01 Le parc de logements
Le parc comprend 9 764 logements dont 9 184 résidences principales, 70 résidences secondaires et 510 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 9 184 | 94,1 % |
| Résidences secondaires | 70 | 0,7 % |
| Logements vacants | 510 | 5,2 % |
Parmi les 9 764 logements du parc, 94 % assurent la fonction de résidence principale, contre 1 % de secondaires et 5 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 129 | 1,4 % |
| 1919-1945 | 410 | 4,5 % |
| 1946-1970 | 2 088 | 22,8 % |
| 1971-1990 | 2 641 | 28,8 % |
| 1991-2005 | 2 218 | 24,2 % |
| 2006-2019 | 1 686 | 18,4 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 29 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 1 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 525 | 5,7 % |
| 2 pièces | 1 566 | 17,1 % |
| 3 pièces | 2 918 | 31,8 % |
| 4 pièces | 2 318 | 25,2 % |
| 5 pièces ou plus | 1 857 | 20,2 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 20 % du parc, contre 23 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,5 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 8 015 | 8 741 | 9 764 |
| Rés. principales | 7 746 | 8 442 | 9 184 |
| Rés. secondaires | 17 | 58 | 70 |
| Vacants | 251 | 242 | 510 |
En regard, Maisons-Laffitte (à 5 km, 23 093 hab.) affiche 51,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 832 | 41,7 % |
| Locataires (privé) | 1 658 | 18,1 % |
| Locataires HLM | 3 608 | 39,3 % |
| Logés gratuitement | 86 | 0,9 % |
Occupation des résidences principales — 41,7 % appartiennent à leurs occupants, 57,3 % sont louées, avec 39 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 997 | 65,3 % |
| Fioul | 236 | 2,6 % |
| Électricité | 2 350 | 25,6 % |
| Gaz bouteille | 20 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 581 | 6,3 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 65 %. électricité pèse 26 %, autres sources (bois notamment) 6 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 905 |
| 2 à 4 ans | 2 180 |
| 5 à 9 ans | 1 936 |
| 10 ans ou plus | 4 163 |
| Total ménages | 9 184 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 3 238 |
| Sous-occupation modérée | 2 301 |
| Sous-occupation accentuée | 1 346 |
| Suroccupation modérée | 1 271 |
| Suroccupation accentuée | 107 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 066 | 22,5 % |
| 1 voiture | 4 817 | 52,4 % |
| 2 voitures ou plus | 2 301 | 25,1 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 22 % sans voiture, 52 % à une voiture et 25 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 62,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 154 | 3 001 | 23 | 130 |
| 1975 | 4 753 | 4 471 | 28 | 254 |
| 1982 | 5 094 | 4 889 | 23 | 182 |
| 1990 | 5 386 | 5 162 | 41 | 183 |
| 1999 | 7 301 | 6 966 | 48 | 287 |
| 2006 | 7 786 | 7 561 | 20 | 205 |
| 2011 | 8 015 | 7 746 | 17 | 251 |
| 2016 | 8 741 | 8 442 | 58 | 242 |
| 2022 | 9 764 | 9 184 | 70 | 510 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 3 154 logements, le total atteint 9 764 en 2022 (+210 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 365 | 524 | 488 | 447 | 427 | 273 |
| Dont vacants > 2 ans | 44 | 63 | 47 | 55 | 75 | 148 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 54 | 1,1 % |
| Classe B | 20 | 0,4 % |
| Classe C | 2 264 | 45,7 % |
| Classe D | 2 051 | 41,4 % |
| Classe E | 384 | 7,7 % |
| Classe F | 119 | 2,4 % |
| Classe G | 65 | 1,3 % |
Distribution DPE sur 4 957 diagnostics: la majorité se situe en classe C (46 %), avec 47 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 288 | 5,8 % |
| Classe B | 457 | 9,2 % |
| Classe C | 2 118 | 42,7 % |
| Classe D | 1 690 | 34,1 % |
| Classe E | 285 | 5,7 % |
| Classe F | 87 | 1,8 % |
| Classe G | 32 | 0,6 % |
Émissions CO₂: 43 % des logements relèvent de la classe C, 58 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 315 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 191 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 192 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 166 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 143 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 106 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 315 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 106 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 52 |
| Classe B | 6 | 14 |
| Classe C | 122 | 2 142 |
| Classe D | 259 | 1 792 |
| Classe E | 105 | 279 |
| Classe F | 56 | 63 |
| Classe G | 36 | 29 |
Les maisons affichent une classe dominante D (226 kWh/m²/an), les appartements C (170) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 164 |
| T2 | 687 |
| T3 | 1 785 |
| T4 | 1 244 |
| T5+ | 218 |
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Achères (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
La commune compte 9 764 logements au total, presque tous dédiés à l'habitation principale (94,1 %). Typologie urbaine marquée: 71,8 % d'appartements et 28,2 % de maisons. La commune est dans les paysages contrastés de la grande couronne, en plaine, à 31 m d'altitude.
