01 Le parc de logements
Le parc comprend 7 626 logements dont 7 229 résidences principales, 62 résidences secondaires et 334 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 7 229 | 94,8 % |
| Résidences secondaires | 62 | 0,8 % |
| Logements vacants | 334 | 4,4 % |
Visualisation des trois usages du parc: 95 % d'habitat permanent, 1 % de résidences secondaires et 4 % de logements inoccupés sur un total de 7 626.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 149 | 2,1 % |
| 1919-1945 | 118 | 1,6 % |
| 1946-1970 | 756 | 10,5 % |
| 1971-1990 | 4 192 | 58,1 % |
| 1991-2005 | 764 | 10,6 % |
| 2006-2019 | 1 233 | 17,1 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (58 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 2 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 265 | 3,7 % |
| 2 pièces | 796 | 11,0 % |
| 3 pièces | 1 760 | 24,3 % |
| 4 pièces | 2 015 | 27,9 % |
| 5 pièces ou plus | 2 394 | 33,1 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 33 % du parc, contre 15 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,9 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 6 362 | 6 819 | 7 626 |
| Rés. principales | 6 182 | 6 530 | 7 229 |
| Rés. secondaires | 32 | 36 | 62 |
| Vacants | 149 | 253 | 334 |
Commune voisine de taille comparable, Achères (5 km) affiche 39,2 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 429 | 61,3 % |
| Locataires (privé) | 848 | 11,7 % |
| Locataires HLM | 1 871 | 25,9 % |
| Logés gratuitement | 81 | 1,1 % |
La répartition du parc occupé: 61,3 % de propriétaires, 37,6 % de locataires, dont 26 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 385 | 74,5 % |
| Fioul | 214 | 3,0 % |
| Électricité | 1 440 | 19,9 % |
| Gaz bouteille | 21 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 170 | 2,4 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (74 %), 20 % pour électricité et 3 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 680 |
| 2 à 4 ans | 1 473 |
| 5 à 9 ans | 1 620 |
| 10 ans ou plus | 3 455 |
| Total ménages | 7 229 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 800 |
| Sous-occupation modérée | 1 846 |
| Sous-occupation accentuée | 1 383 |
| Suroccupation modérée | 732 |
| Suroccupation accentuée | 137 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 052 | 14,6 % |
| 1 voiture | 3 896 | 53,9 % |
| 2 voitures ou plus | 2 281 | 31,6 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 15 % sans voiture, 54 % à une voiture et 32 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 80,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 056 | 986 | 48 | 22 |
| 1975 | 1 289 | 1 149 | 78 | 62 |
| 1982 | 5 138 | 4 731 | 57 | 350 |
| 1990 | 5 664 | 5 403 | 72 | 189 |
| 1999 | 5 682 | 5 316 | 31 | 335 |
| 2006 | 6 176 | 6 033 | 18 | 125 |
| 2011 | 6 362 | 6 182 | 32 | 149 |
| 2016 | 6 819 | 6 530 | 36 | 253 |
| 2022 | 7 626 | 7 229 | 62 | 334 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 1 056 logements à l'origine, 7 626 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 374 | 423 | 314 | 332 | 323 | 199 |
| Dont vacants > 2 ans | 50 | 70 | 39 | 30 | 39 | 86 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 0,3 % |
| Classe B | 191 | 5,2 % |
| Classe C | 1 595 | 43,3 % |
| Classe D | 1 527 | 41,5 % |
| Classe E | 219 | 5,9 % |
| Classe F | 85 | 2,3 % |
| Classe G | 55 | 1,5 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (43 %), 49 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 81 | 2,2 % |
| Classe B | 474 | 12,9 % |
| Classe C | 2 444 | 66,4 % |
| Classe D | 470 | 12,8 % |
| Classe E | 111 | 3,0 % |
| Classe F | 65 | 1,8 % |
| Classe G | 37 | 1,0 % |
Émissions CO₂: 66 % des logements relèvent de la classe C, 81 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 316 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 268 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 187 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 185 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 153 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 115 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 316 kWh/m²/an, contre 115 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 202 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 8 | 2 |
| Classe B | 12 | 179 |
| Classe C | 106 | 1 489 |
| Classe D | 319 | 1 208 |
| Classe E | 121 | 98 |
| Classe F | 63 | 22 |
| Classe G | 41 | 14 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (231 kWh/m²/an) et appartements en classe C (175).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 84 |
| T2 | 373 |
| T3 | 717 |
| T4 | 551 |
| T5+ | 244 |
Faut-il investir à Éragny-sur-Oise en 2026 ?
