quotidien, avec 44 commerces et 52 établissements de santé recensés par l'INSEE. La connexion numérique est excellente (fibre à 93,2 %), un atout décisif pour les télétravailleurs.
Le cadre de vie est marqué par une certaine douceur, avec une altitude modérée (326 m) et un climat tempéré (12,1°C de moyenne). La proximité des axes majeurs (A71, gare à 1,1 km) facilite les déplacements, tandis que la faible pression touristique préserve un rythme de vie local et apaisé. La présence de trois monuments historiques rappelle l'enracinement de la commune dans son terroir auvergnat.
Carte du marché immobilier à Gerzat
Gerzat et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Gerzat
Avec une température moyenne annuelle de 12,1 °C et seulement 563 mm de pluie par an, le climat de Gerzat est plus sec et légèrement plus doux que la moyenne auvergnate. Les hivers peuvent être frais mais les étés agréables, avec moins de précipitations qu'à Clermont-Ferrand toute proche. Ce profil convient particulièrement à ceux qui redoutent l'humidité et préfèrent un ensoleillement généreux. La faible altitude (326 m) limite aussi les jours de gel sévère, un atout pour les jardiniers et pour les déplacements.
Composition du parc immobilier à Gerzat
5 032 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 60,2 % de maisons, 39,8 % d'appartements sur un total de 5 032 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de Gerzat est majoritairement composé de maisons individuelles (60,2 %), signe d'un cadre de vie familial et pavillonnaire. Le taux de propriétaires occupants est élevé (61,5 %), ce qui indique un marché résidentiel stable et ancré. Seuls 2,5 % des logements sont des résidences secondaires, confirmant l'absence de pression touristique. Le taux de vacance (6 %) et la part de logements sociaux (22 %) modèrent la tension sur les prix. L'acheteur type est souvent un ménage cherchant une maison, attiré par la proximité de Clermont et le calme.
Ancienneté du parc à Gerzat
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 570 logements).
- Avant 1919 3,3 % 150 logts
- 1919-1945 3,9 % 178 logts
- 1946-1970 23,7 % 1 084 logts
- 1971-1990 29,4 % 1 342 logts
- 1991-2005 20,7 % 946 logts
- 2006-2019 19,0 % 869 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Gerzat
357 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Gerzat
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Les données Géorisques indiquent une exposition modérée. La sismicité est de niveau 3 (modérée) et le radon, gaz naturel, est classé en potentiel faible. La commune est concernée par un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRNPi) de l'agglomération clermontoise, notamment pour les inondations. Treize risques naturels sont recensés et neuf arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Avant tout achat, consulter le cadastre des risques et le diagnostic spécifique est indispensable pour connaître les contraintes exactes du terrain.
Cas pratique : un achat type à Gerzat
Une maison familiale de 90 m² représente un investissement médian de 194 000 € hors frais de notaire. Cela équivaut à près de 8,7 années du revenu médian local (22 270 €). Avec un apport de 10 % (19 400 €) et un emprunt sur 20 ans à un taux estimé à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'établirait autour de 975 €. Ce budget nécessite un reste à vivre confortable, surtout avec les charges liées à une maison individuelle.
Erreurs à éviter quand on achète à Gerzat
- Se fier au prix/m² moyen sans visiter le quartier.
- Omettre de vérifier le DPE et les travaux à prévoir.
- Négliger les risques naturels (PPRNPi en vigueur).
- Sous-estimer les frais de notaire (8 % environ dans l'ancien).
Points clés à retenir à Gerzat
- Prix médian au m² : 2 131 €, en hausse de 1,2 % sur un an.
- Rendement brut locatif moyen : 7,3 % pour les appartements.
- Climat sec : 563 mm de pluie par an seulement.
- Marché moins tendu qu'à Clermont : prix/m² sous la moyenne métropolitaine.
- Écart maison/appart : 252 €/m² de plus pour une maison.
- Taxe foncière élevée : taux de 44,32 % en 2024.
- Proche de tout : aéroport à 4 km, gare TGV à 6 km.
- DPE : 7,5 % de passoires thermiques seulement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Gerzat ?