La structure d'occupation d'Achères penche nettement du côté du locatif (57,3 %). Le logement social occupe une place de 39,3 % dans le parc de résidences principales. Bilan SRU favorable: 47,6 % de logements sociaux pour une obligation de 25,0 %.
Le parc d'Achères est plutôt récent: 18,4 % des logements ont été construits depuis 2006. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante C et une consommation moyenne de 176 kWh/m²/an, inférieure à la moyenne nationale (203). Mode de chauffage dominant: gaz de ville (65,3 %).
Le parc d'Achères a progressé de +11,7 % entre 2016 et 2022. 22,5 % des ménages d'Achères n'ont pas de voiture, 25,1 % en possèdent au moins deux.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Achères est dans les paysages contrastés de la grande couronne. Achères est en plaine, à 31 m d'altitude, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 9 184 résidences principales d'Achères et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Achères en 2026 ?
Achères, ville jeune de la grande couronne parisienne integree a la Communaute urbaine Grand Paris Seine et Oise, affiche une dynamique demographique soutenue. Son marché immobilier, apres un pic en 2023, connait une correction notable. Ce contexte geographique et economique particulier pose la question de l'opportunite d'investissement pour 2026.
La correction de -7,4 % sur l'année ecrase les prix sous les 3 654 €/m², ouvrant une fenêtre d'opportunité dans un marché locatif dynamique.
Verdict
➤ Miser sur Achères demande une stratégie locative selective, en profitant de la baisse pour capter un rendement correct, malgré une solvabilite locale limitee.
Points clés
- ✓ Correction recente offre point d'entrée
- ✓ Rendement locatif superieur a 6 %
- ✓ Dynamique demographique soutenue (+5,4 % en 5 ans)
- ⚠ Accessibilité financière très faible (IAI 1,1/10)
- ⚠ Fragilité économique locale (chômage 11,7 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Achères se positionne au-dessus de la mediane nationale des villes de taille comparable.
- Son prix au m² reste inferieur de plus de 15 % a la moyenne des Yvelines.
- Avec un rendement brut de 6,1 %, il surclasse les grandes metropoles comme Paris ou Lyon.
Analyse du marché immobilier à Achères
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Achères : opportunités et risques
Investir a Achères en 2026 cible prioritairement la location annuelle classique. Le rendement brut des appartements (6,1 %) se distingue favorablement dans le paysage francilien, mais il faut immediatement en deduire une taxe fonciere elevee a 42,86 %, qui rogne significativement le rendement net, estime autour de 3,6 %.
Le risque principal reside dans la faible solvabilite de la demande locale, le revenu median des menages (23 420 €) etant insuffisant pour porter le marché en accession. L'investissement depend donc d'une demande locative exterieure, elle-meme liee a l'attractivite economique du territoire et a la desserte ferroviaire. La baisse recente des permis de construire pourrait limiter l'offre future et soutenir les loyers.
Enfin, la part moderee de passoires thermiques (4,9 %) et une classe energetique dominante C limitent le risque reglementaire lie a la loi Climat et Resilience. Neanmoins, avec 5,9 % du parc construit avant 1945, une attention particuliere doit etre portee a l'etat des installations et a la performance energetique lors de l'acquisition.
