01 Le parc de logements
Le parc comprend 15 680 logements dont 13 935 résidences principales, 346 résidences secondaires et 1 399 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 13 935 | 88,9 % |
| Résidences secondaires | 346 | 2,2 % |
| Logements vacants | 1 399 | 8,9 % |
Visualisation des trois usages du parc: 89 % d'habitat permanent, 2 % de résidences secondaires et 9 % de logements inoccupés sur un total de 15 680.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 103 | 8,1 % |
| 1919-1945 | 882 | 6,5 % |
| 1946-1970 | 2 894 | 21,2 % |
| 1971-1990 | 5 263 | 38,5 % |
| 1991-2005 | 1 800 | 13,2 % |
| 2006-2020 | 1 722 | 12,6 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 39 %, devant les constructions récentes (13 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 933 | 13,9 % |
| 2 pièces | 2 371 | 17,0 % |
| 3 pièces | 3 893 | 27,9 % |
| 4 pièces | 3 078 | 22,1 % |
| 5 pièces ou plus | 2 660 | 19,1 % |
Distribution par taille: 31 % de petits logements (T1-T2), 19 % de grands (5p+), moyenne à 3,3 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 13 363 | 14 306 | 15 680 |
| Rés. principales | 12 427 | 13 210 | 13 935 |
| Rés. secondaires | 121 | 175 | 346 |
| Vacants | 815 | 921 | 1 399 |
La part de propriétaires atteint 57,3 % à Franconville, commune de 37 754 hab. à 11 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 033 | 36,1 % |
| Locataires (privé) | 4 669 | 33,5 % |
| Locataires HLM | 3 447 | 24,7 % |
| Logés gratuitement | 786 | 5,6 % |
La répartition du parc occupé: 36,1 % de propriétaires, 58,2 % de locataires, dont 25 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 8 952 | 64,2 % |
| Fioul | 214 | 1,5 % |
| Électricité | 4 565 | 32,8 % |
| Gaz bouteille | 32 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 171 | 1,2 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (64 %), suivi par électricité (33 %) et fioul (2 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 2 104 |
| 2 à 4 ans | 3 413 |
| 5 à 9 ans | 2 785 |
| 10 ans ou plus | 5 633 |
| Total ménages | 13 935 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 3 995 |
| Sous-occupation modérée | 3 258 |
| Sous-occupation accentuée | 1 783 |
| Sous-occupation très accentuée | 1 481 |
| Suroccupation modérée | 3 066 |
| Suroccupation accentuée | 385 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 3 899 | 28,0 % |
| 1 voiture | 7 316 | 52,5 % |
| 2 voitures ou plus | 2 721 | 19,5 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 28 % sans, 53 % à une voiture, 20 % multi-motorisés. Par ailleurs, 55,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 5 258 | 4 908 | 97 | 253 |
| 1975 | 8 902 | 8 046 | 143 | 713 |
| 1982 | 9 788 | 9 003 | 137 | 648 |
| 1990 | 10 568 | 9 760 | 309 | 499 |
| 1999 | 11 905 | 10 880 | 121 | 904 |
| 2007 | 12 548 | 12 001 | 33 | 515 |
| 2012 | 13 363 | 12 427 | 121 | 815 |
| 2017 | 14 306 | 13 210 | 175 | 921 |
| 2023 | 15 680 | 13 935 | 346 | 1 399 |
Trajectoire de long terme: 5 258 logements en 1968, 15 680 en 2023 (+198 %).
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 476 | 1 350 | 1 465 | 1 727 | 1 620 | 731 | 1 001 |
| Dont vacants > 2 ans | 115 | 150 | 226 | 188 | 293 | 290 | 226 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 110 | 1,0 % |
| Classe B | 490 | 4,5 % |
| Classe C | 3 259 | 30,2 % |
| Classe D | 4 475 | 41,4 % |
| Classe E | 1 532 | 14,2 % |
| Classe F | 604 | 5,6 % |
| Classe G | 330 | 3,1 % |
Répartition des étiquettes DPE: D en tête (41 %), 36 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 761 | 7,0 % |
| Classe B | 2 149 | 19,9 % |
| Classe C | 3 840 | 35,6 % |
| Classe D | 2 630 | 24,4 % |
| Classe E | 914 | 8,5 % |
| Classe F | 411 | 3,8 % |
| Classe G | 95 | 0,9 % |
Répartition climat du parc: C concentre 36 % des diagnostics et 63 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 304 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 194 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 195 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 185 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 193 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 134 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 304 kWh/m²/an, contre 134 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 171 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 103 |
| Classe B | 14 | 476 |
| Classe C | 127 | 3 132 |
| Classe D | 295 | 4 180 |
| Classe E | 276 | 1 256 |
| Classe F | 139 | 465 |
| Classe G | 81 | 249 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 262 kWh/m²/an côté maisons, D à 201 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 735 |
| T2 | 653 |
| T3 | 1 546 |
| T4 | 1 476 |
| T5+ | 487 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Pontoise (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc résidentiel de Pontoise s'établit à 15 680 logements en 2023, dont la très grande majorité sont des résidences principales (88,9 %). Typologie urbaine marquée: 79,7 % d'appartements et 20,3 % de maisons. Ancrage local: la commune est au sein du maillage résidentiel de la région Île-de-France.