À Gerzat, le prix au m² médian masque de fortes variations. La proximité de la gare (1,1 km) et des commerces (44 équipements recensés) peut majorer un bien de 10 à 15 %. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sud sont des atouts valorisés. L'état du bien est crucial : une rénovation complète avec DPE A ou B peut justifier un prix au m² supérieur de 20 % à la médiane. À l'inverse, un appartement dans une copropriété avec des charges élevées ou des travaux prévus se vendra avec décote. La vue dégagée et le calme sont aussi des crites recherchés dans cette commune résidentielle.
Estimation indicative d'une maison à Gerzat
Pour une maison de 88 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
184 888 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, un expert local analyse la singularité. À Gerzat, le marché est micro-localisé : un quartier près du centre-ville n'a pas la même valeur qu'un lotissement en périphérie. Un professionnel connaît l'état réel des copropriétés, le calendrier des futurs équipements (comme les projets de la Métropole), et la demande précise des acheteurs (familles, investisseurs). Il ajustera l'estimation en fonction de l'exposition, de la qualité des matériaux, ou d'un défaut caché. Son réseau lui permet aussi de négocier avec des acquéreurs sérieux, sécurisant et optimisant la vente.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Estimer au prix/m² moyen, sans pondérer par l'état.
- Oublier de valoriser un jardin ou une place de parking.
- Ne pas tenir compte des nuisances potentielles (voisinage).
- Vendre sans professionnel malgré un marché localisé.
Investir à Gerzat : passer à l'action
Une analyse fine du marché local est indispensable pour identifier les biens à fort potentiel et négocier au juste prix. Notre réseau de professionnels connaît Gerzat en détail et peut vous aider à concrétiser votre projet avec une expertise terrain.
Les chiffres posent le diagnostic, mais l'expertise locale est cruciale pour transformer cette analyse en investissement réussi.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Gerzat grâce aux dernières transactions DVF et à notre analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Gerzat
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Gerzat
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Gerzat
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Gerzat ?
Le prix médian global à Gerzat est de 2 131 €/m² en 2024. Les maisons se vendent en médiane à 2 316 €/m², et les appartements à 1 766 €/m², selon les données DVF.
Est-ce un bon moment pour acheter un investissement locatif à Gerzat ?
Le rendement brut des appartements (7,3 %) reste attractif. Cependant, les prix sont stables depuis 2021, limitant les plus-values court terme. L'investissement est pertinent pour un cash-flow régulier sur le moyen terme.
Gerzat est-elle plus chère que ses voisines comme Bellerive-sur-Allier ?
Oui, Gerzat est environ 13 % plus chère que Bellerive-sur-Allier (1 861 €/m²). Cet écart s'explique par une intégration plus directe à l'agglomération clermontoise et une offre de services plus dense.
Quel loyer peut-on espérer pour un appartement à Gerzat ?
Le loyer médian pour un appartement est de 12,1 €/m²/mois. Un appartement de 58 m², taille médiane, génère donc un loyer d'environ 700 € par mois.
Quels sont les risques naturels à connaître avant d'acheter à Gerzat ?
Gerzat est soumise à un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRNPi) et présente une sismicité modérée. Treize risques naturels sont recensés, avec neuf arrêtés catastrophes naturelles historiques, principalement liés à la sécheresse ou aux inondations.
Marché immobilier des communes voisines
Gerzat affiche un prix au m² supérieur de 13 % à celui de Bellerive-sur-Allier, tout en offrant un rendement locatif bien plus élevé, ce qui crée un effet de levier intéressant pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Gerzat.
Communes limitrophes de Gerzat
Gerzat est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Gerzat s'établit à 2 101 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles du Puy-de-Dôme.
Le prix médian de Gerzat reste globalement stable sur la période 2021-2025. Au total, 642 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Les maisons (60,5 % des transactions, 2 316 €/m²) et les appartements (39,5 %, 1 766 €/m²) se partagent le marché. Un bien type de 88 m² revient à environ 203 808 €, soit 9,2 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 12,1 €/m² pour un appartement et 10,8 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 8,2 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (2,5 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 305 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 61 par an en moyenne. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 76 % des logements autorisés.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Gerzat est dans la tradition auvergnate. Sur le plan physique, la commune est perchée à 331 m d'altitude, dans un relief de collines, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.