01 Le parc de logements
Le parc comprend 3 825 logements dont 3 177 résidences principales, 177 résidences secondaires et 471 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 3 177 | 83,1 % |
| Résidences secondaires | 177 | 4,6 % |
| Logements vacants | 471 | 12,3 % |
Le graphique détaille la structure des 3 825 logements: 83 % sont habités en permanence, 5 % épisodiquement et 12 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 336 | 10,8 % |
| 1919-1945 | 336 | 10,8 % |
| 1946-1970 | 652 | 20,9 % |
| 1971-1990 | 1 149 | 36,9 % |
| 1991-2005 | 354 | 11,4 % |
| 2006-2019 | 291 | 9,3 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 37 %, devant les constructions récentes (9 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 69 | 2,2 % |
| 2 pièces | 324 | 10,2 % |
| 3 pièces | 615 | 19,4 % |
| 4 pièces | 1 028 | 32,4 % |
| 5 pièces ou plus | 1 141 | 35,9 % |
Distribution par taille: 12 % de petits logements (T1-T2), 36 % de grands (5p+), moyenne à 4,1 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 3 512 | 3 683 | 3 825 |
| Rés. principales | 2 938 | 3 033 | 3 177 |
| Rés. secondaires | 76 | 115 | 177 |
| Vacants | 498 | 535 | 471 |
Boé (5 846 hab., à 37 km) présente 61,3 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 812 | 57,0 % |
| Locataires (privé) | 1 086 | 34,2 % |
| Locataires HLM | 221 | 7,0 % |
| Logés gratuitement | 59 | 1,9 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 57,0 % de propriétaires face à 41,1 % de locataires (dont 7 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 314 | 9,9 % |
| Fioul | 516 | 16,2 % |
| Électricité | 1 846 | 58,1 % |
| Gaz bouteille | 39 | 1,2 % |
| Autre (bois…) | 462 | 14,5 % |
Le électricité équipe 58 % des résidences principales, devant fioul (16 %) et autres sources (bois notamment) (15 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 409 |
| 2 à 4 ans | 670 |
| 5 à 9 ans | 559 |
| 10 ans ou plus | 1 540 |
| Total ménages | 3 177 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 523 |
| Sous-occupation modérée | 830 |
| Sous-occupation accentuée | 884 |
| Suroccupation modérée | 103 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 456 | 14,4 % |
| 1 voiture | 1 689 | 53,2 % |
| 2 voitures ou plus | 1 032 | 32,5 % |
Ventilation par équipement automobile: 14 % sans véhicule, 53 % mono-motorisés, 32 % multi-motorisés. Par ailleurs, 58,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 782 | 1 585 | 65 | 132 |
| 1975 | 2 212 | 1 940 | 73 | 199 |
| 1982 | 2 551 | 2 211 | 111 | 229 |
| 1990 | 3 004 | 2 571 | 135 | 298 |
| 1999 | 3 188 | 2 800 | 134 | 254 |
| 2006 | 3 363 | 2 915 | 85 | 363 |
| 2011 | 3 512 | 2 938 | 76 | 498 |
| 2016 | 3 683 | 3 033 | 115 | 535 |
| 2022 | 3 825 | 3 177 | 177 | 471 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 1 782 logements, le total atteint 3 825 en 2022 (+115 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 474 | 472 | 428 | 443 | 464 | 334 |
| Dont vacants > 2 ans | 173 | 185 | 201 | 209 | 172 | 181 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 0,7 % |
| Classe B | 61 | 4,5 % |
| Classe C | 416 | 30,9 % |
| Classe D | 473 | 35,2 % |
| Classe E | 244 | 18,1 % |
| Classe F | 96 | 7,1 % |
| Classe G | 46 | 3,4 % |
Le graphique décompose les 1 345 diagnostics par étiquette énergétique: 35 % en D, 36 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 300 | 22,3 % |
| Classe B | 480 | 35,7 % |
| Classe C | 201 | 14,9 % |
| Classe D | 190 | 14,1 % |
| Classe E | 96 | 7,1 % |
| Classe F | 50 | 3,7 % |
| Classe G | 28 | 2,1 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 36 %, 73 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 206 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 246 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 216 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 177 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 145 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 117 kWh/m²/an |
Les logements construits 1948-1974 consomment en moyenne 246 kWh/m²/an, contre 117 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 129 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 3 |
| Classe B | 37 | 24 |
| Classe C | 236 | 180 |
| Classe D | 255 | 218 |
| Classe E | 162 | 82 |
| Classe F | 78 | 18 |
| Classe G | 38 | 8 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 214 kWh/m²/an côté maisons, D à 202 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 14 |
| T2 | 37 |
| T3 | 98 |
| T4 | 103 |
| T5+ | 5 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Fleurance (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Avec 471 logements vacants sur 3 825 (12,3 %), Fleurance présente une vacance résidentielle notable, supérieure à la moyenne nationale. 75,6 % de maisons pour 24,4 % d'appartements: la typologie penche nettement côté pavillonnaire. L'environnement communal: une commune de l'Occitanie intérieure, sur un relief modérément vallonné, à 179 m d'altitude.