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Données du marché immobilier à Achères
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Achères s'établit à 3 654 €, sur la base de 173 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 42,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,1 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Achères Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'evolution des prix a Achères depuis 2020 revele une trajectoire en dents de scie, caracteristique des marches peripheriques sensibles aux cycles du credit. Apres une legere baisse en 2021, le marché a connu une forte poussee en 2022-2023, culminant a plus de 4 000 €/m². La correction de 2024 (-7,4 %) est severe et ramene les prix a un niveau inferieur a celui de 2020. Cette baisse, superieure a celle observee dans beaucoup de communes voisines, peut s'interpreter comme un rattrapage apres une surchauffe, mais aussi comme une fragilisation liee au contexte economique local (taux de chômage eleve). Pour un acheteur en 2026, cette phase de correction represente un point d'entree potentiellement interessant, a condition d'anticiper une stabilisation plutot qu'une nouvelle hausse immediate.
Évolution du marché immobilier d'Achères
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 173 transactions en 2025 et affiche une évolution de -1,9 % sur 2021–2025 (prix médian à 3 654 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières basées sur les donnees 2024 dessinent un effort d'investissement consequent. Pour acquerir une maison type de 92 m² a 347 484 €, un menage au revenu median local devrait y consacrer pres de 15 annees de salaire. En location, le rendement brut des appartements (6,1 %) reste attractif, mais le rendement net est erode par une taxe fonciere elevee (42,86 %), la vacance locative et les frais de gestion. L'effort residuel mensuel, apres deduction du loyer percu du remboursement de credit, reste significatif, signe que l'autofinancement par le loyer seul est difficile a atteindre dans les conditions de taux actuelles.
Acheter vs Louer — appartement 56 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le volume des transactions a Achères, bien qu'en retrait par rapport au pic de 2022 (250 ventes), reste solide avec 163 ventes en 2024. Le marché est equilibre entre maisons (72 ventes, mediane a 92 m²) et appartements (101 ventes, mediane a 56 m²), ces derniers etant majoritaires. Ce profil de transactions revele une demande orientee vers les logements de taille modeste, adaptes a des menages jeunes ou des investisseurs. La baisse des prix median s'accompagne d'une legere compression de la fourchette des prix, indiquant peut-etre un marché qui se recentre sur les biens les plus liquides. Le caractere du marché semble passer d'un marché vendeur en 2023 a un marché plus equilibre, voire legerement acheteur en 2024.
Répartition des ventes
41,6 % de maisons et 58,4 % d'appartements parmi les 173 transactions enregistrées.
41,6 % maisons, 58,4 % appartements sur 173 ventes: le collectif pèse 58,4 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 173 | 72 | 101 |
| Prix médian/m² | 3 654 € | 3 677 € | 3 597 € |
| Prix moyen/m² | 3 668 € | ||
| Surface médiane | – | 94 m² | 56 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 225 | 3 726 € |
| 2022 | 247 | 3 935 € |
| 2023 | 164 | 3 989 € |
| 2024 | 159 | 3 705 € |
| 2025 | 173 | 3 654 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve a Achères montre un net ralentissement, avec seulement 3 logements autorises en 2024 et une tendance a la baisse de 70 % sur les 5 dernieres annees. Ce frein brutal a la production neuve contraste avec une croissance demographique continue (+5,4 % sur 5 ans). A court terme, cela limite les risques de sur-offre et peut soutenir les prix de l'ancien. A moyen terme, cela pourrait accentuer la tension sur un parc de logements dont pres de la moitie a ete construit avant 1975. Cette situation souligne l'importance, pour un investisseur, de bien evaluer l'etat du bien et les travaux de renovation potentiellement necessaires, d'autant que la part de passoires thermiques (F/G) est contenue a 4,9 %.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
3 484 logements autorisés cumulés, 3 066 commencés: la dynamique récente affiche 12 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Achères
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Achères (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 130 logements autorisés à à Achères, dont 6 en 2025 (-88 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Achères
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Achères
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,86 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net est la véritable rentabilité. À Achères, le passage du brut au net implique principalement la taxe foncière, élevée à 42,86 %. Il faut aussi compter environ 15 % du loyer pour les charges de copropriété, la gestion locative (5-8 %) et une provision pour vacances (le taux de logements vacants est de 5,2 %) et travaux. Ces frais réduisent le rendement brut de 6,1 % à environ 3,6 % net pour un appartement. Prévoyez aussi les réparations sur un parc dont seulement 18,4 % des logements sont postérieurs à 2006.