Intégrée à la Communauté d'Agglomération de Cergy-Pontoise, Éragny jouit d'une desserte ferroviaire remarquable qui en fait un lieu de vie privilégié pour les navetteurs. Son marché immobilier, après un pic en 2023, traverse une phase de correction. Est-ce le signe d'une opportunité ou d'un essoufflement ? L'analyse des données DVF 2024 permet de trancher.
Corrigée de 8,5 % en un an, la commune offre un point d'entrée moins tendu que ses voisines de l'Oise, avec un rendement locatif correct soutenu par une desserte ferroviaire directe.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser le rendement locatif moyen terme, en acceptant une plus-value atone dans l'immédiat.
Points clés
- ✓ Correction récente de -8,5 % : prix d'entrée rafraîchi
- ✓ Rendement brut appartements à 7,6 % : correct en IDF
- ✓ Desserte ferroviaire immédiate et parc récent (17 % post-2006)
- ⚠ Accessibilité faible : marché porté par l'extérieur
- ⚠ Solvabilité locale limitée (revenu médian 24 320 €)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur à la moyenne nationale des villes de cette taille.
- Se positionne dans la moitié supérieure des communes du Val-d'Oise pour le dynamisme démographique.
- Rendement locatif brut (7,6 %) supérieur à celui des grandes métropoles régionales.
Analyse du marché immobilier à Éragny-sur-Oise
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,4/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de Éragny-sur-Oise
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,4
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : le marché n'est ni très tendu ni atone, laissant du temps pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : le marché n'est ni très tendu ni atone, laissant du temps pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Faible accessibilité : les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, le marché est porté par les acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenFaible accessibilité : les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, le marché est porté par les acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,0
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée : la demande existe, notamment pour les petits appartements bien situés près de la gare.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée : la demande existe, notamment pour les petits appartements bien situés près de la gare.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible : pas de marché locatif saisonnier significatif à exploiter.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible : pas de marché locatif saisonnier significatif à exploiter.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3167,5 — Percentile dept : 36/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,1 — Percentile dept : 58/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 13/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 1,5 — Percentile dept : 46/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 3687,2 — Percentile dept : 89/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,1 — Percentile dept : 42/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 58,1 — Percentile dept : 26/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 24,5 — Percentile dept : 6/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 38,7 — Percentile dept : 80/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 13/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,5 — Percentile dept : 46/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 36/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3167,5 — Percentile dept : 64/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 13/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 36/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,4 — Percentile dept : 24/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 3687,2 — Percentile dept : 11/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Éragny-sur-Oise : opportunités et risques
L'investissement locatif à Éragny présente un profil de rentabilité correct, surtout pour les appartements avec un rendement brut de 7,6 %. Toutefois, le rendement net estimé à 4,3 % doit être nuancé par la fiscalité locale : une taxe foncière sur le bâti à 49,13 % qui représente une charge non négligeable, rognant l'effet de levier. La part très faible de passoires thermiques (3,8 % classées F ou G) est un atout, réduisant le risque de travaux contraints par la loi Climat.
La stratégie à privilégier est celle du locatif annuel classique, en ciblant les appartements de deux-pièces ou trois-pièces à proximité immédiate de la gare. La demande locative est structurée par les navetteurs travaillant à Paris ou à Cergy-Pontoise. L'indice d'opportunité locative (IOL) modéré à 5,2/10 confirme une demande soutenue mais sans surchauffe.
