01 Le parc de logements
Le parc comprend 9 126 logements dont 8 024 résidences principales, 285 résidences secondaires et 818 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 8 024 | 87,9 % |
| Résidences secondaires | 285 | 3,1 % |
| Logements vacants | 818 | 9,0 % |
Sur les 9 126 logements recensés, 88 % sont occupés à l'année, 3 % servent de résidence secondaire et 9 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 454 | 5,7 % |
| 1919-1945 | 215 | 2,7 % |
| 1946-1970 | 2 232 | 28,1 % |
| 1971-1990 | 3 072 | 38,6 % |
| 1991-2005 | 884 | 11,1 % |
| 2006-2019 | 1 097 | 13,8 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 39 %, devant les constructions récentes (14 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 576 | 7,2 % |
| 2 pièces | 761 | 9,5 % |
| 3 pièces | 1 643 | 20,5 % |
| 4 pièces | 2 204 | 27,5 % |
| 5 pièces ou plus | 2 839 | 35,4 % |
Le parc compte 4,1 pièces en moyenne par logement, avec 35 % de logements de cinq pièces ou plus et 17 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 7 682 | 8 240 | 9 126 |
| Rés. principales | 7 134 | 7 363 | 8 024 |
| Rés. secondaires | 122 | 179 | 285 |
| Vacants | 426 | 698 | 818 |
En regard, Villefontaine (à 35 km, 19 445 hab.) affiche 35,9 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 196 | 52,3 % |
| Locataires (privé) | 2 168 | 27,0 % |
| Locataires HLM | 1 318 | 16,4 % |
| Logés gratuitement | 342 | 4,3 % |
La répartition du parc occupé: 52,3 % de propriétaires, 43,4 % de locataires, dont 16 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 706 | 71,1 % |
| Fioul | 481 | 6,0 % |
| Électricité | 1 594 | 19,9 % |
| Gaz bouteille | 79 | 1,0 % |
| Autre (bois…) | 164 | 2,0 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 71 %. électricité pèse 20 %, fioul 6 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 974 |
| 2 à 4 ans | 1 641 |
| 5 à 9 ans | 1 719 |
| 10 ans ou plus | 3 689 |
| Total ménages | 8 024 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 541 |
| Sous-occupation modérée | 1 938 |
| Sous-occupation accentuée | 1 719 |
| Suroccupation modérée | 978 |
| Suroccupation accentuée | 55 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 389 | 17,3 % |
| 1 voiture | 3 898 | 48,6 % |
| 2 voitures ou plus | 2 737 | 34,1 % |
Ventilation par équipement automobile: 17 % sans véhicule, 49 % mono-motorisés, 34 % multi-motorisés. Par ailleurs, 68,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 235 | 2 861 | 120 | 254 |
| 1975 | 6 022 | 5 461 | 171 | 390 |
| 1982 | 6 340 | 5 940 | 148 | 252 |
| 1990 | 7 017 | 6 517 | 220 | 280 |
| 1999 | 7 353 | 6 838 | 129 | 386 |
| 2006 | 7 674 | 7 162 | 137 | 376 |
| 2011 | 7 682 | 7 134 | 122 | 426 |
| 2016 | 8 240 | 7 363 | 179 | 698 |
| 2022 | 9 126 | 8 024 | 285 | 818 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 3 235 à 9 126, soit +182 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 093 | 811 | 790 | 911 | 687 | 366 |
| Dont vacants > 2 ans | 131 | 91 | 81 | 107 | 144 | 149 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 21 | 0,4 % |
| Classe B | 66 | 1,4 % |
| Classe C | 2 145 | 44,8 % |
| Classe D | 1 428 | 29,8 % |
| Classe E | 780 | 16,3 % |
| Classe F | 242 | 5,1 % |
| Classe G | 102 | 2,1 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 45 % des logements et 47 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 474 | 9,9 % |
| Classe B | 840 | 17,6 % |
| Classe C | 1 523 | 31,8 % |
| Classe D | 1 116 | 23,3 % |
| Classe E | 582 | 12,2 % |
| Classe F | 200 | 4,2 % |
| Classe G | 49 | 1,0 % |
Émissions CO₂: 32 % des logements relèvent de la classe C, 59 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 252 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 200 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 215 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 186 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 138 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 107 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 252 kWh/m²/an, contre 107 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 145 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 20 | 1 |
| Classe B | 31 | 35 |
| Classe C | 107 | 2 038 |
| Classe D | 140 | 1 288 |
| Classe E | 120 | 660 |
| Classe F | 60 | 182 |
| Classe G | 27 | 75 |
Côté maisons, la dominante est D (224 kWh/m²/an); côté appartements, C (195).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 860 |
| T2 | 316 |
| T3 | 676 |
| T4 | 589 |
| T5+ | 298 |
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Écully (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc d'Écully rassemble 9 126 logements au recensement de 2022, dont l'essentiel sert de résidence principale (8 024 unités). Profil très urbain: l'appartement (à 79,7 %) est largement majoritaire, la maison reste marginale (20,3 %). Côté cadre local, Écully est une commune de la métropole lyonnaise ou du Rhône, perchée à 365 m d'altitude, dans un relief de collines.