Performance énergétique du parc à Achères
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 957 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Achères: la classe C domine, 3,7 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier d'Achères affiche une performance énergétique correcte, avec une classe dominante C (173 kWh/m²/an). Seuls 4,9 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux bas qui limite le risque réglementaire immédiat. Attention toutefois pour l'achat d'un bien ancien : la loi Climat prévoit l'interdiction de location des logements classés G dès 2025, F en 2028 et E en 2034. Privilégiez les biens rénovés ou ayant un potentiel d'amélioration facile, d'autant que 5,9 % du parc date d'avant 1945.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, surtout les T2 et T3, sont les plus adaptés à la location, représentant 71,3 % du parc. Le neuf est minoritaire (18,4 % construit après 2006), mais le parc ancien est globalement en bon état énergétique (classe DPE dominante C). Attention aux 4,9 % de passoires thermiques (DPE F/G), dont la location sera interdite à partir de 2025 pour les plus énergivores.
Quelles zones cibler à Achères ?
La proximité de la gare Achères Ville (1,1 km du centre) et des commerces (62 équipements) est un atout pour la valorisation locative. Les quartiers périphériques, plus résidentiels, conviendront aux familles recherchant des maisons. Aucune zone en développement massif n'est signalée, avec une autorisation de construire en net recul (-70 % sur 5 ans), limitant les risques de sur-offre neuve.
Calculateur de rendement à Achères
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Risques à connaître avant d'investir à Achères
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, dans un parc où 5,2 % des logements sont vacants. La taxe foncière, à 42,86 %, pèse sur la rentabilité. Enfin, la commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI), ce qui peut compliquer l'assurance et décourager certains locataires.
Cas pratique : un investissement type à Achères
Pour un appartement de 55 m² à Achères, comptez environ 203 k€ à l'achat. Il se loue aux alentours de 1 012 € par mois (18,4 €/m²), générant un rendement brut de 6,0 %. Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 % et un apport de 20 %, la mensualité est d'environ 920 €. L'effort résiduel est donc de -92 €/mois, à combler par l'investisseur avant impôt et déduction des charges.
Erreurs à éviter quand on investit à Achères
- Oublier la taxe foncière élevée (42,86 %) dans le calcul de rentabilité.
- Sous-estimer les charges de copropriété dans un parc ancien à 28,7 % de maisons.
- Négliger le DPE : 4,9 % de passoires sont déjà interdites à la location à terme.
- Ignorer la vacance locative possible, le taux local étant de 5,2 %.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché d'Achères, sous influence francilienne, est actif toute l'année avec un ralentissement estival. La période optimale pour vendre est le printemps (mars-juin), lorsque la demande de familles est forte. Pour acheter, la fin d'année (octobre-décembre) peut offrir des opportunités de négociation avec des vendeurs pressés. Notez que la taxe foncière, due par le propriétaire au 1er janvier, est souvent réglée en septembre, ce qui peut inciter certains à vendre avant.
Le saviez-vous ?
- Achères héberge une station d'épuration majeure pour l'agglomération parisienne.
- La commune a gagné 11,3 % d'habitants en dix ans, signe d'attractivité.
- Le score numérique de la ville est très élevé, à 9/100.
S'installer à Achères : cadre de vie et logement
S'installer a Achères, c'est opter pour une ville dynamique et jeune, ou 40 % de la population a moins de 30 ans. La commune offre un panel etendu de 559 equipements, dont 270 services et 98 etablissements de sante, assurant une autonomie quotidienne notable pour une ville de cette taille.
Le territoire est cependant marque par la presence d'un PPRI (Plan de Prevention des Risques d'Inondation) de la Seine et de l'Oise, rappelant la necessite de verifier la situation de tout bien par rapport a ce zonage, ce qui peut impacter l'assurance et la valorisation. D'un autre cote, la connectivite est excellente avec une couverture fibre superieure a 92 % et la presence de la 5G, un atout pour les tele travailleurs.
Carte du marché immobilier à Achères
Achères et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Achères
Le climat d'Achères, avec une température moyenne de 11,7 °C et 603 mm de précipitations annuelles, est typique du bassin parisien : doux et modérément humide. Les hivers sont rarement rigoureux, l'altitude de 24 m limitant les gelées persistantes. Ce profil convient particulièrement aux actifs recherchant un cadre de vie sans extrêmes, avec des étés agréables pour profiter des espaces verts. Il attire aussi les familles qui souhaitent éviter les contraintes climatiques marquées, tout en restant à moins de 30 minutes en train de Paris.