En revanche, l'horizon d'investissement doit être envisagé au minimum sur le moyen terme. La phase de correction des prix et le volume important de constructions neuves (628 logements autorisés en 5 ans) pourraient limiter l'appréciation du patrimoine à court terme. L'investisseur doit viser la rentabilité locative plus que la plus-value immédiate.
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Données du marché immobilier à Éragny-sur-Oise
DVF, loyers, permis, analyse expertLa correction des prix de 8,5 % enregistrée en 2024 selon les données DVF marque un tournant après une période haussière soutenue. Ce repli, plus prononcé que dans certaines communes comparables du Val-d'Oise, repositionne Éragny sur une trajectoire de prix plus accessible, autour de 3 226 €/m². Cette baisse s'accompagne d'une contraction du volume des transactions (-23 % sur un an), signe d'un marché en phase de digestion et de renégociation.
La structure des ventes révèle un équilibre entre maisons et appartements, ces derniers prenant une place croissante. La surface médiane des appartements vendus (64 m²) et celle des maisons (98 m²) dessinent un parc adapté aux jeunes actifs et aux petites familles, profil cohérent avec l'âge médian de 35,7 ans. La desserte ferroviaire, avec la gare d'Éragny-Neuville en cœur de ville, reste le principal catalyseur de la demande, tant locative qu'accession.
Néanmoins, cette attractivité liée aux transports se heurte à une solvabilité locale limitée, avec un revenu médian des habitants (24 320 €) inférieur à la moyenne régionale. Le marché est donc fortement dépendant des acheteurs et investisseurs extérieurs, ce qui le rend plus sensible aux cycles du crédit et aux changements de sentiment.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Éragny-sur-Oise Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
La trajectoire des prix à Éragny sur les cinq dernières années est révélatrice d'un cycle haussier suivi d'un réajustement. Après une montée régulière de 2020 à 2023 (+12,6 % au total), le prix médian a connu une correction significative de -8,5 % en 2024, pour revenir à 3 226 €/m². Cette baisse, plus marquée que dans certaines communes voisines, pourrait s'expliquer par un rattrapage après des années de forte appréciation et par le durcissement des conditions de crédit. Pour un acheteur en 2026, cette phase de correction offre un point d'entrée moins tendu, mais nécessite de vérifier la solidité de la demande locative, particulièrement sur les appartements qui ont été les moteurs des transactions récentes.
Évolution du marché immobilier de Éragny-sur-Oise
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 3 367 €/m² → 3 205 €/m² (-4,8 %), volume annuel actuel 175 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 61 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché transactionnel d'Éragny en 2024 montre un volume de 145 ventes, en baisse par rapport aux années précédentes (188 en 2023, 326 en 2021). Cette baisse d'activité est cohérente avec le contexte national de resserrement du crédit. La répartition est désormais équilibrée entre maisons (83 ventes) et appartements (92 ventes). Le prix médian des maisons (3 247 €/m²) reste supérieur à celui des appartements (3 122 €/m²), mais l'écart se resserre. Le marché tend à devenir un marché d'acheteurs, avec une durée de vente qui peut s'allonger, offrant des opportunités de négociation, notamment sur les biens moins bien exposés ou nécessitant des travaux.
Répartition des ventes
47,4 % de maisons et 52,6 % d'appartements parmi les 175 transactions enregistrées.
Sur 175 transactions enregistrées, 47,4 % portent sur des maisons (3 247 €/m²) et 52,6 % sur des appartements (3 122 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 175 | 83 | 92 |
| Prix médian/m² | 3 205 € | 3 247 € | 3 122 € |
| Prix moyen/m² | 3 215 € | ||
| Surface médiane | – | 94 m² | 61 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 324 | 3 367 € |
| 2022 | 257 | 3 442 € |
| 2023 | 185 | 3 508 € |
| 2024 | 143 | 3 217 € |
| 2025 | 175 | 3 205 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Éragny est vigoureuse, avec 628 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance en forte hausse (+224 % par rapport à la période quinquennale précédente). Cette accélération, portée par 128 permis en 2024 seule, répond à une pression démographique continue (+10,4 % de population en 10 ans). Elle indique une attractivité résidentielle soutenue et un renouvellement du parc. Pour l'investisseur, cela signifie à la fois un risque de concurrence locative à court terme sur les biens anciens et une opportunité de mise en location de produits neufs, très prisés. La concentration de cette nouvelle offre autour des nœuds de transport sera un facteur clé de succès.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 2 626 logements ont été autorisés et 2 486 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 95 %.