Selon l'INSEE, 57,0 % des résidences principales de Fleurance sont occupées par leurs propriétaires, 41,1 % par des locataires. Au plan locatif social, 7,0 % des résidences principales sont en HLM.
Le parc de Fleurance combine un noyau ancien (10,8 %) et une couronne plus récente (9,3 % après 2006). DPE: classe D en tête et 209 kWh/m²/an en moyenne — un niveau comparable à la moyenne nationale (203). 10,6 % des logements diagnostiqués sont classés passoires thermiques (F ou G). Le chauffage principal est dominé par électricité (58,1 % des résidences principales).
Croissance observée du parc résidentiel de Fleurance: +3,9 % entre 2016 et 2022. La motorisation des ménages est classique: 14,4 % sans voiture et 32,5 % avec deux voitures ou plus.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune de l'Occitanie intérieure. Le cadre géographique sur un relief modérément vallonné, à 179 m d'altitude nuance les caractéristiques du parc local.
Le détail du parc (3 177 résidences principales de Fleurance) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Le marché immobilier de Fleurance a bondi de +6,9 % en un an, signal rare sur une commune de 6 247 habitants.
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 8,8 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Gers (246ᵉ rang sur 444 communes)
Analyse du marché immobilier à Fleurance
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Fleurance
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Fleurance s'établit à 1 546 €, sur la base de 99 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 65,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 8,8 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Fleurance Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Fleurance
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 1 371 €/m² à 1 546 €/m² (+12,8 %), pour 99 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 56 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
82,8 % de maisons et 17,2 % d'appartements parmi les 99 transactions enregistrées.
82,8 % maisons, 17,2 % appartements sur 99 ventes: le collectif pèse 17,2 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 99 | 82 | 17 |
| Prix médian/m² | 1 546 € | 1 607 € | 1 286 € |
| Prix moyen/m² | 1 747 € | ||
| Surface médiane | – | 96 m² | 56 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 122 | 1 371 € |
| 2022 | 138 | 1 494 € |
| 2023 | 111 | 1 587 € |
| 2024 | 106 | 1 446 € |
| 2025 | 99 | 1 546 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 14 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 512 autorisations pour 334 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Fleurance
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Fleurance (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Fleurance totalise 65 logements sur 5 ans, soit -45 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Fleurance
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Fleurance
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (65,91 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale très élevée : la taxe foncière représente l'équivalent de plus de 4 mois de loyer chaque année. Impact significatif sur le rendement net d'un investissement locatif.
Performance énergétique du parc à Fleurance
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 345 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Fleurance est D, avec 10,6 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Fleurance
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Fleurance : cadre de vie et logement
Fleurance compte 6 247 habitants, à 119 m d'altitude. Le climat local affiche 14,1 °C de moyenne annuelle et 738 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 24 appellations d'origine rattachées au terroir local et 336 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Fleurance
Fleurance et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Fleurance
Composition du parc immobilier à Fleurance
3 825 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Fleurance combine 76,0 % de maisons et 24,0 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Fleurance
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 3 117 logements).
- Avant 1919 10,8 % 336 logts
- 1919-1945 10,8 % 336 logts
- 1946-1970 20,9 % 652 logts
- 1971-1990 36,9 % 1 149 logts
- 1991-2005 11,4 % 354 logts
- 2006-2019 9,3 % 291 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Fleurance
336 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Fleurance
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Fleurance
Pour une maison de 96 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
148 416 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Fleurance
Quel est le prix de l'immobilier à Fleurance ?
Le prix médian au m² à Fleurance est de 1 546 € (données DVF, 99 transactions). Pour une maison de 96 m² (surface médiane locale), compter environ 154 000 €.
Comment Fleurance se situe-t-elle dans le Gers ?
Fleurance se situe au 246ᵉ rang du Gers sur 444 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Fleurance ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Fleurance est de 5,7 % (loyer de 7,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Fleurance.
Communes limitrophes de Fleurance
Fleurance est entourée de 10 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Fleurance s'inscrit dans la partie basse du spectre français — 1 546 €/m², soit -37,5 % par rapport à la médiane nationale (2 472 €/m²).
Progression modérée: ++12,8 % pour le prix médian au m² entre 2021 et 2025. 576 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +6,9 %.
Typologie à dominante pavillonnaire: 82,8 % des ventes concernent des maisons, à 1 607 €/m² en médiane. Le bien médian (96 m² à 154 272 €) équivaut à 7,4 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Fleurance avoisinent 9,4 €/m² pour les appartements et 7,6 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 8,8 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Fleurance (4,6 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La production neuve est peu intense à Fleurance — 65 logements autorisés entre 2021 et 2025.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Fleurance est une commune de l'Occitanie intérieure. Le cadre géographique (sur un relief modérément vallonné, à 179 m d'altitude) nuance l'analyse du marché.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).