Écully affiche un profil mixte — 52,3 % de propriétaires et 43,4 % de locataires. Le parc social représente 16,4 % des résidences principales. La commune satisfait la loi SRU — 31,5 % de logements sociaux dépasse le cible de 25,0 %.
La structure par époque du parc est contrastée — 5,7 % avant 1919 et 13,8 % depuis 2006. Le parc d'Écully cadre avec la moyenne française: C en classe dominante, 198 kWh/m²/an. Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (71,1 % des résidences principales).
Entre 2016 et 2022, la commune a ajouté +10,8 % à son parc résidentiel. La motorisation des ménages est classique: 17,3 % sans voiture et 34,1 % avec deux voitures ou plus.
Lue dans son contexte régional, la commune est une commune de la métropole lyonnaise ou du Rhône — un ancrage qui colore le parc. Écully est perchée à 365 m d'altitude, dans un relief de collines, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Écully en 2026 ?
Écully, ville huppée de la métropole lyonnaise, affiche des prix immobiliers élevés malgré une correction récente. Son attractivité résidentielle et économique repose sur une offre de services très complète. Faut-il pour autant investir en 2026 ?
Correction de 13,7 % en 2024, un point d'entrée potentiel dans une ville huppée de la métropole lyonnaise.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser le moyen terme, en privilégiant les appartements pour un rendement locatif correct malgré un marché cher.
Points clés
- ✓ Correction récente de 13,7 %
- ✓ Rendement locatif correct pour les appartements
- ✓ Services et équipements très développés
- ⚠ Accessibilité financière très faible
- ⚠ Démographie en recul sur 5 ans
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 4 534 €/m², Écully se situe dans le top 10 % des communes les plus chères de France.
- Le prix au m² y est environ 80 % plus élevé que celui des communes comparables du Rhône.
- Moins onéreux que les arrondissements centraux de Lyon, mais plus cher que la plupart des banlieues.
Analyse du marché immobilier à Écully
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,0 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Écully : opportunités et risques
Investir à Écully en 2026 cible prioritairement la location annuelle en appartement, avec un rendement brut de 4,8 %. Ce chiffre, correct, doit être nuancé par un rendement net estimé à 3,2 % après charges et fiscalité. Le parc présente un risque rénovation limité, avec seulement 7,2 % de passoires thermiques (F/G), un atout face aux futures interdictions de location.
La stratégie de plus-value semble compromise à court terme par la correction récente. Elle requiert un horizon d'au moins cinq à dix ans, le temps que la proximité de Lyon et la rareté du foncier dans la métropole repoussent les prix. La baisse de 47 % des autorisations de construire sur cinq ans va dans le sens d'une offre neuve très restreinte, facteur de soutien des valeurs anciennes.
Attention toutefois à la fragilité sous-jacente : l'accessibilité est très faible (IAI 1,4/10) et le revenu médian local (29 600 €) ne permet pas d'acheter un appartement type sans apport conséquent. Le marché dépend donc fortement d'acheteurs extérieurs, plus sensibles aux cycles économiques. Un investissement ici exige une sélection rigoureuse sur la localisation et la qualité du bâti.