Vacance longue durée à Éragny-sur-Oise
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Éragny-sur-Oise (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Éragny-sur-Oise: 630 logements autorisés sur 5 ans, 27 pour la dernière année (+207 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Éragny-sur-Oise
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Éragny-sur-Oise
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (49,13 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net ramène l'analyse au terrain réel. Du brut, il faut déduire les charges incompressibles : la taxe foncière, élevée à Éragny avec un taux de 49,13 % sur le bâti, la provision pour copropriété pour les appartements (environ 15 % du loyer), les frais de gestion si vous passez par une agence (6 à 8 %), et une provision pour vacance et travaux. Avec un taux de vacance local de 4,4 %, prévoyez l'équivalent d'un mois de loyer sans revenu chaque deux ans. Ces éléments divisent par deux le rendement apparent.
Performance énergétique du parc à Éragny-sur-Oise
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 682 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Éragny-sur-Oise: majorité classée C, part de passoires thermiques à 3,8 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier d'Éragny est plutôt performant, avec une classe énergétique dominante C (184 kWh/m²/an). Seulement 3,8 % des logements sont des passoires thermiques (classes F et G), une proportion inférieure à la moyenne nationale. Cela limite le risque réglementaire immédiat pour les acheteurs. Cependant, la loi Climat prévoit l'interdiction de location des logements classés G en 2025, F en 2028 et E en 2034. Même minoritaires, ces biens voient leur valeur décroître. Pour un investissement durable, viser un DPE C ou mieux reste un impératif.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, avec un loyer estimé de 18,6 €/m²/mois, offrent la meilleure rentabilité brute (7,6%). Privilégiez les T2 et T3, adaptés à la demande familiale. Le neuf (17,1% du parc construit après 2006) peut séduire par sa performance énergétique, mais son prix au m² plus élevé rogne le rendement. Attention au parc ancien : seuls 3,8% sont des passoires thermiques (DPE F/G), un risque limité mais réel de travaux de rénovation.
Quelles zones cibler à Éragny-sur-Oise ?
La proximité immédiate de la gare Éragny - Neuville et du centre-bourg, doté de 74 commerces, constitue le pivot locatif. Les quartiers résidentiels plus éloignés, avec des maisons, attireront des familles en recherche d'espace mais pour un rendement net plus faible (3,0%). Les zones en développement, avec 128 logements autorisés en 2024, pourraient créer une sur offre temporaire et peser sur les loyers à moyen terme.
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Risques à connaître avant d'investir à Éragny-sur-Oise
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8% dans le calcul du rendement net. Le taux de vacance effectif de la commune est de 4,4%. La dépendance à l'économie francilienne (taux d'emploi de 69,8%) expose aux retournements conjoncturels. Enfin, le risque inondation (PPRI Vallée de l'Oise) peut impacter l'assurabilité et l'attractivité de certains biens, à vérifier systématiquement.
Cas pratique : un investissement type à Éragny-sur-Oise
Pour un appartement type de 64 m² (188 672 € / 2 948 €/m²), le loyer moyen attendu est d'environ 1 190 € (18,6 €/m²). Avec un prêt à 100 % sur 20 ans à 4 %, la mensualité serait d'environ 1 140 €. Le loyer couvrirait donc la quasi-totalité de la mensualité, laissant un effort résiduel très faible. Le rendement brut s'établit à 7,6 %. Après déduction des charges (taxe foncière, copropriété, gestion), le rendement net tombe autour de 4,3 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Éragny-sur-Oise
- Négliger la taxe foncière, élevée à 49,13 %.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour la vacance (4,4 %).