Avantages et limites à Achères
✓ Points forts
- Prix d'entrée inférieur à la moyenne régionale
- Dynamisme démographique (+11,3 % en 10 ans)
- Bon maillage d'équipements et de services (559 au total)
- Transport ferroviaire présent (gare Achères Ville)
- Parc immobilier énergétiquement correct (classe C dominante)
− À prendre en compte
- Exposition au risque d'inondation (PPRI actif)
- Taux de chômage local élevé (11,7 %)
- Faible part de logements anciens de caractère (5,9 % d'avant 1945)
Composition du parc immobilier à Achères
9 764 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (71,3 %) sur un total de 9 764 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Achères présente un parc locatif important, avec 46 % de logements sociaux, ce qui indique une forte demande locative et un marché locatif actif. La part des propriétaires (41,7 %) est inférieure à la moyenne nationale, indiquant une ville de primo-accédants et d'investisseurs. Le faible taux de résidences secondaires (0,7 %) confirme une vocation résidentielle principale. Les maisons individuelles représentent 28,7 % du parc, une offre convoitée dans un environnement urbain. Cette composition suggère un marché stable, soutenu par une demande locative structurelle.
Ancienneté du parc à Achères
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 9 171 logements).
- Avant 1919 1,4 % 129 logts
- 1919-1945 4,5 % 410 logts
- 1946-1970 22,8 % 2 088 logts
- 1971-1990 28,8 % 2 641 logts
- 1991-2005 24,2 % 2 218 logts
- 2006-2019 18,4 % 1 686 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Achères
559 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Achères
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le principal risque naturel identifié est inondation, avec un PPRI (Plan de Prévention du Risque Inondation) actif pour la Seine et l'Oise. Cela implique des contraintes constructives et possiblement des surcoûts d'assurance dans les zones exposées. Le radon y est faible et la sismicité très faible. Trois arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement recensés. Avant tout achat, consultez le diagnostic spécifique et l'assureur pour évaluer les garanties et primes applicables. Ces éléments sont à intégrer dans la négociation du prix.
Cas pratique : un achat type à Achères
Pour une maison de 92 m² à Achères, comptez environ 347 k€ hors frais de notaire, soit près de 15 années du revenu médian local (23 420 €). Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité s'établit autour de 1 730 €. Cela représente un taux d'effort de 89 % pour un ménage aux revenus médians, nécessitant souvent deux apporteurs.
Erreurs à éviter quand on achète à Achères
- Omettre de vérifier le zonage PPRI inondation avant l'offre d'achat.
- Acheter sans diagnostic énergétique précis, surtout pour un bien antérieur à 2006.
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au taux d'effort local.
- Négocier sans connaître les prix par rue, la gare créant des écarts.
Points clés à retenir à Achères
- Prix médian en baisse de 7,4 % sur un an à 3 654 €/m².
- Rendement brut locatif attractif à 6,1 % pour les appartements.
- Climat doux avec 11,7 °C de moyenne et précipitations modérées.
- Écart faible entre maisons (3 677 €/m²) et appartements (3 597 €/m²).
- Rendement net estimé à 3,6 % après charges et taxe foncière.
- Parc énergétique correct, seulement 4,9 % de passoires thermiques.
- La proximité de la gare et des commerces booste la valeur.
- Un bien type coûte 202 k€ pour un appart, 347 k€ pour une maison.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Achères ?
À Achères, la valeur d'un bien dépend fortement de la proximité de la gare (1,1 km pour Achères Ville) et des 62 commerces de proximité. Pour un appartement, un DPE performant (classe A, B ou C) devient un atout majeur face à la réglementation. L'étage et l'exposition sud/sud-ouest valorisent les biens. Pour une maison, la superficie du terrain et son autonomie énergétique sont déterminantes. L'état général du bien pèse plus que l'année de construction, seulement 18,4 % du parc étant récent. La présence de logements sociaux à proximité immédiate peut modérer la valorisation.