Selon l'INSEE, 58,2 % des résidences principales de Pontoise sont occupées par des locataires. Côté logement social, 24,7 % des résidences principales relèvent du parc HLM. Les obligations SRU sont respectées, avec un taux de 40,5 % (cible 25,0 %).
Le parc de Pontoise combine un noyau ancien (8,1 %) et une couronne plus récente (12,6 % après 2006). Le parc de Pontoise présente un profil énergétique intermédiaire: classe D, 207 kWh/m²/an, proche de la moyenne nationale. Le gaz de ville équipe 64,2 % des logements occupés à titre principal.
Croissance modérée du parc de Pontoise entre 2017 et 2023 (+9,6 %). 28,0 % des ménages de Pontoise ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.
Pontoise appartient au tissu au sein du maillage résidentiel de la région Île-de-France, repère pour lire son marché résidentiel.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2023 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Verdict
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Le rendement locatif brut estimé atteint 7,0 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Pontoise
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Pontoise s'établit à 3 128 €, sur la base de 312 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 50,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 7,0 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
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Évolution du marché immobilier de Pontoise Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Pontoise
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian de Pontoise évolue de -1,5 %, passant de 3 175 à 3 128 €/m²; 312 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 62 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
25,3 % de maisons et 74,7 % d'appartements parmi les 312 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 25,3 % de maisons et 74,7 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 312 | 79 | 233 |
| Prix médian/m² | 3 128 € | 3 446 € | 3 036 € |
| Prix moyen/m² | 3 263 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 62 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 459 | 3 175 € |
| 2022 | 386 | 3 376 € |
| 2023 | 343 | 3 154 € |
| 2024 | 281 | 3 082 € |
| 2025 | 312 | 3 128 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 512 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 1 630 sur 2013 — soit -68,6 %.
Vacance longue durée à Pontoise
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Pontoise (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 1 185 logements autorisés à à Pontoise, dont 256 en 2025 (+12 % vs les 5 années précédentes).
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Pontoise
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Pontoise
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (50,46 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Pontoise
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 10 800 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Pontoise: la classe D domine, 8,6 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Pontoise
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S'installer à Pontoise : cadre de vie et logement
Avec 31 970 habitants concentrés sur 7,15 km² (4 471 hab/km²), Pontoise affiche un tissu villageois dense.
Le territoire abrite 12 monuments historiques protégés et 1 395 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Pontoise
Pontoise et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Pontoise
Composition du parc immobilier à Pontoise
15 680 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (78,7 %) sur un total de 15 680 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Pontoise
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 13 665 logements).
- Avant 1919 8,1 % 1 103 logts
- 1919-1945 6,5 % 882 logts
- 1946-1970 21,2 % 2 894 logts
- 1971-1990 38,5 % 5 263 logts
- 1991-2005 13,2 % 1 800 logts
- 2006-2020 12,6 % 1 722 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Pontoise
1 395 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Pontoise
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI Vallée de l'Oise PPRN Approuvé approuvé le 05/07/2007
- PPR Pontoise PPRN Approuvé approuvé le 09/11/2001
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Pontoise
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
281 520 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Pontoise
Quel est le prix de l'immobilier à Pontoise ?
Le prix médian au m² à Pontoise est de 3 128 € (données DVF, 312 transactions). Pour une maison de 90 m² (surface médiane locale), compter environ 310 000 €.
Comment Pontoise se situe-t-elle dans le Val-d'Oise ?
Pontoise se situe au 97ᵉ rang du Val-d'Oise sur 173 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Pontoise ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Pontoise est de 5,8 % (loyer de 16,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
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Résumé
Marché sous pression à Pontoise: 3 128 €/m² en médiane, +27,9 % par rapport à la médiane nationale.
Le prix médian de Pontoise reste globalement stable sur la période 2021-2025. Sur l'ensemble de la période, 1 781 transactions sont recensées par les données DVF.
Les maisons (25,3 % des transactions, 3 446 €/m²) et les appartements (74,7 %, 3 036 €/m²) se partagent le marché. Le bien médian (90 m² à 310 140 €) équivaut à 12,5 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 17,8 € (appartements) et 16,7 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,0 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Pontoise (2,2 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Les flux de permis restent élevés: 1 185 logements autorisés et 875 commencés sur la période 2021-2025. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 84 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Pontoise est au sein du maillage résidentiel de la région Île-de-France.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).