- Oublier les frais de copropriété dans les charges récurrentes.
- Acheter un bien avec un DPE F/G, bientôt interdit à la location.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier d'Éragny, familial et actif, suit le rythme scolaire. Les meilleures périodes pour vendre sont le printemps (mars-juin) et le début de l'automne (septembre-octobre), quand les familles visitent. L'été peut être plus calme. Pour acheter, la fin d'année (novembre-décembre) offre parfois des opportunités avec des vendeurs plus motivés. Notez que la taxe foncière est due en septembre, ce qui peut inciter certains propriétaires à vendre avant pour s'en décharger. La saisonnalité est toutefois moins marquée dans un marché ajusté comme l'actuel.
Le saviez-vous ?
- 92,1 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- La commune a autorisé 224 % de logements neufs en plus sur 5 ans.
- L'indice de vieillissement est de 81,9, une population plutôt jeune.
S'installer à Éragny-sur-Oise : cadre de vie et logement
S'installer à Éragny, c'est opter pour le calme d'une ville à taille humaine tout en bénéficiant d'une connexion ferroviaire directe vers Paris Saint-Lazare. La commune dispose d'une gamme complète de services quotidiens avec près de 600 équipements recensés par l'INSEE, dont 74 commerces et 124 établissements de santé, assurant une autonomie appréciable. Le parc de logements, moderne à 17 %, et le très haut débit déployé à 96,5 % répondent aux attentes des télétravailleurs.
Le cadre de vie est néanmoins à nuancer. La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) pour la vallée de l'Oise, un facteur à vérifier lors de l'acquisition, notamment pour l'assurabilité. Par ailleurs, l'indice de fragilité territoriale (IFE) est noté élevé à 5,7/10, reflétant des vulnérabilités socio-économiques, avec un taux de chômage de 11 % légèrement supérieur aux moyennes départementales.
Carte du marché immobilier à Éragny-sur-Oise
Éragny-sur-Oise et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Éragny-sur-Oise
Avec une température moyenne de 12,5 °C et 666 mm de pluie annuels, le climat d'Éragny est typique du bassin parisien, tempéré et peu extrême. Les hivers sont frais sans être rigoureux, les étés modérément chauds. Ce profil convient particulièrement aux familles cherchant un rythme de vie régulier, sans les contraintes d'un climat plus continental (gels fréquents) ou méditerranéen (canicules). La proximité de l'Oise peut apporter une légère humidité. C'est un cadre sans surprise, adapté à une vie d'extérieur paisible une grande partie de l'année.
À qui s'adresse Éragny-sur-Oise ?
La commune s'adresse principalement aux jeunes actifs et aux familles avec enfants, attirés par les écoles et les équipements de proximité. Les acheteurs sont souvent des Franciliens en recherche d'un meilleur rapport surface/prix que dans Paris ou la proche banlieue. Le faible taux de résidences secondaires (0,8%) et l'indice de vieillissement bas (81,9) confirment cette attractivité auprès des populations actives.
Avantages et limites à Éragny-sur-Oise
✓ Points forts
- Desserte ferroviaire pratique (gare en centre-ville).
- Large panel de services et commerces de proximité.
- Parc immobilier globalement performant énergétiquement.
- Dynamisme démographique (+10,4% en 10 ans).
- Environnement numérique très bien déployé (fibre à 92,1%).
− À prendre en compte
- Densité urbaine élevée (3 687 hab/km²).
- Exposition au risque d'inondation (PPRI en vigueur).
- Marché immobilier en phase de correction (-8,5% sur un an).
Composition du parc immobilier à Éragny-sur-Oise
7 626 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 41,2 % de maisons, 58,8 % d'appartements sur un total de 7 626 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements, à 61,3 % occupé par des propriétaires, indique un marché ancré et stable, moins soumis à la spéculation que les villes à forte location. La part minoritaire de résidences secondaires (0,8 %) confirme cette vocation résidentielle principale. Avec 41,2 % de maisons et un parc social représentant 28 % des logements, Éragny présente un visage mixte : une demande familiale pour l'accession en maison et un parc locatif social important. Le taux de vacance, à 4,4 %, est légèrement supérieur à la moyenne nationale, indiquant peut-être une rotation ou des biens moins facilement commercialisables.