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Données du marché immobilier à Écully
DVF, loyers, permis, analyse expertLa baisse de 13,7 % du prix médian en 2024, après quatre années de hausse continue, marque un tournant pour Écully. D'après les transactions DVF, cette correction ramène les prix au niveau de fin 2021, offrant une fenêtre d'opportunité relative dans un marché historiquement cher. Néanmoins, l'écart entre prix moyen (5 931 €/m²) et médian confirme la persistance d'un segment haut de gamme significatif, typique des villes résidentielles aisées.
Le parc immobilier, constitué à 80 % d'appartements, reflète une urbanisation dense et une demande locative structurée par la proximité de Lyon. La faible part de maisons individuelles (20,6 %) explique en partie leur prime de prix, attractive pour les familles. La taxe foncière, à 27,45 %, reste dans la moyenne métropolitaine, mais elle grève sensiblement le rendement net des investisseurs.
La dynamique économique locale, avec un taux de chômage de 10 % et un tissu de plus de 2 400 entreprises, soutient la demande. Cependant, le recul démographique de 3,5 % sur cinq ans, couplé à un indice de vieillissement élevé (173), pourrait peser à terme sur le renouvellement de la demande, notamment pour les grands biens familiaux.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Écully Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Les prix médians ont progressé de 25 % entre 2020 et 2023, passant de 4 219 €/m² à 5 252 €/m², avant une correction de 13,7 % en 2024 à 4 534 €/m². Cette baisse réinterroge la surchauffe des années précédentes. Les maisons restent 32 % plus chères que les appartements, avec un écart qui se maintient. Comparé aux communes voisines, Écully conserve une prime importante, justifiée par son cadre de vie et sa proximité de Lyon, selon les données DVF 2024.
Évolution du marché immobilier d'Écully
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 4 222 €/m² de prix médian pour 218 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -3,5 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'achat d'une maison type (144 m²) représente un investissement de 783 216 €, nécessitant 26,5 années de revenu médian. Pour un appartement type (74 m²), l'effort est de 10,3 années. Le loyer perçu couvre partiellement la mensualité, avec un rendement brut de 4,8 % pour les appartements et 3,9 % pour les maisons. Après déduction des charges, le rendement net tombe autour de 3,2 %, ce qui laisse un effort résiduel à la charge de l'investisseur.
Acheter vs Louer — appartement 80 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 218 transactions ont été enregistrées, dont 76 % d'appartements et 24 % de maisons. Le volume est en baisse par rapport aux pics de 2021-2022 (plus de 300 ventes), signe d'un marché qui se normalise. Les prix moyens (5 931 €/m²) dépassent les médians, trahissant la présence de biens haut de gamme. Le marché est équilibré, avec une légère tendance en faveur de l'acheteur suite à la correction.
Répartition des ventes
22,9 % de maisons et 77,1 % d'appartements parmi les 218 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (77,1 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 5 717 €/m² pour les maisons et 3 912 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 218 | 50 | 168 |
| Prix médian/m² | 4 222 € | 5 717 € | 3 912 € |
| Prix moyen/m² | 4 798 € | ||
| Surface médiane | – | 140 m² | 80 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 287 | 4 375 € |
| 2022 | 295 | 4 792 € |
| 2023 | 156 | 4 818 € |
| 2024 | 163 | 4 241 € |
| 2025 | 218 | 4 222 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Sur les 5 dernières années, 358 logements ont été autorisés, mais la tendance est à la baisse (-47 % par rapport à la période précédente). Seulement 18 logements ont été autorisés en 2024, ce qui indique un ralentissement net de la construction neuve. Cette faible offre nouvelle devrait soutenir les prix à moyen terme, d'autant que la démographie, bien que légèrement en recul sur 5 ans, reste stable sur 10 ans. Toutefois, cette faible dynamique de construction neuve limite les opportunités d'investissement dans le neuf.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
2 896 logements autorisés cumulés, 2 492 commencés: la dynamique récente affiche 74 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Écully
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Écully (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 345 logements autorisés à à Écully, dont 37 en 2025 (-41 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Écully
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Écully
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (27,45 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,6 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net chute d'environ 1,6 point pour les appartements, passant de 4,8 % à 3,2 %. La taxe foncière, à 27,45 % sur le bâti, en est le premier poste. À cela, il faut ajouter les frais de gestion (5 à 8 % du loyer), la provision pour copropriété et une épargne pour travaux. Un taux de vacance local de 9,0 % invite également à la prudence dans les projections de trésorerie.