Estimation indicative d'une maison à Achères
Pour une maison de 94 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
343 476 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut entraîner une vente trop rapide en dessous du prix de marché, ou à l'inverse, un immobilisation longue de votre bien. Dans un contexte de baisse des prix, fixer le bon prix d'entrée est encore plus critique pour attirer les acheteurs. Les notaires et agents immobiliers locaux intègrent des paramètres comme la taxe foncière (42,86 %) et la dynamique démographique (+5,4 % en 5 ans) dans leur évaluation. Une estimation professionnelle vous permet de vous positionner stratégiquement.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme de calcul utilise une moyenne au m², qui à Achères est de 3 710 €, mais ne capte pas les écarts de valeur entre un appartement rénové près de la gare et une maison à rénover en bordure de zone inondable. Un expert local connaît les micro-marchés, l'impact exact du PPRI, et la valorisation réelle d'une rénovation énergétique. Il ajuste le prix en fonction de la demande effective, plus forte pour les biens clés en main. Son estimation crédibilise votre vente et attire des acheteurs sérieux, facilitant la négociation.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², qui masque les écarts.
- Oublier de valoriser un DPE performant dans un parc majoritairement en classe C.
- Ne pas tenir compte de l'état réel des parties communes en copropriété.
- Vendre sans connaître le taux de chômage local (11,7 %), indicateur de tension.
Investir à Achères : passer à l'action
L'analyse des donnees DVF et des indices territoriaux fournit une photographie precise du marché. Pour transformer cette analyse en acquisition concrete, l'expertise d'un professionnel ancré localement est decisive, notamment pour identifier les biens a fort potentiel locatif dans un parc relativement ancien.
Les donnees posent un diagnostic clair, mais la reussite de votre operation se joue sur le choix du bien et du secteur.
Decouvrez la valeur reelle d'un bien a Achères grace aux dernieres transactions DVF et a l'analyse fine du marche local.
- Analyse basee sur les 163 ventes reelles de 2024
- Evolution des prix et dynamique du marche local
- Mise en relation avec un professionnel qui connait votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Achères
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Achères
Quel est le prix moyen d'un appartement a Achères ?
Le prix median d'un appartement a Achères est de 3 597 €/m² en 2024. Pour une surface mediane de 56 m², l'investissement total s'eleve donc a environ 202 000 €.
Achères est-elle une ville chere par rapport a ses voisines ?
Non, Achères est moins chere que plusieurs communes comparables. Son prix au m² est inferieur de 22 % a celui de Cormeilles-en-Parisis et de 12 % a Montigny-les-Cormeilles, pour une desserte ferroviaire similaire.
Est-ce un bon moment pour acheter un investissement locatif a Achères ?
La correction des prix de -7,4 % en 2024 peut representer une opportunite d'entree. Couplee a un rendement locatif brut de 6,1 % pour les appartements, le marche presente un interet, sous reserve d'une selection rigoureuse du bien et du secteur.
Quel est le loyer moyen a Achères pour un appartement ?
Le loyer median est estime a 18,4 €/m²/mois. Pour un appartement de 56 m², cela represente un loyer mensuel d'environ 1 030 €. La fourchette de loyers va generalement de 15,8 a 21,4 €/m²/mois.
La ville d'Achères est-elle bien desservie par les transports ?
Oui, la commune dispose de la gare d'Achères Ville, situee a 1,1 km du centre, sur la ligne J du Transilien reliant Paris Saint-Lazare. Cette desserte est un atout majeur pour les navetteurs et soutient la demande locative.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix median 22 % plus bas qu'a Cormeilles-en-Parisis, pourtant proche et desservie par la meme ligne de train, Achères presente un effet de levier significatif pour un investisseur en quete de rendement.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Achères.
Communes limitrophes d'Achères
Achères est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Achères est un marché tendu — 3 654 €/m² sur 173 ventes récentes, -3,9 % par rapport au reste des Yvelines.
Le prix médian d'Achères reste globalement stable sur la période 2021-2025. Sur l'ensemble de la période, 968 transactions sont recensées par les données DVF.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 3 677 €/m² (surface médiane 94 m²) et celui des appartements à 3 597 €/m² (56 m²). Le bien médian (94 m² à 345 638 €) équivaut à 14,8 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 18,4 € (appartements) et 15,9 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,1 % pour un appartement (5,2 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (0,7 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2021 et 2025, 130 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 73 % des autorisations de la période).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Achères est dans les paysages contrastés de la grande couronne. Le cadre géographique (en plaine, à 31 m d'altitude) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.