Ancienneté du parc à Éragny-sur-Oise
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 212 logements).
- Avant 1919 2,1 % 149 logts
- 1919-1945 1,6 % 118 logts
- 1946-1970 10,5 % 756 logts
- 1971-1990 58,1 % 4 192 logts
- 1991-2005 10,6 % 764 logts
- 2006-2019 17,1 % 1 233 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Éragny-sur-Oise
599 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Éragny-sur-Oise
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Éragny est soumis à un Plan de Prévention du Risque Inondation (PPRI) pour la vallée de l'Oise. Cela implique des contraintes constructives spécifiques (niveau de plancher, matériaux) dans les zones identifiées. La sismicité est très faible et le radon, un gaz naturel radioactif, y est classé en potentiel faible. Six arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement prononcés, principalement pour des inondations et coulées de boue. Consulter le zonage précis du PPRI et le diagnostic du vendeur est une étape obligatoire avant tout achat en secteur concerné, pour connaître les éventuelles obligations d'assurance.
Cas pratique : un achat type à Éragny-sur-Oise
Une maison type de 98 m² (335 454 € / 3 423 €/m²) représente environ 13,8 années du revenu médian local (24 320 €). Avec un apport de 10 % (33 545 €) et un prêt sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1 830 €. Ajoutez à cela la taxe foncière (environ 1 700 €/an soit 140 €/mois) et les charges, pour un effort mensuel total dépassant les 2 000 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Éragny-sur-Oise
- Oublier de vérifier le zonage du PPRI Vallée de l'Oise.
- Ne pas comparer le prix au m² avec l'état réel et le DPE du bien.
- Sous-estimer le coût des travaux dans un parc où 3,7 % des logements sont antérieurs à 1945.
- Négliger la proximité de la gare, critère majeur de revente.
Points clés à retenir à Éragny-sur-Oise
- Prix médian à 3 226 €/m², en baisse de 8,5 % sur un an.
- Rendement brut locatif : 7,6 % pour les appartements.
- Climat tempéré : 12,5 °C de moyenne et 666 mm de pluie.
- Écart maison/appartement : 475 €/m² de plus pour une maison.
- Taxe foncière élevée : taux de 49,13 % sur le bâti.
- Ville jeune : âge médian de 35,7 ans.
- 61,3 % de propriétaires, un marché stable.
- Revenu médian local de 24 320 €, rang 28/36 dans sa catégorie.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Éragny-sur-Oise ?
À Éragny, au-delà du prix au m² moyen, la valeur réelle d'un bien se joue sur plusieurs critères. La proximité de la gare d'Éragny-Neuville (0,1 km du centre) et des 74 commerces locaux est un puissant valorisant. Pour une maison, la superficie du terrain et son exposition comptent. Dans un parc où 17,1 % des logements sont post-2006, l'état et la performance énergétique (DPE) pèsent lourd face à la concurrence neuve. Un appartement avec une vue dégagée ou un balcon se démarque. Enfin, dans une ville jeune (âge médian 35,7 ans), la proximité des 14 établissements scolaires est un atout majeur pour les biens familiaux.
Estimation indicative d'une maison à Éragny-sur-Oise
Pour une maison de 94 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
301 270 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher : un prix trop élevé entraîne une vacance prolongée, un prix trop bas une moins-value. Avec une taxe foncière à 49,13% et des charges de copropriété variables, la marge d'erreur est mince. Seule une expertise intégrant les spécificités locales – comme la forte dynamique de construction neuve (tendance +224%) qui peut capter une partie de la demande – permet de se positionner stratégiquement. L'estimation n'est pas un simple prix au m², mais le reflet de l'adéquation de votre bien aux attentes actuelles des acheteurs éragniens.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les algorithmes calculent une moyenne, pas la valeur de votre bien. Un professionnel local sait qu'un appartement rue de la Gare ne vaut pas un appartement identique en bordure de la RD 928. Il évalue l'impact d'une cuisine rénovée, de la qualité de la copropriété (charges, fonds de travaux) ou de l'ensoleillement du jardin. Son estimation inclut une analyse fine de la demande actuelle : les profils d'acheteurs (jeunes actifs de Cergy-Pontoise, familles) et leurs critères. Ensuite, son réseau lui permet de présenter votre bien à des acquéreurs sérieux, pré-qualifiés, et de négocier en connaissance des prix réellement pratiqués, bien au-delà des données DVF publiques qui ont plusieurs mois de retard.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur le prix médian au m² sans pondérer par l'état et la localisation exacte.