Performance énergétique du parc à Écully
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 784 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Écully: la classe C domine, 7,2 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe C dominante (198 kWh/m²/an) place Écully dans une situation intermédiaire. Seuls 7,2 % des logements sont des passoires (F/G), un taux bas qui limite le risque de dépréciation réglementaire à court terme. Pour les biens anciens, les travaux de rénovation restent nécessaires pour anticiper les interdictions de location prévues par la loi Climat (logements F et G d'ici 2028).
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, particulièrement les T2 et T3, sont les biens les plus adaptés à l'investissement locatif à Écully. Ils offrent le meilleur équilibre rendement/prix d'entrée. Le parc ancien domine, mais la part des logements construits après 2006 (13,8 %) offre des options plus éco-énergétiques. Attention, seulement 7,2 % du parc est classé F ou G (passoire), un atout face aux réglementations, mais la classe énergétique dominante C (198 kWh/m²/an) laisse une marge de progression pour la valeur verte.
Quelles zones cibler à Écully ?
La localisation est primordiale. Les secteurs les plus proches du centre-bourg, des commerces (135 équipements) et de la gare offrent la plus forte demande locative et une certaine résilience. La proximité des 16 établissements scolaires peut attirer les familles. Les quartiers plus périphériques, bien que potentiellement moins chers à l'achat, pourront présenter un risque de vacance légèrement supérieur, surtout pour les grandes surfaces.
Calculateur de rendement à Écully
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Risques à connaître avant d'investir à Écully
Le principal risque est celui de la vacance locative, avec un taux de logements vacants de 9 % à Écully. Il faut aussi composer avec un prix d'acquisition élevé, qui pèse sur la rentabilité nette. La taxe foncière, à 27,45 % du revenu cadastral en 2024, est une charge récurrente non négligeable. Enfin, la dépendance à l'économie lyonnaise rend le marché local sensible aux variations de l'emploi dans la métropole (taux de chômage local : 10,0 %).
Cas pratique : un investissement type à Écully
Pour un appartement type de 74 m² (médian local), l'investissement approche 304 510 €. Au loyer moyen de 16,3 €/m², le revenu locatif brut atteint environ 1 206 € par mois, soit un rendement brut de 4,8 %. Après déduction des charges (taxe foncière, copropriété, gestion), le rendement net tombe à environ 3,2 %, générant un cash-flow net mensuel potentiellement faible sans apport important.
Erreurs à éviter quand on investit à Écully
- Négliger la taxe foncière à 27,45 %.
- Tabler sur une vacance locative nulle.
- Oublier la provision pour travaux dans un parc ancien.
- Surestimer les loyers face au taux de vacance de 9,0 %.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier d'Écully, très lié à l'activité économique lyonnaise, connaît une reprise classique en septembre après la pause estivale. L'automne est traditionnellement actif jusqu'à mi-décembre. Le calendrier de la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à conclure avant cette échéance. Le printemps reste une période de forte activité, propice aux ventes rapides de biens bien présentés.
Le saviez-vous ?
- Écully abrite 4 monuments historiques protégés.
- La dette communale est de 0 € par habitant.
- Son indice de vieillissement est de 173,1, population âgée.
S'installer à Écully : cadre de vie et logement
S'installer à Écully, c'est bénéficier d'un cadre de vie urbain très complet, avec une densité exceptionnelle de services : 943 équipements selon l'INSEE, dont 429 dans la santé et 135 commerces. La commune est parfaitement connectée, avec une couverture fibre et THD à 100 % et la gare d'Écully - Tassin à 1,1 km, un atout majeur pour les actifs travaillant à Lyon.
Le territoire présente néanmoins certains risques à intégrer, comme un niveau de radon significatif et neuf risques naturels recensés. Son parc immobilier, plutôt récent (13,8 % construit après 2006), offre un confort énergétique correct (classe DPE dominante C), mais la part de logements vacants (9 %) indique un parc parfois dégradé ou des résidences secondaires.
Carte du marché immobilier à Écully
Écully et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Écully
Avec 12,1°C de moyenne annuelle et 842 mm de précipitations, le climat est tempéré. L'altitude de 257 mètres atténue les excès de chaleur estivale lyonnaise, sans pour autant entraîner un nombre élevé de jours de gel. Ce profil convient aux habitants recherchant la douceur des villes de l'Ouest lyonnais, à mi-chemin entre les rigueurs du Massif Central et la chaleur de la vallée du Rhône.
À qui s'adresse Écully ?
La commune s'adresse principalement aux familles et aux professionnels actifs travaillant dans l'aire lyonnaise, attirés par la qualité des écoles (16 établissements) et la sécurité d'un environnement résidentiel. L'âge médian de 41,5 ans et la part importante de propriétaires (52,3 %) confirment ce profil établi. Les primo-accédants peuvent trouver leur place sur le segment des petits appartements, mais le revenu médian local de 29 600 € rend l'accès à la propriété très exigeant (plus de 10 ans de revenus pour un appartement type).
Avantages et limites à Écully
✓ Points forts
- Proximité de Lyon (gare TGV à 4,7 km) et excellente desserte locale.
- Cadre de vie qualitatif avec de nombreux services et commerces (943 équipements).
- Parc immobilier globalement performant énergétiquement (classe DPE C dominante).
- Environnement résidentiel privilégié, adapté aux familles.
- Très bon réseau de fibre optique et couverture 5G.
− À prendre en compte
- Prix au m² très élevé, signant un marché haut de gamme.
- Densité urbaine forte (2 243 hab/km²), peu d'espace disponible.
- Risques naturels à prendre en compte (radon, 15 arrêtés catastrophes naturelles).
Composition du parc immobilier à Écully
9 126 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (79,4 %) sur un total de 9 126 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est marqué par une forte proportion de logements sociaux (34,0 %) et une majorité de propriétaires (52,3 %), signe d'une certaine stabilité résidentielle. La part des maisons individuelles (20,6 %) reste minoritaire, confirmant le caractère urbain de cette commune. Un taux de vacances de 9,0 %, supérieur à la moyenne nationale, peut signaler des opportunités de négociation sur certains biens moins demandés.
Ancienneté du parc à Écully
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 954 logements).
- Avant 1919 5,7 % 454 logts
- 1919-1945 2,7 % 215 logts
- 1946-1970 28,1 % 2 232 logts
- 1971-1990 38,6 % 3 072 logts
- 1991-2005 11,1 % 884 logts
- 2006-2019 13,8 % 1 097 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Écully
943 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Écully
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le radon, un gaz naturel radioactif, présente un risque significatif selon les données Géorisques. La sismicité est faible. La commune a été concernée par 15 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement liés à des inondations ou coulées de boue. Consulter le Plan de Prévention des Risques (PPR) est indispensable avant tout achat, notamment pour les biens en bordure des vallons.
Cas pratique : un achat type à Écully
Acquérir une maison médiane de 144 m² à Écully représente un budget de 783 216 €, soit l'équivalent de plus de 26 années du revenu médian local (29 600 €). Avec un apport de 10 %, un emprunt de 704 894 € sur 20 ans à 3,5 % génère une mensualité hors assurance d'environ 4 000 €, un effort important qui nécessite un haut revenu du foyer.
Erreurs à éviter quand on achète à Écully
- Omettre de vérifier le risque radon.
- Ignorer la performance énergétique (DPE).
- Ne pas consulter les 15 arrêtés catastrophes naturelles.
- Sous-estimer le coût de la taxe foncière.
Points clés à retenir à Écully
- Prix médian à 4 534 €/m² en 2024 (DVF).
- Rendement brut locatif de 4,8 % pour les appartements.
- Climat tempéré, 12,1°C de moyenne annuelle.
- Métropole de Lyon, intercommunalité dynamique.
- Correction annuelle de -13,7 % sur les prix.
- Taxe foncière sur le bâti à 27,45 %.
- Seulement 7,2 % de passoires thermiques (F/G).
- Une maison type coûte 783 216 €, un appartement 304 510 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Écully ?
À Écully, la proximité de la gare d'Écully - Tassin (1,1 km) et des 16 établissements scolaires prime. Pour un appartement, l'étage et l'exposition sud-ouest, offrant des vues dégagées sur les collines, peuvent ajouter une prime. L'état général et la performance énergétique sont déterminants : un DPE C ne pénalisera pas le bien, mais un DPE D ou inférieur nécessitera une décote. Pour les maisons, la superficie du terrain et son potentiel d'extension sont scrutés.