- Surestimer la valeur d'un bien avec un DPE médiocre (F/G).
- Ignorer la concurrence du neuf (128 logements autorisés en 2024).
- Négliger l'impact d'un jardin ou d'une terrasse sur la valorisation.
Investir à Éragny-sur-Oise : passer à l'action
Un investissement réussi ne se résume pas à des chiffres moyens. À Éragny, la valeur et la rentabilité d'un bien varient radicalement d'un quartier à l'autre, notamment selon la proximité avec la gare. Seul un expert du terrain peut identifier les biens sous-évalués et négocier un prix cohérent avec la nouvelle dynamique du marché.
Les données posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement à Éragny se joue sur le choix précis du bien et du quartier.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Éragny-sur-Oise
Quel est le prix au mètre carré à Éragny ?
Le prix médian à Éragny était de 3 226 €/m² en 2024, selon les données DVF. Il varie de 2 620 € à 3 825 €/m² pour 50 % des transactions. Les maisons sont plus chères (3 247 €/m²) que les appartements (3 122 €/m²).
Le marché immobilier baisse-t-il à Éragny ?
Oui, les prix ont reculé de 8,5 % entre 2023 et 2024, après plusieurs années de hausse. Cette correction suit le mouvement national et offre des opportunités de négociation pour les acheteurs en 2026.
Éragny est-elle bien desservie par les transports ?
Très bien desservie. La gare d'Éragny-Neuville est située en centre-ville et propose des liaisons directes. La commune bénéficie également d'un taux de couverture très haut débit de 96,5 %.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Éragny ?
Le rendement locatif brut moyen pour un appartement est de 7,6 %, soit un rendement net d'environ 4,3 % après charges. C'est un rendement correct en Île-de-France, surtout pour les biens proches de la gare.
Quels sont les risques naturels à Éragny ?
La commune est concernée par un risque d'inondation (PPRI Vallée de l'Oise). La sismicité et le radon sont très faibles. Il est conseillé de consulter l'étude géorisque avant tout achat.
Marché immobilier des communes voisines
Éragny présente un écart de valorisation significatif avec des voisines comme Montigny-Lès-Cormeilles (-29 %) ou Saint-Leu-La-Forêt (-29 %), malgré des indicateurs de transport et de démographie comparables, ce qui pourrait offrir une marge de rattrapage à moyen terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Éragny-sur-Oise.
Communes limitrophes de Éragny-sur-Oise
Éragny-sur-Oise est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Éragny-sur-Oise atteint 3 205 € sur 175 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale.
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Éragny-sur-Oise a enregistré une baisse de -4,8 % du prix médian. Au total, 1 084 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 3 247 €/m² (surface médiane 94 m²) et celui des appartements à 3 122 €/m² (61 m²). Rapporté au revenu médian de Éragny-sur-Oise, un logement de 94 m² (305 218 €) représente 12,6 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 18,6 €/m² pour un appartement et 15,3 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 7,2 % pour un appartement (5,7 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Éragny-sur-Oise (0,8 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Entre 2021 et 2025, 630 logements autorisés au permis de construire à Éragny-sur-Oise — un rythme moyen de 126 par an, signe d'une dynamique de production soutenue.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Éragny-sur-Oise est une commune de la couronne périurbaine francilienne. Le cadre géographique (à basse altitude (50 m), dans un relief de plaine) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).