Estimation indicative d'une maison à Écully
Pour une maison de 140 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
591 080 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
À Écully, où le parc immobilier est mixte (20,6 % de maisons, le reste en appartements), une estimation standardisée échoue souvent. Seule une analyse fine intégrant la typologie exacte, la surface, l'année de construction, l'état (seulement 7,2 % de passoires) et la localisation précise permet de se positionner stratégiquement. Avec un taux de logements vacants à 9 %, la concurrence est réelle. Une estimation experte, s'appuyant sur les transactions homologuées DGFiP et une connaissance fine des micro-quartiers, vous donne l'avantage pour négocier et vendre dans des délais optimisés.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent une moyenne à 4 534 €/m², mais ignorent les micro-marchés. Un professionnel local sait que le prix au m² diffère radicalement entre un appartement des années 1970 près de la D6 et une maison rénovée avec vue dans le secteur du Fort. Il évalue aussi l'état réel, les charges de copropriété, et peut cibler les acheteurs sérieux, souvent issus du bassin d'emploi local (taux d'emploi 60,8 %).
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m².
- Oublier l'impact d'un DPE médiocre sur la valeur.
- Négliger la proximité des équipements (135 commerces).
- Surestimer le potentiel de plus-value immédiate.
Investir à Écully : passer à l'action
L'analyse des données est une chose, passer à l'action en est une autre. Pour transformer ces indicateurs en opportunité concrète, une connaissance fine des secteurs et des biens est indispensable.
Les données montrent un marché corrigé, mais l'écart avec les voisines interroge sur la juste valorisation.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Écully grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 194 ventes réelles de 2024
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît Écully
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Écully
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Écully
Quel est le prix immobilier moyen à Écully ?
Le prix médian à Écully est de 4 534 €/m² en 2024. Les appartements se négocient autour de 3 912 €/m² et les maisons à 5 717 €/m², selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour acheter à Écully ?
Le marché a connu une correction de 13,7 % en 2024, offrant un point d'entrée plus favorable. L'achat peut se justifier pour un projet de moyen/long terme, en visant la location ou une résidence principale.
Écully est-elle plus chère que ses villes voisines ?
Oui, largement. Son prix au m² est environ 80 % plus élevé que celui de communes comparables du Rhône comme Ambérieu-en-Bugey (2 388 €/m²) ou Rive-de-Gier (2 436 €/m²).
Quel rendement locatif peut-on espérer à Écully ?
Le rendement brut locatif est de 4,8 % pour les appartements et 3,9 % pour les maisons. Après charges, le rendement net estimé est d'environ 3,2 %.
Quels sont les profils d'acheteurs à Écully ?
Le marché est principalement porté par des investisseurs en location et des ménages aisés extérieurs, le revenu médian local (29 600 €) rendant l'accession très difficile pour les Écullois.
Marché immobilier des communes voisines
Investir à Écully coûte près du double d'Ambérieu-en-Bugey ou de Rive-De-Gier, sans offrir de rendement locatif proportionnellement supérieur, ce qui réduit l'effet de levier.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Écully.
Communes limitrophes d'Écully
Écully est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le m² médian à Écully s'échange à 4 222 €, un niveau supérieur aux médianes départementale et nationale. Au classement départemental, Écully se place dans les 8 % de communes les plus chères du Rhône.
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier d'Écully a enregistré une baisse de -3,5 % du prix médian. Sur l'ensemble de la période, 1 119 transactions sont recensées par les données DVF.
Marché à dominante collective à Écully: 77,1 % d'appartements dans les transactions, à 3 912 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian d'Écully, un logement de 140 m² (800 380 €) représente 27,0 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 16,3 € (appartements) et 17,7 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 5,0 %, un niveau intermédiaire. Peu de résidences secondaires à Écully (3,1 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Entre 2021 et 2025, 345 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Le gros des permis concerne des logements collectifs (77 % des autorisations sur 2021-2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Écully est une commune de la métropole lyonnaise ou du Rhône. Sur le plan physique, la commune est perchée à 365 m d'altitude, dans un relief de collines, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.